【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，先行選擇戶(hù)型及樓層位置。此項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中主要抓住了以下幾個(gè)點(diǎn)：n 重汽地產(chǎn)與北京師范大學(xué)合作，在社區(qū)內(nèi)成立“北師大基礎(chǔ)教育實(shí)驗(yàn)學(xué)?！苯⒅行W(xué)公立教育基地，業(yè)主子女優(yōu)先上學(xué)，社區(qū)內(nèi)還建有幼兒園。n 規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)注人的需求與環(huán)境的完美融合，設(shè)計(jì)原生態(tài)花園洋房，橢圓形建筑動(dòng)線(xiàn)、退臺(tái)花園、大飄窗、景觀(guān)露臺(tái)、屋頂花園等風(fēng)格獨(dú)俱，營(yíng)造出環(huán)境優(yōu)美、居住舒適居住小區(qū)。n 周遍配套齊全，擁有便捷完善的生活圈：大型超市分布周邊，中小學(xué)校環(huán)繞，大型醫(yī)院近在咫尺，數(shù)家銀行提供方便的金融服務(wù)。n 而數(shù)百棵老樹(shù)以及重汽原廠(chǎng)房、及一段鐵路的保留則讓人領(lǐng)略到社區(qū)讓位自然、尊重歷史的風(fēng)度。項(xiàng)目的目標(biāo)客群主要鎖定在濟(jì)南常住人口以及周邊下縣和其他城市在濟(jì)工作人員，其中濟(jì)南客戶(hù)占到60%左右，其他客戶(hù)占40%左右。216。 周邊轄縣項(xiàng)目為了能給項(xiàng)目一個(gè)準(zhǔn)確且有深度的市場(chǎng)定位，我司在研究以上幾個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)，還把項(xiàng)目提高到區(qū)域類(lèi)同市場(chǎng)的研究上來(lái)。為此，我司著重的研究了與本案項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)類(lèi)同的章丘的齊魯澗橋和齊河的國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅這兩個(gè)項(xiàng)目。l 齊魯澗橋項(xiàng)目位于章丘明水雙山大街以西，工業(yè)二路以南，緊貼東部產(chǎn)業(yè)帶，距濟(jì)南市區(qū)約30分鐘車(chē)程。項(xiàng)目占地474畝，建筑面積40萬(wàn)平米。項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃有大型超市、美食街、風(fēng)情商業(yè)步行街、城市文化假日廣場(chǎng)、歐洲文化廊、英倫3D疊式園景、國(guó)際文化會(huì)所等。多層陽(yáng)光公寓、多層花園洋房、8層電梯洋房、情景洋房、疊拼復(fù)式洋房、連排別墅等多種建筑規(guī)劃形態(tài)相結(jié)合，以滿(mǎn)足不同的客戶(hù)群體。項(xiàng)目采用精裝修，臥室地面有復(fù)合木地板，起居室、餐廳配有裝飾燈具，衛(wèi)生間配有熱水器，廚房配有整體櫥柜，這一切都給項(xiàng)目增加了很大的附加值，吸引消費(fèi)者的眼球。項(xiàng)目居住房均價(jià)2850元/平方米左右，而章丘當(dāng)?shù)仨?xiàng)目均價(jià)為2100元/平方米，兩者相差較大。在如此大的價(jià)差下，此項(xiàng)目能在短短的半年時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售掉200多套房子，其主要是因?yàn)橐韵聨讉€(gè)方面：n 章丘的迅速發(fā)展，為項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。章丘市的市政工作做的很到位，在新城區(qū)內(nèi)綠化較好，并且道路旁邊還設(shè)有疊水小溪。n 百脈泉等旅游風(fēng)景區(qū)的開(kāi)發(fā)，為項(xiàng)目的開(kāi)辟了新的道路。項(xiàng)目距百脈泉僅有5分鐘的車(chē)程。n 濟(jì)南東部的整體規(guī)劃，以及重汽、煉油廠(chǎng)等大型高收入企業(yè)的入住章丘為項(xiàng)目造就了大量的客戶(hù)群體。n 項(xiàng)目精心的制作，高檔的品質(zhì)，細(xì)致的包裝，為項(xiàng)目賣(mài)出高價(jià)位作出強(qiáng)有力的支持。大手筆的售樓處裝修為項(xiàng)目在期房銷(xiāo)售中埋下伏筆，精致的樣板間、便利的小區(qū)看房車(chē)增加了購(gòu)房者的信心，科學(xué)的戶(hù)型設(shè)計(jì)和對(duì)門(mén)大小戶(hù)型相搭配的建設(shè)方法促使購(gòu)房者最終購(gòu)買(mǎi)。項(xiàng)目的目標(biāo)客群主要鎖定在濟(jì)南與章丘本市及周邊下縣，其中濟(jì)南客戶(hù)占到40%左右，章丘客戶(hù)占60%左右。l 國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅項(xiàng)目位于山東省齊河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，緊臨308國(guó)道，距黃河大橋18公里處。