現(xiàn)代文化商業(yè)街及住宅項目立項申請建議書(編輯修改稿)
2025-07-25 20:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 109線,312線、309線以及省道靖天公路、營蘭公路、海古公路等擦區(qū)而過,xx到蘭州的高速公路已經(jīng)開通,至蘭州中川機場僅有40多公里?？蔀橹峁┛招兄?。 鐵路 白(銀)寶(積山)、蘭(州)包(頭)鐵路貫穿全境,日過境客貨列車達55列。 綜上所述: 目前該地塊具有水陸空兼?zhèn)涞慕煌▋?yōu)勢,出入該地塊的交通十分方便。國道109線、白(銀)劉(柯寨)高速公路,鐵路、公路之行任其選擇,南來北往,東去西出。即將開通的黃河水運,不僅可供人們飽攬黃河風情,而且還可提供水上通道。這些設(shè)施的存在,將直接為區(qū)域內(nèi),尤其是道路沿線樓盤帶來升值空間。 優(yōu)勢 注重文化品位,打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的項目形象,以較低成本迅速占領(lǐng)市場。 目前西區(qū)的房地產(chǎn)市場豪強林立,有些開發(fā)商以很快的速度實施擴張,往往容易是消費者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象。本項目與之恰成鮮明對比,將形成文化社區(qū),精品樓盤的口碑。注重品牌開發(fā),打動消費群,并給他們產(chǎn)生物業(yè)可以保值增值的期望?？芍疽暂^低營銷費用支出迅速占領(lǐng)市場,并可有利地支援項目在長期開發(fā)中保持較優(yōu)價格。 ,規(guī)劃布置商業(yè)街和住宅組團。充分利用景觀優(yōu)勢,迎合xx人“樂水”“好林”生活向往。形成別具一格的競爭優(yōu)勢。也恰恰是目前西區(qū)各樓盤欠缺的買點。 ,可征地面積近150畝,項目投資額大,本研究報告初步估算,吸引數(shù)百名經(jīng)營者遷入,對于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經(jīng)濟都有不可估量的作用。 ,位于xx未來重點發(fā)展區(qū)域內(nèi),潛力大。 劣勢 西區(qū)綠化面積較低,與老城區(qū)的樓盤相比有一定差距,增加了建設(shè)開發(fā)成本。 西區(qū)目前經(jīng)濟欠發(fā)達,生活配套不完善,區(qū)內(nèi)的購物、娛樂、醫(yī)療、教育、金融等各種設(shè)施都不能滿足經(jīng)營和居住的需要。項目開發(fā)競爭對手分析 四年來,先后有23家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入XX進行商品房開發(fā),截止2003年12月各類商品房竣工面積13萬平方米,住宅實際銷售13萬平方米,。,預售3000平方米,實際銷售總金額1628萬元。xx西區(qū)截止2004年7月共有5家房地產(chǎn)企業(yè)參與新城區(qū)的開發(fā)建設(shè),各競爭樓盤情況詳見表2,實際住宅銷售率達60%,商業(yè)鋪面銷售率達70%。 項目開發(fā)競爭對手評價 : 規(guī)模大、價格低:緊鄰的“西部大市場”占地面積109。54 萬平方米,其中商鋪面積58000平方米,是集商貿(mào)、娛樂、餐飲于一體的大型綜合批發(fā)市場?！拔髟沸^(qū)”。東南片區(qū)的“新世紀花園”占地15萬平方米,均是較大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目,其商鋪價格在2400元/平方米到3500元/平方米左右,住宅價格在980 元/平方米到1250元/平方米之間,特別是進入九月份以來,依靠優(yōu)質(zhì)低價吸引了大批客戶。 開發(fā)商實力較雄厚,具有較強的競爭力, 品牌效應強,環(huán)境建設(shè)力度大,西區(qū)的開發(fā)商在多年的經(jīng)營過程中,創(chuàng)建了自己良好的社會形象和品牌,在項目建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。 售后服務及物業(yè)管理到位。 項目開發(fā)面臨的競爭對手評價 “西部大市場”和東南片區(qū)的“國芳百盛”xx世貿(mào)中心一帶的市場。 ,如果本項目不在環(huán)境建設(shè)上獨樹一只,開創(chuàng)自己的特點,不在價格上占有優(yōu)勢地位,將面臨較為嚴峻的市場風險。市場需求分析 項目地處xx西區(qū),目標客戶包括當?shù)?