【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)劃總建筑面積750萬(wàn)平米，就業(yè)人口26萬(wàn)。目前，已建設(shè)有超過(guò)140萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓和數(shù)十個(gè)大型高檔住宅區(qū)，總建筑面積超過(guò)規(guī)劃一半以上，初步形成了大規(guī)模的頂級(jí)中央商務(wù)區(qū)、居住區(qū)，預(yù)見(jiàn)該片區(qū)商務(wù)環(huán)境在未來(lái)數(shù)年時(shí)間內(nèi)可走進(jìn)成熟期。目前，片區(qū)內(nèi)部份商業(yè)區(qū)尚處于興建中，主要商業(yè)有怡景中心城、COCO PARK、晶島國(guó)際、第三空間等大型購(gòu)物中心，大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)、金中環(huán)國(guó)際商務(wù)大廈、特美思大廈等項(xiàng)目的商業(yè)裙樓等，這些項(xiàng)目的商業(yè)總面積將達(dá)到50萬(wàn)平方米以上，若加上中心書(shū)城、其它樓宇的裙樓商業(yè)和規(guī)劃建設(shè)的崗廈西購(gòu)物中心總量將超過(guò)100萬(wàn)平米。（三）南山進(jìn)入2000年后，經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模急速膨脹，特區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)土地益發(fā)稀少，尤其是羅湖和福田兩區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始飚升，隨著濱海大道建成通車，地鐵1號(hào)延長(zhǎng)線及2號(hào)線規(guī)劃建設(shè)，西部通道等利好因素，南山區(qū)作為關(guān)內(nèi)的價(jià)格低谷被迅速填平，南山崛起勢(shì)不可擋。目前已有雛形的主要有南頭、蛇口、后海三個(gè)商圈。南頭商圈主要是指以學(xué)府路、桂廟路、南新路、常興路為軸線的兩翼商業(yè)群，片區(qū)主要商家有家樂(lè)福、人人樂(lè)、東方巴黎、西部電子、歲寶百貨、姊妹城、女人世界、女兒國(guó)、曼哈、天虹商場(chǎng)、南頭商業(yè)城、南城購(gòu)物廣場(chǎng)、南貿(mào)綜合市場(chǎng)等。后海商圈也就是南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈，主要是指南山大道以東，后海大道以西，桂廟路以南，南油開(kāi)發(fā)區(qū)以北的商業(yè)片區(qū)，主要包括海岸城、保利文化中心、南山書(shū)城、TIME現(xiàn)代城、花園城、南海大道商業(yè)街、南油購(gòu)物公園等項(xiàng)目，主要商家有深圳第一家沃爾瑪、海雅百貨、信和百貨、吉之島、家樂(lè)福、保利文化歌劇院等，商業(yè)總面積近50萬(wàn)平米，基本月租約在300500元/平米間。蛇口商圈大約是指以海上世界為核心，方圓近1000米的范圍，或者是港灣一路、南海大道、水灣路、望海路圍合的商業(yè)片區(qū)，也可稱為海上世界商圈，它是蛇口工業(yè)區(qū)的明珠，未來(lái)真正的國(guó)際化濱?？诎渡虡I(yè)中心。1984年鄧小平南巡視察蛇口工業(yè)區(qū)時(shí)，在法國(guó)游輪“明華輪”號(hào)上題下“海上世界”四字，從此后“明華輪”停泊的海上世界片區(qū)成為了標(biāo)志性的觀光旅游景點(diǎn)?，F(xiàn)在海上世界片區(qū)是外籍居民的集居地，擁有占在深外籍人數(shù)1／3的超過(guò)3000名高層次外籍居民，深圳3所國(guó)際學(xué)校的2，南中國(guó)唯一的外籍?huà)D女聯(lián)合會(huì)、社區(qū)教堂等。海上世界商業(yè)區(qū)以餐飲、娛樂(lè)、休閑、酒店業(yè)態(tài)為主，商業(yè)面積近10萬(wàn)平米，“蛇口海上世界”、“十五公里濱海長(zhǎng)廊”、山海酒吧街、海上世界咖啡酒吧文化廣場(chǎng)已經(jīng)成為深圳最好的街區(qū)，異國(guó)風(fēng)情的商業(yè)氛圍形成了這里的獨(dú)有的特色。