房地產(chǎn)營(yíng)銷操作指導(dǎo)大綱(編輯修改稿)
2025-08-05 13:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一個(gè)想法的基礎(chǔ)上算這本賬，簡(jiǎn)單講就是給你一塊地找出個(gè)最賺錢的辦法來(lái)，這時(shí)候經(jīng)驗(yàn)將起到至關(guān)重要的作用。一般的房地產(chǎn)策劃公司都有項(xiàng)目可行性研究這項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍，或許是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的緣故，這里面做的可行性報(bào)告都是可行的，一個(gè)笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個(gè)問(wèn)題，算好一筆經(jīng)濟(jì)帳，做好成本估算是一個(gè)策劃公司最起碼的技術(shù)。目前業(yè)界（就我所知道的長(zhǎng)沙大多數(shù)策劃公司）的房地產(chǎn)開發(fā)成本算法有兩種做法：第一種，簡(jiǎn)單的拍腦殼做法，先定下利潤(rùn)目標(biāo)，然后算成本，一頁(yè)A4紙全部搞定，操作這種方法的策劃人大多不理解建筑專業(yè)知識(shí)，對(duì)價(jià)格構(gòu)成，基本價(jià)格水平?jīng)]有一個(gè)全面的了解，以往做過(guò)的案例，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)構(gòu)成了這個(gè)算法的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確講這還稱不上是工程上講的那種憑經(jīng)驗(yàn)做估算的“拍腦殼”做法；第二種算法可以歸納為“學(xué)院派”做法，計(jì)算藍(lán)本為廣洲大學(xué)一位賈博士的參考書，或是流傳在網(wǎng)上一個(gè)關(guān)于上海房地產(chǎn)成本估算的貼子，二者計(jì)算方法如出一轍，有較強(qiáng)的理論性，總的成本分為開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用兩類，是一種靜態(tài)的計(jì)算方法，與實(shí)際開發(fā)過(guò)程的成本構(gòu)成內(nèi)容相差較大，例如在前期工程費(fèi)中對(duì)籌建開辦費(fèi)的理解、計(jì)算是不合實(shí)情的，開發(fā)成本對(duì)開發(fā)間接成本計(jì)算則是忽略了，加之開發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用沒有分清直接成本、間接成本，開發(fā)商一方的經(jīng)營(yíng)管理等間接費(fèi)計(jì)算完全與實(shí)際操作脫節(jié)。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)前期估算并沒有制定一個(gè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，因此業(yè)內(nèi)大多也是憑經(jīng)驗(yàn)辦事，加之房地產(chǎn)估價(jià)公司、設(shè)計(jì)公司這方面的專業(yè)公司在項(xiàng)目前期難以實(shí)質(zhì)進(jìn)駐操作，策劃公司對(duì)成本的估算顯得尤為重要?？上У氖悄壳安邉澒緲?gòu)成過(guò)于復(fù)雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門檻太低，雖是各有所長(zhǎng)，卻是忽略了這項(xiàng)基本技術(shù)。料想一下，一個(gè)投資幾千萬(wàn)上億的開發(fā)項(xiàng)目，號(hào)稱開發(fā)商智囊團(tuán)的策劃人連筆賬也算不清，恥，也無(wú)怪乎別人說(shuō)我們是撮把子了！二、說(shuō)經(jīng)濟(jì)分析為開發(fā)商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為項(xiàng)目成本控制出謀劃策是房地產(chǎn)策劃的一項(xiàng)重要功能。若把房地產(chǎn)策劃分個(gè)大小，我覺得有三個(gè)層次，一層是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃，這是市場(chǎng)上最常見的，就是想幫開發(fā)商賣房子，一大幫代理商爭(zhēng)得頭破血流，為了賣出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開發(fā)公司提供戰(zhàn)略咨詢服務(wù)，這就不是單純的中介公司了，等同于開發(fā)商的合作伙伴，“戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系”；第三層則是將房地產(chǎn)歸之于一個(gè)城市的運(yùn)營(yíng)，包括一個(gè)中小城市的經(jīng)營(yíng)定位，旅游地產(chǎn)策劃等等，這在西安有過(guò)成功的案例了。目前的策劃公司從能力上，從業(yè)務(wù)合作可能上（在長(zhǎng)沙）都難有全面為開發(fā)商提供經(jīng)濟(jì)分析職能服務(wù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)分析包括資金流分析、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，內(nèi)容通常涉及開發(fā)公司高度機(jī)密，“可見度”太低，在基本數(shù)據(jù)不清楚的條件下，做了也是白做，因此這部分內(nèi)容是開發(fā)公司內(nèi)部由會(huì)計(jì)部門完成；而在能力方面，如果沒有切身的開發(fā)商開發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)，我們也是無(wú)法洞悉其中的技巧的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，影響因素多，開發(fā)商這邊的算法通常帶有強(qiáng)烈的個(gè)體因素色彩，而且到底開發(fā)的數(shù)量有限，他們是有這種業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，卻是難以得到提高；而策劃公司呢，可以見識(shí)很多的開發(fā)項(xiàng)目，遺憾的是很少有這種業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，于是基本放棄了！這也許就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展初級(jí)階段的產(chǎn)物吧！