關(guān)于開發(fā)某地塊的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-30 00:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 級(jí)開發(fā)過程，三是項(xiàng)目中心花園周邊的住宅檔次普偏高于沿街住宅。e、 結(jié)構(gòu)：早期開發(fā)的一般全是磚混，目前開發(fā)的項(xiàng)目往往既有磚混，又有框架；且目前開發(fā)的項(xiàng)目往往第一期是磚混，第二期或以后才推出框架，這與萬(wàn)科四季花城首先推出高檔房有所不同。f、 層次：絕大多數(shù)為7層，目前才開始投建6層和小高層。g、 外立面：除別墅外，外墻清一色涂料，絕大部分項(xiàng)目有種“克隆”或者“盜版”的感覺，只有南湖中央花園在立面涂料顏色搭配上有所創(chuàng)新；至于屋頂，似乎都鐘情于坡屋面，檔次高一點(diǎn)的有閣樓或者退臺(tái)；至于底層，有些設(shè)了私家花園，但部分住戶似乎“品味太低”，有的改作水泥地面，有的竟然割開欄桿擺水果攤，大煞風(fēng)景，不過中央花園的周邊門面設(shè)的騎樓，一方面使臨街立面效果豐富，店家門口整潔，另一方面還可做雨天回歸的業(yè)主或過路的行人避雨之用，可算是一舉兩得。h、 套型：早期開發(fā)的主戶型大多是2*1和3*1，目前開發(fā)的戶型主要為2*3*2，在功能上只是增加了餐廳和主臥衛(wèi)生間，主要是在采光、房間面積、私密性上做文章。i、 單套面積：除碧云天、新大地和加州花園以外，其他項(xiàng)目的套內(nèi)面積含蓋范圍都比較大，似乎要吸納盡可能多的購(gòu)房者，主打面積大概在80140之間，后期項(xiàng)目增幅在10％左右。四、環(huán)境及配套 統(tǒng)計(jì)對(duì)比表項(xiàng)目名稱環(huán)境營(yíng)造配套設(shè)施物業(yè)管理江宏花園綠化均勻布置，3期工程效果圖有一集中綠化，但除了面積大一點(diǎn)、花草多一點(diǎn)外，并無(wú)造型會(huì)所、健身中心、小型超市、棋牌室、三網(wǎng)合一頤和苑因規(guī)模小，只有一小型中心花園，且造型簡(jiǎn)單，植被種類少，略顯凌亂祥和苑溫馨苑寧?kù)o苑開發(fā)相對(duì)較早，環(huán)境營(yíng)造一般，比較新穎的是有一條35米寬的人工渠道貫穿期間,渠堤一邊為垂直面，垂柳扶風(fēng)，另一邊為緩坡，青草淺淺，渠面每隔200米設(shè)一木橋，小橋流水，倒有情趣中等規(guī)模超市、中學(xué)、游泳池，學(xué)校里有籃球場(chǎng)和足球場(chǎng)松濤苑江南庭院每棟自成院落，白墻青瓦的房子和圍墻，圍墻鏤空，鑲嵌水泥花格，原來(lái)以竹和石點(diǎn)綴，取法江南園林；中心花園較小，除大量太湖石以外，建以亭、池，種以絲竹，還移栽了一顆枯樹，有點(diǎn)“枯騰老樹青鴉”的詩(shī)意，遺憾的是池水水質(zhì)較差稚子園金秋別墅花園除戶戶私家花園外，中心花園有游泳池和一小溪，其造型如長(zhǎng)龍飲水南湖中央花園、碧云天其建設(shè)規(guī)模在南湖社區(qū)內(nèi)位居第二，因此綠化率也比較高，但其綠化布置采取一個(gè)中央花園、數(shù)個(gè)組團(tuán)綠化的布置方式，其環(huán)境規(guī)劃是整個(gè)南湖社區(qū)最好的，中央花園在立面面上采取漸次拔高、對(duì)稱布置的方式，看起來(lái)比較有規(guī)則、層次和氣勢(shì)，內(nèi)容包括噴泉廣場(chǎng)、泳池、長(zhǎng)亭，鵝卵石小溪、小沙灘等。其組團(tuán)集中綠化地大多利用為親自樂園和體育場(chǎng)所，因?qū)嵭腥塑嚪中?減少水泥道路面積)，樓前綠化也看起來(lái)比較多籃球場(chǎng)、親子園、游泳池、會(huì)所籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)經(jīng)典花園規(guī)模小，以樓前綠化為主寶安花園樓前緩坡立體綠化，因建設(shè)規(guī)模大，且噴泉廣場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、綠化帶、親子園集中在一期，所以其中心花園也在南湖社區(qū)內(nèi)是最大的，其綠化布置同樣以土丘形式增加立面效果，綠化植被種類較多，大量長(zhǎng)椅使其