【正文】 當(dāng)注重對(duì)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的有效控制，以保證各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。由于銷(xiāo)售單價(jià)的變動(dòng)帶來(lái)投資利潤(rùn)率的變化不如成本費(fèi)用的變動(dòng)帶來(lái)投資利潤(rùn)率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價(jià)策略。盈虧分析（Break Even Analysis），亦稱盈虧平衡分析、夠本分析。它是研究一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷(xiāo)量之間的關(guān)系，確定夠本點(diǎn)，預(yù)測(cè)產(chǎn)品產(chǎn)量對(duì)項(xiàng)目盈虧的影響。[7]夠本點(diǎn)BEP（盈虧平衡點(diǎn)，Break Even Point）是營(yíng)業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷(xiāo)量，即利潤(rùn)等于零時(shí)的營(yíng)業(yè)水平。當(dāng)產(chǎn)銷(xiāo)量大于夠本點(diǎn)時(shí)，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷(xiāo)量小于夠本點(diǎn)時(shí)，則企業(yè)虧損。[8]該項(xiàng)目中，BEP=項(xiàng)目總成本/（商品房均價(jià)銷(xiāo)售總面積銷(xiāo)售稅金及附加）BEP=（3200）=%%時(shí)，項(xiàng)目即實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。屬于風(fēng)險(xiǎn)較小，適合開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它具有周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開(kāi)始就對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。[9]因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。[10]房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析，是指分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。[11]不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以25第七章 可行性研究報(bào)告幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。[12]以下對(duì)本項(xiàng)目的土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期這4個(gè)主要的不確定因素進(jìn)行分析。由于本項(xiàng)目的土地費(fèi)用在總開(kāi)發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對(duì)項(xiàng)目投資產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建筑工程開(kāi)工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會(huì)導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。[13]本項(xiàng)目所在地廣漢市的建筑材料市場(chǎng)總體穩(wěn)定，建筑材料價(jià)格短期內(nèi)變化不大。同理，人工費(fèi)也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目投資不構(gòu)成較大影響。本項(xiàng)目所在地廣漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于緩慢上升趨勢(shì)，而短期內(nèi)新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)所建商品房并不能完全滿足市場(chǎng)的需求，所以銷(xiāo)售價(jià)格方面的不確定性因素不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成不好的影響。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期總共為3年，相較其他項(xiàng)目而言能夠快速回收資金。但實(shí)際中，可能會(huì)受到某些特俗因素的影響從而引起施工工期延長(zhǎng)。綜合上述中的情況考慮，排除政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變的情況下，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期不會(huì)輕易受到影響。風(fēng)險(xiǎn)分析是指辨識(shí)和估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)，為風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的制定和實(shí)施提供依據(jù)。[14]有了風(fēng)險(xiǎn)分析將可以查明項(xiàng)目出問(wèn)題的方面，預(yù)測(cè)項(xiàng)目出問(wèn)題的時(shí)候，洞察項(xiàng)目里的潛在風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、項(xiàng)目自身、項(xiàng)目環(huán)境這四大方面。[15]由于宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)分析以在上文中加以分析，以下將對(duì)本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告中還存在的一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。 項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)中，可能存在組織管理不善、設(shè)計(jì)變更、融資困難等不利因素。其中組26南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）織管理不善可由建設(shè)期間加強(qiáng)管理，科學(xué)落實(shí)來(lái)解決。設(shè)計(jì)變更的概率并不大，主要是由于設(shè)計(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題導(dǎo)致而成，而本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在前期準(zhǔn)備中經(jīng)過(guò)仔細(xì)檢驗(yàn)，有效規(guī)避了該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的大部分成本費(fèi)用都需要通過(guò)商品房預(yù)售和銷(xiāo)售收入獲得。