【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，商業(yè)規(guī)模適當(dāng)?！　±咕S加斯在新城市的綜合體建設(shè)方面，以主題酒店為主的多個(gè)綜合體以及購(gòu)物中心均取得了成功?！　　　D18 拉斯維加斯盧克索大酒店埃及文化主題　　　　圖19 威尼斯人大酒店及購(gòu)物中心和賭場(chǎng)綜合體　　拉斯維加斯的綜合體開(kāi)發(fā)成功帶動(dòng)了旅游商貿(mào)業(yè)發(fā)展，例如，是尚秀等大型購(gòu)物中心發(fā)展良好?！　　　D20 時(shí)尚秀購(gòu)物中心　　杭州要建設(shè)100個(gè) 綜合體是一個(gè)宏偉的目標(biāo)，我們認(rèn)為要側(cè)重不同類(lèi)型的綜合體組合，不應(yīng)該過(guò)分重復(fù)和單調(diào)，應(yīng)該類(lèi)似拉斯維加斯一樣，不同文化風(fēng)格，不同功能合理組合。　　　　表2 杭州城市綜合體開(kāi)發(fā)策略建議　　　　在杭州城市綜合體戰(zhàn)略實(shí)施的步驟上，我們主張初戰(zhàn)必勝，有序推進(jìn)，高起點(diǎn)樹(shù)立五個(gè)不同類(lèi)型的城市綜合體標(biāo)桿，實(shí)事求是，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，爾后推廣到各個(gè)綜合體項(xiàng)目?！　〕鞘芯C合體開(kāi)發(fā)商不僅肩負(fù)企業(yè)責(zé)任，而且肩負(fù)社會(huì)責(zé)任，我們鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商通過(guò)成功開(kāi)發(fā)一流城市綜合體取得良好經(jīng)濟(jì)效益，提取部分利潤(rùn)用于智力扶貧，為和諧社會(huì)發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)。 　　七 省級(jí)城市新區(qū)的社會(huì)階層和諧發(fā)展　　　　選拔優(yōu)秀人才不應(yīng)過(guò)分受到黨派局限。唯才是舉是中國(guó)政治民主的必由之路。通過(guò)法制化治國(guó)，依法推進(jìn)城市規(guī)劃和新區(qū)建設(shè)，避免城市建設(shè)因?yàn)樾姓I(lǐng)導(dǎo)更換產(chǎn)生的隨意性。　　迪拜城市的發(fā)展得益于政治清明，規(guī)劃超前，通過(guò)制度設(shè)計(jì)和區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)，借助石油美元的推動(dòng)，在根本不適合人類(lèi)居住的區(qū)域，創(chuàng)造了迪拜城市發(fā)展的奇跡，值得中國(guó)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)思考。 　　高效率的政府與高素質(zhì)的行政人員是新區(qū)發(fā)展的基本保證，蘇州新加波工業(yè)園管委員可以說(shuō)是全國(guó)新區(qū)管理的榜樣。 　　在堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)的同時(shí)，要積極吸收民主黨派和無(wú)黨派優(yōu)秀人才加入到政府中，以公開(kāi)選拔為主?！　?　　　　在新區(qū)城市規(guī)劃中，我們要避免紐約哈萊姆貧民區(qū)的悲劇。通過(guò)混合居住區(qū)策略，讓部分社會(huì)弱勢(shì)群體有機(jī)會(huì)和知識(shí)階層同住一個(gè)區(qū)域，形成崇尚知識(shí)的良好社會(huì)氛圍。　　混合居住區(qū)的實(shí)施是世界性難題，我國(guó)利用社會(huì)主義制度優(yōu)勢(shì)，可以在這個(gè)方面有所作為。　　我們認(rèn)為過(guò)分集中興建以安置貧民為主的安置房，會(huì)造成更大的知識(shí)貧困。政府應(yīng)該采取經(jīng)濟(jì)扶持政策，通過(guò)政策銀行給予一定數(shù)量貸款，鼓勵(lì)貧困階層購(gòu)買(mǎi)中等社區(qū)的一般性住房，鼓勵(lì)貧困家庭女子接受良好教育，通過(guò)教育貧困家庭子女成為優(yōu)秀人才的方式償還貸款?！　?