【文章內(nèi)容簡介】 引參建人投入資金，以獲得資金。另外，現(xiàn)實中還存在不同以上類型的房屋建設(shè)方式，即安居工程合作建房。根據(jù)國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國家稅務(wù)局于1992年2月頒發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》規(guī)定：本辦法所稱住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。該類房屋建造行為不屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，而是國家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補(bǔ)國家建設(shè)資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準(zhǔn)備繼續(xù)居住，則應(yīng)退還房屋或者補(bǔ)交國有土地出讓金后才可以到市場上自由轉(zhuǎn)讓。：房地產(chǎn)合作開發(fā)行為的特征及認(rèn)定由于我國現(xiàn)行立法沒有對合作行為做出明確界定，從而導(dǎo)致在理論和實務(wù)中對合作行為的特征有不同認(rèn)識?；谝酝献餍袨榈膶嶋H做法和所形成的傳統(tǒng)認(rèn)識，較為一致的觀點認(rèn)為，合作行為具有四個特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險。這在最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中即有明確體現(xiàn)。一般認(rèn)為，合作方無論是以何種形式出資，共同出資作為認(rèn)定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經(jīng)營在目前的合作行為中已無足輕重，而且實際中許多合作方基于自身管理經(jīng)驗、能力等方面的不足，也是不參與經(jīng)營的，而是由其他合作方獨立經(jīng)營，這也符合合同自由原則?？紤]此現(xiàn)實情況，尊重當(dāng)事人意思自由，因此，不應(yīng)再將共同經(jīng)營作為認(rèn)定合作開發(fā)的條件。對共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險是否為認(rèn)定合作開發(fā)的必要條件問題，本人認(rèn)為應(yīng)作為認(rèn)定合作開發(fā)行為的必備要件。如果合作一方在合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)中約定其只享有合作開發(fā)的收益，不承擔(dān)合作開發(fā)的虧損責(zé)任，在合作虧損時候，仍要收回其出資和收取固定利潤的，該條款為合同中的保底條款。對于這種保底條款，最高人民法院在《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》中規(guī)定是違法的，該條款應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。該條款無效，并不一定影響合同中其他條款的效力，如果除保底條款外，其他條款無違法之處，那么房地產(chǎn)合作開發(fā)合同仍是有效的。此外，因當(dāng)事人共同出資合作的目的就是要對合作成果所帶來的經(jīng)濟(jì)利益共同分享，與此相應(yīng)，對合作過程中以及合作的不利益后果和風(fēng)險也要共同承擔(dān)，這也是民事權(quán)利義務(wù)相一致原則的內(nèi)在必然要求和具體表現(xiàn)。：房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體資格在《城市房地產(chǎn)管理法》實施以前，最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第一條中，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的資格問題，是有明確的規(guī)定的：，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(含中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè))。，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可認(rèn)定合同有效?！安痪邆浞康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”這句話，實際上是一種對合同雙方的要求而不是對單方的要求。其中的“不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)”和“他人”是可以互換的。也就是說，合作雙方必須都同時具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》實施后，對此并沒明確規(guī)定。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到國計民生和社會公共安全，作為一個特種行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營應(yīng)受房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入許可限制，其經(jīng)營者應(yīng)是依照城市房地產(chǎn)管理法第二十九條規(guī)定設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人，否則不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。與此相應(yīng)，對進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的合作各方，也就必然要求至少其中一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，否則，合作各方訂立的房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同無效。但就開發(fā)經(jīng)營資格，存在一個如果是非經(jīng)營性質(zhì)的合作開發(fā)行為，是否也要受開發(fā)經(jīng)營資格限定的問題。如，一方出地，一方出資，合作建房用于自用，不對外銷售的，對此合作行為能否要求合作方具備開發(fā)經(jīng)營資格。筆者認(rèn)為，此類合作行為不能認(rèn)定為是開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)行為，只能看作是一般的合建、聯(lián)建房屋行為，合作方不需具備經(jīng)營資格。獨立開發(fā)一、招拍掛方式：土地進(jìn)行過一級開發(fā)后，由市土地整理儲備中心進(jìn)行公示，并確定項目地塊采用何種轉(zhuǎn)讓的一種方式二、收購地產(chǎn)公司方式:全資收購或超過50%收購一家有土地或項目的房地產(chǎn)開發(fā)公司（三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)以上）三、與金融機(jī)構(gòu)合作方式:與銀行、投資公司、基金公司、海外資金進(jìn)行土地或項目方面的全方面的合作四、買斷物業(yè):一次性買斷未竣工的樓宇或已竣工的樓宇，進(jìn)行全面包裝后，出租或出售操作招拍掛方式:到儲備中心購買標(biāo)書；由企業(yè)前期部、成本核算部、營銷部、財務(wù)部進(jìn)行標(biāo)書的全方位編訂；按照投標(biāo)時間和開標(biāo)時間準(zhǔn)備相關(guān)的文件和資金；中標(biāo)后交納土地款并簽署土地出讓合同。收購地產(chǎn)公司方式:由投資部考察要收購的房地產(chǎn)公司，由前期部審核地產(chǎn)公司名下的項目；對地產(chǎn)公司名下的人員進(jìn)行安排，財務(wù)進(jìn)行審計；公司法人變更，股權(quán)變更運(yùn)作公司名下地產(chǎn)項目。與金融機(jī)構(gòu)合作方式:選擇合作伙伴，并由投資部進(jìn)行考察；對實際需要合作的資金和模式進(jìn)行確立；獲得國家金融機(jī)構(gòu)的審批后，進(jìn)行全方位的合作。買斷物業(yè):未竣工的樓宇買斷后，根據(jù)客戶的需求整體包裝出售；已竣工的樓宇買斷后，可出售也可長期持有它的物業(yè)，進(jìn)行長期的投資。實例2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500萬元競得朝陽區(qū)大屯路224號住宅及代建公建項目用地的國有土地使用權(quán)。%股權(quán)。2007年2月17日金地集團(tuán)與荷蘭金融機(jī)構(gòu)ING集團(tuán)旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。公司與ING房地產(chǎn)設(shè)立并管理的ING基金合作投資金地天津格林世界項目的開發(fā)。摩根士丹利攜手上海盛融以富盛利投資咨詢有限公司的名義買下價值4億元的富力雙子座TOWERⅡ；之后新加坡凱德置地買下中環(huán)世貿(mào)中心AB兩棟寫字樓；揚(yáng)子基金并購遠(yuǎn)洋新干線D座酒店式公寓。優(yōu)勢招拍掛方式:土地已進(jìn)行過一級開發(fā)，不需要開發(fā)商進(jìn)行過多的人力、財力投入；土地項目的獲得受其他因素影響的幾率較??；開發(fā)商的資金投入和時間選擇可根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行選擇；可選擇聯(lián)合競標(biāo)的方式。收購地產(chǎn)公司方式:不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的投資公司適合采用；缺少資金而生存不下去的許多地產(chǎn)公司名下有許多優(yōu)良的地產(chǎn)項目；不需要到市場中與大的地產(chǎn)公司爭奪土地項目；可采取持續(xù)收購優(yōu)良資產(chǎn)擴(kuò)大資源和企業(yè)規(guī)模。與金融機(jī)構(gòu)合作方式:金融機(jī)構(gòu)的資金實力會對