【正文】 緊密關(guān)聯(lián)?？赏怀鲋鳂墙ㄖ沟脧闹行纳虡I(yè)圈內(nèi)的多個不同的視角看到建筑，是金沙國際的“地標(biāo)”性更加強烈，并使建筑集“逛、購、玩”的功能于一體得以更好的體現(xiàn)。中檔價：想買的，178。想玩的能玩到，178。想看的能看到，178。流動人群：突出可逛、可購留住家庭購物：留住小孩、留住老人、留住夫婦178。u對消費者要求要有廣泛的適應(yīng)性：男女老少皆宜178。u沙坪壩重百 大都會 石橋埔泰興電腦城第三部分 金沙國際商業(yè)裙樓市場定位建議一、金沙國際商業(yè)部分定位概念設(shè)計（一）建筑目標(biāo)設(shè)計確立金沙國際在沙坪壩區(qū)中心商業(yè)圈的位置本項目在沙百司舊址上而建，再加上商務(wù)公寓的成功推出，使得在沙坪壩區(qū)居民中有較強的影響力和認(rèn)可度；地緣優(yōu)勢突出，毗鄰沙重百、金誠廣場、明日百貨、立洋百貨等中心商圈內(nèi)經(jīng)營情況最好的商業(yè)物業(yè)，易于人流的匯集，從而顯現(xiàn)本項目自身優(yōu)勢。西苑 怡馨大廈超常規(guī)主要是指傳統(tǒng)百貨商業(yè)的集合，是知名度很高的大型綜合性商場；引導(dǎo)型是指具備較高的知名度的特色化、專業(yè)性市場。基本說明常規(guī)輔導(dǎo)型30%以上10%～～20%項目商業(yè)建議表指標(biāo)（、），占整個項目總建筑面積（56000平方米）%。交通條件好， 38252。29 周邊常住和流動人口眾多 252。23 標(biāo)252。27 不252。17 務(wù)于主樓部分，252。252。10 不252。項目工程進(jìn)度較快， 14252。6 項目建筑宏偉、布局合理。3252。二、本項目商業(yè)特征之SWOT分析優(yōu)勢第8層：（★ 數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書）層高負(fù)一層：；首 層：5米；標(biāo)準(zhǔn)層：。塔樓部分為精品商務(wù)公寓，將成為沙坪壩區(qū)寫字樓的又一代表性樓盤。（★ 數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書）地理位置由于前身是沙百司，在沙區(qū)居民中有較強的影響力和認(rèn)可度。因此沙坪壩區(qū)商業(yè)前景與預(yù)期商業(yè)前景是非常樂觀的。在今后的若干年內(nèi)，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局將不會發(fā)生比較大的變化。從以上的事例可以看出，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局已經(jīng)基本完成，其商業(yè)格局也已經(jīng)基本固定，即是以三峽廣場與華宇廣場為核心的沙坪壩區(qū)商業(yè)新中心與以沙重百、明日百貨、麥當(dāng)勞、肯德基為中心的老的商業(yè)中心的兩大組團式商業(yè)格局。目前進(jìn)入的商家與即將進(jìn)入的商家，除好又多與欣陽百貨、家樂福、南亞家具廣場不是分布在步行街與三峽廣場附近外，其余全在該區(qū)域內(nèi)。這從沙重百這幾年的銷售額可以得到印證。本項目與工行、建行沙坪壩區(qū)分理處一墻之隔，旁邊是重慶大飯店、嘉多利大酒樓等，下面的臨街鋪面是一排銀行超市。三峽廣場修建以后，人口流向發(fā)生了一些變化，由于新世紀(jì)、賽博數(shù)碼廣場的開業(yè)、銀貿(mào)商廈的存在及三峽廣場的修建，沙坪壩區(qū)的商業(yè)人流方向仍然沒有根本的變化，僅略向三峽廣場偏移而已。使其向系統(tǒng)化、綜合化發(fā)展，從根本上解決了創(chuàng)造多功能、復(fù)合型城市空間的問題。這一片出現(xiàn)在鬧市區(qū)中心較為開闊的綠地，舒解了擁塞的城市空間，柔化了生硬的城市環(huán)境，豐富了城市景觀。通過上述措施，沙坪壩區(qū)在與南坪、江北、九龍坡等競爭成為第二個解放碑時，處于非常有利的位置。在強化教育優(yōu)勢的同時，注重營造城市特色人文景觀的優(yōu)勢和沙坪壩區(qū)景觀資源的開發(fā)。