【文章內容簡介】 列損害公共利益的行為： 　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構； 　?。ǘ┻`法搭建建筑物、構筑物； 　?。ㄈ┢茐姆课萃饷?； 　?。ㄋ模┥米愿慕?、占用物業(yè)共用部分； 　?。ㄎ澹p壞或者擅自占用、移裝共用設施設備； 　?。┐娣挪环习踩珮藴实囊兹?、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品； 　　（七）排放有毒、有害物質； 　?。ò耍┌l(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲； （九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。 　　第二十七條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。 第二十八條 業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。 第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約行為的，應當依據(jù)有關規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門。 　　第三十條 車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規(guī)定確定收費標準。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內停放的，其收費標準應當按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。 　　公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內停放，不得收費。 物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車場（庫），應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。 第三十二條 新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應當按照國家和本市的規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應當用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。 　　第三十三條 專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立帳、按戶核算。 業(yè)主委員會或者業(yè)主大會委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 　　第三十四條 物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護的費用，按照下列規(guī)定承擔： 　?。ㄒ唬Ｓ胁糠值乃栀M用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔； 　?。ǘ┎糠止灿貌糠值乃栀M用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔； 　　（三）全體共用部分的所需費用，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。 按照本規(guī)定設立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。 第三十五條 單幢房屋的共用部分，其維修、更新、改造和養(yǎng)護由該幢業(yè)主決定。涉及房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應當經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權三分之二以上同意，且不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；其他決定事項，應當經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權二分之一以上同意。單幢房屋的業(yè)主投票權確定方法和單個業(yè)主所持投票權最高限額，按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。 第三十六條 機動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護費用由其所有人承擔。機動車停車場（庫）的專項維修資金按照物業(yè)管理專項維修資金標準交納，納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。 　　第三十七條 物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，可以由物業(yè)管理企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照業(yè)主公約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。 　　發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關責任人承擔。 物業(yè)應當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應當及時履行維修養(yǎng)護義務。經(jīng)區(qū)（縣）房地產管理部門督促限期改正，仍未進行維修養(yǎng)護的，由區(qū)（縣）房地產管理部門組織代為實施，費用由相關責任人承擔。 第五章 法律責任第三十八條 違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定處理。 第三十九條 業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業(yè)使用性質等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權利的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止；相關業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟?！　〉谒氖畻l 建設單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告區(qū)（縣）房地產管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。 建設單位違反本規(guī)定第三十二條規(guī)定，未按規(guī)定交納專項維修資金的，由市房地資源局或者區(qū)（縣）房地產管理部門責令限期改正，可處應交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。　　第四十一條 違反本規(guī)定第二十六條第一項規(guī)定，損壞房屋承重結構的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。 違反本規(guī)定第二十六條第三項、第四項、第五項規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。 　　第四十二條 違反本規(guī)定第二十六條第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構筑物的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當事人逾期未拆除的，區(qū)（縣）房地產管理部門可以申請區(qū)（縣）人民政府組織強制拆除。 　　對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，區(qū)（縣）房地產管理部門應當責令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當事人承擔。 附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記。 第四十三條 業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第二十八條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令限期改正，恢復原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。 