從42個要點把握建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等試點政策(編輯修改稿)
2025-08-14 07:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。 操作提示： ① 必須是資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力 整體轉(zhuǎn)讓 。 ② 不征增值稅 僅限于不動產(chǎn)和土地使用權(quán) 。 租賃不動產(chǎn) ■ 要點 15：基本規(guī)定 《 提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 》 （總局 2022年第 16號公告） ● 取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。（ 包括轉(zhuǎn)租 ） ● 納稅人提供 道路通行 服務(wù) 不適用 本辦法。 ■要點 16：政策圖 同縣 按 5%主管國稅申報 4月 30前取得 一般 （選擇簡易） 異縣 按 5%異地國稅預(yù)繳 納稅 人 同縣 按 11%主管國稅申報 一般計稅方法 異縣 按 3%異地國稅預(yù)繳 ●異地預(yù)繳后，均需向機構(gòu)所在地國稅局申報。 同縣 按 5%主管國稅申報 非自然人出租 不動產(chǎn)（不含住房） 異縣 按 5%異地國稅預(yù)繳 小規(guī) 模納 同縣 按 %主管國稅申報 稅人 個體戶出租住房 異縣 按 %異地國稅預(yù)繳 自然人出租不動產(chǎn) （不含住房） 按 5%在不動產(chǎn)地國稅申報 自然人出租住房 按 %在不動產(chǎn)地國稅申報 ■要點 17：管理規(guī)定 ① 納稅人出租不動產(chǎn)，應(yīng)在取得租金的 次月 申報期或不動產(chǎn) 主管國稅機關(guān)核定 的納稅申報期限預(yù)繳稅款，并應(yīng)填寫 增值稅預(yù)繳稅款表 。 ② 納稅人（自然人除外）向不動產(chǎn)所在地國稅局報備 外經(jīng)證 ，國稅局在征管系統(tǒng)作相關(guān)處理。 ③ 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票 （含專票和普票） 的，可向不動產(chǎn)所在地 國稅機關(guān) 申請代開。 ④ 向個人出租不動產(chǎn) 不得開具或代開專票 。 ⑤ 出租住房減按 %，但換算不含稅銷售額時應(yīng)除以 （ 1+5%） ■要點 18：預(yù)繳比例問題 ● 一般納稅人出租 4月 30日前取得的不在同一縣的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅的按 5%預(yù)繳，選擇一般計稅方法的按 3%預(yù)繳。那么，不動產(chǎn)所在地如何得知其是否選擇簡易計稅？ 答 ： 《 增值稅預(yù)繳稅款表 》 設(shè)計了：是否適用一般計稅方法： 是 □ 否□ 但是 … ■要點 19：道路通行服務(wù) ① 道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）屬于 不動產(chǎn)經(jīng)營租賃 服務(wù) 。 ② 公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可選擇簡易計稅，減按 3%征收。 ? 道路通行費可以抵扣嗎？ 答：政策上可以抵扣，但要取得專票。 ■要點 20：車輛停放服務(wù) ● 車輛停放服務(wù)屬不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)（ 11%）。 ● 106號文：在 貨運客運場站 提供車輛停放服務(wù)，屬物流輔助服務(wù) 客運場站服務(wù)（ 6%） 操作提示： ① 對相關(guān)納稅人，要及時調(diào)整稅種登記。 ② 要加強對車輛停放收費的稅收管理。 ■要點 21： 不動產(chǎn)租賃的免稅政策 ① 2022年 12月 31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租 公共租賃 住房收入。 ② 軍隊空余房產(chǎn)租賃收入。 不動產(chǎn)抵扣 ■ 要點 22：基本規(guī)定 《 不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法 》 （總局2022年第 15號 ） 適用所有一般納稅人 一般納稅人 2022年 5月 1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及 2022年 5月 1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分 2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%。 ●要點 23： 抵扣時間（ 2年實際上是 13個月抵扣） 60% 40% 取得扣稅 憑證當期 取得扣稅 憑證當月 的第 13個月 ●要點 24： 2年抵扣的適用范圍 ① 2022年 5月 1日后 取得 并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)。 取得不動產(chǎn) ●為什么不包括新建？ 直接購買 接受捐贈 接受投資 入股 抵債 ② 2022年 5月 1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程。 操作提示 ： 第四條規(guī)定，用于新建等 不動產(chǎn)的進項稅額， 60%在取得扣稅憑證當期抵， 40%在第 13個月抵扣！ 擴建 改建 新建 修繕 裝飾 ③ 2022年 5月 1日后購進 貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù) ，用于以下用途的，適用 2年抵扣規(guī)定： （ 1）新建不動產(chǎn)； （ 2）用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過 50%的。 ● 購進貨物，指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。 ●要點 25：不適用 2年抵扣的范圍 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)自行開 發(fā)房地產(chǎn)項目 融資租入 的不動產(chǎn) 施工現(xiàn)場修建 的臨時建筑物 、構(gòu)筑物 不屬于房 地產(chǎn)企業(yè) 固定資產(chǎn) 以租金方式 分期抵扣 一次性抵扣 ●要點 26：特殊處理 ①已 抵扣的進項稅如何處理？ （ 1）購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的 40%部分 ，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于 轉(zhuǎn)用 的 當月起第 13個月 從銷項稅額中抵扣。 （ 2）不動產(chǎn)在建工程發(fā)生 非正常損失 的，其所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù) 已抵扣的 進項稅額應(yīng)于當期 全部轉(zhuǎn)出 ；其 待抵扣 進項稅額 不得抵扣 。 ②未 抵扣完的進項稅額如何處理？ （ 1）納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時， 尚未抵扣 完畢的待抵扣進項稅額，允許 于 銷售的當期 從銷項稅額中 抵扣 。 （ 2）納稅人 注銷稅務(wù)登記 時，其 尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額于注銷 清算的當期 從銷項稅額中 抵扣 。 ② 不動產(chǎn) 改變用途 如何處理？ （ 1）不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，或者改變用途， 專用于 簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式 計算不得抵扣 的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額＝ （已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額） 不動產(chǎn)凈值率 ● 比較 不得抵扣的進項稅額與該不動產(chǎn)已抵扣的進項稅額 大小 ，從
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