【正文】 為了保證質(zhì)量體系的有效試運行，公司應(yīng)當制定嚴厲的懲罰措施采確保執(zhí)行的 嚴肅性(此階段也稱作強制執(zhí)行階段)o 物管遠教網(wǎng) 試運行的要求： 物管遠教網(wǎng) 管理者代表在將IS09000文件下發(fā)至各部門后應(yīng)立即組織公司員工全方位的執(zhí)行質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)，培訓(xùn)應(yīng)注意多層次、全方位的開展，直至員工基本都能理解和掌握文件的要求方可。品質(zhì)部員工應(yīng)當參加完培訓(xùn)考試合格后獲取國家技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的企業(yè)《注冊內(nèi)部質(zhì)量審核員證書》o 物管遠教網(wǎng)c) “編寫的物業(yè)管理文件”。 “持續(xù)改進”。 物管遠教網(wǎng) “該說的一定要說到”o物業(yè)管理公司的IS09000文件特別是作業(yè)規(guī)程一定要全面。－－先編“作業(yè)規(guī)程”——解決怎樣操作的問題； 物管遠教網(wǎng)b) 物管遠教網(wǎng)c) c） 作業(yè)文件—是公司質(zhì)量體系程序文件的展開、支持和細化。 物管遠教網(wǎng)導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系，首先需要公司主要干部和從事IS09000專業(yè)管理的員工熟練理解IS09000質(zhì)量體系的基本理論。 其主要權(quán)限是：處理與質(zhì)量體系運行有關(guān)的問題，任命內(nèi)部質(zhì)量審核組長。導(dǎo)人IS09000質(zhì)量體系是一項很專業(yè)、理論性很強的工作。 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 相關(guān)支持文件 物管遠教網(wǎng)－－自信嚴謹、應(yīng)答適度。的精神風(fēng)貌和精神狀態(tài)參加考評，以求爭取最佳的考評成果。 物管遠教網(wǎng)f) 取得業(yè)主／住戶諒解和支持：“乜＼1憮，’管理處應(yīng)當“創(chuàng)優(yōu)”的意義與＼業(yè)主／住戶達成充分的理解，使業(yè)主／住戶的絕大多數(shù)都能支持創(chuàng)優(yōu)工作。在正式“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)應(yīng)著重做好以下工作： 物管遠教網(wǎng)“自檢”一次，整改一次，提高一步，力爭在較短的時間內(nèi)大幅度地提高“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的迎檢水平。z) 所有社區(qū)文化記錄； 物管遠教網(wǎng) 所有的員工崗位、職稱證書、員工檔案； 物管遠教網(wǎng) 所有的管理處對外通知、通知記錄； 物管遠教網(wǎng) 所有的住戶投訴記錄； 物管遠教網(wǎng)g) －－業(yè)主管委會社團法人登記證； 物管遠教網(wǎng)－－稅務(wù)登記證； 物管遠教網(wǎng)c) 管理移交資料： 物管遠教網(wǎng)——總平面圖o 物管遠教網(wǎng) 在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料的整理中應(yīng)力求資料的完善與真實、可靠o“創(chuàng)優(yōu)’’迎檢資 料通常包括以下內(nèi)容： 物管遠教網(wǎng) 消防系統(tǒng)配置齊全，標識清楚完善，消防疏散通道暢通o“創(chuàng)優(yōu)”整改時應(yīng)特別注意對消防系統(tǒng)的整改，力爭做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時啟用，消防疏散應(yīng)急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標識齊全、完好，消防疏散通道暢通，無任何阻礙，通往天臺、逃生平臺防火門無鎖閉；樓宇四周消防通道無占用、停車等已被忽略的消防隱患(詳見消防管理中心各標準作業(yè)規(guī)程)； 物管遠教網(wǎng)無違反裝修管理和消防管理法規(guī)的亂搭、亂建、亂改(改動房屋的使用功能，物別是隨意改動房屋結(jié)構(gòu))等違章現(xiàn)象；各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標識完整清晰(詳見《裝修管理標準作業(yè)規(guī)程》和《防火管理標準作業(yè)規(guī)程》)； 物管遠教網(wǎng) 在“硬件”設(shè)施的整改方面，應(yīng)當作到以下幾個方面的完善： 物管遠教網(wǎng) 內(nèi)部動員：“創(chuàng)優(yōu)”開始時，應(yīng)首先對內(nèi)部員工，特別是參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)管理處的全體員工進行“創(chuàng)優(yōu)”總動員，通過會議、宣傳，加強管理力度等措施使相關(guān)員工盡快進入緊張的“創(chuàng)優(yōu)”工作狀態(tài)，提高、加快工作效益、工作節(jié)奏，作好打硬仗、“吃苦”的準備。定立“創(chuàng)優(yōu)”目標時，應(yīng)注意結(jié)合參加“創(chuàng)優(yōu)”小區(qū)的實際情況和公司的保證能力，不可一味地好高騖遠。 