【正文】 。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應當重新制作預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預查封的續(xù)封期限為一年。所以，是否進行了權屬關系的公示登記和權屬關系是否最終確定，成為了是否適用預查封的標準。只有將在建工程抵押的預告登記(備案登記)變成一般房地產(chǎn)抵押的他項權利登記后，抵押權人的擔保權利才能得到法律的最終確認和保護。最后，可以把開發(fā)企業(yè)已經(jīng)繳清稅款作為銀行接受在建工程抵押貸款的前提條件?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設定擔保在后，稅收作為國家公權力就優(yōu)先于擔保物權這種私權力。我們認為，可以根據(jù)有關部門批準的建筑工程規(guī)劃圖紙對該工程完成后的價值和建筑面積進行評估并辦理抵押登記。開發(fā)企業(yè)應嚴格按照施工計劃組織施工，在實際工程進度與計劃進度一致的前提下，允許根據(jù)相應的預算方案使用預售款，實際工程進度落后于計劃進度時禁止使用預售款。 已設定在建工程抵押權項目的商品房的預售，可按如下步驟操作：　　首先，要理清法律關系，預售部分要先解除抵押關系，后簽訂預售合同，否則，簽訂的預售合同將是無效合同。如果是商品房開發(fā)項目，建成的房屋被銷售是開發(fā)商的直接目的，而貸款方不可能約束消費者的購買，因此，若處理不當貸款方的抵押權行使的風險會很大。所以，銀行在審查時應重點要把握以下三點：要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設工程合同，注意審查合同約定工程的總造價、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設等情況。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。因為，根據(jù)《擔保法》第37條第5項的規(guī)定，依法被查封的財產(chǎn)是不能抵押的。銀行在辦理在建工程抵押貸款時，應把整宗土地使用權與在建工程的建筑物一并抵押，而不能僅僅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用權，土地使用權和在建工程建筑物的數(shù)量、面積、有關權證號碼等情況應在抵押物清單上載明。三是要注意查清建設方與其股東單位、所投資的子公司之間的關系，以防止出現(xiàn)在建工程權屬不清的情況(即不能明確在建工程究竟是抵押人自己的資產(chǎn)、還是其股東的資產(chǎn)、還是其子公司的資產(chǎn))。這是以建設工程抵押合法的基本要求，核實這些許可十分重要。另外，還應特別注意在建工程項目本身是否有違反審批文件建設施工的情況。二是要查實是否還存在建設合作方(包括是否存在名為合作、實為企業(yè)間借款的第三方等)，以避免該合作方今后對在建工程主張權利。所以，當土地抵押權已經(jīng)設定了抵押，對在建工程的抵押權設定要特別的審慎。其次，土地使用權雖然沒有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權抵押登記后、在建工程抵押權登記前的短暫時間內(nèi)，抵押物突然被查封，此時，在建工程抵押權登記也無法辦理?！　　逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。建設工程價款優(yōu)先受償權作為法定優(yōu)先權，不僅是由法律直接予以規(guī)定的，而且無須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導致抵押權人對自己的風險無法預測和控制?？梢?，貸款約定的抵押權不及消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后對房屋的所有權或預期所有權?！边@樣，怎樣部分地解釋原有的在建工程抵押并辦理按揭貸款的新的抵押，也成為銀行必須面對的問題。監(jiān)管銀行必須根據(jù)工程監(jiān)理單位出具的工程進度核定意見書撥付預售款。對于尚未建造的工程，如何評估并確定其價值，如何確定抵押面積，都是需要解決的問題。納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定抵押、質(zhì)押或者納稅人財產(chǎn)被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質(zhì)權、留置權執(zhí)行。再次，在對抵押物、質(zhì)物的評估時，即便不把企業(yè)的欠稅金額給予扣除，也應該把企業(yè)欠稅情況作為重要內(nèi)容在材料中體現(xiàn)。 因此，當在建工程的建設施工完成后，抵押權人應當及時要求、督促抵押人進行竣工驗收、辦理房屋所有權證和他項權證。待該房地產(chǎn)權屬登記完結時轉為正式查封。第十七條規(guī)定：預查封的期限為二年。但根據(jù)我國《保險法》的規(guī)定，不管在保險責任開始前或者保險責任開始后，投保人都可以向保險人要求解除保險合同(即退保)。同時，信貸人員要經(jīng)常走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國家走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國家有關消防、安全、生產(chǎn)操作、勞動保護等方面的規(guī)定，維護抵押物的安