【文章內(nèi)容簡介】 6%三房64% 36%融橋半島風臨洲二房（套內(nèi)）67%33%三房（套內(nèi)）67%33%四房（套內(nèi)）100%五房（套內(nèi)）100%泰正花園二房（套內(nèi)）63%37%三房（套內(nèi)）26%74%回龍灣二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）29%22%49%四房（套內(nèi)）100%海棠曉月二房（套內(nèi)）28%52%20%三房（套內(nèi)）50%50%四房（套內(nèi)）100%南方上格林二房（套內(nèi)）55%45% 三房（套內(nèi)）26%45%29% 四房（套內(nèi)）100% 五房（套內(nèi)）100%華新都市花園二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）20%80%四房（套內(nèi)）100%長安華都二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）40%20%40%四房（套內(nèi)）100%龍湖*楓香庭二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）82%18%四房（套內(nèi)）100%金砂水岸二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）82%18%四房（套內(nèi)）100%天驕年華二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）29%47%24%四房（套內(nèi)）67%33%學林雅園一房（套內(nèi)）100%二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）10%68%22%四房（套內(nèi)）40%60%華宇廣場二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）100%四房（套內(nèi)）50%50%六房（套內(nèi)）100%新東?；▓@三房（套內(nèi)）100%四房（套內(nèi)）100%海客嬴洲一房（套內(nèi)）100% 二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）33% 33%33%四房（套內(nèi)）100%華宇名都城二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）17%66%17%四房（套內(nèi)）100%美茵河谷二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）100%珠江花園二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）25%50%25%四房（套內(nèi)）100%上江城二房（套內(nèi)）100%三房（套內(nèi)）32%68%四房（套內(nèi)）100%廣廈經(jīng)典一房（套內(nèi)）100%二房（套內(nèi)）33%67%三房（套內(nèi)）40%60%四房（套內(nèi)）100%資料來源：上海中瑞市場研究部n 戶型種類多樣，精彩之作較多研究樣本中，12層的小高層、3032層的高層占50%。此外，由于競爭項目規(guī)模都較大，故戶型種類繁多，有部分項目設(shè)計了30多種不同類型的房型。在重慶主流房型設(shè)計之中，每個房型功能分區(qū)明確，由于受到朝向影響較小，更加上非板式住宅的靈活多變性，在競爭項目之中有較多精彩的經(jīng)典房型。錯層住宅占有一定的比例，進戶即露臺的新穎戶型也得到一定的市場認可。表29 競爭對手項目戶型設(shè)計情況物業(yè)名稱層數(shù)內(nèi)部流線上海城30 動靜分隔，干濕分離融橋半島風臨洲5+1功能分區(qū)明確泰正花園1133動靜分隔，干濕分離回龍灣12正南北向，合理布置功能區(qū)，層層遞進海棠曉月132合理布置功能區(qū)，層層遞進南方上格林118功能分區(qū)明確華新都市花園18功能分區(qū)明確長安華都118動靜分隔，干濕分離龍湖*楓香庭30功能分區(qū)明確金砂水岸30嚴格動靜干濕分區(qū)天驕年華18餐廳與入戶花園相連，增設(shè)過渡空間學林雅園1127創(chuàng)新三錯戶型、豐富空間層次華宇廣場32功能分區(qū)一般新東福花園22功能分區(qū)明確?？