齊河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)征地12000畝，投資60億元人民幣，開(kāi)發(fā)的集運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、度假、休閑、居住于一體的項(xiàng)目，它包括國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅，國(guó)科國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，國(guó)科酒店與國(guó)科健身娛樂(lè)城三個(gè)部分。項(xiàng)目采取兩種銷(xiāo)售方式，一種價(jià)格較低，均價(jià)3800元/平方，銷(xiāo)售后無(wú)保障。另一種是均價(jià)4200元/平方，首付30%，開(kāi)發(fā)商承租10年，在這10年里每年可以免費(fèi)自主30天，在這10年里開(kāi)發(fā)商支付銀行貸款。項(xiàng)目的一期已較快的速度銷(xiāo)售完畢，后期因?yàn)槠渫恋氐氖掷m(xù)問(wèn)題，銷(xiāo)售停滯。其客戶(hù)主要來(lái)自濟(jì)南及周邊城市，并且已投資客戶(hù)居多。項(xiàng)目能吸引如此多的投資客戶(hù)的原因是：n 項(xiàng)目坐落于濟(jì)南北部，到濟(jì)南只有50分鐘的車(chē)程。n 項(xiàng)目配套設(shè)施齊全，集高爾夫、溫泉、酒店、娛樂(lè)城于一體。n 項(xiàng)目具有良好的投資保障，保租10年對(duì)客戶(hù)具有很大的吸引力。n 如此好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的精心包裝炒作還十分不開(kāi)。大量的戶(hù)外廣告，頻繁的報(bào)紙、電臺(tái)廣告，再加上精美的售樓處，豪華的看房車(chē)，增加的投資者的信心。小結(jié)：綜合以上5個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)能吸引濟(jì)南房地產(chǎn)消費(fèi)者眼球的項(xiàng)目應(yīng)具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：n 項(xiàng)目配套設(shè)施齊全；n 項(xiàng)目具有較強(qiáng)的升值潛力；n 項(xiàng)目具有良好的居住環(huán)境；n 項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比很高，產(chǎn)品自身的品質(zhì)較高；n 項(xiàng)目具有自身獨(dú)有的特性，具有很強(qiáng)的產(chǎn)品差異性；l 開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的包裝到位，產(chǎn)品的影響力大。6) 濟(jì)南消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研216。 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體客戶(hù)群構(gòu)成分析類(lèi)別分項(xiàng)比例類(lèi)別分項(xiàng)比例性別男%家庭結(jié)構(gòu)兩口之家%女%三口之家%年齡20－25歲%四口及以上%26－30歲%目前居住區(qū)域東部%31－40歲%西部%41－50歲%南部%51歲以上%北部%工作性質(zhì)政府/事業(yè)單位%中部%國(guó)有企業(yè)%家庭月收入2000元以下%私營(yíng)企業(yè)%2000－3500元%外資/合資企業(yè)%3500－5000元%其他%5000－7000元%家庭結(jié)構(gòu)單身居住%7000元以上%統(tǒng)計(jì)分析：從受訪(fǎng)者的年齡分析，主要集中在20－40歲之間，％，其中，20－25歲、26－30歲、31－％、％、％，與以往調(diào)查結(jié)果對(duì)比分析，比例提高近９個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明購(gòu)房需求中中青年住房需求比例在提高，已占到近九成的市場(chǎng)需求比例，由于中青年客戶(hù)群體本身是置業(yè)需求的主要群體，所以此比例的增長(zhǎng)，從側(cè)面能夠說(shuō)明濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是有效需求，“泡沫”存在幾率較低；而41－50歲、51歲以上的比例則相對(duì)較小，分別占總比例的9％％。家庭結(jié)構(gòu)分析，％，其他家庭結(jié)構(gòu)分布比較均勻，％，％；與上期調(diào)查結(jié)果對(duì)比，比例基本相當(dāng)，單身者所占比例有一定提高，增長(zhǎng)達(dá)近6個(gè)百分點(diǎn)。從家庭月收入統(tǒng)計(jì)分析，家庭月收入主要集中在2000－5000元，％，5000－％；與上期調(diào)查結(jié)果對(duì)比分析，月收入在2000元以下及5000元以上比例有相當(dāng)變動(dòng)，分別為降低和增長(zhǎng)3個(gè)多百分點(diǎn)，此比例數(shù)據(jù)的變動(dòng)，說(shuō)明濟(jì)南購(gòu)房客戶(hù)群體的支付能力在逐漸增長(zhǎng)。從工作性質(zhì)分析，私營(yíng)業(yè)主占比例最高，％，政府事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、％、％、％；與上次調(diào)查結(jié)果對(duì)比，變化不大，私營(yíng)業(yè)主所占比例略有增長(zhǎng)。