我國房市現狀、問題和未來發(fā)展趨勢論文(編輯修改稿)
2025-07-25 17:50 本頁面
【文章內容簡介】 行間的業(yè)務競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴重影響銀行資產安全。2006年有關部門對16個城市的住房貸款抽樣調查發(fā)現，%的借款人辦理貸款時未曾與銀行直接見面。鄭州、北京、杭州、%、%、%%。四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現。少數銀行的分支行對房地產貸款“三查”制度不落實，甚至為了規(guī)避房地產開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現。我國目前的房地產市場秩序比較混亂。房地產開發(fā)、交易、中介服務和服務管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。尤其是一段時期以來，個別開發(fā)企業(yè)和中介機構誤導市場預期，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價，帶來一些項目的房價短期內非正常上漲。而且隨著房市的不景氣和房價的下跌，一些原來被遮掩的問題開始暴露，為減少損失，一些房地產商和中介機構就加大了其機會主義行為，使得市場秩序的混亂程度在短期內可能進一步加劇。三、此輪調整的必然性綜合來看，此輪房市調整有其必然性和合理性。主要基于以下理由：，漲速過快是行業(yè)調整的內在原因從2004年初，我國的房地產業(yè)進入一個新的周期，伴隨著住房市場化、貨幣化的深化、城市化的不斷推進、人均收入的不斷提高和對外開放的擴大，使得我國住房方面的需求極大被釋放，進而使我國的房地產投資額、建設面積和房價也大幅上升。%、%、%、%。而房價的漲幅也是過大過快，%、% 、%、%；而一些城市的房價的漲幅則遠遠高于全國平均漲幅，2007年，北京、%、%，其它不少城市也出現了大幅上漲情況，這樣的上漲速度顯然難以持續(xù)。而根據我們的測算，2007年底深圳的房價收入比達到17，北京、上海也分別達到14和13，這意味著一個普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能買一套普通住宅，房價泡沫已經非常明顯。國內多數大中城市的房價收入比也超過了10，而發(fā)達國家城市房價收入比普遍都低于7。另外，從東京、香港兩個著名高房價城市的房價收入比情況來看，我國一線城市的房價收入比也偏高。東京在1964年到2003年40年間，經歷了日本地產的繁榮和泡沫，在這期間，其市區(qū)的房價收入比在泡沫破裂前最高達到23，整個歷史時期中最低為8，中位數為10。總體來看，70年代的日本與我國目前在宏觀經濟、發(fā)展模式、國際環(huán)境等方面有較多的相似之處，這段時期東京的房價收入比穩(wěn)定在912之間。1994年到2006年的香港，房價收入比在97年地產危機前最高達到20，房地產泡沫破滅后最低為7，中位數11。我國一線城市的房價收入比2007年底約為15，與東京、香港相比，都處在一個較高的水平，部分城市如深圳甚至接近香港地產泡沫破滅時的水平。因而，從國外的經驗、我國1992年1994年海南房地產的走勢以及我國的房價收入比可以判斷出，我國的房價已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成份，有其調整的內在動力和必然性。2006年2007年，房價快速上漲使投資、投機需求迅速增加，而這又進一步造成了房價的暴漲，土地價格也出現了飛漲現象。為此，2007年政府出臺了一系列的針對房地產的專項調控政策。其中，以“二套房貸”為標志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產市場突然缺血，投資、投機需求遭到重大打擊，不少資金離場，需求開始萎縮。與此同時，銀行開始惜貸，作為銀行優(yōu)質客戶的房地產開發(fā)商在一夜之間被銀行冷落，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產供應在短期內增加，供求關系發(fā)生反轉。在調整初期，因高房價下有效需求不足，從而使行業(yè)表現出明顯的銷量下降，經過一段時間的博弈，價格開始調整。另外，我國為防止經濟增長偏快轉向過熱、防止由結構性通貨膨脹轉向全面的、較高的通貨膨脹，同時為調整房市結構、防止房地產價格上漲過快和擠壓房市的泡沫以避免出現大的資產泡沫化和減輕美國次貸危機對我國經濟的影響，我國政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。央行主要采取了提高準備金率的手段來緊縮銀根、對付通脹，從2007年1月至2008年6月，總計凍結存款44650億元。并多次提高利率，使房地產企業(yè)每月要支付的還貸額大幅增加，同時使居民對住房的投資需求和投機需求下降。除銀根緊縮政策外，房地產行業(yè)的其他調控政策也推動了行業(yè)本輪調整的發(fā)生，例如，各地公布009年住房建設計劃、加強閑置土地清理、嚴格土地增值稅的征收、調整住房供應結構、加強了保障性住房建設等政策，分流了部分商品房需求，同時迫使開發(fā)商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場供給，緩和市場供需矛盾。3. 美國爆發(fā)次貸危機的爆發(fā)改變了我國房市的預期自2007年6月份開始，美國爆發(fā)次貸危機。此后，次貸危機向全球蔓延，引起了很多國家房價的下跌、全球金融金融動蕩的加劇和經濟增速的下降。次貸危機的爆發(fā)在某種程度上也傳導至中國，增加了我國經濟所面臨的外部壓力、加大了我國的金融風險，也在一定程度上改變了我國房市的預期。這主要體現在以下方面：一是改變了政府的預期。次貸危機使我國政府意識到房地產泡沫和房地產領域集聚的金融風險及房地產金融危機會給我國經濟帶來極大的破壞，會危及我國改革開放的成果和社會穩(wěn)定，因而有必要采取緊縮措施，加大擠壓我國房市泡沫，使我國房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。為此，我國政府在次貸危機爆發(fā)后開始警覺起
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