，共同分享新區(qū)社會(huì)發(fā)展的成果　　　　通過(guò)富裕階層多納稅進(jìn)行調(diào)節(jié)是經(jīng)濟(jì)上的調(diào)控手段，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償只能解決貧民眼前的貧困，長(zhǎng)遠(yuǎn)的方法是讓貧民子女接受到優(yōu)質(zhì)教育。因此，需要在制度安排上有所創(chuàng)新，政府需要在新區(qū)教育上優(yōu)先投入，確保貧困階層子女能夠分享優(yōu)質(zhì)中小學(xué)教育資源?！　≈R(shí)階層是城市的中堅(jiān)力量，鼓勵(lì)知識(shí)階層幫助貧民階層，政府給予知識(shí)階層物質(zhì)和精神激勵(lì)，通過(guò)制度安排，讓更多貧民階層分享城市發(fā)展的成果。一個(gè)優(yōu)秀大學(xué)生基本上就可以讓全家擺脫貧困，教育制度是最重要的制度安排，政府要給予貧困居民和外來(lái)農(nóng)民工子女更多分享優(yōu)質(zhì)教育機(jī)會(huì)，政府給予貧困家庭子女免除學(xué)費(fèi)和教育貸款等是幫助措施之一，此外，要通過(guò)稅收政策鼓勵(lì)企業(yè)捐款資助貧困家庭子女讀書(shū)，幫助他們交納學(xué)費(fèi)?！　】偨Y(jié)　　新區(qū)建設(shè)不僅要規(guī)劃合理，外觀漂亮，我們更應(yīng)該考慮新區(qū)建設(shè)的高起點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，居民、辦公、商業(yè)教育等物業(yè)比例合理?！　⌒聟^(qū)的城市綜合體建設(shè)要豐富多彩，我們認(rèn)為要側(cè)重不同類(lèi)型的綜合體組合，不應(yīng)該過(guò)分重復(fù)和單調(diào)，應(yīng)該類(lèi)似拉斯維加斯一樣，不同文化風(fēng)格，不同功能合理組合?！　≡谝?guī)劃建設(shè)合理的同時(shí)，我們要考慮新區(qū)社會(huì)的和諧發(fā)展，讓弱勢(shì)群體能夠分享新區(qū)發(fā)展的成果，形成全社會(huì)支持新區(qū)建設(shè)的良好氛圍。地鐵是近年來(lái)新興的一種交通工具，伴隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，地鐵成為連接城市中心與周邊區(qū)域的重要樞紐之一。由于地鐵周邊人流密集、流動(dòng)速度快。因此很多商家也看好地鐵未來(lái)的商業(yè)發(fā)展前景，開(kāi)始投資地鐵物業(yè)形態(tài)，與之相伴的是催生了眾多地鐵商業(yè)類(lèi)型。物業(yè)形態(tài)也涉及酒店、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)街、購(gòu)物中心等多種商務(wù)、商業(yè)形態(tài)。 　　本期焦點(diǎn)關(guān)注將和您一起來(lái)探討天津地鐵商業(yè)物業(yè)類(lèi)型的發(fā)展現(xiàn)狀以及今后的發(fā)展趨勢(shì)。 　　關(guān)注焦點(diǎn) 　　天津地鐵物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？ 　　目前天津地鐵周邊的物業(yè)類(lèi)型都有哪些？那種業(yè)態(tài)比例比較重？ 　　發(fā)展地鐵商業(yè)的要素都有哪些？ 　　發(fā)展地鐵商業(yè)對(duì)區(qū)域或者是城市的發(fā)展有何帶動(dòng)作用？ 　　目前天津地鐵商業(yè)的發(fā)展都存在什么問(wèn)題？ 　　天津未來(lái)地鐵商業(yè)發(fā)展前景將會(huì)如何？ 　　關(guān)注實(shí)錄 　　【主持人】：各位網(wǎng)友大家好，歡迎來(lái)到本次的焦點(diǎn)關(guān)注。我們本次的焦點(diǎn)關(guān)注邀請(qǐng)到了恒昌顧問(wèn)項(xiàng)目經(jīng)理王曉鵬來(lái)和大家一起探討一下天津地鐵物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。先請(qǐng)嘉賓給我們講一下地鐵商業(yè)的概念和類(lèi)型。 　　【王曉鵬】地鐵商業(yè)代表城市軌道交通中,這與商業(yè)的發(fā)展需要相符,因此提供了兩種業(yè)態(tài)之間的結(jié)合。 　　地鐵商業(yè)因?yàn)榻ㄖ男枰?