【正文】 另外，對于簽訂在建工程抵押貸款合同之后的建設(shè)物，我國《擔保法》第五十五條和《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條的規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂以后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)”。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以開發(fā)項目占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)或在建工程提供抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的，商業(yè)銀行在處置抵押物時就要受到限制，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)先于商業(yè)銀行處置并就處置價款優(yōu)先受償，收稅后的剩余部分，商業(yè)銀行才可以受償。為防止抵押人怠于辦理房產(chǎn)權(quán)證、抵押權(quán)證，可以在簽署抵押合同即提出要求或在支付最后一筆貸款數(shù)額時抵押人出具委托辦理房產(chǎn)權(quán)證、抵押權(quán)證的授權(quán)書，指令抵押權(quán)人負責辦理。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當經(jīng)過所屬高級人民法院批準，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年?！　⌒枳⒁夥康禺a(chǎn)政策變化對在建工程抵押權(quán)利實現(xiàn)的影響2005年4月30日，建設(shè)部、發(fā)改委、銀監(jiān)會等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》(以下簡稱為《意見》)，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控?！蓖瑫r，應(yīng)在與保險公司的合作協(xié)議中約定：“涉及銀行利益的保單中，投保人聲明保單丟失或要求中斷、撤銷保險的，保險公司應(yīng)該及時通知銀行?！　〉诙⒁忸A(yù)查封的時限：《通知》第十六條規(guī)定：國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。抵押人取得房屋所有權(quán)證后，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不能進行過戶轉(zhuǎn)讓?！　≡诮üこ痰盅簷?quán)與稅收優(yōu)先權(quán)問題　　2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》規(guī)定了稅收優(yōu)先權(quán)，該優(yōu)先權(quán)在順序上優(yōu)先于抵押權(quán)。開發(fā)企業(yè)在申請辦理預(yù)售許可證明時，即選定抵押權(quán)銀行作為監(jiān)管銀行，在該行設(shè)立一個專門用于在收存預(yù)售款的監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)。另外，在客戶以在建工程申請抵押貸款時，銀行可要求施工單位出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾，從源頭上避免出現(xiàn)抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。同時做好保密措施，防止借款人的其他債權(quán)人獲悉后通知司法機關(guān)查封抵押物。我國實行“房地一體”地產(chǎn)政策，土地使用權(quán)設(shè)定抵押，在建房屋作為土地的添附物，在形式土地使用權(quán)抵押時，在建工程難免成為土地使用權(quán)抵押權(quán)人的權(quán)利范圍。下面由王利華律師為你在線解答，也歡迎您進行在線法律咨詢　　 在建工程建設(shè)行為合法性及繼續(xù)建設(shè)行為合法性的審查　　在建工程作為抵押物的合法性，首先要核實其建設(shè)過程的合法性，才能保證其作為抵押物的合法?；蛘唠m不是唯一的權(quán)利人，但已得到其他共有權(quán)利人的有效許可、可以在建工程進行抵押?！痹谧N在建工程抵押、重新辦理房地產(chǎn)抵押登記的過程中也可能存在上述風險。對尚欠工程款的情況，應(yīng)要求工程施工單位出具書面證明材料。如此反復(fù)，流動銷售，實現(xiàn)良性循環(huán)?！　《敲芮凶⒁庠撛诮üこ痰慕ㄔO(shè)情況，根據(jù)需要及時辦理新增部分的在建工程抵押。 而在建工程抵押則有所不同。 基于該《通知》的規(guī)定，由于在建工程可以被查封，鑒此，作為抵押權(quán)人的銀行就需要注意兩個問題：　　其一，由于根據(jù)我國的民訴法律制度，抵押不影響查封，在建工程的抵押亦不例外。被保險人未履行前款規(guī)定的通知義務(wù)的，因保險標的危險程度增加而發(fā)生的保險事故，保險人不承擔賠償責任。房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。銀行的相關(guān)經(jīng)辦人員應(yīng)清楚上述規(guī)定，尤其是要記住預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算。2004年3月1日實施的、由最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(以下簡稱《通知》))。二是直接要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)說明其納稅情況，提供完稅憑證。也就是說，不僅在建工程的已完工部分可以設(shè)定抵押，已經(jīng)獲得規(guī)劃部門批準但尚未建造的部分也可以設(shè)定抵押。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。批復(fù)第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當按照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。由于我國土地和房產(chǎn)的登記部門不同，土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。又例如，發(fā)現(xiàn)抵押物(在建工程)價值發(fā)生重大貶損，抵押權(quán)人可以立即要求抵押人以其他資產(chǎn)補足抵押物價值或要求提前清貸。例如，貸款合同可以約定：一