【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 引參建人投入資金，以獲得資金。另外，現(xiàn)實(shí)中還存在不同以上類型的房屋建設(shè)方式，即安居工程合作建房。根據(jù)國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局于1992年2月頒發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》規(guī)定：本辦法所稱住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過(guò)社員集資合作建造的住宅。該類房屋建造行為不屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，而是國(guó)家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補(bǔ)國(guó)家建設(shè)資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準(zhǔn)備繼續(xù)居住，則應(yīng)退還房屋或者補(bǔ)交國(guó)有土地出讓金后才可以到市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。：房地產(chǎn)合作開發(fā)行為的特征及認(rèn)定由于我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有對(duì)合作行為做出明確界定，從而導(dǎo)致在理論和實(shí)務(wù)中對(duì)合作行為的特征有不同認(rèn)識(shí)?；谝酝献餍袨榈膶?shí)際做法和所形成的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，較為一致的觀點(diǎn)認(rèn)為，合作行為具有四個(gè)特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這在最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中即有明確體現(xiàn)。一般認(rèn)為，合作方無(wú)論是以何種形式出資，共同出資作為認(rèn)定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經(jīng)營(yíng)在目前的合作行為中已無(wú)足輕重，而且實(shí)際中許多合作方基于自身管理經(jīng)驗(yàn)、能力等方面的不足，也是不參與經(jīng)營(yíng)的，而是由其他合作方獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，這也符合合同自由原則?？紤]此現(xiàn)實(shí)情況，尊重當(dāng)事人意思自由，因此，不應(yīng)再將共同經(jīng)營(yíng)作為認(rèn)定合作開發(fā)的條件。對(duì)共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是否為認(rèn)定合作開發(fā)的必要條件問(wèn)題，本人認(rèn)為應(yīng)作為認(rèn)定合作開發(fā)行為的必備要件。如果合作一方在合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中約定其只享有合作開發(fā)的收益，不承擔(dān)合作開發(fā)的虧損責(zé)任，在合作虧損時(shí)候，仍要收回其出資和收取固定利潤(rùn)的，該條款為合同中的保底條款。對(duì)于這種保底條款，最高人民法院在《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中規(guī)定是違法的，該條款應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效。該條款無(wú)效，并不一定影響合同中其他條款的效力，如果除保底條款外，其他條款無(wú)違法之處，那么房地產(chǎn)合作開發(fā)合同仍是有效的。此外，因當(dāng)事人共同出資合作的目的就是要對(duì)合作成果所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益共同分享，與此相應(yīng)，對(duì)合作過(guò)程中以及合作的不利益后果和風(fēng)險(xiǎn)也要共同承擔(dān)，這也是民事權(quán)利義務(wù)相一致原則的內(nèi)在必然要求和具體表現(xiàn)。：房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體資格在《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施以前，最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第一條中，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的資格問(wèn)題，是有明確的規(guī)定的：，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(含中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè))。，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效?！安痪邆浞康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”這句話，實(shí)際上是一種對(duì)合同雙方的要求而不是對(duì)單方的要求。其中的“不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)”和“他人”是可以互換的。也就是說(shuō)，合作雙方必須都同時(shí)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后，對(duì)此并沒(méi)明確規(guī)定。