關(guān)于開發(fā)某地塊的市場調(diào)查報告(編輯修改稿)
2025-08-30 00:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 級開發(fā)過程，三是項目中心花園周邊的住宅檔次普偏高于沿街住宅。e、 結(jié)構(gòu)：早期開發(fā)的一般全是磚混，目前開發(fā)的項目往往既有磚混，又有框架；且目前開發(fā)的項目往往第一期是磚混，第二期或以后才推出框架，這與萬科四季花城首先推出高檔房有所不同。f、 層次：絕大多數(shù)為7層，目前才開始投建6層和小高層。g、 外立面：除別墅外，外墻清一色涂料，絕大部分項目有種“克隆”或者“盜版”的感覺，只有南湖中央花園在立面涂料顏色搭配上有所創(chuàng)新；至于屋頂，似乎都鐘情于坡屋面，檔次高一點的有閣樓或者退臺；至于底層，有些設(shè)了私家花園，但部分住戶似乎“品味太低”，有的改作水泥地面，有的竟然割開欄桿擺水果攤，大煞風(fēng)景，不過中央花園的周邊門面設(shè)的騎樓，一方面使臨街立面效果豐富，店家門口整潔，另一方面還可做雨天回歸的業(yè)主或過路的行人避雨之用，可算是一舉兩得。h、 套型：早期開發(fā)的主戶型大多是2*1和3*1，目前開發(fā)的戶型主要為2*3*2，在功能上只是增加了餐廳和主臥衛(wèi)生間，主要是在采光、房間面積、私密性上做文章。i、 單套面積：除碧云天、新大地和加州花園以外，其他項目的套內(nèi)面積含蓋范圍都比較大，似乎要吸納盡可能多的購房者，主打面積大概在80140之間，后期項目增幅在10％左右。四、環(huán)境及配套 統(tǒng)計對比表項目名稱環(huán)境營造配套設(shè)施物業(yè)管理江宏花園綠化均勻布置，3期工程效果圖有一集中綠化，但除了面積大一點、花草多一點外，并無造型會所、健身中心、小型超市、棋牌室、三網(wǎng)合一頤和苑因規(guī)模小，只有一小型中心花園，且造型簡單，植被種類少，略顯凌亂祥和苑溫馨苑寧靜苑開發(fā)相對較早，環(huán)境營造一般，比較新穎的是有一條35米寬的人工渠道貫穿期間,渠堤一邊為垂直面，垂柳扶風(fēng)，另一邊為緩坡，青草淺淺，渠面每隔200米設(shè)一木橋，小橋流水，倒有情趣中等規(guī)模超市、中學(xué)、游泳池，學(xué)校里有籃球場和足球場松濤苑江南庭院每棟自成院落，白墻青瓦的房子和圍墻，圍墻鏤空，鑲嵌水泥花格，原來以竹和石點綴，取法江南園林；中心花園較小，除大量太湖石以外，建以亭、池，種以絲竹，還移栽了一顆枯樹，有點“枯騰老樹青鴉”的詩意，遺憾的是池水水質(zhì)較差稚子園金秋別墅花園除戶戶私家花園外，中心花園有游泳池和一小溪，其造型如長龍飲水南湖中央花園、碧云天其建設(shè)規(guī)模在南湖社區(qū)內(nèi)位居第二，因此綠化率也比較高，但其綠化布置采取一個中央花園、數(shù)個組團綠化的布置方式，其環(huán)境規(guī)劃是整個南湖社區(qū)最好的，中央花園在立面面上采取漸次拔高、對稱布置的方式，看起來比較有規(guī)則、層次和氣勢，內(nèi)容包括噴泉廣場、泳池、長亭，鵝卵石小溪、小沙灘等。其組團集中綠化地大多利用為親自樂園和體育場所，因?qū)嵭腥塑嚪中?