北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)(文件)
【正文】 款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。如此反復(fù)，流動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。預(yù)售許可證載明該監(jiān)管賬戶，預(yù)售款包括其他銀行為購(gòu)房人提供的購(gòu)房抵押貸款均必須存入該指定的監(jiān)管賬戶。據(jù)此，我們認(rèn)為，在以已完工部分設(shè)定抵押后，日后新增的房屋不應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)。目前房地產(chǎn)管理登記部門(mén)在辦理在建工程抵押登記時(shí)，一般均要求必須登記在建工程的價(jià)值，擬抵押的建筑面積和紅線圖等?！ 《敲芮凶⒁庠撛诮üこ痰慕ㄔO(shè)情況，根據(jù)需要及時(shí)辦理新增部分的在建工程抵押。該法第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。如果商業(yè)銀行私自處置抵押物進(jìn)行受償，稅務(wù)機(jī)關(guān)知道后有權(quán)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)向商業(yè)銀行追償欠稅企業(yè)應(yīng)繳的稅款。其次，銀行在獲悉企業(yè)欠稅時(shí)，應(yīng)督促企業(yè)及時(shí)納稅，并把企業(yè)是否完稅作為貸款的條件之一。 而在建工程抵押則有所不同。這種預(yù)告登記有對(duì)抗第三人和限制在建工程轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的效力，但在建工程抵押權(quán)人不能直接請(qǐng)求法院對(duì)抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處分來(lái)行使優(yōu)先受償權(quán)，只有在建工程的所有權(quán)得到確認(rèn)后，才能行使優(yōu)先受償。并提前要求抵押人提交辦證所需要的全部資料和費(fèi)用。所謂預(yù)查封，是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由人民法院制發(fā)預(yù)查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)查封登記手續(xù)。 基于該《通知》的規(guī)定，由于在建工程可以被查封，鑒此，作為抵押權(quán)人的銀行就需要注意兩個(gè)問(wèn)題： 其一，由于根據(jù)我國(guó)的民訴法律制度，抵押不影響查封，在建工程的抵押亦不例外。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算。第十八條規(guī)定：預(yù)查封的效力等同于正式查封。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人承擔(dān)。被保險(xiǎn)人未履行前款規(guī)定的通知義務(wù)的，因保險(xiǎn)標(biāo)的危險(xiǎn)程度增加而發(fā)生的保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人不承擔(dān)賠償責(zé)任?！比f(wàn)一抵押人不交納保險(xiǎn)費(fèi)或中途中斷、撤銷保險(xiǎn)的，銀行應(yīng)以自己的名義對(duì)該抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)，要求抵押人負(fù)擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)用，否則要求借款人歸還貸款。該《意見(jiàn)》明確指出根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。王利華律師主要服務(wù)項(xiàng)目有：公司法律顧問(wèn)、公司法律服務(wù)、房地產(chǎn)與建設(shè)工程、訴訟仲裁、 常年法律顧問(wèn)、私人律師等。房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。一旦發(fā)現(xiàn)抵押物的危險(xiǎn)程度增加，應(yīng)要求投保人及時(shí)通知保險(xiǎn)公司。 在辦理在建工程抵押保險(xiǎn)的過(guò)程中，應(yīng)要求抵押人按照銀行指定的險(xiǎn)種、投保金額到與銀行有合作關(guān)系的保險(xiǎn)公司辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并要求將保險(xiǎn)公司辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并要求將保險(xiǎn)單中約定：“除非經(jīng)過(guò)保險(xiǎn)受益人(銀行)的書(shū)面同意，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)要求的，保險(xiǎn)人不得接受。雖然抵押權(quán)存續(xù)期間，保險(xiǎn)單正本在銀行保管，但并不能排除投保人中途聲明保險(xiǎn)單丟失進(jìn)而辦理退保的情況。銀行的相關(guān)經(jīng)辦人員應(yīng)清楚上述規(guī)定，尤其是要記住預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作預(yù)查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，預(yù)查封的續(xù)封期限為一年。為此，在發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行要考慮及時(shí)地申請(qǐng)法院進(jìn)行預(yù)查封，而不宜因?yàn)橄碛性诮üこ痰盅簷?quán)就怠于查封。所以，是否進(jìn)行了權(quán)屬關(guān)系的公示登記和權(quán)屬關(guān)系是否最終確定，成為了是否適用預(yù)查封的標(biāo)準(zhǔn)。2004年3月1日實(shí)施的、由最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》))。只有將在建工程抵押的預(yù)告登記(備案登記)變成一般房地產(chǎn)抵押的他項(xiàng)權(quán)利登記后，抵押權(quán)人的擔(dān)保權(quán)利才能得到法律的最終確認(rèn)和保護(hù)。在建工程抵押登記也只是種預(yù)告登記(備案登記)，其作用在于：在登記公示的抵押權(quán)利價(jià)值范圍內(nèi)，不能再為其他債權(quán)登記抵押權(quán)利。最后，可以把開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)繳清稅款作為銀行接受在建工程抵押貸款的前提條件。二是直接要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)明其納稅情況，提供完稅憑證?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)
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