可以有三種主要的方式: 點(diǎn)式商業(yè)、條式商業(yè)、立體化商業(yè)（地鐵上蓋）。 　　點(diǎn)式商業(yè)多為在地下鐵的公共空間部分,如過(guò)道、候車(chē)點(diǎn)、出入口等設(shè)置的商業(yè)零售點(diǎn)，多以應(yīng)急商品零售為需要，比如報(bào)紙雜志、飲料、電話(huà)卡等；這些點(diǎn)式的商業(yè)點(diǎn)多為地鐵運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)或出租位置經(jīng)營(yíng)，提供一些基本的必要商業(yè)服務(wù)。這種商業(yè)形式更多的為乘客服務(wù)，在地鐵商業(yè)所占比例較小，基本談不上盈利的概念。 　　條式商業(yè)多為一些街道式聯(lián)接在一起的若干家商鋪或店面構(gòu)成的地鐵通道商業(yè)，可能會(huì)設(shè)置在地下的能道上，也可能會(huì)設(shè)置在必經(jīng)的一些地面上，其經(jīng)營(yíng)的主要是快速消費(fèi)品，比如快餐店、藥店、多士店、花店、書(shū)店等等；這類(lèi)商業(yè)與地鐵的關(guān)系非常密切，主要的客群目標(biāo)均是出入于地鐵的客人。在國(guó)內(nèi)做得比較成熟的地方，應(yīng)該當(dāng)屬上海地鐵過(guò)道商業(yè)。 　　立體化商業(yè)則是位于地鐵附近或相聯(lián)的購(gòu)物中心、超市等，而且規(guī)模相對(duì)比較大，包括多個(gè)樓層的經(jīng)營(yíng)空間，其中，大多有一些樓層是可以直接與地鐵的通道相聯(lián)接的，可以使出入地鐵站的客流直接通過(guò)專(zhuān)用的通道進(jìn)入賣(mài)場(chǎng)。同時(shí)，這類(lèi)商業(yè)由于規(guī)模的原因，雖然是零售業(yè)態(tài)，但經(jīng)營(yíng)的品種很多，范圍很廣，目標(biāo)客群也可以包括地面的行人。 這一類(lèi)商業(yè)也就是我們經(jīng)常說(shuō)得地鐵上蓋物業(yè)。比如位于南京路上的伊勢(shì)丹、津樂(lè)匯、環(huán)球置地等。 　　另外我認(rèn)為此類(lèi)商業(yè)的一個(gè)延伸可以獨(dú)立作為一個(gè)類(lèi)型，那就是地鐵周邊商業(yè)。該類(lèi)商業(yè)可能不是地鐵上蓋或者和地鐵出口想聯(lián)通，但是此類(lèi)物業(yè)由于在地鐵開(kāi)通之前就已經(jīng)形成一個(gè)商圈，地鐵開(kāi)通之后使得該商圈覆蓋的范圍更廣，確切的說(shuō)是商圈的形成影響了了地鐵的走向，而地鐵的開(kāi)通又增加了客流，并使得該商圈以地鐵出口為核心形成一個(gè)向心園，向周邊輻射。在天津比較典型的當(dāng)屬濱江道、小白樓商圈，米萊歐、濱江購(gòu)物、及南京路沿線的一些商業(yè)物業(yè)。而處于地鐵末端、位于地鐵口周邊居民區(qū)的商業(yè)則發(fā)展比較緩慢，更多的帶有區(qū)域商業(yè)或者社區(qū)商業(yè)的屬性。比如劉園、西橫堤、財(cái)經(jīng)學(xué)院等。 　　【主持人】講的非常詳細(xì)，那么地鐵和商業(yè)及其周邊物業(yè)都有著怎樣的關(guān)系？ 　　【王曉鵬】地鐵能提升沿線所有商業(yè)地產(chǎn)的通達(dá)性，進(jìn)而提升其地段價(jià)值，但這對(duì)整體市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響而言，一些區(qū)域的商業(yè)相反會(huì)因此降低消費(fèi)力。比如，香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)分布的大約30個(gè)購(gòu)物中心，約占香港購(gòu)物中心總數(shù)的五分之三，此結(jié)果充分顯示出香港地鐵對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的影響，地鐵成為了香港購(gòu)物中心項(xiàng)目不可或缺的元素。但一些規(guī)模檔次不夠，或者經(jīng)營(yíng)不佳的老物業(yè)便在地鐵開(kāi)通的數(shù)十年間，逐漸退場(chǎng)。