唾?2 動靜分隔，干濕分離華宇名都城1230利用錯層分隔功能區(qū)美茵河谷5功能分區(qū)明確珠江花園132功能分區(qū)明確上江城132完整的功能分區(qū)、清晰的交通流線廣廈經(jīng)典132嚴格動靜干濕分區(qū)資料來源：上海中瑞市場研究部 外部公共配套分析n 所處區(qū)域不同，外部配套設(shè)施差別較大生活配套（如郵局、銀行）和休閑設(shè)施配套（如餐飲娛樂、商業(yè)）均較為齊全；而運動配套（如體育場館）、教育配套（如幼兒園、中小學）、醫(yī)療配套較為忽略；50%以上樣本樓盤依托天然景區(qū)。位于中心城區(qū)的個案得益于城區(qū)較為成熟的配套設(shè)施，如天驕年華、華宇廣場、華宇名都城、廣廈經(jīng)典等。而地處相對遠離商業(yè)區(qū)和城區(qū)的其他規(guī)模個案則體現(xiàn)了內(nèi)部配套較為成熟的特征，充分利用自身的實力和規(guī)模來創(chuàng)造配套環(huán)境，如融橋半島、海棠曉月、回龍灣、美茵河谷等，對目標客源影響不大。表210 競爭對手項目外部公共配套情況物業(yè)名稱郵局銀行餐飲娛樂商業(yè)體育場館幼兒園中小學醫(yī)院公園景區(qū)上海城有有眾多南坪步行街大型百貨無無無無無融橋半島風臨洲無無無無運動俱樂部無無中心醫(yī)院天成內(nèi)湖、豐富水景泰正花園有有眾多南坪步行街大型百貨無無無無無回龍灣有有無無無無無無無海棠曉月有有眾多濱江商業(yè)區(qū)無無無無沿江水景南方上格林無無無無無無有有華新都市花園無有有無無無有無沿江水景長安華都無無有有有無無無龍頭寺森林公園龍湖*楓香庭有有有重百、家樂福無無無無無金砂水岸無無無家樂福無無無有沿江水景天驕年華有有無無無有有有無學林雅園有有眾多三角碑步行街無無有無鳳凰山公園華宇廣場有有眾多商業(yè)步行街無有有有城市步行廣場、名人雕塑廣場、綠色藝術(shù)廣場新東?；▓@無無無無無無無無無?？唾逕o無朝天門餐飲娛樂街朝天門批發(fā)市場無無無無朝天門碼頭華宇名都城有有有山城超市無無有有無美茵河谷無無無無無無無無無珠江花園有有有商業(yè)步行街無無無無沿江水景上江城無有有商業(yè)步行街無無有無廣廈經(jīng)典無有有沃爾瑪超市無無有有北接4萬平米景觀休閑廣場資料來源：上海中瑞市場研究部 內(nèi)部公共配套分析n 研究樣本50%有規(guī)模會所，重視教育、商業(yè)配套，配套醫(yī)療設(shè)施較為欠缺 研究樣本樓盤都很重視為客戶提供完善的內(nèi)部配套設(shè)施，形式主要以會所為主，或在樓盤建沿街底商、或小區(qū)內(nèi)商業(yè)街，其商業(yè)業(yè)態(tài)類型包括超市、餐飲、郵局、銀行等等，可謂一應(yīng)俱全。此外，一些超大型社區(qū)樓盤小區(qū)內(nèi)還設(shè)有幼兒園、中小學，如融橋半島、回龍灣、美茵河谷等。n 會所發(fā)展體現(xiàn)現(xiàn)代居住理念變更早期的項目基本上不設(shè)立會所這一功能場所，特別是位于沙坪壩核心區(qū)域的華宇廣場，充分利用了三角碑商圈的便利。而隨著居住理念和小區(qū)功能的日臻完善，會所、豪華會所、泛會所的概念均被開發(fā)商提出并日益重視。從研究樣本的會所設(shè)置可以看出這點。表211 競爭對手項目內(nèi)部公共配套情況物業(yè)名稱小區(qū)診所會所內(nèi)部幼兒園內(nèi)部中小學內(nèi)部商店上海城無泛會所無有超市、商業(yè)街融橋半島風臨洲中心醫(yī)院文化會所、溫泉健康會所南坪實驗幼兒園人民小學南開中學購物廣場、商業(yè)步行街、大型超市、飲食城泰正花園無大型會所雙語幼稚園無超市回龍灣無有有有商業(yè)步行街海棠曉月醫(yī)療服務(wù)站高品質(zhì)會所有有濱江花園商業(yè)街南方上格林無有無無超市華新都市花園無有無無無長安華都有無有無超市、便利店龍湖*楓香庭無豪華會所無無700米商業(yè)步行街金砂水岸無會所有無沿街商業(yè)用房天驕年華無豪華會所無無無學林雅園無有無無無華宇廣場無無無無商業(yè)廣場新東?