目前蛇口海上世界片區(qū)正在進(jìn)行大規(guī)模改造和住宅開(kāi)發(fā)，7月1日西部通道將貫通蛇口東角頭和香港元朗，港人將可沿蛇口新街、望海路等進(jìn)入蛇口海上世界片區(qū)，口岸經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將成為西部第一個(gè)對(duì)接香港的海上世界商圈發(fā)展強(qiáng)勁的推力，預(yù)計(jì)海上世界商業(yè)區(qū)會(huì)成為新一輪的置業(yè)、投資、消費(fèi)的熱點(diǎn)之一?？傆^南山，南山的商業(yè)有自身的特點(diǎn)，由于向來(lái)缺少大型專業(yè)市場(chǎng)、城市主要商務(wù)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和一些歷史發(fā)展淵源，南山商業(yè)基本自發(fā)形成于居住人口較集中的社區(qū)街道和密布的民房間，因此家居氛圍濃，人氣較旺，但是基本以小商品零售和一般服務(wù)業(yè)為主，分布松散、無(wú)序，檔次低，業(yè)態(tài)少，很多還處于雜貨商店、小批發(fā)店的原始形態(tài)。經(jīng)過(guò)近幾年的大力規(guī)劃建設(shè)，商業(yè)基本形成了以百貨、大型綜合超級(jí)市場(chǎng)為主導(dǎo)業(yè)態(tài)的新局面。目前已形成了上述三個(gè)相對(duì)成熟的小商圈，但這三個(gè)商圈在地域上沒(méi)有明顯的分界，基本是沿路帶狀分布，未能形成成熟的擁有強(qiáng)大輻射能力的大商圈。（四）寶安寶安從整體看，大約可以分為寶安中心區(qū)和“寶城”（寶安老城區(qū)）兩個(gè)大商圈。中心區(qū)是政府高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的政治、文化、商務(wù)、體育、居住的新中心城區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，將在此建設(shè) 60 萬(wàn)平方米商務(wù)中心，因此前景十分看好。但目前進(jìn)入片區(qū)居住的人口尚少，商業(yè)氛圍還沒(méi)有形成，除了將建設(shè)30萬(wàn)平米的大型購(gòu)物中心——都市“摩爾”外，大量樓盤都規(guī)劃有大面積的商業(yè)，未來(lái)總商業(yè)面積將超過(guò)50萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，因此中心區(qū)商圈還需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的商業(yè)培育期。寶城商圈是由以 25 區(qū)為核心，以前進(jìn)路和創(chuàng)業(yè)路為軸線，由湖濱路、新安二路、新安三路、新安四路及寶民一路圍合而成的區(qū)域,是寶安最老，人氣最旺的商圈。商圈內(nèi)主要有海雅百貨、大富豪購(gòu)物廣場(chǎng)、新一佳、萬(wàn)佳、人人樂(lè)、順電、國(guó)美、沃爾瑪、家樂(lè)福、人人樂(lè)、好百年等知名商家，業(yè)態(tài)齊全，人氣鼎盛。片區(qū)核心客源以寶安原住居民及當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層為主；而商圈北面的邊緣地帶則主要是以附近工業(yè)區(qū)的外來(lái)人口為消費(fèi)源。 （五）龍崗從龍崗區(qū)整體看，龍崗的大型商業(yè)基本集中于龍崗中心城區(qū)，大體是機(jī)荷高速公路以北與龍崗河及其一條支流圍合，約5平公里的范圍。2002前后中心城區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了快速增長(zhǎng)期，幾年內(nèi)開(kāi)發(fā)出了萬(wàn)鑫五洲風(fēng)情Mall、新龍崗商業(yè)中心、龍崗世貿(mào)中心、龍盈泰商業(yè)中心、龍興商業(yè)廣場(chǎng)、深圳集銀皮革綜合廣場(chǎng)、柏龍商業(yè)廣場(chǎng)、東方茶都、龍崗電子世界等多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，至2004年，片區(qū)商業(yè)總面積就接近了100萬(wàn)平方米，區(qū)域人均商業(yè)面積2平方米，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。