西安經(jīng)開區(qū)常青路地塊可行性分析(編輯修改稿)
2025-07-26 17:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，我司完全可以進入西安寫字樓市場發(fā)展回顧西安寫字樓市場各階段特征分析特征分析西安市出現(xiàn)寫字樓開發(fā)熱潮，2003年市場價格比2002年略有上漲，寫字樓產(chǎn)品想正規(guī)化發(fā)展，這一階段開工建設(shè)的寫字樓紛紛向“星級”、“智能”靠攏，追求高檔產(chǎn)品西安出現(xiàn)寫字樓開發(fā)熱潮，2003年市場價格比2002年略有上漲，寫字樓產(chǎn)品想正規(guī)化發(fā)展，這一階段開工建設(shè)的寫字樓紛紛向“星級”、“智能”靠攏，追求高檔產(chǎn)品西安市出現(xiàn)寫字樓開發(fā)熱潮，2003年市場價格比2002年略有上漲，寫字樓產(chǎn)品想正規(guī)化發(fā)展，這一階段開工建設(shè)的寫字樓紛紛向“星級”、“智能”靠攏，追求高檔產(chǎn)品西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較晚，可以說是從95年以后商品房市場才逐漸形成，因此以往的西安個別商品房樓盤的出現(xiàn)，標志著西安房產(chǎn)改革的開始，在98年以后，隨著房改政策的深入，房地產(chǎn)市場才逐漸形成一定的規(guī)模，當然寫字樓也不例外，95年以前西安的企業(yè)絕大多數(shù)均為國有企業(yè)，民營企業(yè)只占到很少的份額，當然這種企業(yè)機制決定了企業(yè)對商品寫字樓的需求微乎其微，它們主要在自己建造的廠礦企業(yè)大樓辦公，在95年以后，隨著西安民營企業(yè)的逐漸興起，才逐漸形成了寫字樓的租賃市場，企業(yè)主要租賃在沿街的一些條件一般的公有辦公用房內(nèi)，在98年以后，由于西安企業(yè)數(shù)量和規(guī)模的不斷壯大，對市場需求的擴大和檔次的提高，西安西安寫字樓樓盤才逐漸增多，形成了以高新區(qū)和長安路等部分地段的辦公聚集區(qū)?！ ∥靼彩袑懽謽枪┬枨闆r 寫字樓與住宅成交價呈持平態(tài)勢 上圖顯示出，西安寫字樓市場從09年開始進入銷售上升時期。辦公市場供求關(guān)系受個案項目影響極大。㎡，㎡供需雙雙繼續(xù)保持上漲態(tài)勢。在經(jīng)濟復(fù)蘇、通貨膨脹及人民幣升值的大背景下，隨著住宅“限購”政策的全面推進，投資者對房地產(chǎn)的關(guān)注逐步從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。住宅市場“限購”節(jié)流的投資資金進入寫字樓市場，促使2011年寫字樓市場加速量價齊升?！ 慕鼛啄陮懽謽桥c普通住宅均價對比圖可以看出：寫字樓物業(yè)和住宅成交均價呈現(xiàn)基本持平態(tài)勢，保持著持續(xù)小幅上漲。截止2010年4季度西安市寫字樓物業(yè)成交均價為6992元/平米。當前西安寫字樓市場正處于快速發(fā)展階段加之住宅市場受到的政策調(diào)控為寫字樓市場迎來了發(fā)展機遇。隨著十二五規(guī)劃、關(guān)天經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等眾多利好因素的帶動下寫字樓市場將迎來發(fā)展的新階段。西安寫字樓租金指數(shù) 寫字樓租金方面略有上升 ，%，高新國際商務(wù)中心市場價格保持在每月每平方米150元 ，長安國際租金保持在每月每平方米120—160元 ，創(chuàng)業(yè)廣場目前租金均價為每月每平方米65元 。從近幾年西安寫字樓租金指數(shù)來看，西安寫字樓市場長期維持在飽和狀態(tài)，資金走勢維持在3%5%的增長趨勢。