【文章內(nèi)容簡介】 號(hào)，由農(nóng)業(yè)部第2次常務(wù)會(huì)議于2005年1月7日審議通過，自2005年3月1日起施行；（3）《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》，農(nóng)業(yè)部令第三十三號(hào)，由農(nóng)業(yè)部于2003年11月14日發(fā)布，自2004年1月1日起施行）；（4）《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]6號(hào)，由最高人民法院審判委員會(huì)第1346次會(huì)議于2005年3月29日通過，自2005年9月1日起施行）。特別提示：在適用上述法律法規(guī)時(shí)，應(yīng)明確其根本精神，即保護(hù)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)。 農(nóng)村土地承包方式（1）家庭承包；（2）其他方式承包，即荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地（以下簡稱“四荒”土地）的承包。特別提示：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式是農(nóng)村土地承包的基本方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，才能采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等其他方式承包。 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法定方式轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)包，是指承包方將承包的土地轉(zhuǎn)承包給新承包方，原承包方為轉(zhuǎn)包人，新承包方為受讓人。土地轉(zhuǎn)包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量的轉(zhuǎn)包費(fèi)。轉(zhuǎn)包需經(jīng)發(fā)包方備案，但不必經(jīng)發(fā)包方同意。特別提示：轉(zhuǎn)包只適用于家庭承包的情形。出租出租，是指承包方將土地租賃給其他公民、法人或者其他組織使用，由承包方向出租方交納租金。出租也只需經(jīng)發(fā)包方備案。特別提示：承包方在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方后，轉(zhuǎn)包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方與發(fā)包方的關(guān)系不變，由承包方直接向發(fā)包方承擔(dān)義務(wù)?；Q承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換?；Q是一種互易合同。互易后，互換的雙方取得對(duì)方的土地承包經(jīng)營權(quán)，喪失自己的原土地承包經(jīng)營權(quán)。雙方農(nóng)戶達(dá)成互換合同后，還應(yīng)與發(fā)包人變更原土地承包合同。兩方互換不必經(jīng)發(fā)包人同意；但互換未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。入股入股，是指將農(nóng)地量化股份，把土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，實(shí)行股份合作制經(jīng)營的一種流轉(zhuǎn)方式。特別提示：我國現(xiàn)行法律只是把入股當(dāng)作“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)的法定流轉(zhuǎn)方式之一，對(duì)于家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)并未賦予這種法定地位。轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權(quán)以一定的方式和條件有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人或者其他組織的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人和單位，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。特別提示：轉(zhuǎn)讓后，土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由受讓人向發(fā)包方履行義務(wù)，原承包方完全退出承包經(jīng)營關(guān)系。通過家庭承包獲取的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)發(fā)包方同意。轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。抵押土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，是指承包方為了確保自己或者他人債務(wù)的履行，將土地不轉(zhuǎn)移占有而提供相應(yīng)擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就土地承包經(jīng)營權(quán)作價(jià)變賣或者折價(jià)抵償，從而實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。特別提示：我國現(xiàn)行法律只允許“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包經(jīng)營權(quán)是不允許抵押的。繼承“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)，以及林地家庭承包經(jīng)營權(quán)，承包方死亡的,由其繼承人依法在承包期內(nèi)繼承土地承包經(jīng)營權(quán)。特別提示：我國法律并未賦予除林地以外的家庭承包情形下其他家庭成員對(duì)死亡一方土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承權(quán)。代耕代耕，是指承包方在承包期內(nèi)依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時(shí)代為經(jīng)營的行為。 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同（1）承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同； （2）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份； （3）承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同； （4）承包方委托發(fā)包方或者中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或者其書面委托的代理人簽訂； （5）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請(qǐng)合同鑒證，但鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強(qiáng)迫土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人接受鑒證；（6）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容： 1）雙方當(dāng)事人的姓名、住所； 2）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級(jí)； 3）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期； 4）流轉(zhuǎn)方式； 5）流轉(zhuǎn)土地的用途； 6）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)； 7）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式； 8）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理； 9）違約責(zé)任。 特別提示：起草土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同時(shí)，可以參考由省級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政管理部門確定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式。 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的登記進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法向相關(guān)部門辦理登記，并領(lǐng)取土地承包經(jīng)營權(quán)證書和林業(yè)證書，同時(shí)報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府備案。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未經(jīng)登記的，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)中的受讓人不得對(duì)抗第三人。 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同無效的認(rèn)定（1）發(fā)包方強(qiáng)迫承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人的；（2）承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的（發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的除外）；（3）家庭承包的，承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的；（4）承包方未依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的（非因承包方原因未登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的除外）；（5）轉(zhuǎn)讓侵犯本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán)，并且本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在規(guī)定期限內(nèi)依法主張優(yōu)先權(quán)的；（6）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 一地?cái)?shù)包糾紛（1）如果一方已經(jīng)依法登記，則該人享有的是一種物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利；其他未進(jìn)行依法登記的僅為合同權(quán)利人，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。兩者相較，前者優(yōu)先；（2）如果均未依法登記，則兩者權(quán)利性質(zhì)同屬債權(quán)，應(yīng)依承包合同生效的時(shí)間先后確定；（3）如根據(jù)以上方法仍不能確定，則依據(jù)合法占有使用承包地的事實(shí)確定土地承包經(jīng)營權(quán)的歸屬；（4）已經(jīng)發(fā)生爭議的，在爭議解決前的強(qiáng)行先占不得作為確定土地承包經(jīng)營權(quán)的依據(jù)。 第二節(jié)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn) 法律依據(jù)（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號(hào)，由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行）；（2）《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第二十八號(hào)，由中華人民共和國第六屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議于1986年6月25日通過，根據(jù)1988年12月29日第七屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正，199