、平川、xx、靖遠、xx等地企業(yè)和個體工商戶、富裕居民,但作為用地面積為117畝經(jīng)營樓盤,必須依托一個更大的市場,這個市場只能是蘭州。為此,蘭州市潛在的購房者的基本情況值得我們關(guān)注。 通過對相關(guān)的市場需求問卷調(diào)查,我們得到本項目的市場需求分析報告如下。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,我們可以把握到樓盤潛在購買者和租賃者的一些特征,作為目標市場定位及方案設(shè)計的參考。如: 年輕的購房者占的比重大,項目開發(fā)中應充分研究這一消費群體的生活習慣與經(jīng)營需要,如適當增加休閑娛樂設(shè)施。 一部分購房者受教育程度高,對居住文化和經(jīng)營文化有自己的獨到見解,屬于“行為積極”型消費者,為他們設(shè)計商鋪和住宅產(chǎn)品時,應注重社區(qū)文化和經(jīng)營文化的營造,分期分批開發(fā),實現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化,迎合不同品位的需求。 購房者中外地到xx發(fā)展的人口比重較大,沒有老城區(qū)情結(jié)。在產(chǎn)品設(shè)計中應關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征。 企業(yè)管理人員、個體工商業(yè)戶和行政、事業(yè)單位人員購房比例高,他們收入較高而又相對穩(wěn)定,能承受目前xx的樓價,并且更樂于采用“供樓”的付款方式。 在目前商鋪和住宅市場來看,仍以自用和自住為主,以投資為目的購置商鋪和住房的比重只有35%,說明消費者對投資物業(yè)升值的期望較低。故在進行產(chǎn)品設(shè)計時,應以自買家自用為主,自買租賃為輔。突出“方便”“舒適”等因素。 %,可能與推出的項目類型或調(diào)查選取的樣本特征有關(guān),但如果公司擬開發(fā)此類物業(yè),建議對市場需求作進一步的研究。 從“影響購買因素”統(tǒng)計結(jié)果反映消費者對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務”及“周邊環(huán)境及景觀”最為關(guān)注,體現(xiàn)了業(yè)主重視居住質(zhì)量和環(huán)境的特點。 “對樓盤主題的偏好”統(tǒng)計反映出現(xiàn)在的購房者最重視生態(tài)與園林,這一需求恰于項目的主題很契合。建議在項目開發(fā)中,盡可能體現(xiàn)自然生態(tài)風貌。同時,購房者對休閑和運動的喜好度也很高,正可充分利用項目的商業(yè)文化、休閑的獨特優(yōu)勢,從整體上提高項目品位。本地塊商業(yè)和住宅開發(fā)市場定位 目標客戶確定 主要客戶設(shè)定為當?shù)亍⑼鈦斫?jīng)商人員和蘭州的富裕人群,在xx經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工作的白領(lǐng)階層及管理人員。進而開拓蘭州、寧夏等周邊地區(qū)市場。 由于當?shù)啬茉垂I(yè)發(fā)達,產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主,這些人的投資和居住觀念發(fā)生了很大的變化,不在滿足于老城區(qū)的居住和經(jīng)營條件,看到西區(qū)的商機和發(fā)展前景,轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套、精致的園林綠化、城市景觀,優(yōu)秀的物業(yè)管理,更重要的是他們也以能擁有知名樓盤的物業(yè)感到榮耀。只要產(chǎn)品設(shè)計具有品位,價格吸引,相信可以吸引一定數(shù)量的買家。 項目在新市區(qū)中心,又可利用的文化資源,在概念選擇上,“水”的主題不可或缺,盡可能拉大與同區(qū)域競爭對手定位概念上的差距,強化浪漫而典雅項目形象。在項目規(guī)劃設(shè)計上應大大突出文化、休閑、娛樂等主題。作為項目“賣”點。 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 以二層商鋪為主,形成高低錯落別致,具有濃溢文化色彩的商業(yè)街。背后配有獨立造型高貴的住宅群。 公共建設(shè)部分以各具特色的文化雕塑加以點綴,突出“近水而動”“近水而居”的特點。 應充分考慮西北干旱,缺少綠色這一特點,尤其是xx地處沙漠邊緣地帶,風沙大。 在規(guī)劃設(shè)計時,應提高綠化率。門窗材料采用密封效果最好的中空雙玻窗。
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