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)公共安全，作為一個(gè)特種行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)受房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入許可限制，其經(jīng)營(yíng)者應(yīng)是依照城市房地產(chǎn)管理法第二十九條規(guī)定設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人，否則不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。與此相應(yīng)，對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的合作各方，也就必然要求至少其中一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，否則，合作各方訂立的房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同無(wú)效。但就開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，存在一個(gè)如果是非經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的合作開發(fā)行為，是否也要受開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格限定的問(wèn)題。如，一方出地，一方出資，合作建房用于自用，不對(duì)外銷售的，對(duì)此合作行為能否要求合作方具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。筆者認(rèn)為，此類合作行為不能認(rèn)定為是開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行為，只能看作是一般的合建、聯(lián)建房屋行為，合作方不需具備經(jīng)營(yíng)資格。獨(dú)立開發(fā)一、招拍掛方式：土地進(jìn)行過(guò)一級(jí)開發(fā)后，由市土地整理儲(chǔ)備中心進(jìn)行公示，并確定項(xiàng)目地塊采用何種轉(zhuǎn)讓的一種方式二、收購(gòu)地產(chǎn)公司方式:全資收購(gòu)或超過(guò)50%收購(gòu)一家有土地或項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)公司（三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)以上）三、與金融機(jī)構(gòu)合作方式:與銀行、投資公司、基金公司、海外資金進(jìn)行土地或項(xiàng)目方面的全方面的合作四、買斷物業(yè):一次性買斷未竣工的樓宇或已竣工的樓宇，進(jìn)行全面包裝后，出租或出售操作招拍掛方式:到儲(chǔ)備中心購(gòu)買標(biāo)書；由企業(yè)前期部、成本核算部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部進(jìn)行標(biāo)書的全方位編訂；按照投標(biāo)時(shí)間和開標(biāo)時(shí)間準(zhǔn)備相關(guān)的文件和資金；中標(biāo)后交納土地款并簽署土地出讓合同。收購(gòu)地產(chǎn)公司方式:由投資部考察要收購(gòu)的房地產(chǎn)公司，由前期部審核地產(chǎn)公司名下的項(xiàng)目；對(duì)地產(chǎn)公司名下的人員進(jìn)行安排，財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)；公司法人變更，股權(quán)變更運(yùn)作公司名下地產(chǎn)項(xiàng)目。與金融機(jī)構(gòu)合作方式:選擇合作伙伴，并由投資部進(jìn)行考察；對(duì)實(shí)際需要合作的資金和模式進(jìn)行確立；獲得國(guó)家金融機(jī)構(gòu)的審批后，進(jìn)行全方位的合作。買斷物業(yè):未竣工的樓宇買斷后，根據(jù)客戶的需求整體包裝出售；已竣工的樓宇買斷后，可出售也可長(zhǎng)期持有它的物業(yè)，進(jìn)行長(zhǎng)期的投資。實(shí)例2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500萬(wàn)元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)大屯路224號(hào)住宅及代建公建項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用權(quán)。%股權(quán)。2007年2月17日金地集團(tuán)與荷蘭金融機(jī)構(gòu)ING集團(tuán)旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。公司與ING房地產(chǎn)設(shè)立并管理的ING基金合作投資金地天津格林世界項(xiàng)目的開發(fā)。摩根士丹利攜手上海盛融以富盛利投資咨詢有限公司的名義買下價(jià)值4億元的富力雙子座TOWERⅡ；之后新加坡凱德置地買下中環(huán)世貿(mào)中心AB兩棟寫字樓；揚(yáng)子基金并購(gòu)遠(yuǎn)洋新干線D座酒店式公寓。優(yōu)勢(shì)招拍掛方式:土地已進(jìn)行過(guò)一級(jí)開發(fā)，不需要開發(fā)商進(jìn)行過(guò)多的人力、財(cái)力投入；土地項(xiàng)目的獲得受其他因素影響的幾率較?。婚_發(fā)商的資金投入和時(shí)間選擇可根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行選擇；可選擇聯(lián)合競(jìng)標(biāo)的方式。收購(gòu)地產(chǎn)公司方式:不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的投資公司適合采用；缺少資金而生存不下去的許多地產(chǎn)公司名下有許多優(yōu)良的地產(chǎn)項(xiàng)目；不需要到市場(chǎng)中與大的地產(chǎn)公司爭(zhēng)奪土地項(xiàng)目；可采取持續(xù)收購(gòu)優(yōu)良資產(chǎn)擴(kuò)大資源和企業(yè)規(guī)模。與金融機(jī)構(gòu)合作方式:金融機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力會(huì)對(duì)