【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市長(zhǎng)期工作和生活。因此 ,他們非常有必要在七臺(tái)河市購(gòu)房生活 ,這無疑會(huì)為七臺(tái)河市的住宅產(chǎn)業(yè)帶來非常好的發(fā)展機(jī)遇和需求空間。 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)本項(xiàng)目的需求分析 由于七臺(tái)河市住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚 ,市場(chǎng)需求總量相對(duì)較小 ,所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過于細(xì)分化 ,本項(xiàng) 目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在七臺(tái)河投資置業(yè)的人員為主。 近年來 ,七臺(tái)河市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展很快 ,致力于改善民生 ,群眾生活質(zhì)量提高。財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng) ,確保了全市干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放 。確保了公務(wù)員津補(bǔ)貼及事業(yè)單位過渡性補(bǔ)貼的及時(shí)兌現(xiàn)。此外 ,城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)快速。據(jù)市長(zhǎng)郭新雙在七臺(tái)河市政府工作報(bào)告介紹 ,過去的五年 ,經(jīng)濟(jì)總量快速擴(kuò)張 ,綜合實(shí)力顯著提升。全市生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、全口徑財(cái)政收入、財(cái)政一般預(yù)算收入分別是 2020 年的 倍、 倍、 倍、 倍 ,年均增長(zhǎng) %、 %、 %、 %。累計(jì)固定資產(chǎn)投資是“十五”時(shí)期的 倍 ,年均增長(zhǎng) 37%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速位居全省前列。 七臺(tái)河市的市委市政府對(duì)未來發(fā)展充滿了信心和把握 ,提出了“全面加快強(qiáng)市步伐 ,努力實(shí)現(xiàn)更高跳躍”的奮斗目標(biāo) ,確立了更好更高更快發(fā)展的“ 818 百億工程” ,即 2020 年全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 800 億元 ,全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 100 億元 ,固定資產(chǎn)投資完成 800 億元。突出強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持循環(huán)發(fā)展、多元發(fā)展、綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、共享發(fā)展六條基本原則 ,抓好調(diào)整優(yōu)化空間布 局、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、建設(shè)生態(tài)園林城市、加強(qiáng)資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)、加快科教人才興市步伐、促進(jìn)公共服務(wù)均等化、深化改革擴(kuò)大開放、加強(qiáng)社會(huì)主義民主政治和精神文明建設(shè)八項(xiàng)主要任務(wù) ,并制定了規(guī)劃實(shí)施保證措施。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長(zhǎng) ,人們對(duì)改善住房條件有了更加堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ,再考慮到七臺(tái)河市的土地和住宅成本相對(duì)較低 ,居民的經(jīng)濟(jì)承受力相對(duì)較好 ,這為實(shí)施本項(xiàng)目提供了更加切實(shí)可行的發(fā)展空間。 營(yíng)銷策略 當(dāng)今的消費(fèi)者買房 ,不僅僅是為了解決“居住”問題 ,同時(shí)是追求一種精神的享受和自我個(gè)性的表現(xiàn)。因此作為營(yíng)銷的重 要手段就是給房子賦予一種理念 ,給房子增加一種附加值 ,只有這樣 ,項(xiàng)目才能占領(lǐng)市場(chǎng)。 價(jià)格策略 在房地產(chǎn)營(yíng)銷中 ,價(jià)格策略是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略 ,需要依階段性營(yíng)銷目標(biāo)不同而調(diào)整。好的開端往往也意味著成功的一半 ,因此 ,在樓盤價(jià)格策略中 ,開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。本項(xiàng)目采用“低開高走”的價(jià)格策略。