【文章內(nèi)容簡介】 號，由農(nóng)業(yè)部第2次常務會議于2005年1月7日審議通過，自2005年3月1日起施行；（3）《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證管理辦法》，農(nóng)業(yè)部令第三十三號，由農(nóng)業(yè)部于2003年11月14日發(fā)布，自2004年1月1日起施行）；（4）《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]6號，由最高人民法院審判委員會第1346次會議于2005年3月29日通過，自2005年9月1日起施行）。特別提示：在適用上述法律法規(guī)時，應明確其根本精神，即保護農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權。 農(nóng)村土地承包方式（1）家庭承包；（2）其他方式承包，即荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地（以下簡稱“四荒”土地）的承包。特別提示：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式是農(nóng)村土地承包的基本方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，才能采取招標、拍賣、公開協(xié)商等其他方式承包。 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)的法定方式轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)包，是指承包方將承包的土地轉(zhuǎn)承包給新承包方，原承包方為轉(zhuǎn)包人，新承包方為受讓人。土地轉(zhuǎn)包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權利和義務，并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量的轉(zhuǎn)包費。轉(zhuǎn)包需經(jīng)發(fā)包方備案，但不必經(jīng)發(fā)包方同意。特別提示：轉(zhuǎn)包只適用于家庭承包的情形。出租出租，是指承包方將土地租賃給其他公民、法人或者其他組織使用，由承包方向出租方交納租金。出租也只需經(jīng)發(fā)包方備案。特別提示：承包方在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)包或者出租給第三方后，轉(zhuǎn)包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方與發(fā)包方的關系不變，由承包方直接向發(fā)包方承擔義務?；Q承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地承包經(jīng)營權進行互換?；Q是一種互易合同?；ヒ缀?，互換的雙方取得對方的土地承包經(jīng)營權，喪失自己的原土地承包經(jīng)營權。雙方農(nóng)戶達成互換合同后，還應與發(fā)包人變更原土地承包合同。兩方互換不必經(jīng)發(fā)包人同意；但互換未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。入股入股，是指將農(nóng)地量化股份，把土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)化為股權，實行股份合作制經(jīng)營的一種流轉(zhuǎn)方式。特別提示：我國現(xiàn)行法律只是把入股當作“四荒”土地承包經(jīng)營權的法定流轉(zhuǎn)方式之一，對于家庭承包的土地承包經(jīng)營權并未賦予這種法定地位。轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營權人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權以一定的方式和條件有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人或者其他組織的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。土地承包經(jīng)營權的受讓對象可以是本集體經(jīng)濟組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟組織之外的個人和單位，本集體經(jīng)濟組織成員有優(yōu)先受讓權。特別提示：轉(zhuǎn)讓后，土地承包經(jīng)營權發(fā)生轉(zhuǎn)移，由受讓人向發(fā)包方履行義務，原承包方完全退出承包經(jīng)營關系。通過家庭承包獲取的土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)發(fā)包方同意。轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。抵押土地承包經(jīng)營權抵押，是指承包方為了確保自己或者他人債務的履行，將土地不轉(zhuǎn)移占有而提供相應擔保。當債務人不履行債務時，債權人就土地承包經(jīng)營權作價變賣或者折價抵償，從而實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)。特別提示：我國現(xiàn)行法律只允許“四荒”土地承包經(jīng)營權抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包經(jīng)營權是不允許抵押的。繼承“四荒”土地承包經(jīng)營權，以及林地家庭承包經(jīng)營權，承包方死亡的,由其繼承人依法在承包期內(nèi)繼承土地承包經(jīng)營權。特別提示：我國法律并未賦予除林地以外的家庭承包情形下其他家庭成員對死亡一方土地承包經(jīng)營權的繼承權。代耕代耕，是指承包方在承包期內(nèi)依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時代為經(jīng)營的行為。 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同（1）承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權，應當與受讓方在協(xié)商一致的基礎上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同； （2）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份； （3）承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同； （4）承包方委托發(fā)包方或者中介服務組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應當由承包方或者其書面委托的代理人簽訂； （5）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)當事人可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證，但鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強迫土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)當事人接受鑒證；（6）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容： 1）雙方當事人的姓名、住所； 2）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級； 3）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期； 4）流轉(zhuǎn)方式； 5）流轉(zhuǎn)土地的用途； 6）雙方當事人的權利和義務； 7）流轉(zhuǎn)價款及支付方式； 8）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關設施的處理； 9）違約責任。 特別提示：起草土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同時，可以參考由省級人民政府農(nóng)業(yè)行政管理部門確定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同文本格式。 農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同的登記進行土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)時，應當依法向相關部門辦理登記，并領取土地承包經(jīng)營權證書和林業(yè)證書，同時報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府備案。農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同未經(jīng)登記的，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權中的受讓人不得對抗第三人。 農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同無效的認定（1）發(fā)包方強迫承包方將土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)給第三人的；（2）承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權的（發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外）；（3）家庭承包的，承包方以其土地承包經(jīng)營權進行抵押或者抵償債務的；（4）承包方未依法登記取得土地承包經(jīng)營權證等證書的（非因承包方原因未登記取得土地承包經(jīng)營權證等證書的除外）；（5）轉(zhuǎn)讓侵犯本集體經(jīng)濟組織成員的優(yōu)先權，并且本集體經(jīng)濟組織成員在規(guī)定期限內(nèi)依法主張優(yōu)先權的；（6）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 一地數(shù)包糾紛（1）如果一方已經(jīng)依法登記，則該人享有的是一種物權性質(zhì)的權利；其他未進行依法登記的僅為合同權利人，在性質(zhì)上屬于債權。兩者相較，前者優(yōu)先；（2）如果均未依法登記，則兩者權利性質(zhì)同屬債權，應依承包合同生效的時間先后確定；（3）如根據(jù)以上方法仍不能確定，則依據(jù)合法占有使用承包地的事實確定土地承包經(jīng)營權的歸屬；（4）已經(jīng)發(fā)生爭議的，在爭議解決前的強行先占不得作為確定土地承包經(jīng)營權的依據(jù)。 第二節(jié)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn) 法律依據(jù)（1）《中華人民共和國物權法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；（2）《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第二十八號，由中華人民共和國第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議于1986年6月25日通過，根據(jù)1988年12月29日第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議《關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正，199