北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風險-全文預(yù)覽
【正文】 保在后，稅收作為國家公權(quán)力就優(yōu)先于擔保物權(quán)這種私權(quán)力?！ ∷氖钱斣诮üこ淘诘盅浩陂g竣工，抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，應(yīng)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條的規(guī)定，重新簽訂抵押合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記。我們認為，可以根據(jù)有關(guān)部門批準的建筑工程規(guī)劃圖紙對該工程完成后的價值和建筑面積進行評估并辦理抵押登記。也就是說，不僅在建工程的已完工部分可以設(shè)定抵押，已經(jīng)獲得規(guī)劃部門批準但尚未建造的部分也可以設(shè)定抵押。開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴格按照施工計劃組織施工，在實際工程進度與計劃進度一致的前提下，允許根據(jù)相應(yīng)的預(yù)算方案使用預(yù)售款，實際工程進度落后于計劃進度時禁止使用預(yù)售款?！ 〉谌?，也是最重要的，銀行應(yīng)該盡可能地成為唯一的監(jiān)管銀行，全權(quán)收存售房款。 已設(shè)定在建工程抵押權(quán)項目的商品房的預(yù)售，可按如下步驟操作： 首先，要理清法律關(guān)系，預(yù)售部分要先解除抵押關(guān)系，后簽訂預(yù)售合同，否則，簽訂的預(yù)售合同將是無效合同。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。如果是商品房開發(fā)項目，建成的房屋被銷售是開發(fā)商的直接目的，而貸款方不可能約束消費者的購買，因此，若處理不當貸款方的抵押權(quán)行使的風險會很大。銀行在辦理貸款時除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責任保證擔保，如出現(xiàn)施工單位主張工程款優(yōu)先權(quán)時，銀行可要求施工單位承擔抵押物不足清償部分的保證責任，使貸款資金不受損失。所以，銀行在審查時應(yīng)重點要把握以下三點：要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設(shè)工程合同，注意審查合同約定工程的總造價、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設(shè)等情況。批復第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當按照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。抵押物沒有被查封的，在辦理新的抵押手續(xù)過程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續(xù)在盡量短的時間里完成。因為，根據(jù)《擔保法》第37條第5項的規(guī)定，依法被查封的財產(chǎn)是不能抵押的。由于我國土地和房產(chǎn)的登記部門不同，土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。銀行在辦理在建工程抵押貸款時，應(yīng)把整宗土地使用權(quán)與在建工程的建筑物一并抵押，而不能僅僅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)和在建工程建筑物的數(shù)量、面積、有關(guān)權(quán)證號碼等情況應(yīng)在抵押物清單上載明。 在建工程的使用權(quán)設(shè)立抵押時，在建工程作為地上附著物成為抵押物的風險。三是要注意查清建設(shè)方與其股東單位、所投資的子公司之間的關(guān)系，以防止出現(xiàn)在建工程權(quán)屬不清的情況(即不能明確在建工程究竟是抵押人自己的資產(chǎn)、還是其股東的資產(chǎn)、還是其子公司的資產(chǎn))。又例如，發(fā)現(xiàn)抵押物(在建工程)價值發(fā)生重大貶損，抵押權(quán)人可以立即要求抵押人以其他資產(chǎn)補足抵押物價值或要求提前清貸。這是以建設(shè)工程抵押合法的基本要求，核實這些許可十分重要。北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風險在建工程貸款貸款項目日益增多，由于在建工“在建”的特點，其作為抵押物在融資過程概念中對于出借人有著更大的風險性，因此，在貸款過程加強風險防范意義重大，根據(jù)貸款時實踐，可在下列幾方面防范。另外，還應(yīng)特別注意在建工程項目本身是否有違反審批文件建設(shè)施工的情況。例如，貸款合同可以約定：一旦發(fā)現(xiàn)工程項目違反規(guī)劃許可，視為貸款提前到期，并以訴訟或非訟方式要求抵押人立即清償。二是要查實是否還存在建設(shè)合作方(包括是否存在名為合作、實為企業(yè)間借款的第三方等)，以避免該合作方今后對在建工程主張權(quán)利?！ ?在建工程的土地使用權(quán)和建筑物在抵押前是否存在處置行為 在建工程未進行產(chǎn)權(quán)登記，不代表開發(fā)商沒有處分行為，比如和拆遷戶約定作為安置房、和建筑商約定作為墊資的擔保物、比如是否有房地產(chǎn)信托行為等，這些行為都將導致對在建工程權(quán)屬或權(quán)利提出異議，導致其作為抵押物的瑕疵。所以，當土地抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)定了抵押，對在建工程的抵押權(quán)設(shè)定要特別的審慎。一旦開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始開發(fā)，形成部分完工建筑，根據(jù)銀行的信貸實踐，都要求將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。其次，土地使用權(quán)雖然沒有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記后、在建工程抵押權(quán)登記前
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