【正文】 同時，信貸人員要經(jīng)常走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國家走訪借款企業(yè)，督促投保人遵守國家有關(guān)消防、安全、生產(chǎn)操作、勞動保護等方面的規(guī)定，維護抵押物的安全。第十七條規(guī)定：預查封的期限為二年。 因此，當在建工程的建設施工完成后，抵押權(quán)人應當及時要求、督促抵押人進行竣工驗收、辦理房屋所有權(quán)證和他項權(quán)證。納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定抵押、質(zhì)押或者納稅人財產(chǎn)被留置之前的，稅收應當先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。監(jiān)管銀行必須根據(jù)工程監(jiān)理單位出具的工程進度核定意見書撥付預售款?？梢?，貸款約定的抵押權(quán)不及消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后對房屋的所有權(quán)或預期所有權(quán)。　　《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。所以，當土地抵押權(quán)已經(jīng)設定了抵押，對在建工程的抵押權(quán)設定要特別的審慎。另外，還應特別注意在建工程項目本身是否有違反審批文件建設施工的情況。三是要注意查清建設方與其股東單位、所投資的子公司之間的關(guān)系，以防止出現(xiàn)在建工程權(quán)屬不清的情況(即不能明確在建工程究竟是抵押人自己的資產(chǎn)、還是其股東的資產(chǎn)、還是其子公司的資產(chǎn))。因為，根據(jù)《擔保法》第37條第5項的規(guī)定，依法被查封的財產(chǎn)是不能抵押的。所以，銀行在審查時應重點要把握以下三點：要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設工程合同，注意審查合同約定工程的總造價、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設等情況。 已設定在建工程抵押權(quán)項目的商品房的預售，可按如下步驟操作：　　首先，要理清法律關(guān)系，預售部分要先解除抵押關(guān)系，后簽訂預售合同，否則，簽訂的預售合同將是無效合同。我們認為，可以根據(jù)有關(guān)部門批準的建筑工程規(guī)劃圖紙對該工程完成后的價值和建筑面積進行評估并辦理抵押登記。最后，可以把開發(fā)企業(yè)已經(jīng)繳清稅款作為銀行接受在建工程抵押貸款的前提條件。所以，是否進行了權(quán)屬關(guān)系的公示登記和權(quán)屬關(guān)系是否最終確定，成為了是否適用預查封的標準。雖然抵押權(quán)存續(xù)期間，保險單正本在銀行保管，但并不能排除投保人中途聲明保險單丟失進而辦理退保的情況。王利華律師主要服務項目有：公司法律顧問、公司法律服務、房地產(chǎn)與建設工程、訴訟仲裁、 常年法律顧問、私人律師等。財產(chǎn)保險費用由抵押人承擔。所謂預查封，是指對尚未在登記機關(guān)進行物權(quán)登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由人民法院制發(fā)預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預查封登記手續(xù)。其次，銀行在獲悉企業(yè)欠稅時，應督促企業(yè)及時納稅，并把企業(yè)是否完稅作為貸款的條件之一。目前房地產(chǎn)管理登記部門在辦理在建工程抵押登記時，一般均要求必須登記在建工程的價值，擬抵押的建筑面積和紅線圖等。另外，如果購房人在購買房屋時需向銀行申請貸款的，根據(jù)中國人民銀行《個人住房擔保貸款管理試行辦法》第14條：“借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。按照該司法解釋，對銀行來說，在建工程抵押貸款最大的風險就是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問題。此時，如果操作不當，將會使銀行的抵押權(quán)落空：首先，作為抵押物的土地使用權(quán)如果已被法院或其他司法部門查封的，此時銀行若到登記機關(guān)注銷了原登記，卻因為抵押物已經(jīng)被查封而無法辦理新的登記，一旦注銷后甚至連恢復原狀也無法做到?！　〗üこ痰臋?quán)屬審查，主要需要審查在建工程項目的有關(guān)合同文件，調(diào)查實際(出)投資關(guān)系、委托建設施工關(guān)系、工程建成后的權(quán)利分配關(guān)系，特別是要注意以下問題：一是在供地方與建設方不一致的情況下，要特別注意供地方對于在建工程的權(quán)利占有情況?！　∫训盅旱脑诮üこ?，繼續(xù)建設的過程中可能使抵押權(quán)人產(chǎn)生新的法律風險，如工程項目違反規(guī)劃許可而形成違章建筑最后導致抵押權(quán)利的無法行使，因此必須在抵押合同中賦予抵押權(quán)人對在建工程建設施工的監(jiān)督檢查權(quán)。在建工程抵押應按規(guī)定到相關(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)，取得抵押物登記證。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常常在開發(fā)的過程中就進行預售，一般說來，在建工程抵押與商品房預售不能同時并存，也就是說，商品房預售時，開發(fā)企業(yè)應當與銀行解除已設定的抵押關(guān)系，否則購房人將無法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證?！　?