房地產(chǎn)營銷操作指導(dǎo)綱要(編輯修改稿)
2025-08-05 12:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)策劃公司都有項目可行性研究這項業(yè)務(wù)范圍，或許是市場經(jīng)濟(jì)條件下的緣故，這里面做的可行性報告都是可行的，一個笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個問題，算好一筆經(jīng)濟(jì)帳，做好成本估算是一個策劃公司最起碼的技術(shù)。目前業(yè)界（就我所知道的長沙大多數(shù)策劃公司）的房地產(chǎn)開發(fā)成本算法有兩種做法：第一種，簡單的拍腦殼做法，先定下利潤目標(biāo)，然后算成本，一頁A4紙全部搞定，操作這種方法的策劃人大多不理解建筑專業(yè)知識，對價格構(gòu)成，基本價格水平?jīng)]有一個全面的了解，以往做過的案例，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)構(gòu)成了這個算法的基礎(chǔ)，準(zhǔn)確講這還稱不上是工程上講的那種憑經(jīng)驗做估算的“拍腦殼”做法；第二種算法可以歸納為“學(xué)院派”做法，計算藍(lán)本為廣洲大學(xué)一位賈博士的參考書，或是流傳在網(wǎng)上一個關(guān)于上海房地產(chǎn)成本估算的貼子，二者計算方法如出一轍，有較強(qiáng)的理論性，總的成本分為開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用兩類，是一種靜態(tài)的計算方法，與實際開發(fā)過程的成本構(gòu)成內(nèi)容相差較大，例如在前期工程費(fèi)中對籌建開辦費(fèi)的理解、計算是不合實情的，開發(fā)成本對開發(fā)間接成本計算則是忽略了，加之開發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用沒有分清直接成本、間接成本，開發(fā)商一方的經(jīng)營管理等間接費(fèi)計算完全與實際操作脫節(jié)。目前國家對房地產(chǎn)開發(fā)前期估算并沒有制定一個規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，因此業(yè)內(nèi)大多也是憑經(jīng)驗辦事，加之房地產(chǎn)估價公司、設(shè)計公司這方面的專業(yè)公司在項目前期難以實質(zhì)進(jìn)駐操作，策劃公司對成本的估算顯得尤為重要。可惜的是目前策劃公司構(gòu)成過于復(fù)雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門檻太低，雖是各有所長，卻是忽略了這項基本技術(shù)。料想一下，一個投資幾千萬上億的開發(fā)項目，號稱開發(fā)商智囊團(tuán)的策劃人連筆賬也算不清，恥，也無怪乎別人說我們是撮把子了！二、說經(jīng)濟(jì)分析為開發(fā)商提供全面咨詢，為其資金安排提出合理建議，為項目成本控制出謀劃策是房地產(chǎn)策劃的一項重要功能。若把房地產(chǎn)策劃分個大小，我覺得有三個層次，一層是房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷策劃，這是市場上最常見的，就是想幫開發(fā)商賣房子，一大幫代理商爭得頭破血流，為了賣出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開發(fā)公司提供戰(zhàn)略咨詢服務(wù)，這就不是單純的中介公司了，等同于開發(fā)商的合作伙伴，“戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系”；第三層則是將房地產(chǎn)歸之于一個城市的運(yùn)營，包括一個中小城市的經(jīng)營定位，旅游地產(chǎn)策劃等等，這在西安有過成功的案例了。目前的策劃公司從能力上，從業(yè)務(wù)合作可能上（在長沙）都難有全面為開發(fā)商提供經(jīng)濟(jì)分析職能服務(wù)，房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)分析包括資金流分析、財務(wù)分析、風(fēng)險分析等內(nèi)容，內(nèi)容通常涉及開發(fā)公司高度機(jī)密，“可見度”太低，在基本數(shù)據(jù)不清楚的條件下，做了也是白做，因此這部分內(nèi)容是開發(fā)公司內(nèi)部由會計部門完成；而在能力方面，如果沒有切身的開發(fā)商開發(fā)工作經(jīng)驗，我們也是無法洞悉其中的技巧的。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，影響因素多，開發(fā)商這邊的算法通常帶有強(qiáng)烈的個體因素色彩，而且到底開發(fā)的數(shù)量有限，他們是有這種業(yè)務(wù)機(jī)會，卻是難以得到提高；而策劃公司呢，可以見識很多的開發(fā)項目，遺憾的是很少有這種業(yè)務(wù)機(jī)會，于是基本放棄了！