北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風險(已修改)
2025-07-11 10:43 本頁面
【正文】 北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風險在建工程貸款貸款項目日益增多，由于在建工“在建”的特點，其作為抵押物在融資過程概念中對于出借人有著更大的風險性，因此，在貸款過程加強風險防范意義重大，根據(jù)貸款時實踐，可在下列幾方面防范。下面由王利華律師為你在線解答，也歡迎您進行在線法律咨詢 在建工程建設行為合法性及繼續(xù)建設行為合法性的審查 在建工程作為抵押物的合法性，首先要核實其建設過程的合法性，才能保證其作為抵押物的合法。在建工程建設合法應該具備“四證”即，國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，對可能造成環(huán)境污染的工程項目，審查《環(huán)境影響報告書》是否獲得了環(huán)境保護行政主管部門的批準。另外，還應特別注意在建工程項目本身是否有違反審批文件建設施工的情況。這是以建設工程抵押合法的基本要求，核實這些許可十分重要?！ ∫训盅旱脑诮üこ蹋^續(xù)建設的過程中可能使抵押權人產(chǎn)生新的法律風險，如工程項目違反規(guī)劃許可而形成違章建筑最后導致抵押權利的無法行使，因此必須在抵押合同中賦予抵押權人對在建工程建設施工的監(jiān)督檢查權。同時，為防止抵押人違約或意外風險造成抵押權滅失或貶損，特別提醒抵押權人不安抗辯權的行使。例如，貸款合同可以約定：一旦發(fā)現(xiàn)工程項目違反規(guī)劃許可，視為貸款提前到期，并以訴訟或非訟方式要求抵押人立即清償。又例如，發(fā)現(xiàn)抵押物(在建工程)價值發(fā)生重大貶損，抵押權人可以立即要求抵押人以其他資產(chǎn)補足抵押物價值或要求提前清貸?！ ?建設工程建設行為前有無遺留問題或糾紛 比如土地出讓金是否已足額繳納，對于征地、拆遷補償安置費是否落實，土地權屬及土地取得過程是否有爭議或因此的訴訟行為，建設工程是否存在違法行為等，這些事實可能影響建設工程的建設的進展，進而影響抵押物的價值。 建工程的權屬審查，主要需要審查在建工程項目的有關合同文件，調查實際(出)投資關系、委托建設施工關系、工程建成后的權利分配關系，特別是要注意以下問題：一是在供地方與建設方不一致的情況下，要特別注意供地方對于在建工程的權利占有情況。二是要查實是否還存在建設合作方(包括是否存在名為合作、實為企業(yè)間借款的第三方等)，以避免該合作方今后對在建工程主張權利。三是要注意查清建設方與其股東單位、所投資的子公司之間的關系，以防止出現(xiàn)在建工程權屬不清的情況(即不能明確在建工程究竟是抵押人自己的資產(chǎn)、還是其股東的資產(chǎn)、還是其子公司的資產(chǎn))。通過這些詳盡的審查，來判斷在建工程的權屬關系是否清晰明確、有無潛在的權屬瑕疵、從而確保抵押人就是在建工程的權利人?；蛘唠m不是唯一的權利人，但已得到其他共有權利人的有效許可、可以在建工程進行抵押?！ ?在建工程的土地使用權和建筑物在抵押前是否存在處置行為 在建工程未進行產(chǎn)權登記，不代表開發(fā)商沒有處分行為，比如和拆遷戶約定作為安置房、和建筑商約定作為墊資的擔保物、比如是否有房地產(chǎn)信托行為等，這些行為都將導致對在建工程權屬或權利提出異議，導致其作為抵押物的瑕疵?！ ≡诮üこ痰氖褂脵嘣O立抵押時，在建工程作為地上附著物成為抵押物的風險。我國實行“房地一體”地產(chǎn)政策，土地使用權設定抵押，在建房屋作為土地的添附物，在形式土地使用權抵押時，在建工程難免成為土地使用權抵押權人的權利范圍。在建工程的抵押權人的抵押權將處于不利地位。所以，當土地抵押權已經(jīng)設定了抵押，對在建工程的抵押權設定要特別的審慎。銀行在辦理在建工程抵押貸款時，應把整宗土地使用權與在建工程的建筑物一并抵押，而不能僅僅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用權，土地使用權和在建工程建筑物的數(shù)量、面積、有關權證號碼等情況應在抵押物清單上載明。在建工程抵押應按規(guī)定到相關部門辦理抵押登記手續(xù)，取得抵押物登記證?！ ×硗猓_發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款時，雖然取得了有關部門關于同意其進行建造的建設用地規(guī)劃許可證及其他證件，但是尚未進行實質性的開發(fā)，此時銀行僅僅能夠接受其土地使用權作為抵押物。一旦開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始開發(fā)，形成部分完工建筑，根據(jù)銀行的信貸實踐，都要求將土地使用權抵押轉為在建工程抵押。由于我國土地和房產(chǎn)的登記部門不同，土地使用權抵押轉為在建工程抵押。土地使用權抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在房地產(chǎn)管理部門登記，在將土地使用權抵押轉為在建工程抵押
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