以改革開(kāi)放為抓手推動(dòng)又好又快發(fā)展(編輯修改稿)
2025-07-26 00:51 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 群體。一是人均住房面積13平方米以下的城市居民，他們住房空間狹窄，可租住公租房。二是進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民，特別是已轉(zhuǎn)為城市戶(hù)口的農(nóng)民工及家屬，可住得較為體面，租金只占其家庭月收入的1/6。三是在重慶工作的大學(xué)畢業(yè)生，工作初的三五年需要租房，以后有條件再買(mǎi)房。大體量建設(shè)公租房。重慶現(xiàn)有六七百萬(wàn)城市居民，按30%測(cè)算，約有200萬(wàn)人需公租房，按每人15—20平方米測(cè)算，需建3000—4000萬(wàn)平方米。若不從實(shí)際出發(fā)，只建幾十萬(wàn)平方米“擺個(gè)樣”，會(huì)引發(fā)新的矛盾，損毀政府的信譽(yù)。為此，市委三屆七次全委會(huì)決定，三年內(nèi)建成公租房3000萬(wàn)平方米，每年推進(jìn)1000萬(wàn)平方米。年初開(kāi)始，在主城迅速布局了8個(gè)公租房樓盤(pán)，每個(gè)樓盤(pán)100多萬(wàn)平方米，現(xiàn)已全部開(kāi)工，明年3月可全部竣工。科學(xué)規(guī)劃布局公租房。主城已進(jìn)入“二環(huán)時(shí)代”，按規(guī)劃內(nèi)外環(huán)之間將布局21個(gè)人口集聚區(qū)，每個(gè)集聚區(qū)20多萬(wàn)人，累計(jì)新增城市居民500萬(wàn)人?？傮w考慮，在21個(gè)集聚區(qū)中各建1個(gè)可容納幾萬(wàn)人的公租房樓盤(pán)，使公租房住戶(hù)與集聚區(qū)居民共享城市配套設(shè)施和公共服務(wù)。每個(gè)集聚區(qū)中可能有10多個(gè)樓盤(pán)，其中有1個(gè)公租房樓盤(pán)，可稱(chēng)為“大插花、小分開(kāi)”，不是一棟商品房中夾雜幾層公租房，也不是一個(gè)樓盤(pán)中修建幾棟公租房。公租房實(shí)現(xiàn)“三位一體”保障功能。一是今后不再專(zhuān)門(mén)建設(shè)廉租房，廉租戶(hù)租住公租房。過(guò)去，由于廉租房安排方式、地方財(cái)政緊張等原因，廉租房質(zhì)量和檔次普遍較差，現(xiàn)在安排廉租戶(hù)住進(jìn)公租房，但租金仍按原廉租房標(biāo)準(zhǔn)。這是人性化的舉措，既改善了廉租戶(hù)的住房環(huán)境，又讓他們保持了享受低租金的待遇。二是今后不再建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房的政策是不合理的，因?yàn)槲迥旰罂梢赃M(jìn)入商品房系統(tǒng)交易，賺取翻番的收益。這是利益輸送。重慶不再建經(jīng)濟(jì)適用房，但公租房可作為經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給公租房承租人，但如果承租人將來(lái)要再賣(mài)，只能由公租房管理局按一定的利息和通脹系數(shù)回購(gòu)，再租給公租房對(duì)象。真正的公租房應(yīng)該姓“公”，不能變成私人產(chǎn)權(quán)房；公租房總是起保障作用，不能變成某些人發(fā)橫財(cái)?shù)墓ぞ?。只要把住“出口”，“進(jìn)口”寬松點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，因?yàn)椴粫?huì)出現(xiàn)利益輸送。（二）實(shí)行低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有遏制的“三端調(diào)控”低端有保障。即通過(guò)稅收、土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)“四個(gè)沒(méi)有”，保證公租房體量大、租金低。建設(shè)公租房，重慶不是“高高舉起、輕輕放下”，三年內(nèi)建成3000萬(wàn)平方米，大體可解決50多萬(wàn)戶(hù)。按2000多元/平方米，需投入700億元左右。其中，政府劃撥土地3萬(wàn)多畝，按每畝土地出讓金60—70萬(wàn)元算，相當(dāng)于政府為公租房注入200多億元；同時(shí)，通過(guò)每年土地出讓金的5%和今后開(kāi)征的特別房產(chǎn)稅，再注入100億元左右；另外400多億元資金，通過(guò)銀行貸款、信托等方式融資獲得。相比其他省市，重慶可以大規(guī)模地干，不僅因?yàn)橛胸S裕的土地儲(chǔ)備，且資金能夠?qū)崿F(xiàn)平衡?？傮w看，融資400億元每年利息約20億元。3000萬(wàn)平方米公租房約60萬(wàn)套，按每套租金6000元，每年約有36億元租金的現(xiàn)金流，不僅可對(duì)沖掉銀行利息，剩余部分還可用于房屋維護(hù)等。公租房具有不動(dòng)產(chǎn)的保值增值功能，建設(shè)公租房實(shí)際上是把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)留與了后人，絕不會(huì)留下數(shù)百億、上千億的財(cái)政窟窿。中端有市場(chǎng)。不僅靠市場(chǎng)供給，也給予政策扶持。