【正文】 位置經(jīng)營(yíng)效果銀貿(mào)大廈良好恒鑫大廈一般文化館良好火車北站一般石碾盤良好欣陽(yáng)廣場(chǎng)一般漢渝路好小龍坎良好(2)調(diào)查結(jié)論沙坪壩區(qū)休閑娛樂(lè)設(shè)施主要分布在中心商業(yè)區(qū)域，而重慶大學(xué)周邊、小龍坎、石碾盤均有休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，但較為分散，經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較差，沒(méi)有形成氣候。迪吧、舞廳在沙坪壩中心區(qū)域的數(shù)量較少、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量一般、生意平淡、市場(chǎng)不大。與此相對(duì)應(yīng)，沙坪壩區(qū)商圈對(duì)本區(qū)居民消費(fèi)力的把握和消化比較充分，同時(shí)商品種類已較為完備。目前，整個(gè)沙坪壩區(qū)在營(yíng)業(yè)的大型賣場(chǎng)形式較為單一，商業(yè)物業(yè)配套設(shè)施普遍仍需完善，商業(yè)服務(wù)人員整體素質(zhì)和整個(gè)商業(yè)行業(yè)的服務(wù)水平都還有待進(jìn)一步提升。在各項(xiàng)單項(xiàng)指標(biāo)上，對(duì)比各區(qū)情況分析如下：消費(fèi)力分析如果以區(qū)域內(nèi)的常住人口數(shù)量乘以人均消費(fèi)支出，計(jì)算重慶各主城區(qū)的消費(fèi)力，沙坪壩區(qū)僅位于渝中區(qū)和九龍坡區(qū)之后，位居第三。沙坪壩區(qū)同樣僅在渝中區(qū)、九龍坡區(qū)之后，位居第三。整體購(gòu)物環(huán)境重慶主城區(qū)的各大商圈目前都在修建和經(jīng)營(yíng)步行街。通過(guò)對(duì)比分析因此看出，沙坪壩商圈在各個(gè)環(huán)節(jié)都位于各主城區(qū)前列，綜合來(lái)看有望成為在商業(yè)規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)水平各個(gè)環(huán)節(jié)都僅次于解放碑的商業(yè)副中心。重百南豐、江南商都、百盛、商社電器等商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約15萬(wàn)平方米。（二）沙坪壩中心商圈支撐元素分析沙坪壩區(qū)中心商圈的輻射范圍如前所述，由于沙坪壩區(qū)地理位置相對(duì)獨(dú)立，因而對(duì)本區(qū)的消費(fèi)力把握相當(dāng)充分，以地域?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，其有效輻射區(qū)包括往北碚方向至井口、往渝中區(qū)方向至紅巖村、往江北區(qū)方向至大石壩、南至上橋、西至高新區(qū)的地域范圍?！岸保浩髽I(yè)職工沙坪壩有一些大型企業(yè)，由于職工人較多，效益較好，也是重要的消費(fèi)力構(gòu)成，以康明斯發(fā)動(dòng)機(jī)廠、嘉陵和特鋼廠等為代表。如沙坪壩區(qū)學(xué)子帶動(dòng)的聚會(huì)、購(gòu)物、休閑等商業(yè)活動(dòng)比較普遍，又如區(qū)域內(nèi)的自然人文景觀（森林公園、烈士墓）也吸引了相當(dāng)多游客至沙坪壩區(qū)消費(fèi)。隨著居民收入水平的增加，耐用消費(fèi)品的全面普及，居民消費(fèi)將更注重精神層次的享受，更注重消費(fèi)帶來(lái)的附加值；從某種意義上來(lái)說(shuō)，這蘊(yùn)涵了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一種新趨勢(shì)，即從單一的商品性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)，向服務(wù)水平、購(gòu)物環(huán)境層面的綜合競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化。在此制約因素下，對(duì)商家所經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)水平及商業(yè)運(yùn)作能力都提出了更高的要求，方可在有限的市場(chǎng)容量條件下獲取市場(chǎng)最大份額。沙坪壩區(qū)整個(gè)城市規(guī)劃是以三峽廣場(chǎng)為核心向四周輻射，呈方形的向外擴(kuò)展。從三峽廣場(chǎng)對(duì)外開放以來(lái)，可以明顯感覺(jué)到，沙坪壩區(qū)外來(lái)流動(dòng)人口明顯的增多，有大量的外來(lái)人口在沙坪壩區(qū)的核心商業(yè)地段逗留，將是對(duì)沙坪壩區(qū)商家的一種絕好的機(jī)遇，至少?gòu)娜藲馍媳ＷC了沙坪壩區(qū)商業(yè)的良性發(fā)展。