對照“創(chuàng)優(yōu)”標準進行內(nèi)部整改。 物管遠教網(wǎng) “區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)達標評比”：是由各主要城市的各區(qū)級住宅主管部門舉行的全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)評比?？荚u合格后，可榮獲省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)”稱號。 物業(yè)管理“達標創(chuàng)優(yōu)”簡介 物管遠教網(wǎng) 公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負責(zé)組織實施達標創(chuàng)優(yōu)工作。適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達標工作。7．物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程 物管遠教網(wǎng) 記錄 物管遠教網(wǎng) 問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字 物管遠教網(wǎng) 保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 物管遠教網(wǎng) 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 雕塑、小品牢固，完好，安全。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便o 物管遠教網(wǎng)a) 消防箱標識清楚，玻璃完好； 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 天溝、落水口暢通完好； 物管遠教網(wǎng) 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。 物管遠教網(wǎng) 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 物管遠教網(wǎng) 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮o 物管遠教網(wǎng) b) 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致； 物管遠教網(wǎng) 塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致， 物管遠教網(wǎng)a) 物管遠教網(wǎng) 機電設(shè)備出廠合格證； 物管遠教網(wǎng) 隱蔽工程驗收記錄； 物管遠教網(wǎng) 圖紙會審記錄； 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng)g) c) f) 項目開發(fā)批準報告； 物管遠教網(wǎng) 否 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 接管驗收的工作程序 物管遠教網(wǎng) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 物管遠教網(wǎng) a) 程序要點 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng)規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 《物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程》 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 項目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。 在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗收完畢具備人住和接管條件時，公司總經(jīng)理應(yīng)適時組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收(詳見《物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程》)。h) d) 依照《員工招聘管理標準作業(yè)規(guī)程》，向社會公開招聘一部份員工初步達到定編。 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物業(yè)接管工作流程 物管遠教網(wǎng)適用于物業(yè)管理工作對外接管物業(yè)工作?！段飿I(yè)管理成本測算法》(略) 物管遠教網(wǎng) 總經(jīng)理在單項工作編制完畢后開始組織匯編。 物管遠教網(wǎng)c) 主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹； 物管遠教網(wǎng) “準備采取的管理方式”要求針對擬接管物業(yè)的自身特點編制出總體管理方案和分項管理方案。 物管遠教網(wǎng) 開展物業(yè)管理一段時間后所力爭達到的管理目標。 擬接物業(yè)的基本概況。