這也許就是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展初級階段的產(chǎn)物吧！不可否認(rèn)房地產(chǎn)策劃最終是要走向?qū)I(yè)化的，目前的策劃業(yè)界也是要肯定分洗牌的，誰最終掌握了這些目前“不可能”的技巧，誰就是將來的強(qiáng)者！三、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計以前提過這方面的觀點(diǎn)，如果產(chǎn)品策劃就是“一層門面就是五米九”，“窗戶要是飄的”，“小區(qū)一定要有會所、泳池”這類話語，連個基本的層高標(biāo)準(zhǔn)不曉得，簡單的戶型設(shè)計動線、采光、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)不曉得，也無怪乎設(shè)計師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么”噎得你一句話也說不出。策劃人，至少你得有與設(shè)計師對話的水平，參透設(shè)計的本質(zhì)，將設(shè)計技術(shù)上的事情讓設(shè)計師去做，你去把握基本思想，提供設(shè)計理念！深挖商業(yè)價值！認(rèn)識產(chǎn)品設(shè)計首先要做的就是理解設(shè)計，做到說話不“匡瓢”，房子的進(jìn)深、開間、層高模數(shù)，規(guī)劃日照采光要求標(biāo)準(zhǔn)，各類結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣、造價，種種建筑風(fēng)格的特點(diǎn)等等，這些是基本的，有了這個你才有與設(shè)計師交流的話語，有了溝通的條件。策劃師不是設(shè)計師，我們不管如何設(shè)計產(chǎn)品，但我們一定要清楚要如何知道該設(shè)計一個什么樣的產(chǎn)品，那么在我們的調(diào)查中就必須將建筑產(chǎn)品需求要素通俗化，最真實的采集市場信息，從而總結(jié)出可以行之有效的設(shè)計要求，做到真正的“定單式”營銷。目前大部分策劃公司所謂“定單式營銷”明顯是撮人的，設(shè)計師策劃師交流的空間都沒有，你如何下訂單！就像如今做房地產(chǎn)的人（營銷，設(shè)計、開發(fā)商）都知道房型要三房二廳好，可是做為一個策劃人，這句話是不應(yīng)該只說說而已的，人們對產(chǎn)品的需求是多樣化的，而且有現(xiàn)實的、將來的要求之分，能有效結(jié)合現(xiàn)在的和將來的利益，將三房的差異化做出來，將三房的文章做足才是我們的本事。值得提出的是，在產(chǎn)品設(shè)計一塊，策劃的最重要任務(wù)是提供市場參考意見，這種意見必須是有依據(jù)的，是專業(yè)的。設(shè)計師的大膽、敢想是基于技術(shù)上的；而策劃師的大膽、敢想要是市場前瞻性的，是基于要實現(xiàn)開發(fā)價值最大化的基礎(chǔ)上的。招商引資項目的辦理程序一、國家對外商投資的產(chǎn)業(yè)政策（一）計委辦理項目的立項審批審批立項項目建設(shè)單位（或代外商辦理項目審批手續(xù)的部門）需提交材料：（1）申請立項的請示；（2）項目建議書（一式三份）；（3）合營各方簽署的合資（或合作）意向書；（4）合營各方的法人資格證明；（5）銀行或會計事務(wù)所對投資各方別出具的資金證明文件。審批可行性研究報告需提交材料：（1）批準(zhǔn)可行性研究報告的請示；（2）項目可行性研究報告（一式三份），（3）城市規(guī)劃部門意見書；（4）環(huán)境保護(hù)部門意見書；（5）合營雙方簽署的合資（或合作）意向書；（6）外方及中方資信證明文件（主要是會計事務(wù)所出具的驗資報告，銀行出具的資金證明等）；（7）全營各方之營業(yè)執(zhí)照法人代表身份證復(fù)印件。說明：凡所建項目不需國家平衡資金，則以上兩次審批可并為一次，只審批可行性研究報告，凡屬需報國家審批的項目仍要進(jìn)行兩次審批。工商名稱登記需提交材料:（1）委托書及委托人的身份證明；（2）投資人的合法開業(yè)證明或身份證明；（3）可行性研究報告或項目建議書及批復(fù)，或企業(yè)股東（發(fā)起人）簽署的企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請書。外貿(mào)局審批合同、章程，發(fā)批準(zhǔn)證書需提交材料：（1）申請批準(zhǔn)合營企業(yè)合同、章程的報告；（2）工商部門出具的《名稱核通知書》；（3）企業(yè)合同、章程及有關(guān)附件；（4）投資各方的營業(yè)執(zhí)照及資信證明；（5）企業(yè)董事會及董事會成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的名單和上述人員的身份證明；（6）董事委派書；（8）進(jìn)口設(shè)備清單；（9）可行性研究報告批復(fù)；（10）投資各方簽訂的意向（協(xié)議）書；（11）其它有關(guān)必要文件技術(shù)監(jiān)督局企業(yè)碼（1）技術(shù)監(jiān)督局企業(yè)代碼賦
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