【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來(lái)接管已建成通過(guò)竣工驗(yàn)收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會(huì)依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 委托接管物業(yè)，發(fā)展商／業(yè)主管理委員應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同書》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的《物業(yè)管理委托合同》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《物業(yè)管理委托合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理處的員工定編。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《轉(zhuǎn)正／晉升／調(diào)薪／降級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，任命管理處經(jīng)理／副經(jīng)理、管理處各部門主管／副主管。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，向社會(huì)公開(kāi)招聘一部份員工初步達(dá)到定編。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照《培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制《物業(yè)管理方案》： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)a) 確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)b) 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)c) 確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案(代收代繳方案)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)d) 確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)e) 確定清潔管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)f) 確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)g) 確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)h) 確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)i) 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)j) 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢具備人住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收(詳見(jiàn)《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)協(xié)商迅速解決。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問(wèn)題時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)開(kāi)始進(jìn)行移交。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 鑰匙移交 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項(xiàng)目管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)簽收《物業(yè)移交清單》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項(xiàng)目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項(xiàng)目物業(yè)管理處開(kāi)始進(jìn)入物業(yè)辦公。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 項(xiàng)目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商／業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理處自營(yíng)的商業(yè)用房。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金(開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的2％)一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用賬戶。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 管理處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問(wèn)題。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂物業(yè)移交書》，同時(shí)指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 記錄 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)《鑰匙移交一覽表》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)《物業(yè)移交清單》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 相關(guān)支持文件 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)6，物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 目的 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 適用范圍 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 職責(zé) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 程序要點(diǎn) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主人住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 成立物業(yè)接管小組： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)a) 在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)b) 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)－－公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)－－管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)－－管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)a) 與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)b) 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)c) 提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)d) 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)－－《房屋本體接管驗(yàn)收表； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)－－《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)－－《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)－－《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收的工作程序 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 否 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 是 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 否 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)要求發(fā)展商限時(shí)整改 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 是 資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)a) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)b) 規(guī)劃許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)c) 投資許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)d） 土地使用合同； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)e) 建筑開(kāi)工許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)f) 用地紅線圖。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 綜合竣工驗(yàn)收資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)b) 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)c) 建設(shè)消防驗(yàn)收合格證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)d) 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)e) 供水合同； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)f) 供電協(xié)議書、許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)g) 供氣協(xié)議書、許可證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)h) 有線電視合格證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)i) 通信設(shè)施合格證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)j) 電梯準(zhǔn)用證。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 施工設(shè)計(jì)資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)a) 地質(zhì)報(bào)告書； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)b) 全套設(shè)計(jì)圖紙； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)c) 圖紙會(huì)審記錄； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)d) 設(shè)計(jì)變更通知單； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)e) 工程預(yù)決算報(bào)告書； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)f) 重要的施工會(huì)議紀(jì)要； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)g) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)h) 沉降觀測(cè)記錄； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)i) 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 機(jī)電設(shè)備資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)a) 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)b) 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(要求中文)； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)c) 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)d) 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 業(yè)主資料： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)a） 已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)b） 已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 聯(lián)系電話等； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 主體結(jié)構(gòu)： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)a) 外墻不得滲水； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng)b) 屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固接口嚴(yán)密、不滲漏。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致， 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 無(wú)明顯色差o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 內(nèi)墻面： ： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷，色澤一致； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮，無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 痕跡，無(wú)污漬o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮o 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 門、窗： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 門開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 門鎖、窗銷連接牢固，開(kāi)啟靈活； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) c) 玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) e) 電子防盜門通話清晰，完好，無(wú)銹跡； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) f) 不銹鋼房盜門表面光亮，無(wú)刮花、變形； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) g) 高檔裝飾門裝飾完整。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 樓梯、扶手： 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) a) 鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻，表面平滑； 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) b) 砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 有線電視已開(kāi)通，收視良好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 燈具安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。 物管遠(yuǎn)教網(wǎng) 公共