【文章內(nèi)容簡介】 的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計。而廣漢市在“”地震中屬于重災區(qū)，在地震后人們對于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升?？蚣芎涂蚣艚Y(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。故本項目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。市場調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60140 m2，暢銷戶型集中在70120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計的，市場反響較為不錯。市場調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳，見圖31。12南京工業(yè)大學畢業(yè)設(shè)計（論文）圖31戶型比例圖圖片來源：自繪故本項目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時具有。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時，不僅要滿足當前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當?shù)某靶裕蚨卷椖康膽粜团浔榷ㄎ灰姳?4。表34戶型配比定位戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 價格定位圖32廣漢市近五年房地產(chǎn)價格走勢（元/㎡）13第三章 項目定位從圖32可以看出，2011年廣漢市目前的中高檔樓盤價位在3500元/ m2左右，這一價位得到相當分市民的認可，并被業(yè)內(nèi)專家看好。由于項目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)。項目的開發(fā)期為3年。計劃分兩期高層住宅。隨著項目一期開發(fā)完成，項目品牌將得到提升，項目二期在形象和利潤方面都會有較大的提升空間。本項目第一期預計在2011年年中開始銷售，第二期預計在2012年下半年開始銷售。根據(jù)本報告第二部分的結(jié)論得出的本項目一期和二期的定價為：一期（2011年上半年）均價：3100元 / m2二期（2012年下半年）均價：3300元 / m2 該定價不僅針對周邊工作人群，也同樣適合外來人口。且考慮到未來經(jīng)濟的變化趨勢，該定價一定程度上不會被市場所影響，對于消費者來說很有吸引力。14南京工業(yè)大學畢業(yè)設(shè)計（論文）第四章 項目規(guī)劃設(shè)計本部分是以前期對廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場細分及市場需求為依據(jù)，綜合考慮天元吉第住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進行方案設(shè)計?？紤]到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對多層住宅的需求較大，對購買價格承受能力有限，對價格敏感度高，追求好的性能價格比，因此本項目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機動車全部進入地下車庫?？紤]到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。每層四種戶型，代號依次為A、B、C、D。天元吉第住宅小區(qū)主要戶型面積如表41所示：表41 戶型概況一覽戶型種類套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價（元/ m2）A1683200B1683200C1683200D1683200數(shù)據(jù)來源：建施平面圖計算所得其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。戶型圖詳見附錄。天元吉第住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設(shè)計中，主要出口在規(guī)劃用地的東北角。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項目具有絕對優(yōu)勢。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。小區(qū)在設(shè)計之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對住宅綠化設(shè)置的要求。小區(qū)平面布置圖詳見附錄15第五章 項目開發(fā)建設(shè)第五章 項目開發(fā)建設(shè)，企業(yè)自有資金8000萬元，從銀行貸款4000萬元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息。+360=，。+360=，。，還銀行本息4360萬元。工作名稱項目進度369121518212427303336前期工作一期建設(shè)一期銷售二期建設(shè)二期銷售圖51項目開發(fā)進度橫道圖16南京工業(yè)大學畢業(yè)設(shè)計（論文）考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資高、風險高的項目，為了有效規(guī)避風險，本項目計劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年。開發(fā)前期的準備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計、勘測放樣、項目各項相關(guān)手續(xù)辦理、項目招投標等，到三年后的2014年5月底項目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月2011年8月為項目一期建造：2011年8月至2012年8月項目一期預售：2012年11月2012年8月項目一期正式銷售：2012年8月2013年2月項目二期建造：2013年2月2013年11月項目二期預售：2013年2月2013年11月項目二期銷售2013年11月2014年5月17第六章 財務(wù)分析第六章 財務(wù)分析 規(guī)劃要求及項目指標“天元吉第”，該宗地要求：≤容積率≤，建筑密度≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)≤15層，綠地率≥25%。 m2， m2，其中地下建筑面積8000 m2， m2。擬建的某某大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建筑，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，%，均符合指標要求，綠地率45%更是遠遠大于規(guī)劃要求。 項目總投資估算房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用按照不同的分類標準有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費和各種稅費。[1]（1）土地費表61土地費表土地費用：2500萬元其中：1．土地出讓金：2．契稅（出讓金3%）：（2）前期費表62前期費表前期費用：其中：1．規(guī)劃勘測費（建安費%）：2．規(guī)劃放樣費：36萬元3．招投標費用（建安工程費%）：18南京工業(yè)大學畢業(yè)設(shè)計（論文）（3）建安工程費表63建安工程費表建安工程費：1．建安費（1229元/㎡）：2．環(huán)境工程：280萬元3．機電設(shè)備：520萬元（4）基礎(chǔ)設(shè)施費表64基礎(chǔ)設(shè)施費表基礎(chǔ)設(shè)施費：420萬元其中：1．道路工程費：180萬元2．自來水工程費：110萬元3．照明綠化費：100萬元4．電訊設(shè)施費：30萬元（5）公共配套費表65公共配套費表公共配套費：其中： 1．小區(qū)配套費：360萬元2．質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費（建安費1%）：3．地下車庫建設(shè)費（車位數(shù)單位面積2000元/平方米）：3200萬元（6）不可預見費：（7）總成本：表66開發(fā)費用表開發(fā)費用：其中：1．管理費用：270萬2．銷售推廣費（銷售收入%）：3．財務(wù)費用：1800萬19第六章 財務(wù)分析數(shù)據(jù)來源：自行計算得出開發(fā)期間稅費就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。具體指房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應(yīng)考慮項目開發(fā)期所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅。表67 銷售稅金及附加序號項目合計計算期計算依據(jù)121