沙坪壩區(qū)區(qū)域規(guī)劃對商業(yè)的走勢影響分析沙坪壩區(qū)的城市與商業(yè)規(guī)劃一直以來都走在南坪、江北、九龍坡等二級商圈的前面，沙坪壩區(qū)的步行街與廣場是各二級商圈中最早建立起來的，現(xiàn)在看來它是各區(qū)域中最成型的、最合理的。而沙坪壩區(qū)由于居民文化水平高，商業(yè)區(qū)人文氣息濃厚，在新一輪競爭中無疑已搶得先機，為高附加值商業(yè)業(yè)態(tài)營造了更好的經(jīng)營平臺；從另一方面看，這又有利于沙坪壩區(qū)商業(yè)檔次、商業(yè)形象的進(jìn)一步提升，使之步入一條良性的發(fā)展循環(huán)軌道。（三）沙坪壩區(qū)中心商圈優(yōu)、劣勢因素分析優(yōu)勢因素總結(jié)通過上述分析，我們認(rèn)為沙坪壩區(qū)中心商圈的優(yōu)勢因素主要體現(xiàn)在以下幾個環(huán)節(jié)：旺盛而穩(wěn)定的消費力“旺盛”——沙坪壩區(qū)居民人均收入較高，消費觀念比較超前，消費檔次較高；“穩(wěn)定”——由于地理位置原因，商圈相對獨立，本區(qū)消費力多在沙坪壩區(qū)商圈內(nèi)消費?！叭保航逃萍既丝谏称簤斡写笾袑Ｔ盒?2所，區(qū)屬中小學(xué)200多所，在校學(xué)生13萬人左右，教育人口總量約20萬；另外全市近1/3的科研機構(gòu)集中于沙坪壩，科技工作者5萬余人，智力型勞動者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)的1/3。沙坪壩區(qū)商業(yè)消費層次構(gòu)成分析沙坪壩中心商圈的消費力大致由以下四個層次構(gòu)成，是一個比較明顯的“四元結(jié)構(gòu)”。重百、立丹百貨、中商百貨、富安百貨等商業(yè)營業(yè)面積約15萬平方米。大型商場及營業(yè)面積304001370879社會消費品零售額（萬元）1056311457在職職工年均工資（元）615262919510國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）人口（萬）南岸區(qū)沙坪壩區(qū)城區(qū) 指標(biāo)楊家坪步行街已初步成型；江北區(qū)步行街方案遲遲未能實施。居民消費檔次從消費檔次上看，重慶市各主城區(qū)的高端消費力被解放碑分流的現(xiàn)象比較突出，以江北、南岸為最；而九龍坡區(qū)是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)（包括大渡口區(qū)），本區(qū)居民消費檔次不高。但是需要說明的是，由于南岸和江北兩區(qū)距離渝中區(qū)較近，兩區(qū)的購物環(huán)境、商業(yè)發(fā)展水平以及商圈的相關(guān)軟硬件配套和渝中區(qū)相比，有明顯的差距，其消費力被解放碑商圈分流的現(xiàn)象非常明顯。引進(jìn)品牌商家作為商圈的經(jīng)營旗艦，是目前沙坪壩商圈急需完成的任務(wù)之一，所以沙坪壩近來對大型商家的招商力度非常大，引進(jìn)了一系列在全國較有影響力的大商家。規(guī)模始建于90年代中期的步行街，北起沙南街，跨渝碚路，順華宇廣場西側(cè)延伸至綠色藝術(shù)廣場，是重慶目前最大的步行商業(yè)街區(qū)。說明沙坪壩需要的是與其書香生活體味一致的休閑娛樂場所。中心區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施集中，周末人氣旺盛，工作日晚上人也很多。在重慶大學(xué)周圍、小龍坎、漢渝路、石碾盤都有中、小型的休閑娛樂場所，各自經(jīng)營項目不同而且分布較為分散。專業(yè)市場代表物業(yè)有：位于天馬路的馬家?guī)r建材市場；位于上橋的西物市場；位于學(xué)府路的各大電腦專營店；位于小龍坎的南亞家具城、國美電器城。沙區(qū)中部板塊的商業(yè)競爭，在整個重慶市場的傳統(tǒng)商業(yè)競爭中，都是十分顯著的地方。且全部集中于中心區(qū)域。