即將本期預(yù)售收入和前一期銷(xiāo)售收入用于本期的資金結(jié)算和下一期的項(xiàng)目再投資。如果施工過(guò)程中遇到不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)耽誤工期，住宅無(wú)法按時(shí)賣(mài)出，則很可能造成資金鏈斷裂，從而影響整個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。項(xiàng)目環(huán)境方面可能存在諸如不理自然條件、當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)項(xiàng)目的抵觸、法律法規(guī)不健全等風(fēng)險(xiǎn)。而這其中自然條件不能避免，只能在施工中盡量規(guī)避該種風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際情況中，廣漢市的自然條件尚且不錯(cuò)，因?yàn)榈靥幊啥计皆?，所以各方面的自然條件都算是得天獨(dú)厚，因此該項(xiàng)因素并不能對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)造成重大影響。當(dāng)?shù)孛癖妼?duì)項(xiàng)目的抵觸這項(xiàng)因素方面，依據(jù)周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)情況看來(lái)，不存在該項(xiàng)擔(dān)心，本項(xiàng)目房產(chǎn)的建設(shè)解決周邊工業(yè)園區(qū)眾多職工的住宿安家問(wèn)題。法律法規(guī)不健全這項(xiàng)因素可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致建設(shè)期的延后甚至更嚴(yán)重。綜上所述，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不大。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)本項(xiàng)目還是有利的，房地產(chǎn)將長(zhǎng)期作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也是良好的，特別是項(xiàng)目所處的新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)新區(qū)，這里還有很大的發(fā)展空間；項(xiàng)目自身存在的風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)各個(gè)建設(shè)階段來(lái)加以控制，把好主要關(guān)卡以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目環(huán)境上沒(méi)有較大風(fēng)險(xiǎn)，廣漢市畢竟臨近天府之國(guó)的成都，而廣漢市民普遍對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)處樂(lè)觀態(tài)度。這一系列的條件都表明本項(xiàng)目具有較安全的開(kāi)發(fā)環(huán)境以及開(kāi)發(fā)的必要性。27第八章 可行性分析總結(jié)第八章 可行性分析總結(jié)綜上所述，雖然近期房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控較往年以來(lái)變化加大，但微觀上廣漢市經(jīng)濟(jì)近年來(lái)發(fā)展迅速，市民消費(fèi)水平和購(gòu)買(mǎi)能力隨之提高，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)的需求旺盛。隨著廣漢市新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)上漲。眼下投資該地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將會(huì)得到穩(wěn)定的收益，該地區(qū)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，地域性的?yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)非常有利。，稅后凈利潤(rùn)10978萬(wàn)元，%，相比同行業(yè)其它項(xiàng)目有著更好的經(jīng)濟(jì)效益，且本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，易于開(kāi)發(fā)建設(shè)?？傊?，天元吉第住宅小區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)符合廣漢市發(fā)展的趨勢(shì)，這將使本項(xiàng)目產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益，具有廣闊的市場(chǎng)前景，有其實(shí)施的充分必要性和可行性。28南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）參考文獻(xiàn)[1]劉洪玉. ,2006 ．[2]譚大璐，趙世強(qiáng). ,2008 ．[3]，1993．[4]萬(wàn)威武，劉新梅，2003．[5]萬(wàn)威武，,1996．[6]周惠珍. ，1992．[7]王家遠(yuǎn). ，2008．[8]劉洪玉. ，2005．[9]王家遠(yuǎn). ，2004．[10]劉德學(xué)，樊洛平. ，2002．[11]余建星. ，2006．[12]劉洪玉，從培經(jīng). ，1997．[13]徐玖平，劉曉紅. ，2008．[14]沈建明. ，2004．[15]成虎. 工程項(xiàng)目管理高等教育出版社，2005．29附錄附錄附圖1：項(xiàng)目總平圖
附圖2：小區(qū)戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面圖
附圖3：戶型圖
30南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）附圖1：項(xiàng)目總平圖31附錄附圖2：小區(qū)戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面圖
32南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）附圖3：戶型圖
A戶型圖33B戶型圖33附錄C戶型圖34D戶型圖3435南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）致 謝在論文即將完成之際，我要首先感謝蔣葉老師，她在整個(gè)過(guò)程中都對(duì)我的論文悉心指導(dǎo)。她嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和謙和的處事風(fēng)格對(duì)我有深刻影響，她激勵(lì)我克服困難，迎接挑戰(zhàn)，勇往直前，在此向老師表示衷心的感謝和誠(chéng)摯的敬意。同時(shí)我要感謝關(guān)心和幫助過(guò)我的畢業(yè)設(shè)計(jì)研究小組同學(xué)等。和你們?cè)谝黄鹗俏掖髮W(xué)最后時(shí)光值得珍藏的日子，謝謝你們給予我的幫助和關(guān)懷，謝謝你們！在此向關(guān)心和幫助過(guò)我的老師和朋友們表示我深深的感謝。