北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風(fēng)險(編輯修改稿)
2025-07-26 10:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 抵押權(quán)行使的風(fēng)險會很大。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常常在開發(fā)的過程中就進行預(yù)售，一般說來，在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時并存，也就是說，商品房預(yù)售時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，否則購房人將無法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要“按揭供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”，就可以向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，進而進行商品房預(yù)售。預(yù)售是一種轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”此時，由于在建工程已經(jīng)抵押給銀行，如果銀行同意開發(fā)企業(yè)進行預(yù)售，作為抵押物的土地連同房地產(chǎn)將被逐步地分割出去，銀行的抵押權(quán)就逐步落空，而銀行的債權(quán)尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，成為銀行防范風(fēng)險的關(guān)鍵所在。另外，如果購房人在購買房屋時需向銀行申請貸款的，根據(jù)中國人民銀行《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》第14條：“借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押?！边@樣，怎樣部分地解釋原有的在建工程抵押并辦理按揭貸款的新的抵押，也成為銀行必須面對的問題。 已設(shè)定在建工程抵押權(quán)項目的商品房的預(yù)售，可按如下步驟操作： 首先，要理清法律關(guān)系，預(yù)售部分要先解除抵押關(guān)系，后簽訂預(yù)售合同，否則，簽訂的預(yù)售合同將是無效合同。即先由開發(fā)企業(yè)向銀行支付與解除預(yù)售房屋所需償還貸款額度相當(dāng)?shù)目铐?，或提供與該款項等值的其他財產(chǎn)作擔(dān)保后，銀行同意解除預(yù)售部分的抵押關(guān)系，開發(fā)企業(yè)再將已解除抵押關(guān)系的部分商品房預(yù)售給購房人。如此反復(fù)，流動銷售，實現(xiàn)良性循環(huán)?！ ∑浯?，銀行要深度介入預(yù)售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點庫存商品房、向房地產(chǎn)管理部門查詢驗證銷售進度等，防止不法開發(fā)企業(yè)隱瞞真情、賤價拋售?！ 〉谌?，也是最重要的，銀行應(yīng)該盡可能地成為唯一的監(jiān)管銀行，全權(quán)收存售房款。開發(fā)企業(yè)在申請辦理預(yù)售許可證明時，即選定抵押權(quán)銀行作為監(jiān)管銀行，在該行設(shè)立一個專門用于在收存預(yù)售款的監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)。預(yù)售許可證載明該監(jiān)管賬戶，預(yù)售款包括其他銀行為購房人提供的購房抵押貸款均必須存入該指定的監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行必須根據(jù)工程監(jiān)理單位出具的工程進度核定意見書撥付預(yù)售款。開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴格按照施工計劃組織施工，在實際工程進度與計劃進度一致的前提下，允許根據(jù)相應(yīng)的預(yù)算方案使用預(yù)售款，實際工程進度落后于計劃進度時禁止使用預(yù)售款?！ ×硗?，對于簽訂在建工程抵押貸款合同之后的建設(shè)物，我國《擔(dān)保法》第五十五條和《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條的規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂以后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)”。據(jù)此，我們認為，在以已完工部分設(shè)定抵押后，日后新增的房屋不應(yīng)屬于抵押財產(chǎn)?！ ∧芊駥σ豁椊ㄔO(shè)工程尚未建造部分設(shè)置抵押?如何抵押? 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條對于在建工程抵押的定義和第十一條的規(guī)定，在建工程抵押是指房地產(chǎn)商“已投入的資產(chǎn)”和“已完工部分”進行抵押，但根據(jù)擔(dān)保法司法解釋第四十七條的規(guī)定，“以依法獲準尚未建造”的房屋和其他建筑物也可以抵押。也就是說，不僅在建工程的已完工部分可以設(shè)定抵押，已經(jīng)獲得規(guī)劃部門批準但尚未建造的部分也可以設(shè)定抵押。但是，雖然最高法院認可了“依法獲準但尚未建造”的房屋可以設(shè)定抵押，但在實際操作中的問題是如何辦理“依法獲準但尚未建造”的房屋的抵押登記。目前房地產(chǎn)管理登記部門在辦理在建工程抵押登記時，一般均要求必須登記在建工程的價值，擬抵押的建筑面積和紅線圖等。對于尚未建造的工程，如何評估并確定其價值，如何確定抵押面積，都是需要解決的問題。我們認為，可以根據(jù)有關(guān)部門批準的建筑工程規(guī)劃圖紙對該工程完成后的價值和建筑面積進行評估并辦理抵押登記。 一是在辦理在建工程抵押時，應(yīng)同時辦理整宗地的土地使用權(quán)抵押，并在抵押物清單上載明。 二是密切注意該在建工程的建設(shè)情況，根據(jù)需要及時辦理新增部分的在建工程抵押?！ ∪侨绻康禺a(chǎn)登記部門同
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