【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運(yùn)用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計(jì)。而廣漢市在“”地震中屬于重災(zāi)區(qū)，在地震后人們對(duì)于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升?？蚣芎涂蚣艚Y(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。故本項(xiàng)目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60140 m2，暢銷(xiāo)戶型集中在70120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷(xiāo)一點(diǎn)，特別是市面上尾盤(pán)大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計(jì)的，市場(chǎng)反響較為不錯(cuò)。市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳，見(jiàn)圖31。12南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）圖31戶型比例圖圖片來(lái)源：自繪故本項(xiàng)目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時(shí)具有。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購(gòu)房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時(shí)，不僅要滿足當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶裕蚨卷?xiàng)目的戶型配比定位見(jiàn)表34。表34戶型配比定位戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25%數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)銷(xiāo)售收入計(jì)算得出 價(jià)格定位圖32廣漢市近五年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)（元/㎡）13第三章 項(xiàng)目定位從圖32可以看出，2011年廣漢市目前的中高檔樓盤(pán)價(jià)位在3500元/ m2左右，這一價(jià)位得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看好。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量較大，建議分兩期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期為3年。計(jì)劃分兩期高層住宅。隨著項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)完成，項(xiàng)目品牌將得到提升，項(xiàng)目二期在形象和利潤(rùn)方面都會(huì)有較大的提升空間。本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在2011年年中開(kāi)始銷(xiāo)售，第二期預(yù)計(jì)在2012年下半年開(kāi)始銷(xiāo)售。根據(jù)本報(bào)告第二部分的結(jié)論得出的本項(xiàng)目一期和二期的定價(jià)為：一期（2011年上半年）均價(jià)：3100元 / m2二期（2012年下半年）均價(jià)：3300元 / m2 該定價(jià)不僅針對(duì)周邊工作人群，也同樣適合外來(lái)人口。且考慮到未來(lái)經(jīng)濟(jì)的變化趨勢(shì)，該定價(jià)一定程度上不會(huì)被市場(chǎng)所影響，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)很有吸引力。14南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)本部分是以前期對(duì)廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)需求為依據(jù)，綜合考慮天元吉第住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。考慮到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對(duì)多層住宅的需求較大，對(duì)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格承受能力有限，對(duì)價(jià)格敏感度高，追求好的性能價(jià)格比，因此本項(xiàng)目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機(jī)動(dòng)車(chē)全部進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)?？紤]到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。每層四種戶型，代號(hào)依次為A、B、C、D。天元吉第住宅小區(qū)主要戶型面積如表41所示：表41 戶型概況一覽戶型種類(lèi)套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價(jià)（元/ m2）A1683200B1683200C1683200D1683200數(shù)據(jù)來(lái)源：建施平面圖計(jì)算所得其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。戶型圖詳見(jiàn)附錄。天元吉第住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)中，主要出口在規(guī)劃用地的東北角。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類(lèi)項(xiàng)目具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場(chǎng)所。小區(qū)在設(shè)計(jì)之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對(duì)住宅綠化設(shè)置的要求。小區(qū)平面布置圖詳見(jiàn)附錄15第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，企業(yè)自有資金8000萬(wàn)元，從銀行貸款4000萬(wàn)元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息。+360=，。+360=，。，還銀行本息4360萬(wàn)元。工作名稱(chēng)項(xiàng)目進(jìn)度369121518212427303336前期工作一期建設(shè)一期銷(xiāo)售二期建設(shè)二期銷(xiāo)售圖51項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度橫道圖16南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目計(jì)劃分為兩期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期為3年。開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測(cè)放樣、項(xiàng)目各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)辦理、項(xiàng)目招投標(biāo)等，到三年后的2014年5月底項(xiàng)目銷(xiāo)售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月2011年8月為項(xiàng)目一期建造：2011年8月至2012年8月項(xiàng)目一期預(yù)售：2012年11月2012年8月項(xiàng)目一期正式銷(xiāo)售：2012年8月2013年2月項(xiàng)目二期建造：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期預(yù)售：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期銷(xiāo)售2013年11月2014年5月17第六章 財(cái)務(wù)分析第六章 財(cái)務(wù)分析 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo)“天元吉第”，該宗地要求：≤容積率≤，建筑密度≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)≤15層，綠地率≥25%。 m2， m2，其中地下建筑面積8000 m2， m2。擬建的某某大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建筑，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，%，均符合指標(biāo)要求，綠地率45%更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。 項(xiàng)目總投資估算房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類(lèi)，但總體上來(lái)說(shuō)可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)和各種稅費(fèi)。[1]（1）土地費(fèi)表61土地費(fèi)表土地費(fèi)用：2500萬(wàn)元其中：1．土地出讓金：2．契稅（出讓金3%）：（2）前期費(fèi)表62前期費(fèi)表前期費(fèi)用：其中：1．規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)（建安費(fèi)%）：2．規(guī)劃放樣費(fèi)：36萬(wàn)元3．招投標(biāo)費(fèi)用（建安工程費(fèi)%）：18南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）（3）建安工程費(fèi)表63建安工程費(fèi)表建安工程費(fèi)：1．建安費(fèi)（1229元/㎡）：2．環(huán)境工程：280萬(wàn)元3．機(jī)電設(shè)備：520萬(wàn)元（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表64基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：420萬(wàn)元其中：1．道路工程費(fèi)：180萬(wàn)元2．自來(lái)水工程費(fèi)：110萬(wàn)元3．照明綠化費(fèi)：100萬(wàn)元4．電訊設(shè)施費(fèi)：30萬(wàn)元（5）公共配套費(fèi)表65公共配套費(fèi)表公共配套費(fèi)：其中： 1．小區(qū)配套費(fèi)：360萬(wàn)元2．質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（建安費(fèi)1%）：3．地下車(chē)庫(kù)建設(shè)費(fèi)（車(chē)位數(shù)單位面積2000元/平方米）：3200萬(wàn)元（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：（7）總成本：表66開(kāi)發(fā)費(fèi)用表開(kāi)發(fā)費(fèi)用：其中：1．管理費(fèi)用：270萬(wàn)2．銷(xiāo)售推廣費(fèi)（銷(xiāo)售收入%）：3．財(cái)務(wù)費(fèi)用：1800萬(wàn)19第六章 財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：自行計(jì)算得出開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)就是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。具體指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。表67 銷(xiāo)售稅金及附加序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期計(jì)算依據(jù)121