【文章內(nèi)容簡介】 目的經(jīng)營情況可以看出，城市中心SHOPPING MALL在中國大型城市的市場環(huán)境已經(jīng)趨于成熟，北京、上海、廣州、大連及武漢等城市的經(jīng)濟發(fā)展水平有力支撐了城市中心購物中心的發(fā)展。2002年，隨著上海正大廣場、廈門“SM城市廣場”、深圳銅羅灣廣場等購物中心的開業(yè)，中國大陸城市中心SHOPPING MALL的發(fā)展進入了新的時期。隨著超級購物中心，SHOPPING MALL逐漸深入人心，國內(nèi)諸家商業(yè)零售巨頭，如上海友誼、上海華聯(lián)、北京王府井、武漢廣場等；大型房地產(chǎn)商，如大連萬達、中信、華潤、香港嘉里、和記黃浦及長江實業(yè)等；海外專業(yè)購物中心開發(fā)商，如泰國正大集團、菲律賓SM集團、美國一些地產(chǎn)機構(gòu)等；以及國際知名零售商都已經(jīng)開始在國內(nèi)準(zhǔn)備或開始運做超級購物中心項目的開發(fā)。在投資機構(gòu)對超級購物中心產(chǎn)業(yè)關(guān)注的同時，國內(nèi)地方政府也開始關(guān)注這一新興產(chǎn)業(yè)，尤其是超級購物中心項目對所在地區(qū)的經(jīng)濟帶動作用巨大，而且有利于提升國內(nèi)零售業(yè)的長期競爭力。目前，各地政府都大力推動當(dāng)?shù)刭徫镏行漠a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并有效規(guī)劃大型購物中心項目的開發(fā)。需要說明的是，不同城市因為不同的市場條件，在購物中心項目的開發(fā)過程中，有著不同的開發(fā)策略：有的城市郊區(qū)化發(fā)展迅速、汽車化速度較快，所以郊區(qū)購物中心項目的開發(fā)成為典型形式；有的城市不鼓勵私家汽車的發(fā)展，城市發(fā)展的郊區(qū)化趨勢比較慢，購物中心項目的發(fā)展主要表現(xiàn)為城市中心購物中心。另外，近年進行運做的國內(nèi)超級購物中心項目，大多數(shù)因為資金問題以及開發(fā)商專業(yè)化水平比較低等問題，項目或者推進緩慢，甚至項目停滯不前，或者因為項目定位、設(shè)計等各類原因，開業(yè)后，市場每況愈下，種種情況都存在。 國內(nèi)購物中心開發(fā)模式國內(nèi)購物中心項目，尤其是近兩年進入市場的項目，在開發(fā)模式上因為資金等方面的原因發(fā)生了比較大的變化。一線城市的購物中心 項目，開發(fā)商普遍遵守產(chǎn)業(yè)規(guī)律，采取未來統(tǒng)一出租管理的開發(fā)模式；二線城市的購物中心項目，不少開發(fā)商迫于資金等問題，采取商鋪出售的模式。眾所周知，購物中心項目因為規(guī)模龐大，通常采取統(tǒng)一出租管理的模式，但一些資金勢力比較匱乏的開發(fā)商面對資金問題，或者充分利用國內(nèi)“商鋪熱”，選擇商鋪零散出售的方式。這種購物中心項目商鋪出售的方式在北京、上海等一線城市相對比較少，但是在二線城市卻大批出現(xiàn)，有的開發(fā)商出售的商鋪規(guī)模很大，這種商鋪出售的方式的確解決了資金問題，但也同時為項目未來的統(tǒng)一管理運營制造了問題。 國內(nèi)購物中心開發(fā)中的典型錯誤國內(nèi)購物中心的開發(fā)普遍處在邊探索邊開發(fā)的階段，所以發(fā)生開發(fā)失誤不可避免。