【正文】 。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應(yīng)當(dāng)重新制作預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預(yù)查封的續(xù)封期限為一年。所以，是否進(jìn)行了權(quán)屬關(guān)系的公示登記和權(quán)屬關(guān)系是否最終確定，成為了是否適用預(yù)查封的標(biāo)準(zhǔn)。只有將在建工程抵押的預(yù)告登記(備案登記)變成一般房地產(chǎn)抵押的他項權(quán)利登記后，抵押權(quán)人的擔(dān)保權(quán)利才能得到法律的最終確認(rèn)和保護(hù)。最后，可以把開發(fā)企業(yè)已經(jīng)繳清稅款作為銀行接受在建工程抵押貸款的前提條件。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收作為國家公權(quán)力就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。我們認(rèn)為，可以根據(jù)有關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑工程規(guī)劃圖紙對該工程完成后的價值和建筑面積進(jìn)行評估并辦理抵押登記。開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照施工計劃組織施工，在實際工程進(jìn)度與計劃進(jìn)度一致的前提下，允許根據(jù)相應(yīng)的預(yù)算方案使用預(yù)售款，實際工程進(jìn)度落后于計劃進(jìn)度時禁止使用預(yù)售款。 已設(shè)定在建工程抵押權(quán)項目的商品房的預(yù)售，可按如下步驟操作：　　首先，要理清法律關(guān)系，預(yù)售部分要先解除抵押關(guān)系，后簽訂預(yù)售合同，否則，簽訂的預(yù)售合同將是無效合同。如果是商品房開發(fā)項目，建成的房屋被銷售是開發(fā)商的直接目的，而貸款方不可能約束消費(fèi)者的購買，因此，若處理不當(dāng)貸款方的抵押權(quán)行使的風(fēng)險會很大。所以，銀行在審查時應(yīng)重點要把握以下三點：要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設(shè)工程合同，注意審查合同約定工程的總造價、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設(shè)等情況。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。因為，根據(jù)《擔(dān)保法》第37條第5項的規(guī)定，依法被查封的財產(chǎn)是不能抵押的。銀行在辦理在建工程抵押貸款時，應(yīng)把整宗土地使用權(quán)與在建工程的建筑物一并抵押，而不能僅僅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)和在建工程建筑物的數(shù)量、面積、有關(guān)權(quán)證號碼等情況應(yīng)在抵押物清單上載明。三是要注意查清建設(shè)方與其股東單位、所投資的子公司之間的關(guān)系，以防止出現(xiàn)在建工程權(quán)屬不清的情況(即不能明確在建工程究竟是抵押人自己的資產(chǎn)、還是其股東的資產(chǎn)、還是其子公司的資產(chǎn))。這是以建設(shè)工程抵押合法的基本要求，核實這些許可十分重要。另外，還應(yīng)特別注意在建工程項目本身是否有違反審批文件建設(shè)施工的情況。二是要查實是否還存在建設(shè)合作方(包括是否存在名為合作、實為企業(yè)間借款的第三方等)，以避免該合作方今后對在建工程主張權(quán)利。所以，當(dāng)土地抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)定了抵押，對在建工程的抵押權(quán)設(shè)定要特別的審慎。其次，土地使用權(quán)雖然沒有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記后、在建工程抵押權(quán)登記前的短暫時間內(nèi)，抵押物突然被查封，此時，在建工程抵押權(quán)登記也無法辦理?！　　逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)作為法定優(yōu)先權(quán)，不僅是由法律直接予以規(guī)定的，而且無須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致抵押權(quán)人對自己的風(fēng)險無法預(yù)測和控制?？梢?，貸款約定的抵押權(quán)不及消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后對房屋的所有權(quán)或預(yù)期所有權(quán)?！边@樣，怎樣部分地解釋原有的在建工程抵押并辦理按揭貸款的新的抵押，也成為銀行必須面對的問題。監(jiān)管銀行必須根據(jù)工程監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度核定意見書撥付預(yù)售款。對于尚未建造的工程，如何評估并確定其價值，如何確定抵押面積，都是需要解決的問題。納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。再次，在對抵押物、質(zhì)物的評估時，即便不把企業(yè)的欠稅金額給予扣除，也應(yīng)該把企業(yè)欠稅情況作為重要內(nèi)容在材料中體現(xiàn)。 因此，當(dāng)在建工程的建設(shè)施工完成后，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時要求、督促抵押人進(jìn)行竣工驗收、辦理房屋所有權(quán)證和他項權(quán)證。待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。第十七條規(guī)定：預(yù)查封的期限為二年。但根據(jù)我國《保險法》的規(guī)定，不管在保險責(zé)任開始前或者保險責(zé)任開始后，投保人都可以向保險人要求解除保險合同(即退保)。同時，信貸人員要經(jīng)常走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國家走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國家有關(guān)消防、安全、生產(chǎn)操作、勞動保護(hù)等方面的規(guī)定，維護(hù)抵押物的安