減少水泥道路面積)，樓前綠化也看起來比較多籃球場、親子園、游泳池、會所籃球場、羽毛球場經(jīng)典花園規(guī)模小，以樓前綠化為主寶安花園樓前緩坡立體綠化，因建設(shè)規(guī)模大，且噴泉廣場、游泳池、網(wǎng)球場、綠化帶、親子園集中在一期，所以其中心花園也在南湖社區(qū)內(nèi)是最大的，其綠化布置同樣以土丘形式增加立面效果，綠化植被種類較多，大量長椅使其更人性化，泳池旁的假山既為游池提供戲水滑道，也可找到登高望遠(yuǎn)的感覺網(wǎng)球場、健身俱樂部、游泳池、會所、親子園、寶安老年大學(xué)加州花園因其和寶安花園是一個整體，所以其內(nèi)部并沒有再做中心花園，寶安花園的集中綠化帶就在其旁邊新大地項目分割為兩塊，規(guī)模變小，除部分私家花園以外，只有樓前簡單綠化，但其旁邊規(guī)劃為整個南湖社區(qū)的大型花園，待該花園落成后，其將占盡風(fēng)水網(wǎng)球場、籃球場、游泳池紅頂花園華錦花園1個中央花園，扇型布局，設(shè)網(wǎng)球場和游泳池，綠化搭配較有特色，2個次級集中綠化造型一般，無特色小學(xué)、超市、會所、游泳池、網(wǎng)球場，三網(wǎng)合一成功花園模型顯示綠化缺少新意和造型特點歸納：a、 環(huán)境營造：總的說來，各開發(fā)商都是重視環(huán)境建設(shè)的，只是因項目規(guī)模不同，項目檔次定位不同，以及景觀設(shè)計單位的能力不同，最終體現(xiàn)在環(huán)境營造上量和質(zhì)的差別，目前做的最好的應(yīng)屬中央花園，其次是寶安花園,不但規(guī)模大，而且有特色、有氣勢、內(nèi)容豐富、更人性化。b、 配套設(shè)施：南湖社區(qū)雖然總體規(guī)劃了醫(yī)院、學(xué)校、銀行、電信、超市等生活配套及其他娛樂配套，但由于整個社區(qū)還在建設(shè)當(dāng)中，且分割后的項目開發(fā)商根據(jù)自己需要，大多打破了原有規(guī)劃布局,因此，規(guī)劃中的配套有些還沒有落實（如醫(yī)院），有些卻出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)（如超市、會所、泳池）。其實，各項目內(nèi)部的超市就是普通商用門面，會所除了寶安花園和南湖中央花園的在慘淡經(jīng)營健身俱樂部以外（對非本項目業(yè)主也開放），其它似乎只作些表面文章而已。還有一點，各項目似乎對游泳池情有獨鐘，不管項目檔次如何，都做一個“比桑拿池大一點”的游泳池，但由于游泳池的維護費用通常比較高，聽住戶說一年中有三個季度是“干坑”。c、 物業(yè)管理：項目的分割，不可避免到來物業(yè)管理的分管，盡管樓書上大家都說自己是品牌或者人性化物業(yè)管理，但誰也沒說明是哪家品牌物業(yè)管理公司管理，估計都是“肥水不流外人田，自家人管自家院”，南湖中央花園一開始以招標(biāo)請來深圳的某物業(yè)管理公司，似乎不如意，后來自己成立了物業(yè)公司取而代之。五、價格調(diào)查分析 統(tǒng)計對比表項目名稱銷售性質(zhì)銷售價格銷售折扣按揭支持銷售效果熱銷戶型消費主體江宏花園少量現(xiàn)房，三期期房1100～1460，頂層低一次性95，按揭977成15年2期基本售罄，三期未知頤和苑現(xiàn)房1490～1580，入市價1188祥和苑現(xiàn)房開發(fā)早，售罄溫馨苑現(xiàn)房開發(fā)早，售罄寧靜苑現(xiàn)房少量尾房1430元/平米優(yōu)惠價松濤苑現(xiàn)房1530江南庭院現(xiàn)房17287成20年85%左右金秋別墅花園現(xiàn)房3600～450020％南湖中央花園2期、碧云天現(xiàn)、期房多層1650～1800，小高層1800～2480一次96，按揭997成20年2期100％，3期多層60％
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