國內(nèi)購物中心開發(fā)中主要發(fā)生的錯誤包括以下形式： 選址失當(dāng) 未專業(yè)進行市場研究 項目規(guī)模盲目求大 項目規(guī)劃設(shè)計忽視功能和財務(wù)收益能力 招商策略缺陷 主力店進駐時間太晚 管理運營商介入太遲 項目缺乏適應(yīng)長期需要的交通、停車條件以上為國內(nèi)購物中心開發(fā)中的重要失誤的主要形式，這些失誤將加大項目的投資風(fēng)險。有的項目在選址時就犯下致命錯誤，在適合進行商務(wù)開發(fā)的地方進行商業(yè)開發(fā)；國內(nèi)購物中心項目在進行項目市場研究時普遍沒有進行嚴格的市場調(diào)查，大多憑感覺判斷；有些開發(fā)商忽視市場支撐力問題，盲目求大，規(guī)模往往超出市場承接力；有不少開發(fā)商在項目規(guī)劃設(shè)計過程中，只邀請了設(shè)計單位，因為大多數(shù)開發(fā)商沒有商業(yè)經(jīng)驗，又沒有市場專家的介入，所以不少項目規(guī)劃設(shè)計時忽視功能設(shè)計；部分開發(fā)商在項目招商過程中，忽視項目定位的需要，主力店招商甚至也發(fā)生只重短期效益的“拉郎配”的問題；目前國內(nèi)絕大多數(shù)購物中心項目主力店招商比較難，主力店進駐時間普遍較晚，這樣進駐后的工程改動成為必然；管理運營商因為成本的問題，很少有項目在項目開發(fā)前期引入等等。178。 國外購物中心已有近百年的歷史，美國的Mall of America以及英國的Bluewater以及馬來西亞吉隆坡的MidValley Megamall都是目前比較著名的Mall，相對于國內(nèi)來說，它們已經(jīng)發(fā)展的比較成熟，借鑒國外一些成功案例并且結(jié)合東欣商業(yè)區(qū)的實際情況，對于東欣商業(yè)區(qū)來說必不可少。178。 國內(nèi)的購物中心開發(fā)尚在初期，開發(fā)商一般是一邊開發(fā)一邊探索，一旦操作不慎將導(dǎo)致項目失敗。但整體來講，國內(nèi)一線城市購物中心的開發(fā)、管理均走在行業(yè)的前列，值得二線城市學(xué)習(xí)。另外，中國的消費者逐漸接受這種集多元化購物、餐飲及娛樂于一體的“一站式”購物場所，他們通過“一站式”購物可以享受到更多的便利。對國內(nèi)一線城市購物中心開發(fā)經(jīng)驗的有效借鑒將有利于東欣商業(yè)區(qū)項目的成功運做。178。 本公司認為，東欣商業(yè)區(qū)如果成功的落實主力店的招商并且做準(zhǔn)確的市場定位，抓住目前的機會發(fā)展“一站式”購物中心，在呼市必將占盡市場先機，得到消費者的認同。 內(nèi)蒙古呼市的零售市場本章將闡述內(nèi)蒙古呼市零售市場總體概況以及呼市主要的商業(yè)區(qū)，包括目前呼市主要商業(yè)項目以及部分在建的商業(yè)項目，以便評估未來的零售業(yè)供應(yīng)情況以及部分競爭項目的情況。呼和浩特地區(qū)早在漢唐時期，就是中原地區(qū)開展對外交往的重要通道，是“草原絲綢之路”的樞紐?，F(xiàn)在的呼和浩特是內(nèi)蒙古自治區(qū)商業(yè)貿(mào)易中心城市，并逐步形成了一個連接城鄉(xiāng)，輻射內(nèi)蒙古自治區(qū)中西部，溝通內(nèi)地與蒙古國及俄羅斯的現(xiàn)代商業(yè)流通網(wǎng)絡(luò)。