【文章內(nèi)容簡介】 北京華聯(lián)、南亞家具廣場等。目前進入的商家與即將進入的商家，除好又多與欣陽百貨、家樂福、南亞家具廣場不是分布在步行街與三峽廣場附近外，其余全在該區(qū)域內(nèi)。而它們又以兩個組團的形式分布在兩大塊中。其中麥當勞、肯德基、沙重百、明日百貨和立洋百貨集中在雙巷子街的上面部分，而新世紀百貨、賽博數(shù)碼廣場及即將開業(yè)的北京華聯(lián)集中在三峽廣場附近區(qū)域。其余的好又多分布在沙正街，家樂福分布在漢渝路，南亞家具廣場分布在小新街。從以上的事例可以看出，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局已經(jīng)基本完成，其商業(yè)格局也已經(jīng)基本固定，即是以三峽廣場與華宇廣場為核心的沙坪壩區(qū)商業(yè)新中心與以沙重百、明日百貨、麥當勞、肯德基為中心的老的商業(yè)中心的兩大組團式商業(yè)格局。入住與即將入住沙坪壩區(qū)的商業(yè)均為知名的大型商業(yè)企業(yè)，其經(jīng)營業(yè)態(tài)種類完善、齊備，從超市到服飾、數(shù)碼、通訊、家電等行業(yè)均有名店設置在這里。在沙坪壩區(qū)主城區(qū)只剩最后三塊有一定規(guī)模的商業(yè)用地。而這三塊用地以本項目的位置為最好，也可以這樣說，本項目是沙坪壩區(qū)最后一個在商業(yè)核心地段的用地。在今后的若干年內(nèi)，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局將不會發(fā)生比較大的變化。除非商業(yè)企業(yè)之間的洗牌發(fā)生，否則沙坪壩區(qū)將沿襲現(xiàn)行體系，最多在其中再補充一定的新鮮物業(yè)種類。去年新世紀百貨超市店入住沙坪壩區(qū)，今年好又多進入沙坪壩區(qū)，沙坪壩區(qū)商業(yè)企業(yè)之間的營業(yè)額不降反升，這說明沙坪壩區(qū)的消費潛力并未被真正挖掘出來，商業(yè)企業(yè)尚還有真正的營銷空間可供開拓。只要各項目之間定位不重疊，沙坪壩區(qū)完全有能力消化掉更多的商品。因此沙坪壩區(qū)商業(yè)前景與預期商業(yè)前景是非常樂觀的。商場名稱詳細地址經(jīng)營面積 （平方米）樓層數(shù) （層）單層經(jīng)營面積 （平方米）業(yè)態(tài)沙重百三角碑轉(zhuǎn)盤旁907271276大型百貨（全市連鎖）明日百貨恒鑫大廈裙樓810031700大型百貨沙百司名人廣場旁680051300大型百貨好又多超市欣陽廣場600016000大型超市（全國連鎖）欣陽百貨欣陽廣場900033000大型百貨家樂福華夏銀座500031700大型超市（全國連鎖）北京華聯(lián)華宇廣場40000140000大型百貨（全國連鎖）金誠廣場沙重百旁750041870服裝、服飾（分零經(jīng)營）立洋百貨立海大廈1200062000大型百貨（全國連鎖）國美商場小龍坎219路車站旁407131357專營家電（全國連鎖）山城超市漢渝路3000左右2超市（全市連鎖）新世紀百貨融信大廈120003大型百貨、超市（全市連鎖）南亞家具沙龍廣場4約7000家具、家居裝飾（全市連鎖）第二部分 金沙國際項目商業(yè)特征一、基本經(jīng)濟技術指標項目概況金沙國際位于沙坪壩區(qū)中心商業(yè)區(qū)，原沙百司舊址。由于前身是沙百司，在沙區(qū)居民中有較強的影響力和認可度。項目用地面積3400平方米，占地面積1887平方米，總建筑面積56085平方米。其中：項目裙樓部分共12層，建筑面積23345平方米；地上部分共8層（㎡）、地下4層（共計 ㎡）。車位數(shù)量充足，合計113個。（★ 數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書）地理位置金沙國際位于沙坪壩小新街74號，緊鄰三角碑主轉(zhuǎn)盤旁，座落在沙坪壩區(qū)商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)，周邊商貿(mào)購物、經(jīng)濟金融、信息機構(gòu)、餐飲娛樂、商務辦公氛圍濃厚，是沙坪壩區(qū)核心的黃金口岸。相關配置金沙國際建筑規(guī)劃：負四層為設備用房，負二層負三層為車庫，負一層是可由街面直接進入的超市，1層至8層為商業(yè)用房。塔樓部分為精品商務公寓，將成為沙坪壩區(qū)寫字樓的又一代表性樓盤。整棟大廈配有5臺高速垂直電梯，1至8層商業(yè)裙房每層配有兩部自動扶梯，專業(yè)物業(yè)管理公司提供高標準酒店式的物業(yè)管理服務。項目商業(yè)部分基本技術經(jīng)濟指標本項目商業(yè)裙樓采用大開間全框架結(jié)構(gòu)，柱距均勻，為商業(yè)賣場提供經(jīng)濟靈活的布局。標準單層面積負一層：（建筑外邊框面積，下同）；平街層：（）；2——7層：，每層單層約為2000平方米。第8層：（★ 數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書）層高負一層：；首 層：5米；標準層：。商業(yè)部分硬件設施配套扶梯從1層至8層，每層設有兩部自動扶梯，保證人流通行無阻。