【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上報(bào)。按規(guī)定要求負(fù)責(zé)本部門物料的保管、發(fā)放工作。負(fù)責(zé)員工的思想教育，對(duì)工作態(tài)度不好和工作不認(rèn)真的員工，要耐心做好思想工作，屢教不改者，書面提出處理意見報(bào)部長(zhǎng)處理。負(fù)責(zé)保潔所需材料保管、領(lǐng)用等相關(guān)管理工作。完成部長(zhǎng)交待的其它工作任務(wù)。1提前上班時(shí)間二十分鐘到崗，負(fù)責(zé)對(duì)其所管理區(qū)域內(nèi)的保潔工進(jìn)行班前會(huì)。1按《保潔工崗位職責(zé)》及《保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》要求做好屬于本人保潔區(qū)域的保潔衛(wèi)生工作。1按《保潔質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》要求每天進(jìn)行檢查、記錄，并于次日的班前會(huì)通報(bào)檢查結(jié)果。1按規(guī)定要求在規(guī)定時(shí)間領(lǐng)取所需物料。1協(xié)助部長(zhǎng)進(jìn)行保潔質(zhì)量的監(jiān)管工作，對(duì)本班組的保潔工有獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的建議權(quán)，建議上報(bào)部長(zhǎng)；完成部長(zhǎng)交辦的其它工作。保潔工崗位職責(zé)提前上班時(shí)間十五分鐘到崗，確保小區(qū)（大廈）范圍內(nèi)各路面、樓梯、通道、房屋樓宇天面的保潔衛(wèi)生，確保沒有雜物、紙屑、煙頭，保證區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔。維護(hù)保潔區(qū)域的整潔，制止各種有損環(huán)境衛(wèi)生的亂倒、亂涂等違章行為。保持沙井蓋邊、果皮箱、垃圾桶的保潔衛(wèi)生，定期對(duì)果皮箱和垃圾桶進(jìn)行清洗，定期清疏化糞池沙井，保持排水排污暢通。定期噴灑滅蠅、蚊、蟲、鼠的藥水、藥物。每天清掃公共樓梯、通道，上門收垃圾。定期清洗公共樓梯、通道扶手，并做好垃圾清運(yùn)工作及做好清運(yùn)記錄。定期打撈水塘水面漂浮垃圾。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。（五）、綠化部綠化部主要工作按《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及范圍，實(shí)施綠化工作。負(fù)責(zé)公司綠化業(yè)務(wù)的安全工作，明確安全責(zé)任，制訂安全操作規(guī)程，防患于未然。負(fù)責(zé)與各區(qū)域班組及客戶的工作協(xié)調(diào)和溝通。負(fù)責(zé)綠化部員工的管理工作。綠化部部長(zhǎng)崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：保潔部、保安隊(duì)督導(dǎo)下級(jí)：綠化領(lǐng)班、綠化工 崗位職責(zé)：堅(jiān)決貫徹執(zhí)行所屬管理處經(jīng)理的指示，工作直接對(duì)所屬管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。對(duì)綠化部生產(chǎn)崗人員和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。并合理編排工作人員的分班分級(jí)，保證人員安排合理。工作正常有序地進(jìn)行依據(jù)公司簽訂的保潔服務(wù)合同制定《綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。負(fù)責(zé)綠化所需物品的采購和管理，建立資產(chǎn)檔案及地盤物料使用情況的費(fèi)用核算和控制。針對(duì)員工的工作狀況和思想狀況，編制并實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃，做好培訓(xùn)管理工作。組織制定并實(shí)施員工的考核工作。完成上級(jí)交辦的其它工作。綠化部班長(zhǎng)崗位職責(zé)報(bào)告上級(jí)：管理處經(jīng)理聯(lián)系部門：管理處、保潔部、保安隊(duì)、工程部督導(dǎo)下級(jí)：綠化工 崗位職責(zé)：協(xié)助部門部長(zhǎng)做好綠化員的招聘工作。