北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)(已修改)
2025-07-11 10:43 本頁面
【正文】 北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)在建工程貸款貸款項(xiàng)目日益增多，由于在建工“在建”的特點(diǎn)，其作為抵押物在融資過程概念中對(duì)于出借人有著更大的風(fēng)險(xiǎn)性，因此，在貸款過程加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意義重大，根據(jù)貸款時(shí)實(shí)踐，可在下列幾方面防范。下面由王利華律師為你在線解答，也歡迎您進(jìn)行在線法律咨詢 在建工程建設(shè)行為合法性及繼續(xù)建設(shè)行為合法性的審查 在建工程作為抵押物的合法性，首先要核實(shí)其建設(shè)過程的合法性，才能保證其作為抵押物的合法。在建工程建設(shè)合法應(yīng)該具備“四證”即，國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，對(duì)可能造成環(huán)境污染的工程項(xiàng)目，審查《環(huán)境影響報(bào)告書》是否獲得了環(huán)境保護(hù)行政主管部門的批準(zhǔn)。另外，還應(yīng)特別注意在建工程項(xiàng)目本身是否有違反審批文件建設(shè)施工的情況。這是以建設(shè)工程抵押合法的基本要求，核實(shí)這些許可十分重要?！ ∫训盅旱脑诮üこ?，繼續(xù)建設(shè)的過程中可能使抵押權(quán)人產(chǎn)生新的法律風(fēng)險(xiǎn)，如工程項(xiàng)目違反規(guī)劃許可而形成違章建筑最后導(dǎo)致抵押權(quán)利的無法行使，因此必須在抵押合同中賦予抵押權(quán)人對(duì)在建工程建設(shè)施工的監(jiān)督檢查權(quán)。同時(shí)，為防止抵押人違約或意外風(fēng)險(xiǎn)造成抵押權(quán)滅失或貶損，特別提醒抵押權(quán)人不安抗辯權(quán)的行使。例如，貸款合同可以約定：一旦發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目違反規(guī)劃許可，視為貸款提前到期，并以訴訟或非訟方式要求抵押人立即清償。又例如，發(fā)現(xiàn)抵押物(在建工程)價(jià)值發(fā)生重大貶損，抵押權(quán)人可以立即要求抵押人以其他資產(chǎn)補(bǔ)足抵押物價(jià)值或要求提前清貸?！ ?建設(shè)工程建設(shè)行為前有無遺留問題或糾紛 比如土地出讓金是否已足額繳納，對(duì)于征地、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)是否落實(shí)，土地權(quán)屬及土地取得過程是否有爭(zhēng)議或因此的訴訟行為，建設(shè)工程是否存在違法行為等，這些事實(shí)可能影響建設(shè)工程的建設(shè)的進(jìn)展，進(jìn)而影響抵押物的價(jià)值?！ 〗üこ痰臋?quán)屬審查，主要需要審查在建工程項(xiàng)目的有關(guān)合同文件，調(diào)查實(shí)際(出)投資關(guān)系、委托建設(shè)施工關(guān)系、工程建成后的權(quán)利分配關(guān)系，特別是要注意以下問題：一是在供地方與建設(shè)方不一致的情況下，要特別注意供地方對(duì)于在建工程的權(quán)利占有情況。二是要查實(shí)是否還存在建設(shè)合作方(包括是否存在名為合作、實(shí)為企業(yè)間借款的第三方等)，以避免該合作方今后對(duì)在建工程主張權(quán)利。三是要注意查清建設(shè)方與其股東單位、所投資的子公司之間的關(guān)系，以防止出現(xiàn)在建工程權(quán)屬不清的情況(即不能明確在建工程究竟是抵押人自己的資產(chǎn)、還是其股東的資產(chǎn)、還是其子公司的資產(chǎn))。通過這些詳盡的審查，來判斷在建工程的權(quán)屬關(guān)系是否清晰明確、有無潛在的權(quán)屬瑕疵、從而確保抵押人就是在建工程的權(quán)利人?；蛘唠m不是唯一的權(quán)利人，但已得到其他共有權(quán)利人的有效許可、可以在建工程進(jìn)行抵押?！ ?在建工程的土地使用權(quán)和建筑物在抵押前是否存在處置行為 在建工程未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，不代表開發(fā)商沒有處分行為，比如和拆遷戶約定作為安置房、和建筑商約定作為墊資的擔(dān)保物、比如是否有房地產(chǎn)信托行為等，這些行為都將導(dǎo)致對(duì)在建工程權(quán)屬或權(quán)利提出異議，導(dǎo)致其作為抵押物的瑕疵?！ ≡诮üこ痰氖褂脵?quán)設(shè)立抵押時(shí)，在建工程作為地上附著物成為抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。我國實(shí)行“房地一體”地產(chǎn)政策，土地使用權(quán)設(shè)定抵押，在建房屋作為土地的添附物，在形式土地使用權(quán)抵押時(shí)，在建工程難免成為土地使用權(quán)抵押權(quán)人的權(quán)利范圍。在建工程的抵押權(quán)人的抵押權(quán)將處于不利地位。所以，當(dāng)土地抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)定了抵押，對(duì)在建工程的抵押權(quán)設(shè)定要特別的審慎。銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)，應(yīng)把整宗土地使用權(quán)與在建工程的建筑物一并抵押，而不能僅僅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)和在建工程建筑物的數(shù)量、面積、有關(guān)權(quán)證號(hào)碼等情況應(yīng)在抵押物清單上載明。在建工程抵押應(yīng)按規(guī)定到相關(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)，取得抵押物登記證。 另外，開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，雖然取得了有關(guān)部門關(guān)于同意其進(jìn)行建造的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他證件，但是尚未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開發(fā)，此時(shí)銀行僅僅能夠接受其土地使用權(quán)作為抵押物。一旦開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始開發(fā)，形成部分完工建筑，根據(jù)銀行的信貸實(shí)踐，都要求將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。由于我國土地和房產(chǎn)的登記部門不同，土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。土地使用權(quán)抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在房地產(chǎn)管理部門登記，在將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押
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