采用該策略有以下優(yōu)勢(shì) : 低價(jià)開盤 ,發(fā)展商可根據(jù)市場(chǎng)反映靈活操控價(jià)格 ,掌握主動(dòng)權(quán)。 資金回籠迅速 ,有利于項(xiàng)目后期建設(shè)。 迎合了消費(fèi)者買漲不買跌的心理。 根據(jù)不同的開發(fā)時(shí)期 ,制定不同的價(jià)格策略 ,大致分為銷售初期、項(xiàng)目強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期。具體實(shí)施策略如下 : 銷售初期 :在這一時(shí)期內(nèi) ,小區(qū)形象尚無法充分展示 ,周邊的服務(wù)業(yè) ,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步地完善 ,廣大購(gòu)房者尚處于觀望的態(tài)度 ,所以首期采低價(jià)銷售策略。措施如下 : 以低于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格出售 ,吸引廣大購(gòu)房者 。 對(duì)一定數(shù)量的最先期購(gòu)房者采用成本價(jià)出售 。 財(cái)購(gòu)房者采用簽名活動(dòng)、買房送物活動(dòng) 。 保證購(gòu)房者不滿意可退房。 促銷策略 好的營(yíng)銷離不開好 的促銷策略 ,針對(duì)本項(xiàng)目自己的特色和主題概念 ,在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期間 ,運(yùn)用廣告、人員推銷、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)售樓等促銷策略來打開市場(chǎng) ,做好銷售。 廣告 :在廣告促銷中 ,為了更好的贏得消費(fèi)者的信任 ,突出小區(qū)的主題概念 ,廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。 銷售準(zhǔn)備期與初銷期 :在這個(gè)階段 ,工程施工剛剛開始 ,銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段 ,由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還沒有具備展開的條件 ,因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體 ,如報(bào)紙、廣播、電視等等。廣告應(yīng)著重賣點(diǎn)的宣傳 ,攫取人們的眼球 ,激發(fā)消費(fèi)者的好奇心理 ,達(dá)到讓消費(fèi)者 認(rèn)同該項(xiàng)目的主題理念 ,愿意等待該樓盤推出的效果。 項(xiàng)目強(qiáng)銷期 :這時(shí)的項(xiàng)目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強(qiáng)烈的廣告功勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng) ,以廣告為先導(dǎo) ,吸引客戶的到來。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項(xiàng)目自身自然、環(huán)保、時(shí)尚優(yōu)勢(shì) ,使客戶對(duì)項(xiàng)目加深了解并產(chǎn)生依賴。 銷售持續(xù)期 :由于有前期的宣傳廣告做鋪墊 ,這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費(fèi)者的搶購(gòu)心理 ,內(nèi)容上可以感謝消費(fèi)者支持、項(xiàng)目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。 銷售結(jié)案期 :房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售快結(jié)束時(shí) ,較好的戶型和樓層基本都已售完 ,所余房屋不多 ,但大多是不太好銷售的 盤尾房。因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤為主 ,廣告創(chuàng)意也無須太多變化 ,頻率大大減弱 ,直到停止宣傳。 人員促銷 選取有經(jīng)驗(yàn)有能力的促銷人員 ,措施如下 : 在銷售前期 ,做好促銷人員的培訓(xùn)工作 ,掌握一定的促銷手段 。 在銷售期間 ,做到重點(diǎn)回訪 ,促售人員要加強(qiáng)與重點(diǎn)客戶的回訪。 銷售促進(jìn) 價(jià)格折扣和變相折扣 :對(duì)于消費(fèi)者來說 ,價(jià)格還是他們最關(guān)心的因素 ,這種折扣可以使房?jī)r(jià)降低 ,提高購(gòu)買欲望。 現(xiàn)場(chǎng)售樓 :在開盤時(shí) ,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)售樓活動(dòng) ,邀請(qǐng)各界知名人士到場(chǎng)指導(dǎo)參觀 ,提高項(xiàng)目 的市場(chǎng)知名度。 公共關(guān)系 借助公共傳播媒體 ,由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳 ,引起公眾的高度依賴和注意 ,消除公眾的戒備心理。 