（三）傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)在沙坪壩區(qū)的分布簡析重慶市傳統(tǒng)商場的代表首推重慶百貨大樓，該商場分別在渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)以及沙坪壩區(qū)開店經(jīng)營，以傳統(tǒng)百貨為主，商品價格及檔次均走的是大眾化路線。但是由于沙坪壩區(qū)招生辦（壟斷）和沙區(qū)唯一的開放式大型體育館位居于此處，加上區(qū)域內(nèi)的學(xué)校較為集中，因此，文化類專業(yè)市場較為發(fā)達(dá)，現(xiàn)代書城就是該區(qū)域內(nèi)的典型商業(yè)代表。東部板塊——長期以來是沙區(qū)老工業(yè)基地較為集中的區(qū)塊，包括重棉二廠、紅巖汽車彈簧廠、重慶微電機廠等眾多國有企業(yè)均集中于此。包括重慶一中、南開中學(xué)、重慶七中、重慶大學(xué)（含原重慶建筑大學(xué)）等名校都集中分布于該板塊內(nèi)。板塊商業(yè)市場特征：南部城區(qū)板塊是沙區(qū)中高檔住宅小區(qū)最為集中的板塊，芳草地、天驕年華、龍洞灣花園等，沙坪壩區(qū)的知名樓盤均在其中。隨著近兩年沙區(qū)商業(yè)發(fā)展的日益迅猛，在沙區(qū)商貿(mào)中心的角色定位也日益明顯。沙坪壩區(qū)是重慶市科技實力雄厚、文化教育發(fā)達(dá)的科教文化區(qū)。其優(yōu)越的地理位置、發(fā)達(dá)的交通，成為重慶人流、物流、信息流之要道。全區(qū)幅員396平方公里，人口66萬。沙坪壩區(qū)經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，是重慶市重要的工業(yè)基地之一。（二）沙坪壩區(qū)主要板塊的商業(yè)分布情況中部板塊——地處沙區(qū)的商業(yè)中心，是沙區(qū)商業(yè)市場發(fā)展最早的板塊。南部板塊——隨著沙區(qū)政府南遷鳳天路以及沙區(qū)政府有意將南部新城打造成沙區(qū)的***、文化中心，以鳳天路為代表的南部板塊逐漸成為沙區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最熱的板塊之一。北部板塊——處于規(guī)劃中的重慶大學(xué)科技園區(qū)沿線，該板塊最突出的特點是學(xué)校林立，教育氛圍濃厚，是重慶乃至西南地區(qū)知名的學(xué)府區(qū)。欣陽廣場是目前該區(qū)域內(nèi)唯一的集購物、休閑、餐飲于一體的大型綜合商場，但是從經(jīng)營效果上看，其超市和餐飲點生意火爆，購物場所則效果一般。板塊商業(yè)市場特征：目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位是：作為整個片區(qū)內(nèi)的日常生活或者居家所需的配套設(shè)施，如小型超市、菜市場、小型餐飲和日用型消費（美容美發(fā)、VCD出租等）。板塊商業(yè)市場特征：由于歷史（該區(qū)域曾屬于沙坪壩區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部）和交通（干線較多，易分流人群）的原因，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍一直較為淡薄，商業(yè)經(jīng)營也是多以小型、居家型產(chǎn)品為主。從1999年到2002年的幾年時間內(nèi)，重慶市傳統(tǒng)百貨業(yè)的精英，新世紀(jì)、明日、立陽等相繼進(jìn)駐沙區(qū)。傳統(tǒng)商業(yè)在沙坪壩區(qū)主要是以零售業(yè)為主，這種表現(xiàn)形式形成了較好的市場規(guī)模和經(jīng)營方式，是沙坪壩區(qū)經(jīng)濟活動的重要組成部分。由此可見，沙坪壩區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場的競爭并不激烈。但是其經(jīng)營狀態(tài)較為單一，缺乏像解放碑得意世界、大都會天上人間的綜合型的休閑娛樂場所。