更人性化，泳池旁的假山既為游池提供戲水滑道，也可找到登高望遠(yuǎn)的感覺網(wǎng)球場(chǎng)、健身俱樂部、游泳池、會(huì)所、親子園、寶安老年大學(xué)加州花園因其和寶安花園是一個(gè)整體，所以其內(nèi)部并沒有再做中心花園，寶安花園的集中綠化帶就在其旁邊新大地項(xiàng)目分割為兩塊，規(guī)模變小，除部分私家花園以外，只有樓前簡(jiǎn)單綠化，但其旁邊規(guī)劃為整個(gè)南湖社區(qū)的大型花園，待該花園落成后，其將占盡風(fēng)水網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池紅頂花園華錦花園1個(gè)中央花園，扇型布局，設(shè)網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池，綠化搭配較有特色，2個(gè)次級(jí)集中綠化造型一般，無(wú)特色小學(xué)、超市、會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，三網(wǎng)合一成功花園模型顯示綠化缺少新意和造型特點(diǎn)歸納：a、 環(huán)境營(yíng)造：總的說(shuō)來(lái)，各開發(fā)商都是重視環(huán)境建設(shè)的，只是因項(xiàng)目規(guī)模不同，項(xiàng)目檔次定位不同，以及景觀設(shè)計(jì)單位的能力不同，最終體現(xiàn)在環(huán)境營(yíng)造上量和質(zhì)的差別，目前做的最好的應(yīng)屬中央花園，其次是寶安花園,不但規(guī)模大，而且有特色、有氣勢(shì)、內(nèi)容豐富、更人性化。b、 配套設(shè)施：南湖社區(qū)雖然總體規(guī)劃了醫(yī)院、學(xué)校、銀行、電信、超市等生活配套及其他娛樂配套，但由于整個(gè)社區(qū)還在建設(shè)當(dāng)中，且分割后的項(xiàng)目開發(fā)商根據(jù)自己需要，大多打破了原有規(guī)劃布局,因此，規(guī)劃中的配套有些還沒有落實(shí)（如醫(yī)院），有些卻出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)（如超市、會(huì)所、泳池）。其實(shí)，各項(xiàng)目?jī)?nèi)部的超市就是普通商用門面，會(huì)所除了寶安花園和南湖中央花園的在慘淡經(jīng)營(yíng)健身俱樂部以外（對(duì)非本項(xiàng)目業(yè)主也開放），其它似乎只作些表面文章而已。還有一點(diǎn)，各項(xiàng)目似乎對(duì)游泳池情有獨(dú)鐘，不管項(xiàng)目檔次如何，都做一個(gè)“比桑拿池大一點(diǎn)”的游泳池，但由于游泳池的維護(hù)費(fèi)用通常比較高，聽住戶說(shuō)一年中有三個(gè)季度是“干坑”。c、 物業(yè)管理：項(xiàng)目的分割，不可避免到來(lái)物業(yè)管理的分管，盡管樓書上大家都說(shuō)自己是品牌或者人性化物業(yè)管理，但誰(shuí)也沒說(shuō)明是哪家品牌物業(yè)管理公司管理，估計(jì)都是“肥水不流外人田，自家人管自家院”，南湖中央花園一開始以招標(biāo)請(qǐng)來(lái)深圳的某物業(yè)管理公司，似乎不如意，后來(lái)自己成立了物業(yè)公司取而代之。五、價(jià)格調(diào)查分析 統(tǒng)計(jì)對(duì)比表項(xiàng)目名稱銷售性質(zhì)銷售價(jià)格銷售折扣按揭支持銷售效果熱銷戶型消費(fèi)主體江宏花園少量現(xiàn)房，三期期房1100～1460，頂層低一次性95，按揭977成15年2期基本售罄，三期未知頤和苑現(xiàn)房1490～1580，入市價(jià)1188祥和苑現(xiàn)房開發(fā)早，售罄溫馨苑現(xiàn)房開發(fā)早，售罄寧?kù)o苑現(xiàn)房少量尾房1430元/平米優(yōu)惠價(jià)松濤苑現(xiàn)房1530江南庭院現(xiàn)房17287成20年85%左右金秋別墅花園現(xiàn)房3600～450020％南湖中央花園2期、碧云天現(xiàn)、期房多層1650～1800，小高層1800～2480一次96，按揭997成20年2期100％，3期多層60％
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