保潔員人選堅(jiān)持以有一定工作經(jīng)驗(yàn)為主，思想品德好等為標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)綠化員的上崗前培訓(xùn)工作，組織保潔員學(xué)習(xí)職業(yè)道德、管理規(guī)章制度，崗位職責(zé)和《綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》及綠化業(yè)務(wù)知識(shí)，并督促員工遵守各項(xiàng)制度。負(fù)責(zé)日常工作安排，劃分責(zé)任區(qū)，把工作具體落實(shí)到個(gè)人；負(fù)責(zé)人員調(diào)配；定期組織業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。負(fù)責(zé)員工的考核工作，認(rèn)真抽查每個(gè)綠化員負(fù)責(zé)的片區(qū)，公平公正地評(píng)價(jià)每一個(gè)隊(duì)員的工作情況。每日巡視物業(yè)區(qū)域，檢查環(huán)境綠化情況，并做詳細(xì)記錄，以此作為崗位考核的依據(jù)之一。每季度進(jìn)行一次質(zhì)量滿意度的調(diào)查工作并作統(tǒng)計(jì)分析，以書面形式上報(bào)。按規(guī)定要求負(fù)責(zé)本部門物料的保管、發(fā)放工作。負(fù)責(zé)員工的思想教育，對(duì)工作態(tài)度不好和工作不認(rèn)真的員工，要耐心做好思想工作，屢教不改者，書面提出處理意見報(bào)部長(zhǎng)處理。完成部長(zhǎng)交待的其它工作任務(wù)。按《綠化工崗位職責(zé)》及《綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》要求做好屬于本人綠化區(qū)域的保潔衛(wèi)生工作。1按《綠化質(zhì)量及檢查標(biāo)準(zhǔn)》要求每天進(jìn)行檢查，并向部長(zhǎng)通報(bào)檢查結(jié)果。1對(duì)本班組的綠化工有獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的建議權(quán)，建議上報(bào)部長(zhǎng)。1協(xié)助管理員進(jìn)行綠化質(zhì)量的監(jiān)管工作，及完成部長(zhǎng)交辦的其它工作。綠化工崗位職責(zé)掌握綠地花草、樹木生長(zhǎng)情況，做好四季護(hù)理，及時(shí)施肥、除草、殺蟲。及時(shí)清除已枯死的花草樹木并補(bǔ)種，根據(jù)季節(jié)每日噴淋，定期噴灑農(nóng)藥。每月修剪綠化、草坪、樹木，每天清除綠地、樹腳、花盆內(nèi)的雜物垃圾。制止破壞綠化設(shè)備設(shè)施、踐踏綠地、花木的行為。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。 第四節(jié) 日常管理制度和考核辦法一、日常管理制度目錄精神文明建設(shè)公約環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定綠化管理規(guī)定消防管理規(guī)定安全用水、用電管理規(guī)定文體娛樂場(chǎng)所管理規(guī)定管理處運(yùn)作制度管理處檔案資料管理制度管理處辦公設(shè)備使用制度管理處消防責(zé)任制1管理處對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定1管理處員工工作服管理規(guī)定1管理處員工宿舍管理規(guī)定1管理處投訴處理、回訪制度1管理處維修、回訪制度1安保管理工作制度二、考核辦法目錄部門考核細(xì)則管理崗員工考核細(xì)則非保安類生產(chǎn)崗員工考核細(xì)則（考核崗位：保潔工、綠化工、維修工；含班長(zhǎng)、領(lǐng)班）保安隊(duì)員工考核細(xì)則（考核崗位：保安領(lǐng)班、保安）第三章 管理服務(wù)人員配置第一節(jié) 配置各崗位人員的具體情況部門（總?cè)藬?shù)）管理崗人員（人數(shù)）生產(chǎn)崗人員（人數(shù)）生產(chǎn)崗人員（人數(shù)）管理處（3人：其中管理處經(jīng)理1人，管理員2人）管理處經(jīng)理(1人)綜合崗管理員(1人)質(zhì)監(jiān)崗管理員(1人保安人 （91人）保安隊(duì)長(zhǎng)(1人)保安副隊(duì)長(zhǎng)(1人)領(lǐng)班(3人)學(xué)生公寓值班員(39人)保安(47人)保潔部 （46人）部長(zhǎng)(1人)班長(zhǎng)(1人)保潔領(lǐng)班(3人)保潔員(41人)綠化部 （10人）部長(zhǎng)(1人)班長(zhǎng)(1人)綠化員(8人)工程部 （12人）部長(zhǎng)(1人)班長(zhǎng)(1人)水電維修工(6人)泥水工(2人)木工(2人)合計(jì)：162人(管理人員7人)第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)理人簡(jiǎn)介序號(hào)姓名性別年齡學(xué)歷資格證書擬任職務(wù)從事物業(yè)管理年限第三節(jié) 各崗位任職標(biāo)準(zhǔn)管理處經(jīng)理：本科以上學(xué)歷，持“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理”上崗證；3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，熟知物業(yè)管理流程和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)；熟悉相關(guān)物業(yè)法規(guī)；優(yōu)秀的溝通\協(xié)調(diào)\組織\公關(guān)能力；業(yè)務(wù)素質(zhì)和市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)，謹(jǐn)慎敏銳，品行優(yōu)良。綜合崗管理員：大專以上學(xué)歷，熟悉公文寫作基本要求；良好的口頭表達(dá)能力，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；頭腦靈活，具有保密意識(shí)；熟悉電腦操作，持電算化上崗證；持“物業(yè)管理崗位”上崗證。質(zhì)監(jiān)崗管理員：大專以上學(xué)歷，；有1年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)；熟悉xxx市有關(guān)物業(yè)\市容衛(wèi)生\綠化\治安\消防等管理規(guī)定，并能熟練運(yùn)用；熟悉電腦操作。工程部長(zhǎng)：理工科大專以上文化程度，助理工程師以上技術(shù)資格；持“物業(yè)管理崗”上崗證，具有2年以上工程維護(hù)及裝修工程管理的工作經(jīng)驗(yàn)；熟悉電腦操作。工程部班長(zhǎng)：大專以上文化程度，持“物業(yè)管理崗”上崗證，具有2年以上物業(yè)管理工程維護(hù)管理的工作經(jīng)驗(yàn)；熟悉電腦操作。工程部水電維修工、水泥工、木工：高中以上學(xué)歷，持上崗證。有2年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。保安隊(duì)長(zhǎng)：大專以上學(xué)歷；強(qiáng)烈的工作責(zé)任感和工作敏銳感；出色的組織\ 協(xié)調(diào)\溝通能力及突發(fā)事件應(yīng)變能力；具有全面豐富的安保業(yè)務(wù)知識(shí)，部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)軍人優(yōu)先，熟悉電腦操作。保安副隊(duì)長(zhǎng)：大專以上學(xué)歷，身高175厘米以上；具軍事技能培訓(xùn)指導(dǎo)能力，制訂軍事技能培訓(xùn)計(jì)劃并跟進(jìn)考核；掌握各安保崗位必備條件的業(yè)務(wù)知識(shí)，有部隊(duì)服役經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先，熟悉電腦操作。有1年以上同崗位工作經(jīng)驗(yàn)。 保安領(lǐng)班、保安：年齡2028周歲，身高170厘米以上，初中以上文化程度，身體健康，相貌端莊，有酒店或物業(yè)管理保安工作經(jīng)驗(yàn)及退伍軍人優(yōu)先。學(xué)生公寓值班員：年齡2035周歲，身高168厘米以上，初中以上文化程度，身體健康，相貌端莊。保潔部長(zhǎng)、綠化部長(zhǎng)：大專以上學(xué)歷，形象好，身體健康，有一定的溝通及處事能力，有3年領(lǐng)班工作經(jīng)驗(yàn)及一定專業(yè)知識(shí)，并具備電腦操作基礎(chǔ)。保潔班長(zhǎng)、綠化班長(zhǎng)：高中或中專以上學(xué)歷，形象好，身體健康，有一定的溝通及處事能力，具備電腦操作基礎(chǔ)。保潔工、綠化工：初中以上學(xué)歷，身體健康，外地人員須有xxx市、xxx市戶口的親友擔(dān)保。注：對(duì)公司內(nèi)部培養(yǎng)的各級(jí)管理人員，公司堅(jiān)持“能者上，平者讓，庸者下”的用人原則，堅(jiān)持學(xué)歷職稱與實(shí)際工作能力相結(jié)合，以實(shí)際工作能力為主的原則。