北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)-文庫(kù)吧
2025-06-14 10:43 本頁(yè)面
【正文】 的過(guò)程中，必須簽訂新的抵押合同，并重新辦理登記，原有的抵押合同和登記必須注銷(xiāo)，否則就成了重復(fù)抵押。此時(shí)，如果操作不當(dāng)，將會(huì)使銀行的抵押權(quán)落空：首先，作為抵押物的土地使用權(quán)如果已被法院或其他司法部門(mén)查封的，此時(shí)銀行若到登記機(jī)關(guān)注銷(xiāo)了原登記，卻因?yàn)榈盅何镆呀?jīng)被查封而無(wú)法辦理新的登記，一旦注銷(xiāo)后甚至連恢復(fù)原狀也無(wú)法做到。其次，土地使用權(quán)雖然沒(méi)有被查封，但在銀行辦理注銷(xiāo)土地使用權(quán)抵押登記后、在建工程抵押權(quán)登記前的短暫時(shí)間內(nèi)，抵押物突然被查封，此時(shí)，在建工程抵押權(quán)登記也無(wú)法辦理。因?yàn)?，根?jù)《擔(dān)保法》第37條第5項(xiàng)的規(guī)定，依法被查封的財(cái)產(chǎn)是不能抵押的。另外，根據(jù)《辦法》第37條第2款：“抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！痹谧N(xiāo)在建工程抵押、重新辦理房地產(chǎn)抵押登記的過(guò)程中也可能存在上述風(fēng)險(xiǎn)。 銀行在因辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押、在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押而必須重新辦理抵押登記時(shí)，首先要到登記部門(mén)查明抵押物是否被法院或其他司法部門(mén)查封，如果被查封的，不得辦理新的登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴要求行使抵押權(quán)。抵押物沒(méi)有被查封的，在辦理新的抵押手續(xù)過(guò)程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續(xù)在盡量短的時(shí)間里完成。同時(shí)做好保密措施，防止借款人的其他債權(quán)人獲悉后通知司法機(jī)關(guān)查封抵押物?！ ≡诮üこ痰盅翰荒軐?duì)抗建設(shè)工程工程款的優(yōu)先權(quán) 依據(jù)最高院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定，建設(shè)工程承包人的工程款優(yōu)先權(quán)作為法定的優(yōu)先權(quán)由于抵押貸款的抵押權(quán)，這需要在貸款時(shí)對(duì)該優(yōu)先權(quán)的行駛做充分考慮和預(yù)防。 《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！薄逗贤ā吩谠摋l中對(duì)工程款享有優(yōu)先受償權(quán)作了規(guī)定，但法定抵押權(quán)與工程款享有優(yōu)先受償權(quán)誰(shuí)先行使，《合同法》中未作明確。但是，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))則采納了工程款法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)，并從字面上與抵押權(quán)區(qū)別開(kāi)來(lái)。批復(fù)第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”由此看出，工程款受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)絕對(duì)地優(yōu)先于抵押權(quán)，而無(wú)論抵押權(quán)登記與否、成立的時(shí)間是否在工程款法定優(yōu)先權(quán)之前。按照該司法解釋?zhuān)瑢?duì)銀行來(lái)說(shuō)，在建工程抵押貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)就是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問(wèn)題。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為法定優(yōu)先權(quán)，不僅是由法律直接予以規(guī)定的，而且無(wú)須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致抵押權(quán)人對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)測(cè)和控制。所以，銀行在審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)要把握以下三點(diǎn)：要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設(shè)工程合同，注意審查合同約定工程的總造價(jià)、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設(shè)等情況。確定在建工程可抵押擔(dān)保額度時(shí)，應(yīng)將尚欠施工單位的工程款從抵押物價(jià)值中剔除。對(duì)尚欠工程款的情況，應(yīng)要求工程施工單位出具書(shū)面證明材料。要求工程施工單位對(duì)銀行貸款提供擔(dān)?；驎?shū)面承諾放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)。銀行在辦理貸款時(shí)除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責(zé)任保證擔(dān)保，如出現(xiàn)施工單位主張工程款優(yōu)先權(quán)時(shí)，銀行可要求施工單位承擔(dān)抵押物不足清償部分的保證責(zé)任，使貸款資金不受損失。另外，在客戶以在建工程申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，銀行可要求施工單位出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面承諾，從源頭上避免出現(xiàn)抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。 在建工程抵押不能對(duì)抗支付全部或者大部分款的消費(fèi)者 最高院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?？梢?jiàn)，貸款約定的抵押權(quán)不及消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后對(duì)房屋的所有權(quán)或預(yù)期所有權(quán)。如果是商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建成的房屋被銷(xiāo)售是開(kāi)發(fā)商的直接目的，而貸款方不可能約束消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)，因此，若處理不當(dāng)貸款方的
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