呼市作為中西部的沿邊中心城市，零售市場飛速發(fā)展是近幾年的事，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計。從二十一世紀(jì)九十年代中期起，曾出現(xiàn)了建國以后第一次大型商場利潤普遍下降、商場倒閉的現(xiàn)象，呼市也不例外。2001年10月，呼市市政府東遷，中山路完全作為商用，商業(yè)逐漸發(fā)展起來。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，截至2002年末，呼市已有商業(yè)網(wǎng)點36000個，其中10000平方米以上的零售商業(yè)網(wǎng)點18家，營業(yè)面積近10000平方米的超市5家，北京華聯(lián)、天客隆和上海聯(lián)華等大型流通企業(yè)已在呼和浩特市建成連鎖超市12家。呼和浩特2002年社會消費品零售總額為92億元，這92億中有一大部分是由中山路創(chuàng)造。呼市回民區(qū)是呼市的商貿(mào)中心，該區(qū)逐步形成了以“一路三街”（即以現(xiàn)代化大型商場、超市、專業(yè)市場為主的黃金商業(yè)街——中山西路，以品牌、休閑、娛樂為主的溫州商業(yè)步行街，以民族地方餐飲、小吃為主的牛橋清真食品一條街，以機電、五金批發(fā)為主的通道商業(yè)街）為主線，以專業(yè)市場、便民市場為補充的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。另外，在呼市各個區(qū)內(nèi)都零散的分布著一些商業(yè)項目，目前做的不錯的如賽罕區(qū)的北京華聯(lián)商廈（南華聯(lián)）。中山西路，這里日益發(fā)展成為呼和浩特最有名的商業(yè)街。自2001年至今，中山西路上即開工新建了12個大型商廈，包括維多利商廈、新亞太商廈、寶馬商城、巴黎廣場、富幫大廈（女人世界）等（，做標(biāo)記的是部分商業(yè)項目）。中山西路商業(yè)街2005年完成全部改造建設(shè)工程后，各類商貿(mào)設(shè)施的建筑規(guī)模將達到70萬平方米以上。根據(jù)對呼市商戶的市場調(diào)查，有35％比例的商戶認為中山路商業(yè)密集或者是商業(yè)飽和，已經(jīng)缺乏潛力，有31％的商戶認為中山路商業(yè)繁榮、投資商較多，可見有一半的商家對中山路的發(fā)展持懷疑態(tài)度。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2001年，而中山路就占40多億；2002年，全市零售總額近92億，而中山路便占有60多億。 但值得關(guān)注的是，中山西路的商業(yè)存在明顯的商業(yè)功能缺陷：所有的商場都驚人得一樣，基本上都是單純購物的場所，餐飲、娛樂元素較少組合在里面。事實上，目前，國內(nèi)消費市場的形態(tài)，尤其是中高檔消費已經(jīng)發(fā)生了變化，從過去的目標(biāo)性消費逐步向體驗性消費轉(zhuǎn)變。：內(nèi)蒙古呼市中山西路部分商場圖，建筑面積接近6萬平方米，目前日營業(yè)額平均接近35萬元。商廈是由浙江天元置業(yè)股份有限公司、中國榮光集團有限公司、溫州華鋒工業(yè)集團有限公司、內(nèi)蒙古溫州總商會投資，由呼和浩特維多利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)開發(fā)。