對(duì)任職人員的學(xué)歷，職稱和年齡等條件可作適當(dāng)放寬，注重其實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和綜合素質(zhì)。第四節(jié) 人員開發(fā)和培訓(xùn)按公司ISO9001：2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求，建立《員工培訓(xùn)制度》，管理處每年年底制定第二年的培訓(xùn)計(jì)劃，并認(rèn)真實(shí)施，管理處不定期對(duì)各部門的培訓(xùn)工作進(jìn)行抽查，年終作為各部門績(jī)效考核的依據(jù)。一、人員培訓(xùn)計(jì)劃（一）培訓(xùn)計(jì)劃的制定管理處根據(jù)公司培訓(xùn)制度的要求，結(jié)合實(shí)際工作需要，于每年12月份制定下年度《年度培訓(xùn)計(jì)劃》。下屬部門根據(jù)管理處的《年度培訓(xùn)計(jì)劃》，結(jié)合本部門實(shí)際情況，制定本部門月度、年度《培訓(xùn)計(jì)劃》。培訓(xùn)計(jì)劃包括：培訓(xùn)項(xiàng)目、培訓(xùn)對(duì)象、培訓(xùn)部門或責(zé)任人、完成期限等內(nèi)容。培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)由編制人簽名，并由管理處負(fù)責(zé)人審批。（二）三年總體培訓(xùn)計(jì)劃第一年：培訓(xùn)目標(biāo)為保證項(xiàng)目派駐人員充分了解項(xiàng)目的具體情況，使各部門員工熟悉各項(xiàng)工作流程及應(yīng)急方案。在建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程的前提下，以樹立形象，規(guī)范管理，注重服務(wù)，提高各階層員工的現(xiàn)場(chǎng)解決問題能力為主要內(nèi)容，為實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理服務(wù)打下扎實(shí)的群眾基礎(chǔ)。并針對(duì)第一年要求達(dá)到市級(jí)示范項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。第二年：培訓(xùn)以提高服務(wù)質(zhì)量、實(shí)施精細(xì)服務(wù)為主要目標(biāo)。繼續(xù)將新員工入職培訓(xùn)和提高員工現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)能力為培訓(xùn)重點(diǎn)，重視提高基層管理人員管理水平的培訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的管理干部，在員工隊(duì)伍中形成良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和晉升階梯，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力和戰(zhàn)斗力，并為創(chuàng)省級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。第三年：培訓(xùn)工作仍然將新員工入職培訓(xùn)和提高員工主動(dòng)服務(wù)意識(shí)、提高現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)能力為培訓(xùn)重點(diǎn)，繼續(xù)重視提高基層管理人員管理水平的培訓(xùn)，以保證管理服務(wù)工作的連貫性和團(tuán)隊(duì)精神。提出實(shí)現(xiàn)精品管理的培訓(xùn)目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)三年創(chuàng)國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。（三）管理處培訓(xùn)計(jì)劃表序號(hào)培訓(xùn)項(xiàng)目（內(nèi)容）培訓(xùn)對(duì)象責(zé)任部門學(xué)時(shí)要求完成期限備注1入職培訓(xùn)①公司簡(jiǎn)介；②管轄物業(yè)簡(jiǎn)介；③物業(yè)管理概述；④物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求（含服務(wù)規(guī)范、儀容儀表、處理投訴等內(nèi)容）；⑤《員工手冊(cè)》（含員工守則、勞動(dòng)條例、獎(jiǎng)懲條例）新入職員工管理處16小時(shí)正式接管項(xiàng)目前7天完成，以后凡新員工入職前接管前安排所有新員工集中培訓(xùn)。