2011西安寫字樓市場運行分析 步入2011年在國際化大都市、西部大開發(fā)、關(guān)天經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等背景下，西安作為橋頭堡，正以巨大的創(chuàng)新優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢日益煥發(fā)出強勁的生命力。而寫字樓市場也見證著西安經(jīng)濟的騰飛。但是，如何做大市場，化解供應(yīng)與需求的矛盾，求得開發(fā)商和入駐企業(yè)雙贏的局面成為每個開發(fā)商必須破解的“謎底”?！ ?011年2月25日西安版限購令出臺，此政策的實施對住宅市場成交量產(chǎn)生的巨大的影響，大批的投資炒房客被擋在政策門檻之外，剛性住房需求迅速占據(jù)了住宅市場主力，同時，外地購房者數(shù)量急劇下滑，市場置業(yè)人群大多來自本地戶籍，住宅市場人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。在經(jīng)濟復(fù)蘇、通貨膨脹及人民幣升值的大背景下，隨著住宅“限購”政策的全面推進，投資者對房地產(chǎn)的關(guān)注逐步從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場。住宅市場“限購”節(jié)流的投資資金進入寫字樓市場，促使寫字樓市場加速量價齊升，寫字樓市場將迎來一個快速發(fā)展的春天。 西安商業(yè)市場低迷，空置率極高不下，尤其是沿街底商部分規(guī)劃時常兩三千平米以上甚至上萬平米，投資資金最少需上千萬元，且投資者經(jīng)營水平低下等等因素成為難跨的屏障。西安房地產(chǎn)市場隨著西部大開發(fā)的推進、西北五省的龍頭，陜西首府、陜北經(jīng)濟水平巨增等因素必將從一直以來的商品房自住性向投資性過渡的必然趨勢。并且西安房地產(chǎn)的房價及漲幅遠低于全國36個大中城市水平，正因如此才吸引國內(nèi)眾多大型品牌企業(yè)來西安。故房價漲幅及升值空間應(yīng)十分誘人。二、地塊SWOT分析地塊背景資料位置：經(jīng)開區(qū)常青路與未央路交匯處東南角占地：約5000平米（）用地性質(zhì)：綜合用地（50年）規(guī)劃容積率：市政配套情況：基本完善地塊業(yè)主：不詳出讓意向：合作開發(fā)，支付500萬人民幣另返4500平米單元物業(yè)。地塊自身及周邊環(huán)境狀況（1）優(yōu)勢A、地塊地處未央路與常青路交匯處東南角，兩面臨街，北側(cè)常青路將直達城北第二條主道太華路，距地鐵2號線站口、距廣場及運動公園、距市政府辦公新址均約500米，西側(cè)未央路為城市中軸線及交通中樞從城北客運站往銅川、榆林、延安以及前往機場和繞城高速的必經(jīng)之道。該地塊距公交站牌不足200米，20多公交路線直達城市各個角落。B、地塊路西沿鳳城七路達城北另條主道文景路（西安中學(xué)、文景商業(yè)街等），近期政府已確定辦公新址位于該地塊以北鳳城八路，以至對此板塊必將起到相當帶動作用。C．政府計劃將于2011年全面開通地鐵2號線，已正式啟動全面施工，預(yù)計將于本項目同時投入使用。屆時區(qū)域?qū)⒊蔀槭袌鲫P(guān)注的一大焦點，如項目快速啟動將占盡先機。C、地塊西北角即為占地800畝城市運動公園及經(jīng)開區(qū)管委會，周邊樓盤云集如白樺林居、西安印象、萬華園、雙威、海榮、EE康城、華都錦城等氛圍濃厚，并有數(shù)個高尚社區(qū)正承建中和沿街綜合用地規(guī)劃中，故地塊環(huán)境價
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