從1997年開始，沙坪壩由點(diǎn)及面的，逐步建成了約6000多平方米的“綠色藝術(shù)廣場(chǎng)”。在這一階段中，一方面結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)的城市環(huán)境處理方式，創(chuàng)造了豐富、立體的城市空間，營(yíng)造出深邃的區(qū)域文化特色，建造了宜人的空間尺度；另一方面通過(guò)城市設(shè)計(jì)的研究，將沙坪壩區(qū)中心核心區(qū)域的步行商業(yè)系統(tǒng)從規(guī)劃思想的角度明晰起來(lái)，在規(guī)劃上從單一的廣場(chǎng)體系向系統(tǒng)化的步行空間發(fā)展，并局部形成了上下兩層的復(fù)合型步行體系。因此沙重百是沙坪壩區(qū)人口的匯聚點(diǎn)，這里是商業(yè)的絕對(duì)核心地帶。在96年以前，40多年的時(shí)間里沙坪壩百貨公司（沙百司）是區(qū)內(nèi)唯一的大型商家，沙百司在沙坪壩區(qū)居民中的美譽(yù)度非常之高，因此老沙坪壩區(qū)的人對(duì)這塊地有著非常深厚的感情。在這場(chǎng)爭(zhēng)奪中，本項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)勢(shì)非常明顯，這是由于本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)過(guò)很多年的積累，在老百姓的心理已經(jīng)形成了一種潛在的思維定勢(shì)。即將進(jìn)入沙坪壩區(qū)的商業(yè)企業(yè)有北京華聯(lián)、南亞家具廣場(chǎng)等。其余的好又多分布在沙正街，家樂(lè)福分布在漢渝路，南亞家具廣場(chǎng)分布在小新街。而這三塊用地以本項(xiàng)目的位置為最好，也可以這樣說(shuō)，本項(xiàng)目是沙坪壩區(qū)最后一個(gè)在商業(yè)核心地段的用地。只要各項(xiàng)目之間定位不重疊，沙坪壩區(qū)完全有能力消化掉更多的商品。詳細(xì)地址樓層數(shù) （層）業(yè)態(tài)三角碑轉(zhuǎn)盤旁7大型百貨（全市連鎖）恒鑫大廈裙樓3大型百貨名人廣場(chǎng)旁5大型百貨欣陽(yáng)廣場(chǎng)1大型超市（全國(guó)連鎖）欣陽(yáng)廣場(chǎng)3大型百貨華夏銀座3大型超市（全國(guó)連鎖）華宇廣場(chǎng)1大型百貨（全國(guó)連鎖）沙重百旁4服裝、服飾（分零經(jīng)營(yíng)）立海大廈6大型百貨（全國(guó)連鎖）小龍坎219路車站旁3專營(yíng)家電（全國(guó)連鎖）漢渝路2超市（全市連鎖）融信大廈3大型百貨、超市（全市連鎖）沙龍廣場(chǎng)4家具、家居裝飾（全市連鎖）第二部分 金沙國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)特征一、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目概況金沙國(guó)際位于沙坪壩區(qū)中心商業(yè)區(qū)，原沙百司舊址。車位數(shù)量充足，合計(jì)113個(gè)。相關(guān)配置金沙國(guó)際建筑規(guī)劃：負(fù)四層為設(shè)備用房，負(fù)二層負(fù)三層為車庫(kù)，負(fù)一層是可由街面直接進(jìn)入的超市，1層至8層為商業(yè)用房。標(biāo)準(zhǔn)單層面積負(fù)一層：（建筑外邊框面積，下同）；平街層：（）；2——7層：，每層單層約為2000平方米。衛(wèi)生間每層設(shè)男女衛(wèi)生間。 7252。4 現(xiàn)階段裙樓主體已經(jīng)完成 252。11 易于形成大型賣場(chǎng)氛圍 252。18 不252。易于賣場(chǎng)內(nèi)人流引導(dǎo) 28252。24 ，252。平街層可營(yíng)業(yè)面積最小， 利于賣場(chǎng)建設(shè)威脅30 由院校學(xué)生消費(fèi)人群，252。33 屬于人氣的聚集地 252。特色化、專業(yè)性商業(yè)市場(chǎng)是中心區(qū)域內(nèi)所欠缺的空白點(diǎn)項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)同三、綜合評(píng)析總體狀態(tài)金沙國(guó)際所處的區(qū)域位置是整個(gè)沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心位置；區(qū)域內(nèi)有眾多主力商業(yè)點(diǎn)，傳統(tǒng)模式占主流，而且其經(jīng)營(yíng)狀況良好；區(qū)域內(nèi)部分商業(yè)賣場(chǎng)環(huán)境缺乏縱深度，即臨街的生意好，卻有大量商業(yè)場(chǎng)地空置；本項(xiàng)目評(píng)析根據(jù)金沙國(guó)際所處的地緣優(yōu)勢(shì)，金沙國(guó)際極有可能與沙重百、金城廣場(chǎng)、明日百貨、立洋商場(chǎng)、嘉多利廣場(chǎng)形成沙坪壩中心商業(yè)區(qū)500米黃金走廊，并成為黃金走廊最大的特色化、專業(yè)性商業(yè)中心。