北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)-免費(fèi)閱讀
【正文】 在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。”此時(shí)，如果投保人不履行向保險(xiǎn)公司的通知義務(wù)，作為第一受益人的銀行也不知情，保險(xiǎn)合同因而被保險(xiǎn)人解除或保險(xiǎn)人依法不承擔(dān)賠償責(zé)任，銀行所持有的保險(xiǎn)單等于一張廢紙。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。鑒此，銀行享有抵押權(quán)的在建工程是存在被抵押人的其他債權(quán)人申請法院預(yù)查封的可能的，雖然銀行的抵押權(quán)優(yōu)先于其他債權(quán)人，但在執(zhí)行過程中，抵押物是由第一查封法院進(jìn)行執(zhí)行處置，那么就很有可能使得銀行在抵押物的執(zhí)行處置過程中陷于被動(dòng)。 另外，可以通過預(yù)查封權(quán)利保障抵押權(quán)人權(quán)利。因?yàn)樵诮üこ痰膶?shí)物形態(tài)和所有權(quán)都沒最終確定，在沒有取得房屋所有權(quán)證之前，在建工程尚未形成法律意義上完整的所有權(quán)，也就尚未形成基于所有權(quán)而產(chǎn)生的完整的抵押權(quán)。 為避免企業(yè)因欠稅而銀行貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供在建工程抵押之前，首先，信貸調(diào)查過程中應(yīng)通過各種途徑獲得企業(yè)是否欠稅和欠稅的時(shí)間、金額：一是通過稅務(wù)機(jī)關(guān)在媒體上對納稅人欠稅情況的定期公告了解抵押人是否欠稅?！ ∪侨绻康禺a(chǎn)登記部門同意登記，則可嘗試辦理“依法獲準(zhǔn)但尚未建造”的房屋或其他建筑物的抵押，根據(jù)《建筑規(guī)劃許可證》和有關(guān)文件對尚未建造的工程進(jìn)行評估，對規(guī)劃中的整個(gè)建筑物辦理抵押登記手續(xù)，免去對新增部分再次辦理抵押登記的麻煩?！ ∧芊駥σ豁?xiàng)建設(shè)工程尚未建造部分設(shè)置抵押?如何抵押? 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條對于在建工程抵押的定義和第十一條的規(guī)定，在建工程抵押是指房地產(chǎn)商“已投入的資產(chǎn)”和“已完工部分”進(jìn)行抵押，但根據(jù)擔(dān)保法司法解釋第四十七條的規(guī)定，“以依法獲準(zhǔn)尚未建造”的房屋和其他建筑物也可以抵押。 其次，銀行要深度介入預(yù)售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點(diǎn)庫存商品房、向房地產(chǎn)管理部門查詢驗(yàn)證銷售進(jìn)度等，防止不法開發(fā)企業(yè)隱瞞真情、賤價(jià)拋售。預(yù)售是一種轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。要求工程施工單位對銀行貸款提供擔(dān)?；驎娉兄Z放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)。但是，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號)則采納了工程款法定優(yōu)先權(quán)說，并從字面上與抵押權(quán)區(qū)別開來。 銀行在因辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押、在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押而必須重新辦理抵押登記時(shí)，首先要到登記部門查明抵押物是否被法院或其他司法部門查封，如果被查封的，不得辦理新的登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴要求行使抵押權(quán)。一旦開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始開發(fā)，形成部分完工建筑，根據(jù)銀行的信貸實(shí)踐，都要求將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押?！ ?在建工程的土地使用權(quán)和建筑物在抵押前是否存在處置行為 在建工程未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，不代表開發(fā)商沒有處分行為，比如和拆遷戶約定作為安置房、和建筑商約定作為墊資的擔(dān)保物、比如是否有房地產(chǎn)信托行為等，這些行為都將導(dǎo)致對在建工程權(quán)屬或權(quán)利提出異議，導(dǎo)致其作為抵押物的瑕疵。例如，貸款合同可以約定：一旦發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目違反規(guī)劃許可，視為貸款提前到期，并以訴訟或非訟方式要求抵押人立即清償。北京建筑工程律師為你詳解建工程抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)在建工程貸款貸款項(xiàng)目日益增多，由于在建工“在建”的特點(diǎn)，其作為抵押物在融資過程概念中對于出借人有著更大的風(fēng)險(xiǎn)性，因此，在貸款過程加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意義重大，根據(jù)貸款時(shí)實(shí)踐，可在下列幾方面防范。又例如，發(fā)現(xiàn)抵押物(在建工程)價(jià)值發(fā)生重大貶損，抵押權(quán)人可以立即要求抵押人以其他資產(chǎn)補(bǔ)足抵押物價(jià)值或要求提前清貸。 在建工程的使用權(quán)設(shè)立抵押時(shí)，在建工程作為地上附著物成為抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國土地和房產(chǎn)的登記部門不同，土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。抵押物沒有被查封的，在辦理新的抵押手續(xù)過程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續(xù)在盡量短的時(shí)間里完成。批復(fù)第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。銀行在辦理貸款時(shí)除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責(zé)任保證擔(dān)保，如出現(xiàn)施
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1