【正文】 工單位主張工程款優(yōu)先權(quán)時，銀行可要求施工單位承擔(dān)抵押物不足清償部分的保證責(zé)任，使貸款資金不受損失。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！　〉谌?，也是最重要的，銀行應(yīng)該盡可能地成為唯一的監(jiān)管銀行，全權(quán)收存售房款。也就是說，不僅在建工程的已完工部分可以設(shè)定抵押，已經(jīng)獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)但尚未建造的部分也可以設(shè)定抵押?！　∷氖钱?dāng)在建工程在抵押期間竣工，抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，應(yīng)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條的規(guī)定，重新簽訂抵押合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記。二是直接要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)說明其納稅情況，提供完稅憑證。在建工程抵押登記也只是種預(yù)告登記(備案登記)，其作用在于：在登記公示的抵押權(quán)利價值范圍內(nèi)，不能再為其他債權(quán)登記抵押權(quán)利。2004年3月1日實(shí)施的、由最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(以下簡稱《通知》))。為此，在發(fā)生貸款風(fēng)險時，銀行要考慮及時地申請法院進(jìn)行預(yù)查封，而不宜因?yàn)橄碛性诮üこ痰盅簷?quán)就怠于查封。銀行的相關(guān)經(jīng)辦人員應(yīng)清楚上述規(guī)定，尤其是要記住預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算。 在辦理在建工程抵押保險的過程中，應(yīng)要求抵押人按照銀行指定的險種、投保金額到與銀行有合作關(guān)系的保險公司辦理財產(chǎn)保險，并要求將保險公司辦理財產(chǎn)保險，并要求將保險單中約定：“除非經(jīng)過保險受益人(銀行)的書面同意，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險要求的，保險人不得接受。房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。該《意見》明確指出根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。被保險人未履行前款規(guī)定的通知義務(wù)的，因保險標(biāo)的危險程度增加而發(fā)生的保險事故，保險人不承擔(dān)賠償責(zé)任。第十八條規(guī)定：預(yù)查封的效力等同于正式查封。 基于該《通知》的規(guī)定，由于在建工程可以被查封，鑒此，作為抵押權(quán)人的銀行就需要注意兩個問題：　　其一，由于根據(jù)我國的民訴法律制度，抵押不影響查封，在建工程的抵押亦不例外。并提前要求抵押人提交辦證所需要的全部資料和費(fèi)用。 而在建工程抵押則有所不同。如果商業(yè)銀行私自處置抵押物進(jìn)行受償，稅務(wù)機(jī)關(guān)知道后有權(quán)在抵押物價值范圍內(nèi)向商業(yè)銀行追償欠稅企業(yè)應(yīng)繳的稅款?！　《敲芮凶⒁庠撛诮üこ痰慕ㄔO(shè)情況，根據(jù)需要及時辦理新增部分的在建工程抵押。據(jù)此，我們認(rèn)為，在以已完工部分設(shè)定抵押后，日后新增的房屋不應(yīng)屬于抵押財產(chǎn)。如此反復(fù)，流動銷售，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要“按揭供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，就可以向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，進(jìn)而進(jìn)行商品房預(yù)售。對尚欠工程款的情況，應(yīng)要求工程施工單位出具書面證明材料?！薄逗贤ā吩谠摋l中對工程款享有優(yōu)先受償權(quán)作了規(guī)定，但法定抵押權(quán)與工程款享有優(yōu)先受償權(quán)誰先行使，《合同法》中未作明確?！痹谧N在建工程抵押、重新辦理房地產(chǎn)抵押登記的過程中也可能存在上述風(fēng)險。　　另外，開發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款時，雖然取得了有關(guān)部門關(guān)于同意其進(jìn)行建造的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他證件，但是尚未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開發(fā)，此時銀行僅僅能夠接受其土地使用權(quán)作為抵押物?；蛘唠m不是唯一的權(quán)利人，但已得到其他共有權(quán)利人的有效許可、可以在建工程進(jìn)行抵押。同時，為防止抵押人違約或意外風(fēng)險造成抵押權(quán)滅失或貶損，特別提醒抵押權(quán)人不安抗辯權(quán)的行使。下面由王利華律師為你在線解答，也歡迎您進(jìn)行在線法律咨詢　　 在建工程建設(shè)行為合法性及繼續(xù)建設(shè)行為合法性的審查　　在建工程作為抵押物的合法性，首先要核實(shí)其建設(shè)過程的合法性，才能保證其作為抵押物的合法?！　?建設(shè)工程建設(shè)行為前有無遺留問題或糾紛　　比如土地出讓金是否已足額繳納，對于征地、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)是否落實(shí)，土地權(quán)屬及土地取得過程是否有爭議或因此的訴訟行為，建設(shè)工程是否存在違法行為等，這些事實(shí)可能影響建設(shè)工程的建設(shè)的進(jìn)展，進(jìn)而影響抵押物的價值。我國實(shí)行“房地一體”地產(chǎn)政策，土地使用權(quán)設(shè)定抵押，在建房屋作為土地的添附物，在形式土