；▓@無無無無無?？唾逕o10580平方米無無底三層商鋪華宇名都城無有有無超市、精品商店街美茵河谷無豪華會所有有120米的商業(yè)水街珠江花園無有有無沿街商鋪上江城無1600平米泛會所無無沿街商鋪廣廈經(jīng)典無有無無無資料來源：上海中瑞市場研究部 車位情況分析n 研究樣本規(guī)模較大，車位配置齊全，可租可售研究樣本樓盤絕大多數(shù)都在建筑地下層做地下車庫，多個出入口。地下車庫可租可售，價格不一，租金在250400元/月，售價多在710萬/個之間，個別中心城區(qū)樓盤車位售價達到15萬（華宇廣場），車庫管理系統(tǒng)完善。 物業(yè)管理分析n 物業(yè)管理多以自身物管公司為主，但品牌公司已有跡象研究樣本所用的物業(yè)管理公司基本上都是本地物業(yè)管理公司或者開發(fā)商自身所屬的物業(yè)管理公司。但其中上海東湖物管、戴德梁行等上海知名的物業(yè)管理公司也已經(jīng)擠入了重慶市場。n 物業(yè)管理費按建筑面積收，重慶住宅雖然按照套內(nèi)面積銷售，但是在物業(yè)管理收費則按照建筑面積收取，這對于購房族而言也是一筆不小的負擔。，與上海相比差距并非很大。地處朝天門碼頭的超高層住宅?？唾奘袌龆ㄎ惠^高，而其聘請的物業(yè)管理公司也為知名的酒店管理集團。表212 競爭對手項目物業(yè)管理情況物業(yè)名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費（元/ m2/月）上海城上海東湖物管融橋半島融僑錦江物管泰正花園凱特爾物業(yè)回龍灣歐鵬物業(yè)開發(fā)公司海棠曉月重慶曉月物管公司1南方上格林南方物業(yè)管理有限公司華新都市花園錦繡山莊物管公司長安華都華潤物業(yè)龍湖*楓香庭龍湖物管金砂水岸天驕年華重慶天驕物業(yè)管理有限公司學林雅園中海物業(yè)管理(深圳)華宇廣場華宇物管新東?；▓@香港梁振英測量師行物管公司?？唾拗貞c希爾頓物管公司華宇名都城華宇物業(yè)美茵河谷重慶曉月物管公司珠江花園珠江物業(yè)管理公司1上江城彩園物管有限公司1廣廈經(jīng)典重慶第一物管公司1資料來源：上海中瑞市場研究部4 客戶特征分析 消費者對目標物業(yè)的接受度 對目標物業(yè)的接受度n 絕大多數(shù)被訪者表現(xiàn)出模糊意愿50%以上的被訪者出于各方面原因暫時無法作出明確的選擇。這說明目前本項目所處大環(huán)境尚未成熟，超高層物業(yè)這種建筑形態(tài)暫未被市場認知，目標群體的購買意愿需要通過多種途徑進一步挖掘和引導(dǎo)。n 一半以上被訪者表明了對重慶奧體附近區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男判?，影響消費者選擇超高層物業(yè)的主要因素是上下不便、配套（電梯）與高度。調(diào)查結(jié)果顯示，一半以上被訪者表明了對重慶奧體附近區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男判模?0%的被訪者表現(xiàn)出模糊態(tài)度，有10%左右的被訪者出于地理位置、人居環(huán)境、交通不便等原因表現(xiàn)出對區(qū)域的不認可。說明應(yīng)該對奧體中心發(fā)展全面報道和宣傳，形成口碑傳誦，加強市場認知度。影響消費者選擇超高層物業(yè)的主要因素是上下不便、配套（電梯）與高度。說明大部分購房群體對超高物業(yè)不了解，應(yīng)該進一步加強市場引導(dǎo)，加強客源對電梯等配套物業(yè)的信任度。n 本次采點受訪者家庭總收入偏低，可接受的單價空間較??；對總價概念較弱由于本次問卷調(diào)研采用布點之后的街頭攔截調(diào)研方法，故必然會產(chǎn)生受訪者家庭總收入偏低，中高檔購房群體較少，與目標客源相比購買力相對較弱，可接受的單價空間較小的情況。選擇高總價的住宅物業(yè)比例相對于市場實際供應(yīng)與吸納情況顯得較低。n 交叉分析顯示，目標群體背景特征不明顯交叉分析顯示，目標群體與其他群體間在收入、年齡、文化程度