在深圳的地鐵建設(shè)期間，也曾有過(guò)不少人樂(lè)觀估計(jì)過(guò)地鐵的沿線物業(yè)的價(jià)值升值，但事實(shí)卻是：地鐵開(kāi)通后的一段時(shí)間，不少項(xiàng)目并沒(méi)有得到應(yīng)有的效應(yīng)，有些甚至還不如過(guò)去。 　　因此，地鐵網(wǎng)絡(luò)的密集對(duì)于商業(yè)物業(yè)個(gè)案而言，是一把“雙刃劍”。地鐵便捷帶動(dòng)了人流的快速流動(dòng)，人流更容易向商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域集中；而一些商業(yè)氛圍比較弱的區(qū)域因此會(huì)面臨更大的分流壓力，因此投資者可能更需要關(guān)注商業(yè)區(qū)域的兩極分化問(wèn)題。因?yàn)榈罔F縮短了城市空間的距離，在聚集人群的同時(shí)，也可以快捷地疏導(dǎo)人流，這種“雙刃劍”的作用可以使原有的商圈更繁華，也能分流人群。 　　事實(shí)上，我們認(rèn)識(shí)到在地鐵商業(yè)項(xiàng)目中，人流并不簡(jiǎn)單等同于商流。地鐵商城的成功，除了要有特色之外，地上與地下的呼應(yīng)非常重要，地鐵往往只是地上的強(qiáng)化而已。而現(xiàn)階段，人們過(guò)度的關(guān)注了事物的表面，大家都看到了營(yíng)口道地鐵站對(duì)于商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，但是沒(méi)有看到南京路—濱江道已經(jīng)是一個(gè)很成熟的商圈。大家都看到了濱江道的人來(lái)人往，但卻忘記了那里聳立了多少的商業(yè)項(xiàng)目。 　　也就說(shuō)，要做地鐵商業(yè)，就要把握地鐵商業(yè)的特征。地鐵商業(yè)有別于城市中心的繁華商業(yè)，地鐵主要承擔(dān)的功能是載客功能，但在體現(xiàn)交通功能的同時(shí)，也會(huì)帶來(lái)人流，并將之轉(zhuǎn)化成消費(fèi)力?？土魇欠竦玫接行У霓D(zhuǎn)化，跟地鐵項(xiàng)目自身有很大關(guān)系。目前在天津，完全脫離城市中心的繁華商業(yè)還沒(méi)有典型的案例，朗香街雖然以情景式地鐵商業(yè)為宣傳噱頭，但是仍然沒(méi)有脫離小白樓這個(gè)繁華商業(yè)中心。 　　在充滿(mǎn)誘惑的地鐵商業(yè)時(shí)代，我們依然應(yīng)該更多地關(guān)注優(yōu)勢(shì)商圈、優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目。 　　【主持人】天津地鐵商業(yè)定位都有哪些？ 　　【王曉鵬】借鑒國(guó)外、香港等地成熟的地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，我們關(guān)注到：地鐵物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)基本上是圍繞“商務(wù)、休閑、居住”的三大主題功能展開(kāi)的。而地鐵出站口周?chē)叫?分鐘到10分鐘范圍內(nèi)，是最佳的人流集散面，也是地鐵商業(yè)的黃金選址區(qū)域，10分鐘到20分鐘區(qū)域就將會(huì)進(jìn)入相鄰的站點(diǎn)外圍商圈，這一帶發(fā)展居住、辦公之類(lèi)的項(xiàng)目會(huì)很適宜。比如海光寺、南京路——濱江道、小白樓這幾大商務(wù)商業(yè)中心，聚集了眾多的寫(xiě)字樓、酒店、公寓及購(gòu)物中心、超市等業(yè)態(tài)。地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目，也占盡天時(shí)地利，投資效益很高，但定位不準(zhǔn)往往會(huì)形成著叫好不叫座的局面。 　　地鐵商業(yè)的定位一定要突破傳統(tǒng)的單一商業(yè)功能，與地面已有商業(yè)相結(jié)合，集商業(yè)功能、城市形象功能、便民功能于一體，形成互補(bǔ)、融合和借勢(shì)的關(guān)系。如天津西站，乘客較多，可以根據(jù)這一特點(diǎn)設(shè)計(jì)相應(yīng)的業(yè)態(tài)，而別的站點(diǎn)可能就不具備同樣的人流、也就不能照搬。 　　由于地鐵內(nèi)的客流量大，但有效客流不多，大部分客流以通勤為主，乘客看重地鐵的高速及準(zhǔn)時(shí)，對(duì)地鐵站的派生功能需求主要以交通需求和滿(mǎn)足日常生活為主，為順路型需求。