從居住的區(qū)域分析，目前居在東部區(qū)域居住的受訪(fǎng)者所占比例最大，％，％％，比例相當(dāng)，％％。216。 整體市場(chǎng)客戶(hù)需求專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查分析l 房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)——理性市場(chǎng)觀(guān)形成統(tǒng)計(jì)分析：數(shù)據(jù)顯示，％，％，％，％，％。整體分析受訪(fǎng)者認(rèn)為濟(jì)南市房?jī)r(jià)會(huì)趨于穩(wěn)定，可能存在穩(wěn)中有升或逐漸上漲，％，％，從數(shù)據(jù)分析可反映出目前濟(jì)南市民對(duì)對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀基本了解，能夠理性的分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，這種表現(xiàn)是房地產(chǎn)需求市場(chǎng)走向成熟的重要表現(xiàn)之一。l 購(gòu)房區(qū)域分析——傳統(tǒng)居住區(qū)域觀(guān)念依舊主導(dǎo)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析：數(shù)據(jù)顯示，選擇東部居住生活仍是大部分受訪(fǎng)者的首選，％，其次是南部區(qū)域，％，中部、西部、％、％?！白|不住西、住南不住北”是濟(jì)南傳統(tǒng)居住觀(guān)點(diǎn)，而隨著政府東部新城新規(guī)劃的推動(dòng)，東部區(qū)域快速發(fā)展，已成為多數(shù)購(gòu)房客戶(hù)群體的居家首選；而由于城市規(guī)劃中“南控”政策影響，前一階段南部的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相對(duì)較少，同時(shí)由于南部?jī)?yōu)美的生態(tài)自然環(huán)境，致使南部成為“貴族生活區(qū)”，普通購(gòu)房群體不能承受其高房?jī)r(jià)，在此次展會(huì)南部相繼推出的新樓盤(pán)，吸引部分購(gòu)房群體，此次調(diào)查比例較上次的調(diào)查結(jié)果增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。％，較上次調(diào)查結(jié)果略有增長(zhǎng)，說(shuō)明傳統(tǒng)居住觀(guān)念依然在主導(dǎo)濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。l 非投資購(gòu)房占絕對(duì)主流，濟(jì)南市場(chǎng)無(wú)泡沫 統(tǒng)計(jì)分析：調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，％，％％，％，屬正常市場(chǎng)行為，此次調(diào)查結(jié)果與上次對(duì)比，結(jié)果對(duì)基本一致。％，說(shuō)明目前的市場(chǎng)需求是真實(shí)的住房需求，證明濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫。l 多層和小高層依然是置業(yè)主流統(tǒng)計(jì)分析：客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)住宅類(lèi)型的選擇上，％％，高層的比例則相對(duì)較低，％，說(shuō)明目前高層住宅市場(chǎng)抗性依然較大，選擇高檔住宅類(lèi)型——％。與上次調(diào)查結(jié)果對(duì)比，，分析其原因主要是此次展會(huì)推出部分多層住宅為主的樓盤(pán)，重新激發(fā)客戶(hù)選擇多層住宅的原始需求，但從整體形式分析，多層與小高層住宅依然是目前市場(chǎng)主流需求。l 功能型戶(hù)型構(gòu)成基本需求市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析：數(shù)據(jù)顯示有接近90％的人選擇兩室和三室戶(hù)型，％％；在戶(hù)型面積選擇上，相對(duì)應(yīng)的70－130平方米是主流需求面積，其中70—90、90—1110—％、％、％。從客戶(hù)需要的主流戶(hù)型及面積對(duì)比分析，受目前市場(chǎng)房?jī)r(jià)影響，滿(mǎn)足居住功能的兩室和三室戶(hù)型已成為市場(chǎng)的基本需求，從市場(chǎng)側(cè)面也反映出購(gòu)房者的居住需求回歸理性。l 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與購(gòu)房者承受房?jī)r(jià)基本相當(dāng)統(tǒng)計(jì)分析：受訪(fǎng)者可以承受的最高單價(jià)主要分布在3000－4500之間，％；受訪(fǎng)者所能接受的最高總價(jià)主要集中在20－50萬(wàn)之間，其中20－30萬(wàn)和30－40萬(wàn)之間的比例相當(dāng)，％％，40－％。此房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示雖略低于濟(jì)南市房?jī)r(jià)平均水平，但基于濟(jì)南市民的保守性，可以判斷濟(jì)南購(gòu)房者基本能夠承受目前房地產(chǎn)價(jià)位。l 購(gòu)房行為逐步理性，需求市場(chǎng)逐漸成熟。