北京市寫字樓市場需求分析(編輯修改稿)
2025-07-26 10:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 展的支柱產(chǎn)業(yè)。 ②行業(yè)結(jié)構(gòu) 金融街入住的客戶多數(shù)是金融機構(gòu)與政府的金融管理機構(gòu)，以及中國電信和中國移動等電訊科技通訊行業(yè)的巨頭，到目前為止，近530家機構(gòu)入駐金融街地區(qū)。 其中，金融管理機構(gòu)有中國人民銀行總行，中國證券監(jiān)督管理委員會、中國保險監(jiān)督管理委員會等；國家級金融機構(gòu)有中國銀行總行、中國工商銀行總行、中國建設(shè)銀行總行、交通銀行、招商銀行、投資銀行、中信實業(yè)銀行、北京市商業(yè)銀行、中國人民保險公司總部、平安保險、華泰保險等；電訊科技通訊行業(yè)巨頭有中國電信集團公司、中國移動通信集團公司、中國網(wǎng)通公司等。其他國家級的企業(yè)巨頭還有中國鋁業(yè)集團、中國棉花總公司、中國國際旅行社總社、中寶戴夢得股份有限公司、中商股份有限公司等。 據(jù)調(diào)查，金融街核心區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況，金融機構(gòu)占有14．3％、信息產(chǎn)業(yè)占28．9％，咨詢服務(wù)機構(gòu)占有17．3％，其中中資占65．3％，外資(含合資)占34．7％。除了上一節(jié)中提到的行業(yè)管理機構(gòu)及行業(yè)巨頭以外，金融街核心區(qū)內(nèi)的企業(yè)主要以法律、咨詢、評估等下游的配套服務(wù)機構(gòu)為主，如中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司、中央國債登記結(jié)算有限公司等。 ③客戶需求特征 金融街的客戶大致分為四類： ●銀行、保險、電信及一級國資企業(yè)總部，該類機構(gòu)以自建或整購為主；不過那些還未找到合適購買項目的企業(yè)也會租賃辦公樓，選址在長安街、西二環(huán)、金融街大街沿線第一排為主。 ●一類企業(yè)的下游實力企業(yè)，該類企業(yè)一般選址在龍頭企業(yè)相同或緊鄰的辦公物業(yè)。 ●外資金融及相關(guān)服務(wù)類企業(yè)，該類企業(yè)屬于新增客戶，選址將在金融街二期產(chǎn)品綜合品質(zhì)較高新項目中。 ●上述企業(yè)的末端服務(wù)類企業(yè)，如：律師、會計、廣告，該類企業(yè)選址對辦公物業(yè)的地段、項目品質(zhì)要求不高，一般選擇在金融街的邊緣及周邊地區(qū)，該類企業(yè)對租金價格的敏感度較高。 1．4亞運村區(qū)域 ①產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 亞運村區(qū)域內(nèi)的主要產(chǎn)業(yè)以金融業(yè)和石油化工類為主。其中金融業(yè)是早期期貨業(yè)繁榮時亞運村期貨交易所的遺留產(chǎn)物，據(jù)推測，當(dāng)年在亞運村高檔物業(yè)居住和辦公的人和公司可能有70％與當(dāng)時的亞運村期貨交易所有著直接或間接的聯(lián)系，當(dāng)這個交易所一被關(guān)閉，亞運村區(qū)域內(nèi)的金融業(yè)也就自然而然地走向了衰落。而石油化工類產(chǎn)業(yè)落戶于此，主要是因為位于安慧里4區(qū)16號樓的中國化工大廈是中國石油和化學(xué)工業(yè)協(xié)會所在地。其他的產(chǎn)業(yè)類型主要有如會展旅游、房地產(chǎn)開發(fā)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易等，產(chǎn)業(yè)鏈條比較分散。 ②行業(yè)結(jié)構(gòu) 比較散亂，以中小型咨詢、服務(wù)類企業(yè)為主。 ③客戶需求特征 亞運村商務(wù)區(qū)內(nèi)的寫字樓客戶需求特征表現(xiàn)在如下幾個方面： ●商住需求旺盛 在亞運村的商務(wù)客戶中，中小企業(yè)占相當(dāng)大的比重，以私營企業(yè)為主，另外，也有SOHO一族，如個性化家庭辦公、各種各樣的個人工作室等，他們構(gòu)成了亞運村商住市場需求的主力。在亞運村北區(qū)(四環(huán)以北)中有很多客戶是住在亞運村的人，對該區(qū)域有深厚的情結(jié)，其業(yè)務(wù)也不存在區(qū)域?qū)傩?，他們會從一個樓搬到另一個樓，但很少會有客戶遷出亞運村核心區(qū)，南區(qū)(四環(huán)以南)對亞運村商住客戶的吸引力稍低。商住客戶一般資金有限、價格敏感度高、追求性價比是其主要特點，對于位置、交通有一定的要求。 ●寫字樓需求不足 亞運村區(qū)域?qū)懽謽窃谧赓U市場上租金比較偏低，后期租金還有繼續(xù)下調(diào)的可能。寫字樓過高的價格與區(qū)域內(nèi)客戶以中小型企業(yè)為主，承租能力有限的需求特征無法重合。 ●高端市場缺乏支持 目前亞運村區(qū)域的高檔寫字樓只有遠(yuǎn)大中心一個，其客戶以中資機構(gòu)為主，涵蓋了石油、化工、能源、生物醫(yī)藥、地產(chǎn)、投資管理等多種行業(yè)。傳統(tǒng)行業(yè)客戶租賃的面積較大，而多數(shù)高科技類企業(yè)的租賃面積較小。雖然石油總公司距此地不遠(yuǎn)，該區(qū)域?qū)κ?、化工、能源等企業(yè)具有一定的吸引力，但遠(yuǎn)大中心的入住率仍然不高，說明亞運村區(qū)域高端寫字樓的需求相對不足。 ●中檔寫字樓市場需求相對高檔寫字樓較好 以匯欣大廈為代表，其客戶以民企、私企為主，涉及高科技、廣告?zhèn)髅?、律師事?wù)所、地產(chǎn)公司、工程設(shè)計、投資咨詢等多個領(lǐng)域，其中高科技企業(yè)占到相當(dāng)比重，同時，也有部分外資機構(gòu)駐京辦事處?？蛻粜枨笃毡槠。旧显?300平米以下，大多數(shù)客戶長期居住在亞運村內(nèi)，并有強烈的區(qū)域認(rèn)同感，他們希望辦公室能離家近一些。 第二部分 北京市寫字樓銷售市場需求構(gòu)成 本世紀(jì)初，“新經(jīng)濟”浪潮和中國入世等影
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