同時(shí)，增強(qiáng)了規(guī)范性引導(dǎo)，與項(xiàng)目整體氛圍合拍。市場(chǎng)參考龍湖對(duì)消費(fèi)者要求要有強(qiáng)烈的吸引力：學(xué)生、居民、流動(dòng)人群178。留住非家庭購(gòu)物：學(xué)生群體：突出可逛、可玩178。提高消費(fèi)者的消費(fèi)率目標(biāo)u物美價(jià)廉178。u平價(jià)：堅(jiān)持薄利多銷178。貨真價(jià)實(shí)178。（二）建筑風(fēng)格定位定位目標(biāo)是使商場(chǎng)，商務(wù)雙子樓形成一個(gè)既相應(yīng)又有機(jī)結(jié)合的整體。倉(cāng)庫(kù)商業(yè)交易區(qū)需要一定的貯物倉(cāng)庫(kù)，作為商品儲(chǔ)存的空間。車流由于本項(xiàng)目外無(wú)專門的泊車位，停車主要要靠地下停車場(chǎng)。另外，從本項(xiàng)目招商時(shí)間進(jìn)度來(lái)看，進(jìn)行傳統(tǒng)百貨業(yè)的招商，也是易于開展的，而且對(duì)時(shí)間的控制力度較強(qiáng)。特色化、專業(yè)型的主題式商場(chǎng)定位與本項(xiàng)目商業(yè)部分的契合點(diǎn)特色化、專業(yè)型的主題式商場(chǎng)在重慶得到了充分的發(fā)展。比如，解放碑得意世界、鄒容廣場(chǎng)等?？紤]到購(gòu)物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能清晰，走特色化、專業(yè)型的道路，減少不必要的重復(fù)，減少人流交叉，增加人流駐留時(shí)間，促進(jìn)商品交易。本項(xiàng)目商業(yè)部分與融信商廈對(duì)比，定價(jià)應(yīng)為：11000（1＋‰）30133/148=11210元/平方米?，F(xiàn)就滅減市場(chǎng)價(jià)格虛高和達(dá)到快速營(yíng)銷回籠資金的目的，（此區(qū)間通常是商業(yè)一次性付款方式的折扣）進(jìn)行價(jià)格試算，11814＜實(shí)際價(jià)格＜11814，實(shí)際價(jià)格約在10633～11342元之間，（同理：平街層均價(jià)區(qū)間為：22028～23496）在現(xiàn)有的區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。投資回報(bào)率計(jì)算方式：投資回報(bào)率=每平方米月租金租用面積12/銷售單價(jià)面積由上述題設(shè)，和模擬的商業(yè)物業(yè)的銷售單價(jià)，可以反推估算每平方米月租金。項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。具體運(yùn)作如下：強(qiáng)化本項(xiàng)目的市場(chǎng)投資前景，以及傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加人流和自身品牌效應(yīng)。因此，只有進(jìn)行特色化、專業(yè)化的商業(yè)功能定位，才有可能獨(dú)樹一幟，與眾不同。休閑運(yùn)動(dòng)層運(yùn)動(dòng)多元化，同時(shí)面對(duì)不同的消費(fèi)群體，特別爭(zhēng)取周邊居民運(yùn)動(dòng)消費(fèi)的固定化，從而帶動(dòng)整體人氣，并反作用于主力店。按此推算：。這樣就消除了消費(fèi)者的疲勞感、延長(zhǎng)了駐留時(shí)間。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣正在發(fā)生變化，自然健康的生活目標(biāo)成為人們的追求。小結(jié)體育運(yùn)動(dòng)休閑的特色化、專業(yè)型的主題與本項(xiàng)目自身商業(yè)特征契合。具體可采用以優(yōu)惠的招商措施吸納大型專業(yè)體育零售業(yè)的進(jìn)駐，充分借助其品牌效應(yīng)和知名度。第四部分 現(xiàn)階段工作進(jìn)行(略)根據(jù)上述要求，現(xiàn)階段的工作主要從兩方面入手：（一）營(yíng)銷資料、招商資料的準(zhǔn)備銷售手冊(cè)的準(zhǔn)備宣傳折頁(yè)商場(chǎng)平面圖統(tǒng)一的銷講詞選用建筑材料商業(yè)物業(yè)管理說(shuō)明銷售現(xiàn)場(chǎng)管理項(xiàng)目形象維護(hù)人員管理銷售文件的配合現(xiàn)場(chǎng)賣場(chǎng)日常管理（二）對(duì)象招商企業(yè)聯(lián)系重慶本地知名休閑用品商家商家附表：休閑娛樂(lè)場(chǎng)所附表：外區(qū)域商家傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)知名商家名錄（附表）體育專業(yè)商家（附表）35 / 35