經(jīng)過(guò)隨后兩年低迷期，在住宅開(kāi)發(fā)、地鐵三號(hào)線、大運(yùn)中心、高交會(huì)館等利好因素推動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又進(jìn)入新一輪的投資熱潮，目前主要項(xiàng)目有加拿大555集團(tuán)的美國(guó)MALL，萬(wàn)科地產(chǎn)的龍翔大道項(xiàng)目等，預(yù)計(jì)未來(lái)總量將超過(guò)50萬(wàn)平米。近年來(lái)龍崗中心城的商業(yè)面積增速過(guò)快，且人口和平均消費(fèi)能力沒(méi)有很大提升，目前已經(jīng)出現(xiàn)了供需嚴(yán)重失衡的局面，商業(yè)空置率很高，商業(yè)租金低，普遍都在30100之間，人流量最密集的龍崗老街（龍興街）的租金最高也僅250元／平方米左右，相比之下可算是深圳各大商圈的低谷了。（六）商圈分析及未來(lái)趨勢(shì)目前深圳仍處于快速的“擴(kuò)張”階段，經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模高速增長(zhǎng)，城市發(fā)展以福田中心區(qū)為輻心，向東西兩翼快速推進(jìn)，眾多衛(wèi)星城逐步興建形成，區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展日新月異，住宅、商業(yè)投資消費(fèi)呈現(xiàn)前所未有的繁榮前景。從商圈分布發(fā)展來(lái)看，全市基本形成了超級(jí)區(qū)域（市級(jí)）中心商圈——區(qū)域（區(qū)級(jí)次）中心商圈——社區(qū)商圈多層次、多圈鼎立的均衡發(fā)展格局。市級(jí)中心商圈以東門人民南寶安南、華強(qiáng)北為代表，依然是全市商業(yè)高地，引領(lǐng)消費(fèi)潮流。福田CBD商圈，后海商圈是規(guī)劃中的市級(jí)商圈，是未來(lái)的商業(yè)新貴，正奮起直追，蓄力主角地位；區(qū)級(jí)次中心商圈以蛇口、寶安中心區(qū)、龍崗中心區(qū)商圈為代表，新規(guī)劃、完善市政設(shè)施和無(wú)可比擬的發(fā)展前景是其獨(dú)占優(yōu)勢(shì)；社區(qū)商圈以南頭商圈、寶城商圈、華僑城商圈為代表，以滿足片區(qū)居民日常消費(fèi)為主。從商圈競(jìng)爭(zhēng)情況看，關(guān)內(nèi)的各商圈間競(jìng)爭(zhēng)劇烈，同質(zhì)化增多市場(chǎng)份額向西分流，并逐步趨向穩(wěn)定。隨著中西部商圈的崛起，市場(chǎng)份額被不斷攤薄，羅湖商業(yè)的龍頭地位受到前所未有的挑戰(zhàn)。人民南商圈由于物業(yè)老化、經(jīng)營(yíng)管理缺少創(chuàng)新、缺少適合新消費(fèi)特點(diǎn)的主力業(yè)態(tài)，成為第一個(gè)被邊緣化而進(jìn)入衰退的羅湖商圈。經(jīng)過(guò)環(huán)境、建筑、交能連廊等一系列的更新改造后，目前還處于復(fù)興的初期，但受制已有格局，已難以重獲以往中高檔消費(fèi)圣地的地位，在中西部新興大型購(gòu)物中心的擠壓下，正處于艱難的整合求變當(dāng)中。東門以其品類齊全，良好的步行環(huán)境適時(shí)的更新改造、適當(dāng)?shù)亩ㄎ缓涂诎秲?yōu)勢(shì)，牢牢的占據(jù)住了廣大中低檔次商業(yè)市場(chǎng)，使其即使在市場(chǎng)份額不斷被攤小的情況下，也能依靠做大整個(gè)市場(chǎng)來(lái)取得持續(xù)繁榮發(fā)展；羅湖第一MALL——萬(wàn)象城及其二期工程的進(jìn)入便安安南商圈地位得以確立，并成為極具競(jìng)爭(zhēng)力的中高檔時(shí)尚購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、辦公和旅游觀光商業(yè)區(qū)，與東門和人民南互成犄角之勢(shì)，獲得業(yè)態(tài)、層次互補(bǔ)和更大的整體輻射能力，為羅湖商業(yè)在與其它區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中嬴得制高點(diǎn)。華強(qiáng)北在以電子通訊為首的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下擠身新興商業(yè)中心，依托其黃金區(qū)位及產(chǎn)業(yè)人流如今已穩(wěn)坐深圳商業(yè)的龍頭位置。