因此，點(diǎn)式和條式地鐵商業(yè)的業(yè)態(tài)更多以經(jīng)營(yíng)便利店、便利店、特色店、書(shū)報(bào)攤、服裝店、食品店、銀行、沖印店等產(chǎn)品為主。這種小型產(chǎn)品的“點(diǎn)式消費(fèi)”盡管消費(fèi)額小，但總量大，也將形成不小的市場(chǎng)。 　　地鐵連通的樓層應(yīng)傾向于和大眾商品相匹配，因?yàn)榈罔F人流大眾化。比如，朗香街地下一層、二層和一層的業(yè)態(tài)就有一個(gè)明顯的差別，地下一層和地鐵連通，定位為年輕白領(lǐng)的消費(fèi)地，主要以大眾的服裝、飾品和餐飲為主，而一層則是音樂(lè)廳。地鐵作為大眾交通工具，針對(duì)的人群更多是普通消費(fèi)者，所以連接的商業(yè)性是也要與大眾消費(fèi)相配合。地鐵同樣是人們忙碌的交點(diǎn)，休閑消費(fèi)也是它主要特點(diǎn)。這樣地下大眾休閑消費(fèi)與地上有針對(duì)性地消費(fèi)相結(jié)合，才能達(dá)到地鐵商業(yè)的完美組合。 　　隨著地鐵商業(yè)發(fā)展，天津原來(lái)相對(duì)集中的商業(yè)格局會(huì)發(fā)生變化，地鐵節(jié)點(diǎn)會(huì)形成區(qū)域性的商業(yè)中心。但立體化商業(yè)或者地鐵周邊商業(yè)不會(huì)像傳統(tǒng)的商業(yè)中心那樣強(qiáng)調(diào)服飾類(lèi)的購(gòu)物功能，也不適合安排家居、建材等“重型”業(yè)態(tài)，而是偏向休閑、餐飲和便利性消費(fèi)。而各站點(diǎn)的核心商圈的消費(fèi)圈層（地鐵人流）是地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)定位的重要依據(jù)，并且隨著后續(xù)線路的逐步投入使用，城市的可達(dá)性進(jìn)一步增強(qiáng)，城市商圈將面臨重新洗牌，傳統(tǒng)的濱江道、南京路、小白樓、東馬路商圈的強(qiáng)勢(shì)地位不可撼動(dòng)，但商圈功能、商圈格局將會(huì)進(jìn)一步細(xì)分、進(jìn)一步分化。地鐵各站點(diǎn)將是這種細(xì)分的第一載體，獲得首先發(fā)展的機(jī)會(huì)。所以，對(duì)地鐵站點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃和核心商圈的研究將最終決定商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的定位。未來(lái)的商業(yè)格局將會(huì)形成特征明顯、業(yè)態(tài)細(xì)分的主題商業(yè)圈層。大而全的商業(yè)項(xiàng)目反而會(huì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)倍增，投資者需謹(jǐn)慎。 　　這里有個(gè)案例比較有意思，那就是南馬路上現(xiàn)在的麥購(gòu)（查看地圖）時(shí)代廣場(chǎng)（查看地圖）。該商業(yè)是2號(hào)線出口，屬于地鐵上蓋物業(yè)類(lèi)型，在宣傳的時(shí)候，定位國(guó)際五金城，宣稱(chēng)某某品牌進(jìn)駐，估計(jì)胡總的意思是看到南馬路五金城的拆遷想要搶奪一些客戶(hù)，不成想有政府支持的新南馬路五金城奪得頭籌，再加上外環(huán)邊用于物流的交通比較順暢，租金比較低，自然難以抵擋過(guò)新南馬路五金城的招商攻勢(shì)。最終，不知道什么時(shí)候，這個(gè)地方悄然變成麥購(gòu)時(shí)代廣場(chǎng)，成了一個(gè)購(gòu)物中心了。其實(shí)該處的定位本身就是購(gòu)物中心的定位，不說(shuō)銅鑼灣廣場(chǎng)（查看地圖）沒(méi)能起來(lái)，只是因?yàn)樯环陼r(shí)，而地鐵物業(yè)的屬性本身就不適合做五金類(lèi)，再加上五金、建材類(lèi)業(yè)態(tài)一般會(huì)集中在外環(huán)邊上，而該地段周邊已經(jīng)有水牛城、遠(yuǎn)東百貨、新世界、仁等一些大型的商業(yè)設(shè)施和一些娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)，還有一些潛在的商業(yè)物業(yè)，比如大悅城、仁恒商業(yè)等，五金城的定位從一開(kāi)始就是錯(cuò)誤的，不過(guò)還好，在開(kāi)業(yè)