對(duì)老百姓購(gòu)買(mǎi)第一套普通商品房給予優(yōu)惠，即按揭貸款返還個(gè)人所得稅40%地方留成部分。這個(gè)辦法全世界通行，如美國(guó)，凡居民家庭購(gòu)買(mǎi)第一套房，按揭還貸期間，家庭個(gè)人所得稅可抵扣用于還貸，也是幫助中產(chǎn)階層增加財(cái)產(chǎn)性收入。目前，只有重慶這樣做。高端有遏制。遏制高檔商品住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，單靠收緊信貸，作用并不大。比如別墅，200平方米以上，價(jià)格為普通商品房均價(jià)的三倍以上，當(dāng)然應(yīng)該收房產(chǎn)稅。我們擬對(duì)高檔商品住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，其收益用于保障性住房建設(shè)。（三）“五管齊下”調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重控制在25%左右。這個(gè)比例是用相關(guān)數(shù)據(jù)模型測(cè)算出來(lái)的，適用于擴(kuò)張期間的新興城市。2002年—2009年，重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的25%左右，預(yù)計(jì)今年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到6500億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比仍將保持在25%左右。這不是巧合，而是調(diào)控的結(jié)果，全國(guó)只有重慶保持這一比重。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模按人均30平方米控制。按人均住房面積30平方米，1000萬(wàn)人需建住房3億平方米。建設(shè)總量確定后，如果3年建完，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重可能達(dá)到50%甚至60%，就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫；如果30年建完，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度又可能太少，城市會(huì)發(fā)育不足。因此，需要合理控制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。樓面地價(jià)不超過(guò)房?jī)r(jià)的1/3。最近，上海拍賣(mài)一塊地，房?jī)r(jià)肯定超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。對(duì)重慶而言，絕不會(huì)讓地價(jià)先漲，再逼著房?jī)r(jià)漲。但房?jī)r(jià)上漲后，地價(jià)應(yīng)該隨之提高，因?yàn)榈貎r(jià)收益是財(cái)政收入，主要用于為老百姓建公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施，否則就會(huì)把利潤(rùn)拱手讓給開(kāi)發(fā)商。政府的調(diào)控，首先是做好土地儲(chǔ)備。當(dāng)房?jī)r(jià)達(dá)到1萬(wàn)元/平方米時(shí)，地價(jià)最高不能超過(guò)3300元/平方米。如果房?jī)r(jià)還是太高，再推出幾塊地平抑市場(chǎng)。這方面我們做得較好，所以，重慶房?jī)r(jià)總體是健康的。抑制投機(jī)“炒房”。溫州炒房團(tuán)或國(guó)外炒房團(tuán)大批量低價(jià)買(mǎi)房，然后價(jià)高時(shí)賣(mài)出，大量利潤(rùn)被賺走，這是國(guó)民收入和民脂民膏的流失。有人認(rèn)為，外來(lái)人炒高房?jī)r(jià)，使本地居民財(cái)富增長(zhǎng)了。其實(shí)不然，因?yàn)楸镜鼐用袢匀蛔≡》?，這種增長(zhǎng)是虛無(wú)的。美國(guó)為了防止外來(lái)炒房，對(duì)不在本國(guó)居住和工作的人的購(gòu)房行為扣以重稅。我們也設(shè)想對(duì)投機(jī)性購(gòu)房征收房產(chǎn)稅，待國(guó)家批準(zhǔn)后推行。哪怕炒房團(tuán)減少后重慶房?jī)r(jià)下降一點(diǎn)，也沒(méi)有關(guān)系，這有利于穩(wěn)定投資環(huán)境。重慶作為國(guó)家級(jí)中心城市，目前房?jī)r(jià)比貴陽(yáng)還低，如果不加強(qiáng)調(diào)控，兩三年后重慶房?jī)r(jià)就可能翻番。穩(wěn)定的金融政策。利率的高低決定著房產(chǎn)的增值或貶值，除金融危機(jī)等特殊情況外，銀行利率政策一般應(yīng)保持穩(wěn)定，以保證房產(chǎn)財(cái)富的穩(wěn)定性。這涉及中產(chǎn)階層的利益。三、關(guān)于內(nèi)陸開(kāi)放重慶工業(yè)銷(xiāo)售值今年可達(dá)1萬(wàn)億元，但缺少加工貿(mào)易。到2015年，其中電子信息產(chǎn)業(yè)占到40%，
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