b) 管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)日常管理工作方案、難點、重點管理方案的擬定、編制； 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 記錄 物管遠教網(wǎng) 評審認為可行性論證論證不充分、不完善的，應(yīng)當交由可行性研究論證小組繼續(xù)補充論證直至清晰完善。 可行性論證結(jié)論出來后，總經(jīng)理應(yīng)召開經(jīng)理辦公會議或?qū)ｎ}討論會議，邀請有關(guān)專家(必要時)一道對可行性論證的過程和結(jié)論進行評審。d) “經(jīng)濟論證”是可行性論證的核心部分，編制時要求： 物管遠教網(wǎng)f) 結(jié)論； 物管遠教網(wǎng)b) 影響投資的基本要素； 物管遠教網(wǎng) 項目立項后，總經(jīng)理應(yīng)及時組織相關(guān)人員組成主題可行性論證小組目進行全面可行性研究論證。a) 有明確的項目說明、概況； 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 日期： 本責(zé)任書解釋權(quán)在公司。，則本目標責(zé)任書失效，遺留問題由公司與目標責(zé)任人共同處理。 物管遠教網(wǎng)。 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。 物管遠教網(wǎng) 申請修改物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和人員定編。 組織實施物業(yè)管理有限公司的工作目標、工作計劃、工作標準、工作程序、管理制度。4 工薪標準范圍內(nèi)的調(diào)薪建議權(quán)。2．1．1 對物業(yè)管理處班組長(含)以下各級員工的組閣權(quán)、獎罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)(財務(wù)人員除外)。 經(jīng)營目標 物管遠教網(wǎng)1．2 1．1．2 所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達100％1)2上。 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故； 物管遠教網(wǎng) 管理目標 物管遠教網(wǎng)管理處經(jīng)理(僅供參考) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 目標獎罰 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 專項事件的調(diào)查權(quán)。 有對目標責(zé)任人、副總經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。 物管遠教網(wǎng)、法規(guī)。 物管遠教網(wǎng) 責(zé)任人的義務(wù) 物管遠教網(wǎng) 審批各類經(jīng)濟合同。， 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 人事管理權(quán) 物管遠教網(wǎng) 經(jīng)營目標 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng)注： “重大安全事故”是指： 物管遠教網(wǎng)年度物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理(僅供參考) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 目標管理責(zé)任書、評價驗證報告書、獎罰情況記錄均應(yīng)統(tǒng)一在公司歸檔長期保存。 物管遠教網(wǎng) 由管理處經(jīng)理同各部門主管進一步簽訂分解目標管理責(zé)任書，方法同上。 目標考評的方式和考評的依據(jù)； 物管遠教網(wǎng) 公司總經(jīng)理同機關(guān)各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理簽訂《目標管理責(zé)任書》責(zé)任書的內(nèi)容結(jié)構(gòu)如下： 物管遠教網(wǎng)a) f) b) 協(xié)商討論一致后由公司總經(jīng)理代表物業(yè)管理公司同董事會簽訂《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標管理責(zé)任書》。－必要的責(zé)、權(quán)、利狀況。－按物業(yè)管理公司的工作時序分，可將目標分為長期目標(5／，10年)、中期目標(24年)、年度目標、季度目標。－目標均應(yīng)為量化目標，非量化的目標不應(yīng)列入； 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 職責(zé) 物管遠教網(wǎng) 每年年底(或每一任期結(jié)束)前，公司總經(jīng)理應(yīng)召開公司經(jīng)理辦公會議，結(jié)合董事會的工作要求和公司的實際管理狀況擬定出第二年(或第二個任期)的公司總體物業(yè)管理工作目標： 物管遠教網(wǎng)－按物業(yè)管理目標的內(nèi)容分，可將目標分為管理質(zhì)量目標、服務(wù)質(zhì)量目標、經(jīng)營利潤成本目標； －必要的工作環(huán)境(人力、物力)； 物管遠教網(wǎng) 公司總經(jīng)理就公司次年(或次任期)的物業(yè)管理公司總體工作目標以及為保證工作目標所必需的權(quán)、責(zé)、利同公司董事會進行積極的協(xié)商討論。