第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第二十九條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內報告有關行政管理部門的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。　　第四十五條 當事人對市房地資源局、區(qū)（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復議或者提起行政訴訟。 當事人對具體行政行為逾期不申請復議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。 第四十六條 市房地資源局、區(qū)（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第六章 附則　　第四十七條 本規(guī)定中有關專業(yè)用語的含義： 　?。ㄒ唬Ｓ胁糠?，是指在構造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。 　?。ǘ┎糠止灿貌糠?，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設施設備及場地等部分。 （三）全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設施設備及場地等部分。 第四十八條 非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的住宅物業(yè)的管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。 第四十九條 本規(guī)定自2004年11月1 日起施行。1997年5 月28日上海市第十屆人大常委會第三十六次會議通過的《上海市居住物業(yè)管理條例》同時廢止。 關于印發(fā)《關于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉有關問題的意見》的通知滬房地資物[2005]91號各區(qū)（縣）房地局: 現(xiàn)將《關于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉有關問題的意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。上海市房屋土地資源管理局二○○五年二月四日關于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》有關問題的意見為貫徹《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），現(xiàn)就有關實施問題提出如下意見，請遵照執(zhí)行。 一、關于物業(yè)使用與維護中若干損害公共利益行為的認定 （一）擅自改變房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O計承重構件，以及擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的，屬于損壞房屋承重結構的行為。 （二）在住宅物業(yè)管理區(qū)域內已交付使用的物業(yè)，有下列情形之一的，屬于違法建筑物、構筑物： 未取得建設工程規(guī)劃許可證建造的建筑物、構筑物； 未按照建設工程規(guī)劃許可證核準的圖紙及相關技術規(guī)定建造的建筑物、構筑物； 其他違法的建設工程。 上述違法建筑物、構筑物包括擅自在天井、庭園、平臺、曬臺（露臺）、屋頂、道路或其他場地搭建的建筑物、構筑物，開挖地坪、以及在房屋內部插層增加的建筑面積等。 （三）擅自改變房屋原始設計外立面及其色調、擅自在非承重外墻上開門、窗的，屬于破壞房屋外貌的行為。 二、關于改變物業(yè)使用性質的認定 在住宅物業(yè)管理區(qū)域內有下列情形之一的，屬于擅自改變物業(yè)使用性質的行為： （一）未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準，將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規(guī)劃批準用途使用的。 （二）將房屋內臥室、起居室等部位改為衛(wèi)生間或廚房間，或者改變衛(wèi)生間、廚房間的原始設計位置。 三、關于物業(yè)管理企業(yè)對違法行為的勸阻制止義務 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝修過程中有違反國家和本市有關規(guī)定以及《業(yè)主（臨時）公約》的行為，應當及時采取積極有效措施予以勸阻、制止，直至向其發(fā)出《違法（規(guī)）行為整改通知書》；經(jīng)勸阻、制止無效的，物業(yè)管理企業(yè)應在24小時內書面報告相關行政管理部門及業(yè)主委員會（《違法（規(guī)）行為整改通知書》及《違法（規(guī)）行為報告單》樣張詳見附件一）。 四、關于違法行為處理中法規(guī)適用問題 （一）2004年11月1日前發(fā)生的物業(yè)使用禁止行為的事實認定和處理，適用《上海市居住物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的相關規(guī)定。但違法行為自發(fā)生之日起超過兩年的，不予行政處罰，應通過責令限期改正等其他行政執(zhí)法方式予以處理。 （二）2004年11月1日前發(fā)生的物業(yè)使用方面行為，按《條例》和《規(guī)定》的規(guī)定均屬違法行為的，違法事實的認定適用《條例》，處理罰種和幅度可按《條例》與《規(guī)定》中較輕的掌握。 在處理上述違法行為過程中，行政執(zhí)法程序適用《規(guī)定》。 五、關于附有違法建筑并結構相連房屋的認定和處理程序 違法搭建的建筑物、構筑物依附于房屋的，屬附有違法建筑并結構相連的房屋。 “附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產機構不予辦理房地產轉移、抵押登記”，按下列程序處理： （一）區(qū)、縣房地產管理部門經(jīng)查證認定后，制作附有違法建筑并結構相連房屋的認定書（詳見附件二），并送達當事人及房地產登記機構；認定書中可要求當事人限期自行拆除違法建筑。 （二）房地產登記機構收到認定書后，應在房地產登記冊予以注記，并不予辦理房地產轉移、抵押登記。 當事人自行拆除違法建筑的，應及時告知區(qū)、縣房地產管理部門；區(qū)、縣房地產管理部門經(jīng)核實后通知房地產登記機構注銷附有違法建筑并結構相連房屋的注記；違法建筑被依法執(zhí)行拆除的，區(qū)、縣房地產管理部門應通知房地產登記機構注銷附有違法建筑并結構相連房屋的注記。 事實認定不清或違法建筑已被依法拆除，區(qū)縣房地產管理部門未及時告知登記機構注銷限制處分注記的，由區(qū)縣房地產管理部門承擔相應責任。屬當事人未及時告知造成后果的，由當事人承擔相應責任。 六、關于物業(yè)管理用房 建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應當將物業(yè)管理用房的座落、面積、室號在預測面積（實測面積）報告中予以注明，并加蓋建設單位公章；建設單位提交的資料符合《關于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》規(guī)定的物業(yè)管理用房配置條件的，市或者區(qū)縣房地產管理部門方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產初始登記，并按規(guī)定予以注記。 七、關于物業(yè)的驗收 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備，包括房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝飾、水、電、氣、衛(wèi)、消防、電梯等進行查驗。查驗中發(fā)現(xiàn)房屋質量和配套設施等問題，應書面告知建設單位或業(yè)主委員會，并就存在問題及解決方案形成共識后按規(guī)定辦理交接手續(xù)。 物業(yè)管理企業(yè)與建設單位辦理物業(yè)驗收的具體程序和標準按照建設部有關房屋接管驗收標準執(zhí)行。 建設單位或業(yè)主委員會應當按照《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款的相關規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料。關于實施《上海市住宅物