開(kāi)闊的格局、最豐富的業(yè)態(tài)、最有創(chuàng)新性的產(chǎn)品、充足的可更新改造的空間將更可確保其龍頭地位在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)難以被撼動(dòng)。與其不同的是福田CBD商圈，“出身名門“，依托深圳中心區(qū)高瞻遠(yuǎn)矚的功能定位，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃，便利的交通、時(shí)尚的購(gòu)物環(huán)境、擁有高學(xué)歷、高收入、高追求、年輕而個(gè)性化的商務(wù)人流，將有望成為全市業(yè)態(tài)最發(fā)達(dá)、檔次最高的商圈。雖然目前還處于培育期，但隨著中央商務(wù)區(qū)的逐步成熟，這必然會(huì)與華強(qiáng)北、寶安南商圈形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。就目前情況看，南山商業(yè)參與中東部商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的程度相對(duì)較低，城市自東的發(fā)展脈絡(luò)，使南山商業(yè)長(zhǎng)期處于自發(fā)式的社區(qū)商業(yè)水平，居住特，但這種局勢(shì)正在迅速改變。從整體看，南山前、后海片區(qū)還有大量土地儲(chǔ)備，后海片區(qū)還有規(guī)劃待建的南山CBD金融中心，即將通車的西部通道帶來(lái)的口岸經(jīng)濟(jì)、正在建設(shè)的地鐵2號(hào)線和規(guī)劃中的廣深高速第二通道等都為前山的商業(yè)提供無(wú)限的發(fā)展前景，可堪與福田中心區(qū)媲美，將來(lái)必定成為中東部商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最強(qiáng)勁對(duì)手。007兩年南頭、后海、海上世界三大商圈建成的商業(yè)預(yù)計(jì)超過(guò)50萬(wàn)平米，各商圈商業(yè)改造、升級(jí)規(guī)模十分可觀，相信不久相便能形成多層次，業(yè)態(tài)全面，富有濱海特色，具有全市輻射力的超級(jí)商業(yè)圈群。今年10月開(kāi)業(yè)的10萬(wàn)平米的益田假日廣場(chǎng)將對(duì)中東部高檔購(gòu)物中心產(chǎn)生一定影響，其至少將會(huì)分流相當(dāng)一部份來(lái)旅游的消費(fèi)力和南山的消費(fèi)力。關(guān)外，圈內(nèi)集中放量導(dǎo)致局部供需失衡，部份或?qū)⒚媾R困局，有待經(jīng)歷漫長(zhǎng)的培育期。在關(guān)外的商圈中，尤其是龍崗中心城商圈，本地消費(fèi)需求不足仍是相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的痛楚，作為MALL消費(fèi)的探路者，其面對(duì)關(guān)內(nèi)眾多新興的更大型，更時(shí)尚購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)，前程遙遠(yuǎn)而渺茫。從業(yè)態(tài)發(fā)展看，深圳商業(yè)已經(jīng)從貨百為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展到以超級(jí)綜合超市、專業(yè)店、專賣店和大型購(gòu)物中心為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài),總體發(fā)展十分迅猛。以國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系：當(dāng)人均GDP在1000美元時(shí)，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨商店；人均GDP在20003000美元時(shí)，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；人均GDP達(dá)到6000美元時(shí)，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)以便利店為主；人均GDP達(dá)到12000美元以后，主導(dǎo)商