車位2層與3層為車庫，面積在5200平方米左右，可泊車近120輛，能夠充分滿足大廈需要。衛(wèi)生間每層設男女衛(wèi)生間。二、本項目商業(yè)特征之SWOT分析優(yōu)勢劣勢3252。2 地段成熟 252。1 地理位置優(yōu)勢突出，252。 7252。6 項目建筑宏偉、布局合理。裙樓建筑主體柱距均勻，252。5 周邊銀行、郵局、餐飲、辦公、賓館等市政配套齊全 252。4 現(xiàn)階段裙樓主體已經(jīng)完成 252。項目工程進度較快， 14252。13 不252。12 項目單層進深較大，252。11 易于形成大型賣場氛圍 252。10 不252。9 項目單層面積小，252。8 為商業(yè)賣場提供了經(jīng)濟靈活的布局252。形成大開間形式， 20252。19 利于商業(yè)縱向空間感的營造 252。18 不252。17 務于主樓部分，252。16 且主要服252。15 垂直電梯數(shù)量較少，252。易于賣場內(nèi)人流引導 28252。27 不252。26 當會產(chǎn)生壓抑感，252。25 修飾不252。24 ，252。23 標252。22 準層消費壓力增大 252。21 使得標252。平街層可營業(yè)面積最小， 利于賣場建設機會點威脅32252。31 有充分的消費購買能力 252。30 由院校學生消費人群，252。29 周邊常住和流動人口眾多 252。 35252。34 靈活變化、有效組合的銷售策略將為項目優(yōu)質(zhì)的運作創(chuàng)造良好的保障 252。33 屬于人氣的聚集地 252。交通條件好， 38252。37 新興商業(yè)業(yè)態(tài)容易被進行“克隆”競爭 252。36 現(xiàn)階段片區(qū)內(nèi)整體商業(yè)物業(yè)的空置量大，252。特色化、專業(yè)性商業(yè)市場是中心區(qū)域內(nèi)所欠缺的空白點 40 沖擊影響較大252。39 質(zhì)化競爭相當激烈，252。項目周邊商業(yè)物業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營同三、綜合評析總體狀態(tài)金沙國際所處的區(qū)域位置是整個沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心位置；區(qū)域內(nèi)有眾多主力商業(yè)點，傳統(tǒng)模式占主流，而且其經(jīng)營狀況良好；區(qū)域內(nèi)部分商業(yè)賣場環(huán)境缺乏縱深度，即臨街的生意好，卻有大量商業(yè)場地空置；本項目評析根據(jù)金沙國際所處的地緣優(yōu)勢，金沙國際極有可能與沙重百、金城廣場、明日百貨、立洋商場、嘉多利廣場形成沙坪壩中心商業(yè)區(qū)500米黃金走廊，并成為黃金走廊最大的特色化、專業(yè)性商業(yè)中心。（、），占整個項目總建筑面積（56000平方米）%。（其中：%%）（★數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書）本項目商場面積超過整體總面積的30%，是適宜做為引導性商業(yè)業(yè)態(tài)。引導性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。同時，增強了規(guī)范性引導，與項目整體氛圍合拍。項目商業(yè)建議表指標10%以下10%～～20%20%～～30%30%以上商業(yè)業(yè)態(tài)輔導型輔助型常規(guī)超常規(guī)、引導型基本說明建筑形態(tài)是以個體門面或者攤販為主，主要提供消費者日常普通需要的產(chǎn)品。兼含輔導型產(chǎn)品業(yè)態(tài)，但輻射性增強。建筑形態(tài)上可以是個體門面的集合。具備一定的商業(yè)知名度，以傳統(tǒng)百貨經(jīng)營為主。超常規(guī)主要是指傳統(tǒng)百貨商業(yè)的集合，是知名度很高的大型綜合性商場；引導型是指具備較高的知名度的特色化、專業(yè)性市場。市場參考陽光驛站 洋河花園龍湖西苑 怡馨大廈漢渝路山城超市 躍華商城沙坪壩重百 大都會 石橋埔泰興電腦城第三部分 金沙國際商業(yè)裙樓市場定位建議一、金沙國際商業(yè)部分定位概念設計（一）建筑目標設計確立金沙國際在沙坪壩區(qū)中心商業(yè)圈的位置本項目在沙百司舊址上而建，再加上商務公寓的成功推出，使得在沙坪壩區(qū)居民中有較強的影響力和認可度；地緣優(yōu)勢突出，毗鄰沙重百、金誠廣場、明日百貨、立洋百貨等中心商圈內(nèi)經(jīng)營情況最好的商業(yè)物業(yè)，易于人流的匯集，從而顯現(xiàn)本項目自身優(yōu)勢?？傮w目標總體目標：使金沙國際商業(yè)部分成為沙坪壩區(qū)中心商圈的“最可去”的地方。分目標最可逛：最有看點，逛著不累最可購：物美價廉最可玩：休閑娛樂盡在其中具體衡量指標u提高日平均吸引人流目標u對消費者要求要有廣泛的適應性：男女老少皆宜178。對消費者要求要有強烈的吸引力：學生、居民、流動人群178。將人流最大限度的引導到金沙國際來178。充分利用地緣優(yōu)勢，178。u160