統(tǒng)計(jì)分析：客戶(hù)購(gòu)房考慮的因素中，環(huán)境、位置、交通、價(jià)格和配套是主要考慮的因素，％、％、％、％，從上表數(shù)據(jù)可以說(shuō)明，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)開(kāi)始理性選房，買(mǎi)房主要考慮房子所在小區(qū)的周邊環(huán)境、位置、交通、價(jià)格、配套等硬件因素。l 私家車(chē)將成為家庭主要交通工具統(tǒng)計(jì)分析：調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，％，％，％％。與上次調(diào)查結(jié)果對(duì)比分析，現(xiàn)在有車(chē)和準(zhǔn)備一年內(nèi)買(mǎi)車(chē)的比例有一定幅度的增長(zhǎng)，％、％，說(shuō)明隨著購(gòu)房群體收入的增加，對(duì)生活舒適度的要求提高，私家車(chē)將成為主要交通工具。項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析1) 長(zhǎng)清區(qū)概況長(zhǎng)清區(qū)位于山東省中部，東依泰山，西濱黃河，是省會(huì)濟(jì)南的新區(qū)，距濟(jì)南市區(qū)22公里?？偯娣e1178平方公里，轄7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處、613個(gè)行政村。長(zhǎng)清是正在崛起的西部新城，經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步增強(qiáng)。，％，人均國(guó)民生產(chǎn)總值16684元，可比增長(zhǎng)18%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。，全區(qū)全年共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11757萬(wàn)元，%，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)逐年增加。2003年6月省委常委擴(kuò)大會(huì)議確定了濟(jì)南“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市發(fā)展總體戰(zhàn)略，其中“西進(jìn)”是指加快開(kāi)發(fā)以濟(jì)南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)科技園和長(zhǎng)清主城區(qū)為主的“西部片區(qū)”。 在“西進(jìn)”戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，長(zhǎng)清區(qū)確定了“兩軸五組團(tuán)”的城市發(fā)展空間結(jié)構(gòu)，即以自然山體、水系和交通走廊為主線(xiàn)，進(jìn)一步細(xì)劃為長(zhǎng)清主城區(qū)、大學(xué)科技園區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和五峰山旅游度假區(qū)五個(gè)功能不同、風(fēng)格迥異的城市組團(tuán),從而形成沿經(jīng)十路連接經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)清城區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)、城市發(fā)展軸；沿104國(guó)道連接大學(xué)科技園區(qū)和五峰山旅游度假區(qū)的高等教育、文化旅游、休閑居住發(fā)展軸，建成有利于高等人才培養(yǎng)和科學(xué)技術(shù)研究的高等教育示范區(qū)，有利于人才、資本要素聚集和技術(shù)產(chǎn)品擴(kuò)散的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)帶，有利于生活居住、商貿(mào)物流和旅游、休閑、度假，融山、水、綠、城于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。目前，“五個(gè)組團(tuán)”規(guī)劃面積達(dá)160平方公里，形成了布局合理、功能完善、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的現(xiàn)代化城市新區(qū)，成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的增長(zhǎng)極。 項(xiàng)目所處區(qū)域大學(xué)科技園區(qū)濟(jì)南市西部新城區(qū)——大學(xué)科技園，位于濟(jì)南西部片區(qū)五大板塊中心地段，西依長(zhǎng)清老城區(qū)，西北側(cè)為市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東北側(cè)與農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)接壤，東南與五峰山旅游度假區(qū)為鄰，是濟(jì)南市西進(jìn)戰(zhàn)略的重要承載區(qū)域。項(xiàng)目所處區(qū)域正是位于大學(xué)科技園的中心位置，作為帶動(dòng)西部新城區(qū)騰飛的龍頭，隨著高校新校區(qū)的日趨完善，這里將成為人流、物流、信息流的聚集地。