調(diào)研活動(dòng) 可以通過民意調(diào)查等多種方式來收集信息 ,了解消費(fèi)者對(duì)公司 ,對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)格、質(zhì)量、功能、房型等諸方面的意見或建議 ,并及時(shí)將改進(jìn)后的情況告辭消費(fèi)者 ,以跟蹤消費(fèi)者的需求趨勢(shì) ,盡力滿足消費(fèi)者的要 準(zhǔn)備策略 樣板房的準(zhǔn)備 :在銷售實(shí)施中 ,樣板房的示范作用不能低估 ,它更能刺激客戶對(duì)自己所購(gòu)買房屋的“歸屬感”和“迫切感” ,能夠從視覺上、感官上使 客戶直接認(rèn)識(shí)到興隆花園小區(qū)的品質(zhì) ,有很強(qiáng)的“助消”作用。因此建議本項(xiàng)目在建設(shè)中加快樣板房的施工進(jìn)度 ,并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。 銷售部的建設(shè) :規(guī)模不應(yīng)小于 500 平方米 ,以提高人氣 。建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)藝術(shù)性 ,強(qiáng)調(diào)品位和格調(diào) 。全智能化配置 。注意細(xì)節(jié)的布置 ,如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等 。 現(xiàn)場(chǎng)包裝調(diào)整 :根據(jù)本小區(qū)的主題特色 ,包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) ,以具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的包裝 ,給客戶強(qiáng)烈的震撼感 ,一步入商住宅小區(qū) ,就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為 ,他已經(jīng)置身于自然田園之中。所以說好的 賣場(chǎng)環(huán)境能夠強(qiáng)烈刺激和感染看樓客戶 ,具有較強(qiáng)的銷售力。建議現(xiàn)場(chǎng)做以下內(nèi)容 :銷售部指示牌 ,看樓通道設(shè)計(jì) ,各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝 ,標(biāo)志性的景觀等。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況 ,按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》 GB13790 中建設(shè)規(guī)?；蝾愋?(人數(shù) )規(guī)定 ,人均建筑面積 (平方米 /人 )約 30平方米 ,按 6172戶 (19654人 )考慮 ,住宅建筑面積 500141 平方米 ,公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 93482 平方米 ,地下建筑面 積10254平方米 ,總建筑面積 6038773平方米 ,需新征建設(shè)用地面積 ( 畝 )。 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目為多層和小高層住宅區(qū) ,建筑面積為 80 平方米的單元房 2950 戶 。建筑面積為 90 平方米的單元房 1385 戶 。建筑面積為 120 平方米的單元房 1162戶 。公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 93482 平方米 ,其中 :商業(yè)用房 58061 平方米 (包括 :會(huì)所、社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等 )。公建用房 874 平方米 (物業(yè)管理辦公 200 平方米 ,活動(dòng)中心健身房 300 平方米 ,其他配套用房 374 平方米 )。學(xué)校用房 34547 平方米。 功能設(shè)置 本項(xiàng)目是以居住為主兼容購(gòu)物休閑為一體的居民住宅小區(qū)。功能設(shè)置以創(chuàng)造一個(gè)方便、完善、和諧的生活居住環(huán)境為主導(dǎo)思想。建筑風(fēng)格本著“求實(shí)創(chuàng)新”原則 ,單體建筑采取以多層為主進(jìn)行合理組合 ,力求簡(jiǎn)潔大方、新穎 ,外觀造型具有超前意識(shí)?？傮w布局在滿足城市規(guī)劃的前提下 ,更著重于整體環(huán)境效果 ,合理進(jìn)行功能劃分 ,進(jìn)行小區(qū)的道路及景點(diǎn)綠化設(shè)計(jì) ,力求建設(shè)成一個(gè)舒適安逸的整體環(huán)境。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有學(xué)校、商業(yè)用房、活動(dòng)用房 ,衛(wèi)生所 ,物業(yè)管理 ,停車場(chǎng)等 ,以滿足小區(qū)的服務(wù)功能需求。 第五章 項(xiàng) 目建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址 本項(xiàng)目建設(shè)地址位于七臺(tái)河市桃山區(qū) ,市區(qū)南部 ,與萬寶水庫(kù)相連 ,北側(cè)緊鄰交通干道 308 國(guó)道。規(guī)劃用地面積 畝 ( 公頃 ),地塊呈狹長(zhǎng)帶型 ,基地地勢(shì)較緩 ,場(chǎng)地平均標(biāo)高約 米。中間偏西為地勢(shì)高點(diǎn) ,向兩邊地勢(shì)遞減 ,局部高差變化較大 ,標(biāo)