接管后，凡新入職員工按此要求進(jìn)行。培訓(xùn)后進(jìn)行開卷測(cè)試，資料存入員工檔案。2崗前培訓(xùn)：①部門簡(jiǎn)介；②崗位職責(zé)和操作規(guī)程；③安全須知；④本物業(yè)突發(fā)事件應(yīng)急方案（含火警、供配電、供排水、自然災(zāi)害、非正常上訪、電梯困人等應(yīng)急方案）；⑤員工考核細(xì)則。 試用期員工用人部門不少于24小時(shí)正式接管項(xiàng)目前2天完成，以后凡新員工入職一周內(nèi)正式接管項(xiàng)目前，各用人部門與項(xiàng)目方聯(lián)系，收集相關(guān)資料，編寫簡(jiǎn)易實(shí)用教材進(jìn)行培訓(xùn)。接管項(xiàng)目后一個(gè)月內(nèi)建立健全各項(xiàng)制度及工作程序，并完成相關(guān)培訓(xùn)。各部門建立《新入職員工培訓(xùn)記錄表》。培訓(xùn)后進(jìn)行抽查提問或書面測(cè)試，試用期滿進(jìn)行閉卷理論考試及實(shí)操考核。經(jīng)考核不適用者，不予錄用?？己撕细裾撸k理轉(zhuǎn)正手續(xù)，資料存入員工個(gè)人檔案。3崗位培訓(xùn)物業(yè)管理從業(yè)人員上崗培訓(xùn)管理員、文員、部長(zhǎng)以上（含部長(zhǎng)）管理人員未持證員工管理處40小時(shí)以上視行業(yè)主管部門相關(guān)培訓(xùn)時(shí)間表及時(shí)安排我司要求所有管理員及部長(zhǎng)以上（含部長(zhǎng)）管理人員必須持《物業(yè)管理從業(yè)人員上崗證》。凡未持證者，由公司安排參加行業(yè)舉辦的專業(yè)培訓(xùn)，考試合格發(fā)證。保安員上崗培訓(xùn)未有上崗證的保安員保安隊(duì)40小時(shí)保安員入職后3個(gè)月內(nèi)根據(jù)公安機(jī)關(guān)的要求及開班情況及時(shí)安排,考試合格由公安機(jī)關(guān)發(fā)證。保安員軍體訓(xùn)練保安員保安隊(duì)隔天進(jìn)行，每次1小時(shí)長(zhǎng)期進(jìn)行由保安隊(duì)選定軍體教練，安排非當(dāng)值保安員參加。突發(fā)事件應(yīng)急處理（理論與現(xiàn)場(chǎng)演練結(jié)合）：①發(fā)生火警的應(yīng)急處理； ②治安事故的應(yīng)急處理；③自然災(zāi)害事故的應(yīng)急處理；④非正常上訪應(yīng)急處理保安員及各部門相關(guān)員工保安隊(duì)不少于16小時(shí)納入新項(xiàng)目接管前崗前培訓(xùn)，以后凡新員工試用期內(nèi)培訓(xùn)導(dǎo)師具體由部門安排。建立《員工培訓(xùn)簽到表》對(duì)每月培訓(xùn)完的理論內(nèi)容，進(jìn)行書面測(cè)試或抽查提問。根據(jù)月度培訓(xùn)計(jì)劃安排，實(shí)操培訓(xùn)內(nèi)容完成后，進(jìn)行實(shí)操考核。培訓(xùn)內(nèi)容也可根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行實(shí)發(fā)案例隨機(jī)培訓(xùn)。消防理論與實(shí)操,消防基本常識(shí)；滅火器材的使用；消防設(shè)備的操作使用。全體員工保安隊(duì)8小時(shí)半年一次結(jié)合公司每年年中的業(yè)務(wù)大比武及年底的消防演練進(jìn)行。法律法規(guī)：①《物業(yè)管理?xiàng)l例》；②《xxx省保安管理服務(wù)條例》；③《消防法》；④《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位安全管理規(guī)定》。保安員保安隊(duì)2小時(shí)每季一次納入每周的班后學(xué)習(xí)。熟悉了解設(shè)備概況新員工工程部4小時(shí)入職第一周內(nèi)納入新員工崗前培訓(xùn)。應(yīng)急培訓(xùn)：①給排水系統(tǒng)；②供配電系統(tǒng)；③空調(diào)系統(tǒng)；④樓宇自動(dòng)系統(tǒng)；⑤電梯困人解救；⑥消防系統(tǒng)工程部員工工程部根據(jù)系統(tǒng)情況而定納入新項(xiàng)目接管前崗前培訓(xùn)，以后凡新員工試用期內(nèi)理論與現(xiàn)場(chǎng)演練