商廈地上四層，～，經(jīng)營各種品牌產(chǎn)品，商場內(nèi)部配套設(shè)施比較完善，購物環(huán)境較舒適，是目前呼市內(nèi)集購物、休閑、健身、娛樂為一體的檔次較高的大規(guī)模商廈。根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，呼市消費者除了南華聯(lián)外，維多利商廈是購物首選。維多利商廈在經(jīng)營理念上改變過去純百貨店的業(yè)態(tài)形式，引入餐飲、婚紗攝影、娛樂、電玩等服務(wù)性業(yè)種，吸引了大量人流。根據(jù)對呼市消費者的定量研究發(fā)現(xiàn)呼市消費者最經(jīng)常購物的商廈里維多利商廈排在前三位。維多利商廈商品組合情況：樓層主 題品牌組合專賣店餐飲娛樂其他1層化妝品，鐘表眼鏡，鉆石珠寶，婚紗攝影，箱包皮具，數(shù)碼照材，茶葉煙酒，銀行郵局，民族禮品，醫(yī)藥保健，美容美體，快餐網(wǎng)吧星旗兒，芭莎，愛都，拉廈貝爾，格樂專賣，阿爾吉利，茵佳妮，袋鼠服飾，圣迪奧，唐獅，喜頓，勁霸，WELLLONG，卡丹路，百斯盾，康奈，大衛(wèi)保羅，澳斯浪，真維斯，夢特嬌，哥弟。玉蘭油，雅芳，旁氏，蝶妝，金利來，鱷魚，袋鼠，老人頭，萬里馬，仙美時國際快餐城，吉野家各種手機2層淑女裝，少女裝，時裝，休閑裝，男裝，職業(yè)裝，男女褲，襯衫，牛仔，飾品，水吧，洗衣纖邊。波頓，柒牌，利郎，香港圣羅蘭，羅蒙，報喜鳥，衫衫，老人頭。派士，洛滋，與狼共舞，啄木鳥，華倫天奴，步森，蘋果，班尼路，袋鼠，名豪，皮而卡丹3層男鞋女鞋，羊絨羊毛，文胸睡衣，童裝童鞋，針棉系列，床上用品，體育休閑，兒童樂園，休閑咖啡鹿王，阿爾巴斯，老爺車，天山，維信，盤古，東達蒙古王，鄂爾多斯，香港鱷魚女鞋，依人，萬里馬，金老頭，森達，康奈，法國都彭，思博，康踏雙星，李寧，鱷魚恤。4層家電廣場，美食廣場，數(shù)碼影院，文化用品，休閑運動，圖書音像，健身器材，家居用品，電玩廳米奇書包，各類電器，銘香美食，麻辣燙，上海串串香，蘇州人快餐，沙鍋居開心湯姆快餐，粗糧罐罐香，哆味當(dāng)快餐，蘭州特色風(fēng)味，山西面食，風(fēng)味苑，臺灣小涮鍋，丸熊面游戲地帶，臺球，乒乓球，影院，飛碟，棋類，水吧各種油煙機（南華聯(lián)）北京華聯(lián)商廈城市購物中心(呼和浩特金宇店)位于呼和浩特南區(qū)（賽罕區(qū)），是北京華聯(lián)集團在外埠開設(shè)的第一家集購物、餐飲、娛樂、服務(wù)、休閑為一體的一站式城市購物中心，2002年7月開業(yè)，北京華聯(lián)商廈是結(jié)合地區(qū)民族特點，創(chuàng)立的新型民族商業(yè)品種。自開業(yè)以來，北京華聯(lián)呼市城市購物中心日營業(yè)額平均接近100萬元，目前，北京華聯(lián)呼市城市購物中心與呼市金宇集團合作正在進行二期、三期改造。目前北京華聯(lián)呼市城市購物中心由三層精品商業(yè)街、兩層超市和五層百貨組成，總面積為4萬多（40800）平方米，是呼市消費者消費購物的首選，根據(jù)對呼市消費者的定量研究，在過去三個月內(nèi)32％的人選擇經(jīng)常去南華聯(lián)，位居各家商場首位。南華聯(lián)商業(yè)街共有三層，主要商品組合如下：第一商業(yè)街主要經(jīng)營：寶姿、觀奇洋服、湯尼威爾、艾格、ESPRIT、百麗女鞋等國際知名品牌及肯德基、羅杰斯、仙蹤林、國際快餐等國際著名餐飲。