未來(lái)區(qū)域內(nèi)，除了每年有大批的學(xué)生在這里求學(xué)之外，還會(huì)有很多的畢業(yè)生留在西部新城就業(yè)或從事產(chǎn)學(xué)研，隨之而來(lái)的就是會(huì)有大量企業(yè)進(jìn)駐這里，因此就會(huì)有大量員工對(duì)該區(qū)域內(nèi)的樓市產(chǎn)生了大量需求，高素質(zhì)高科技企業(yè)的員工在這里居住也將在拉升區(qū)域地產(chǎn)價(jià)格與檔次上起很大作用，區(qū)域市場(chǎng)需要一個(gè)大型的高檔生活居住區(qū)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，西部新城將會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新契機(jī)，區(qū)域的整體形象及價(jià)值將得到質(zhì)的提升。2) 長(zhǎng)清房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀長(zhǎng)清雖然是濟(jì)南的一個(gè)城區(qū)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后，無(wú)大型的支柱產(chǎn)業(yè)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，大約03年才取消福利分房和集資建房，現(xiàn)在老城區(qū)甚至依然可以集資建房，商品房市場(chǎng)的發(fā)展滯后于全國(guó)和山東總體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。自從大學(xué)城整體規(guī)劃開(kāi)始實(shí)施之際，長(zhǎng)清的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。前期的明珠廣場(chǎng)以及現(xiàn)在的大學(xué)城商業(yè)公園，給濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了一股強(qiáng)烈的投資風(fēng)暴。隨著各個(gè)大學(xué)建設(shè)的完工，師生的入住，大學(xué)城內(nèi)住宅市場(chǎng)也必然掀起一片熱潮，將會(huì)引領(lǐng)一次長(zhǎng)清住宅市場(chǎng)價(jià)格的飛躍。雖然大學(xué)城內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)火爆，但長(zhǎng)清區(qū)市區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目發(fā)展依然很緩慢，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：n 產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)保守建筑風(fēng)格單一，以簡(jiǎn)約實(shí)用的現(xiàn)代風(fēng)格為主，西方和歐式建筑元素較少，缺乏大膽創(chuàng)新，建筑外立面設(shè)計(jì)相對(duì)保守，線(xiàn)條缺乏流暢，外立面樸實(shí)無(wú)華。 匯富苑小區(qū)外景 鳴泉嘉園外景n 社區(qū)規(guī)劃與景觀(guān)設(shè)計(jì)觀(guān)念不強(qiáng)就目前長(zhǎng)清在售的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，雖然各樓盤(pán)的規(guī)模都比較大，但樓盤(pán)的規(guī)劃布局與景觀(guān)設(shè)計(jì)沒(méi)有得到應(yīng)有的重視，對(duì)于社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的觀(guān)念仍停留在初級(jí)階段。尤其表現(xiàn)在景觀(guān)園林設(shè)計(jì)方面，多是局部的綠地、樹(shù)木等點(diǎn)的設(shè)計(jì)，缺乏軸、線(xiàn)的連接，缺乏整體布局的特征。從側(cè)面反映長(zhǎng)清目前缺乏真正的高品質(zhì)樓盤(pán)。匯富苑小區(qū)整體規(guī)劃平面圖n 物業(yè)管理水平相對(duì)落后總體來(lái)說(shuō)，目前各樓盤(pán)沒(méi)有重視到小區(qū)物業(yè)管理的重要性，物業(yè)管理服務(wù)水平也比較落后，服務(wù)不到位，基本的保安、保潔、綠化等方面都得不到保證。從而形成很多居民對(duì)物業(yè)管理不信任、不交費(fèi)的惡性循環(huán)局面。小區(qū)主入口垃圾成堆n 缺乏專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系缺乏專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，大多數(shù)樓盤(pán)都是開(kāi)發(fā)商自己銷(xiāo)售，項(xiàng)目的形象包裝與推廣宣傳缺乏專(zhuān)業(yè)化的市場(chǎng)運(yùn)作。售樓處的作用得不到足夠的重視，售樓處的布置較為單一，缺乏應(yīng)有的功能區(qū)域，其裝修水平也與其物業(yè)定位水平不相匹配。缺乏專(zhuān)業(yè)的高素質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，各樓盤(pán)銷(xiāo)售人員的業(yè)務(wù)水平普遍不高，對(duì)項(xiàng)目的