不可否認(rèn)房地產(chǎn)策劃最終是要走向?qū)I(yè)化的，目前的策劃業(yè)界也是要肯定分洗牌的，誰(shuí)最終掌握了這些目前“不可能”的技巧，誰(shuí)就是將來(lái)的強(qiáng)者！三、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)以前提過(guò)這方面的觀點(diǎn)，如果產(chǎn)品策劃就是“一層門面就是五米九”，“窗戶要是飄的”，“小區(qū)一定要有會(huì)所、泳池”這類話語(yǔ)，連個(gè)基本的層高標(biāo)準(zhǔn)不曉得，簡(jiǎn)單的戶型設(shè)計(jì)動(dòng)線、采光、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)不曉得，也無(wú)怪乎設(shè)計(jì)師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么”噎得你一句話也說(shuō)不出。策劃人，至少你得有與設(shè)計(jì)師對(duì)話的水平，參透設(shè)計(jì)的本質(zhì)，將設(shè)計(jì)技術(shù)上的事情讓設(shè)計(jì)師去做，你去把握基本思想，提供設(shè)計(jì)理念！深挖商業(yè)價(jià)值！認(rèn)識(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)首先要做的就是理解設(shè)計(jì)，做到說(shuō)話不“匡瓢”，房子的進(jìn)深、開間、層高模數(shù)，規(guī)劃日照采光要求標(biāo)準(zhǔn)，各類結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣、造價(jià)，種種建筑風(fēng)格的特點(diǎn)等等，這些是基本的，有了這個(gè)你才有與設(shè)計(jì)師交流的話語(yǔ)，有了溝通的條件。策劃師不是設(shè)計(jì)師，我們不管如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，但我們一定要清楚要如何知道該設(shè)計(jì)一個(gè)什么樣的產(chǎn)品，那么在我們的調(diào)查中就必須將建筑產(chǎn)品需求要素通俗化，最真實(shí)的采集市場(chǎng)信息，從而總結(jié)出可以行之有效的設(shè)計(jì)要求，做到真正的“定單式”營(yíng)銷。目前大部分策劃公司所謂“定單式營(yíng)銷”明顯是撮人的，設(shè)計(jì)師策劃師交流的空間都沒有，你如何下訂單！就像如今做房地產(chǎn)的人（營(yíng)銷，設(shè)計(jì)、開發(fā)商）都知道房型要三房二廳好，可是做為一個(gè)策劃人，這句話是不應(yīng)該只說(shuō)說(shuō)而已的，人們對(duì)產(chǎn)品的需求是多樣化的，而且有現(xiàn)實(shí)的、將來(lái)的要求之分，能有效結(jié)合現(xiàn)在的和將來(lái)的利益，將三房的差異化做出來(lái)，將三房的文章做足才是我們的本事。值得提出的是，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)一塊，策劃的最重要任務(wù)是提供市場(chǎng)參考意見，這種意見必須是有依據(jù)的，是專業(yè)的。設(shè)計(jì)師的大膽、敢想是基于技術(shù)上的；而策劃師的大膽、敢想要是市場(chǎng)前瞻性的，是基于要實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值最大化的基礎(chǔ)上的。招商引資項(xiàng)目的辦理程序一、國(guó)家對(duì)外商投資的產(chǎn)業(yè)政策（一）計(jì)委辦理項(xiàng)目的立項(xiàng)審批審批立項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)單位（或代外商辦理項(xiàng)目審批手續(xù)的部門）需提交材料：（1）申請(qǐng)立項(xiàng)的請(qǐng)示；（2）項(xiàng)目建議書（一式三份）；（3）合營(yíng)各方簽署的合資（或合作）意向書；（4）合營(yíng)各方的法人資格證明；（5）銀行或會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)投資各方別出具的資金證明文件。審批可行性研究報(bào)告需提交材料：（1）批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的請(qǐng)示；（2）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一式三份），（3）城市規(guī)劃部門意見書；（4）環(huán)境保護(hù)部門意見書；（5）合營(yíng)雙方簽署的合資（或合作）意向書；（6）外方及中方資信證明文件（主要是會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的驗(yàn)資報(bào)告，銀行出具的資金證明等）；（7）全營(yíng)各方之營(yíng)業(yè)執(zhí)照法人代表身份證復(fù)印件。說(shuō)明：凡所建項(xiàng)目不需國(guó)家平衡資金，則以上兩次審批可并為一次，只審批可行性研究報(bào)告，凡屬需報(bào)國(guó)家審批的項(xiàng)目仍要進(jìn)行兩次審批。工商名稱登記需提交材料:（1）委托書及委托人的身份證明；（2）投資人的合法開業(yè)證明或身份證明；（3）可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目建議書及批復(fù)，或企業(yè)股東（發(fā)起人）簽署的企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書。外貿(mào)局審批合同、章程，發(fā)批準(zhǔn)證書需提交材料：（1）申請(qǐng)批準(zhǔn)合營(yíng)企業(yè)合同、章程的報(bào)告；（2）工商部門出具的《名稱核通知書》；（3）企業(yè)合同、章程及有關(guān)附件；（4）投資各方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資信證明；（5）企業(yè)董事會(huì)及董事會(huì)成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的名單和上述人員的身份證明；（6）董事委派書；（8）進(jìn)口設(shè)備清單；（9）可行性研究報(bào)告批復(fù)；（10）投資各方簽訂的意向（協(xié)議）書；（11）其它有關(guān)
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