第二商業(yè)街主要經(jīng)營：肯德基、嘉年華、丸熊面等美食和茶藝、圖書、銀行、藥店、女包等女性服裝、服飾精品。第三商業(yè)街主要經(jīng)營：酒吧、美食街、禮品精品、民族工藝、玩具出租、攀巖、兒童娛樂城、美容美發(fā)和影視城等。超市設(shè)在商廈的一、二層，銷售包括日用百貨、食品、生鮮、蔬菜等在內(nèi)的3萬余種商品。樓層商品組合流行名品廣場化妝品、女鞋、男鞋等時尚少女廣場少女裝、休閑裝、流行什貨、名表等靚麗淑女廣場淑女鞋、女包、內(nèi)衣文胸、時令女褲、童裝、童鞋、玩具、羊絨精品等理想紳士廣場及家電廣場男裝、男鞋、男裝飾品、箱包、電視、冰箱、洗衣機等溫馨家園廣場運動、床品、照相器材、名筆、PDA、辦公用品等華聯(lián)商品組合情況：？？？？（不確定）北京華聯(lián)商廈城市購物中心經(jīng)營定位于流行化、時尚化、年輕化、娛樂化的高中檔商品，華聯(lián)商廈在商品組合上比較完善，但是業(yè)態(tài)組合上存在著缺乏體驗業(yè)態(tài)元素的問題，但是華聯(lián)商廈將與金宇集團合作，準(zhǔn)備建二、三期，改造后的購物中心將增設(shè)大型休閑、娛樂中心，大型卡拉OK、迪廳、水上樂園等等。（長樂宮？）民族商場的建筑面積接近8萬平方米，是呼市及自治區(qū)起步較早的商場之一，日客流量平均接近5萬人次，日營業(yè)額平均可達到28萬元。它以經(jīng)營民族服飾、民族工藝品為特色，集家電、百貨、民貿(mào)等為一體，是呼市把民族特色與商業(yè)結(jié)合的較好的商場之一。根據(jù)蓋洛普對消費者的定量調(diào)查研究，本公司發(fā)現(xiàn)第一商圈人口經(jīng)常到訪民族商場，并且呼市商家對民族商場比較滿意，是除維多利商廈外最為滿意的商場。民族商場1層的主題是：童裝區(qū)，箱包區(qū)，食品，化妝品，名煙名酒，另外還包括了部分餐飲，如肯得雞、名食苑、麻辣燙、豆香園等。二層主營男女皮鞋、旅游鞋、內(nèi)衣、羊絨衫、珠寶城、名表城；三層主要是男裝、休閑裝、職業(yè)裝、西裝、時裝、襯衫、民族用品、工藝品以及電腦專賣；四層主營床上用品、羽絨區(qū)、家居飾品、休閑服飾。民族商場在商品組合上主要是以服裝服飾為主，另外在業(yè)態(tài)組合上顯的過于單調(diào)，基本上除了購物、餐飲之外沒有其他業(yè)態(tài)，體驗業(yè)態(tài)幾乎沒有。民族商場商品組合：樓層主題專賣店餐飲其他1層童裝區(qū)，箱包區(qū)，食品，化妝品，名煙名酒國酒茅臺，長城葡萄酒，龍駒奶酒，五糧液，香港老爺車，班尼路，西遠，薩爾雷斯，亨得利，真維斯，海邊沙，法國都彭，佐丹奴，威爾浪，蒙霸肯德雞，名食苑，麻辣燙，豆香園，六密居醬園2層男女皮鞋。旅游鞋，內(nèi)衣，羊絨衫，珠寶城，名表城依波表，飛亞達，天王表，東達蒙古王，碧絨，兆君，阿爾巴斯，維信，伊詩蘭雅，紅蜻蜓，康奈，老人頭，查理王，華倫天奴，佰納，浪莎3層男裝，休閑裝，職業(yè)裝，西裝，時裝，襯衫，民族用品，工藝品，電腦專賣太子龍，花花公子，美國蘋果，袋鼠，九牧王，羅蒙，報喜鳥，雅戈爾，衫衫，法派，闊佬，仕奇，電腦（聯(lián)想1+1，盛唐，宏基，方正，超群，TCL）4層床上用品，羽絨區(qū)，家居飾品，休閑服飾 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