房地產(chǎn)合作開發(fā)ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-13 17:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 作建房形式涉稅疑難分析 稅法直通車 22 投入貨幣返還項(xiàng)目利潤(rùn)（續(xù) 2） ? 企業(yè)所得稅法 第二十六條 企業(yè)的下列收入為免稅收入（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益； ? 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 第八十三條 符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益 12種合作建房形式涉稅疑難分析 稅法直通車 23 以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品 ? 1990國(guó)務(wù)院城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第 19條 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 ? 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 12種合作建房形式涉稅疑難分析 稅法直通車 24 以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù) 1） ? 由于需要將工業(yè)用地改變?yōu)榫幼∮玫?，改變了原先的土地使用?quán)出讓合同約定的使用條件，因此工業(yè)企業(yè)不得直接向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地，一般采取協(xié)議出讓的方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 ? 工業(yè)企業(yè)向土地部門提出申請(qǐng) ? 土地部門和開發(fā)商互相協(xié)商 ? 土地部門和工業(yè)企業(yè)終止土地出讓合同 ? 土地部門和開發(fā)商簽訂土地出讓合同 12種合作建房形式涉稅疑難分析 稅法直通車 25 以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù) 2） ? 分析：工業(yè)企業(yè)從土地部門取得搬遷補(bǔ)助收入（貨幣），確認(rèn)為當(dāng)期的營(yíng)業(yè)外收入，計(jì)算企業(yè)所得稅，符合一定條件可以免征營(yíng)業(yè)稅 ? 從開發(fā)商取得的搬遷補(bǔ)助收入（實(shí)物），應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。但由于相關(guān)的金額無法可靠核算，原則上可以遞延到實(shí)際取得開發(fā)商品時(shí)再予以確認(rèn)， 但各地普遍要求預(yù)征，之后多退少補(bǔ) 12種合作建房形式涉稅疑難分析 稅法直通車 26 以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù) 3） ? 在這個(gè)業(yè)務(wù)中，開發(fā)商需要向土地部門支付土地出讓金，同時(shí)向工業(yè)企業(yè)補(bǔ)償搬遷或拆遷費(fèi)用，共同形成土地成本 ? 工業(yè)企業(yè)從形式是將土地歸還給土地部門，同時(shí)從開發(fā)商取得搬遷收入。由于不屬于政策性搬遷，必須計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅 12種合作建房形式涉稅疑難分析 稅法直通車 27 以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù) 4） ? 2022國(guó)稅函 277號(hào)關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知 ? 2022國(guó)稅函 520號(hào)關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知 ? 土地增值稅暫行條例 第八條第二項(xiàng) ? “因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，“免征土地增值稅” 稅法直通車 12種合作建房形式涉稅疑難分析 28 以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù) 5） ? 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第十一條第二款 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 ? 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。 ? 2022財(cái)稅 21號(hào)關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 4 12種合作建房形式涉稅疑難分析 稅法直通車 29 以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù) 6） ? 1995國(guó)稅函 156號(hào)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一） 17 ? (一 )土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅 。 12種合作建房形式涉稅疑難分析 稅法直通車 30 以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù) 7） ? 由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。 ? 注：強(qiáng)調(diào)公允價(jià)值或同期售價(jià) ? 1999國(guó)稅函 737號(hào)關(guān)于以補(bǔ)償征地款方式取得的房產(chǎn)征收契稅的批復(fù) 12種合作建房形式涉稅疑難分析 稅法直通車 31 以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù) 8） ? 2022房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ? 第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品 (包括首次取得的和以后應(yīng)取得的 )的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 12種合作建房形式涉稅疑難分析 稅法直通車 32 以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù) 9） ? 分析：房地產(chǎn)企業(yè)接受土地時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待實(shí)際分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按照其公允價(jià)格和補(bǔ)價(jià)以及應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)土地成本，同時(shí)計(jì)算繳納契稅 ? 2022財(cái)稅 134號(hào)關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 ? 2022
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