3武漢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析1026178434(編輯修改稿)
2025-07-26 06:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)商不會(huì)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的無(wú)店鋪直銷(xiāo)模式，而現(xiàn)在已有不少開(kāi)發(fā)商正積極的與韓國(guó)等國(guó)外著名商家探討引入的可能性。表2：武漢返租經(jīng)營(yíng)模式圖社區(qū)商鋪，星星之火可以燎原社區(qū)商鋪多以一個(gè)大型社區(qū)或數(shù)個(gè)中小型社區(qū)形成的“商圈”為依托，區(qū)內(nèi)人口為５萬(wàn)至１０萬(wàn)人，輻射能力強(qiáng)，居民潛在購(gòu)買(mǎi)力巨大。同時(shí)，社區(qū)商鋪購(gòu)物具有外在購(gòu)物場(chǎng)所不具備的便捷性，這就使繁榮的社區(qū)商業(yè)街和商鋪的知名度和租價(jià)，并不遜于城區(qū)商業(yè)街。兩年前社區(qū)商鋪的價(jià)格不到住宅的１．５倍，目前已漲至２．５倍以上，有的甚至高達(dá)５倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢社區(qū)商鋪的價(jià)格往往２倍甚至５倍于同一區(qū)域的住宅價(jià)格，目前，武漢住宅平均價(jià)格約為２8００元／㎡，而商鋪的市場(chǎng)價(jià)格都在每平方米5０００元以上，高的甚至達(dá)5００００元，平均在６０００元左右。如位于漢口火車(chē)站旁的東方帝園，其商鋪售價(jià)超過(guò)每平方米１萬(wàn)元，而同區(qū)域住宅均價(jià)只有3600元/㎡。萬(wàn)科四季花城歐式商業(yè)街、金色港灣異域風(fēng)情社區(qū)商業(yè)街、泰合百花公園商業(yè)街等樓盤(pán)商鋪枉銷(xiāo)的背后，是住宅郊區(qū)化發(fā)展，要求住宅區(qū)為居民提供相對(duì)完善的生活服務(wù)配套的結(jié)果。目前面積在20㎡100㎡的中小面積商鋪市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)比較熱烈，雖然商鋪的售價(jià)遠(yuǎn)高于住宅樓的售價(jià)，但由于商鋪層高大都高于普通住宅，這就有利于業(yè)主分隔一層，作為倉(cāng)庫(kù)或休息場(chǎng)所使用。商業(yè)用房租賃價(jià)格比去年同期下降7．1％。8大商圈會(huì)戰(zhàn)武漢城市商圈的理論基礎(chǔ)源于中心地理論，在基礎(chǔ)上形成了同心圓模式、扇形模式和多核心模式的經(jīng)典模式理論。由于城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)呈分散集團(tuán)式發(fā)展，即一個(gè)城市具有多核心或多中心地域結(jié)構(gòu)，既有分散，也有集中，正是分散與集中的辨證統(tǒng)一，促進(jìn)了城市商圈的形成與發(fā)展。從武漢市內(nèi)部地域結(jié)構(gòu)分析，其功能分區(qū)相當(dāng)明顯，以長(zhǎng)江為界形成了三大自然街區(qū)漢口、漢陽(yáng)、武昌，每一個(gè)自然街區(qū)在城市中都有其獨(dú)特的功能。理所當(dāng)然每個(gè)街區(qū)都會(huì)形成一個(gè)或多個(gè)商貿(mào)比較集中的核心區(qū)。各個(gè)城市商圈的新建有利于優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)和空間布局，提升城市功能，同時(shí)有利于保護(hù)老城區(qū)文化風(fēng)貌。目前武漢已經(jīng)或正在形成了8個(gè)大型商圈，分布中心城區(qū)內(nèi)的江漢、江岸、硚口、武昌、漢陽(yáng)等區(qū)，8大商圈目前總營(yíng)業(yè)面積接近150萬(wàn)，涵擴(kuò)武漢現(xiàn)有60%以上商業(yè)業(yè)態(tài)形式，其中以?xún)?nèi)環(huán)線(xiàn)四大商圈為功能最全的核心商圈（表3）。表3：武漢內(nèi)環(huán)線(xiàn)四大商圈價(jià)值圖但是由于盲目發(fā)展導(dǎo)致諸多弊病，基本上各大商圈都沒(méi)有處理好商圈的物業(yè)均衡問(wèn)題，結(jié)果大量樓宇均為購(gòu)物，在商貿(mào)、物流、寫(xiě)字樓、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等功能上依然不平衡，因此，武漢的商圈建設(shè)在突出休閑購(gòu)物等主導(dǎo)功能的同時(shí)，應(yīng)保持更多的業(yè)態(tài)均衡，從而保持商圈活力。表4：商圈要求元素圖商圈要求元素圖元素商圈地理位置便利交通環(huán)境便利景觀資源商圈休閑景觀設(shè)施完善建筑標(biāo)志12個(gè)區(qū)域標(biāo)志商業(yè)旗艦3—4家人流量大，吞吐自如見(jiàn)報(bào)率廣經(jīng)營(yíng)特征業(yè)態(tài)形式多層面經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)引領(lǐng)一方表5：武漢8大商圈比較 商圈 所在區(qū)域 商業(yè)總面積（萬(wàn)㎡） 單個(gè)6萬(wàn)㎡以上 業(yè)態(tài)形式漢正街商圈 硚口區(qū) 150 3 購(gòu)物徐東商圈 武昌區(qū)1
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