－服務(wù)目標； 物管遠教網(wǎng) 目標考評的方法和考評依據(jù)； 物管遠教網(wǎng) c) 物管遠教網(wǎng) 公司總經(jīng)理每季度末應(yīng)就目標的完成情況向董事會作工作匯報。 依據(jù)各部門、各管理處的目標完成情況和公司總體狀況，公司總經(jīng)理應(yīng)當依據(jù)同公司各部門、各管理經(jīng)理簽訂的目標管理責(zé)任書兌現(xiàn)對各部門員工、經(jīng)理的獎罰。 相關(guān)支持文件 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng)e) 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。1．1．5 導(dǎo)人賜09闐0質(zhì)量體系建立健全標準化管理。1．2．2 員工對飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達95％以上。 物管遠教網(wǎng) 編制范圍內(nèi)員工招聘錄用決定權(quán)。 管理決策權(quán) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 確保責(zé)任目標的逐步實現(xiàn)。 物管遠教網(wǎng)技能和工作質(zhì)量。的權(quán)力。 物管遠教網(wǎng) 提供信息支持。 董事會負責(zé)目標責(zé)任人的績效考評。 如果本責(zé)任書所列三類目標不能全部完成，則每不能完成其中一項指標，扣減項目責(zé)任人的25％目標獎金，直至扣除全部獎金，并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。 本責(zé)任書自簽訂之日起生效。 董事長簽署： 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng)目標管理責(zé)任書 物管遠教網(wǎng)1．0 a) e) 物管遠教網(wǎng)1．2．2 員工對飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達95％以上。2．0 3 編制范圍內(nèi)臨時工的招聘錄用決定權(quán)。 管理決策權(quán) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 接受公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。 每月5號前按時上報財務(wù)報表和其他工作報表。 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 有對管理處財務(wù)運作狀況的審計權(quán)、監(jiān)控權(quán)。 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 日期：3. 對外投資標準作業(yè)規(guī)程 物管遠教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負責(zé)對外投資的論證、決策工作。 初步論證主要是初步進行技術(shù)經(jīng)濟分析，如果結(jié)論可行，分管副總經(jīng)理應(yīng)當編寫出書面的初步論證報告書報總經(jīng)理進行項目立項。f） 有明確的立項結(jié)論。 可行性論證報告書的編制要求 物管遠教網(wǎng)－風(fēng)險論證。b) “影響投資的基本要素”要求詳細列出擬投資項目的對外合作條件和可能影響本次可行性研究的因素； 物管遠教網(wǎng)e） “投資的優(yōu)劣勢分析”要求結(jié)合本公司的實際能力和上述的技術(shù)、資源、經(jīng)濟論證結(jié)果詳細列出本公司對外投資時的優(yōu)劣勢要素；特別是對可能出現(xiàn)的各種隱憂應(yīng)詳細一一列出。 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 公司總經(jīng)理負責(zé)對外投標書編制工作的組織安排和質(zhì)量控制。 物管遠教網(wǎng)e) 經(jīng)營部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)及時全面地收集擬接項目的信息。 物管遠教網(wǎng) 物管遠教網(wǎng) 投標書的編制要求 物管遠教網(wǎng) 人力、物力資源要求詳細列出： 物管遠教網(wǎng) 服務(wù)承諾要求針對小區(qū)業(yè)主的要求和物業(yè)管理服務(wù)的特點列出有鮮明特色的服務(wù)措施來。 物管遠教網(wǎng) 相關(guān)支持文件 物管遠教網(wǎng) 目的 物管遠教網(wǎng) 公司接管小組具體負責(zé)依據(jù)本規(guī)程實施物業(yè)的接管工作。 物管遠教網(wǎng)物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容： 物管遠教網(wǎng) 依照《轉(zhuǎn)正／晉升／調(diào)薪／降級標準作業(yè)規(guī)程》，任命管理處經(jīng)理／副經(jīng)理、管理處各部門主管／副主管。 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細和流動資金額度； 物管遠教網(wǎng) 確定園林綠化管理方案和成本指標； 物管遠教網(wǎng) 同公司簽訂目標管理責(zé)任書。 項目管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展