【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “制度，每季向業(yè)主細(xì)說管理費(fèi)如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。 產(chǎn)學(xué)聯(lián)手 1999年11月下旬，一群學(xué)生走上了金地物業(yè)管理的各個(gè)崗位；一批金地物業(yè)的管理骨干，則下次進(jìn)了深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建工系的考場(chǎng)。學(xué)生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí)，完成理論與實(shí)踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進(jìn)行了系統(tǒng)的理論研修后通過嚴(yán)格的考試和考評(píng)走上新的管理崗位。 1拖N管理 中海物業(yè)在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”管理架構(gòu)彌補(bǔ)了過去“小而全”的不足?！?拖N”即確定一個(gè)資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對(duì)周邊小區(qū)新管理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作，“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開辦費(fèi)平均減少了2成以上。 打分制 員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個(gè)衡量物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個(gè)環(huán)節(jié)沒有做好，也同時(shí)讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。 一卡制 客戶在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括水、電、有線電視、電話、物業(yè)管理費(fèi)、特別服務(wù)費(fèi)及維修費(fèi)用等，都可以通過一張卡全部解決，特別是，這張卡還可以幫助客戶解決黨政軍銀行貸款或收取租金的功能。個(gè)別社區(qū)甚至解決了一卡進(jìn)出所有戶門及社區(qū)門的問題。所謂智能化社區(qū)，應(yīng)該有這樣一些理念。 噪音等約束性管理 社區(qū)安靜是每一個(gè)住戶的理想，但外部交通及社會(huì)噪音，內(nèi)部住戶的噪音永遠(yuǎn)都是每一個(gè)住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對(duì)某些住戶的洫聲、音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲。物業(yè)管理是不是應(yīng)該有一個(gè)公平的管理公約，對(duì)其中個(gè)別住戶的違規(guī)行為進(jìn)行處理以還社區(qū)一個(gè)安靜環(huán)境。 同樣，對(duì)公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理，也可以進(jìn)行同樣的約束性管理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯(cuò)誤的時(shí)候，如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識(shí)，則是物業(yè)管理的難題。會(huì)所安排 特色會(huì)所是許多新社區(qū)成功的新招，但會(huì)所經(jīng)營往往是物業(yè)管理公司的難點(diǎn)之一，能把社區(qū)住戶吸引到會(huì)所里來，視會(huì)所為第二客廳，同時(shí)利用會(huì)所展開多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂活動(dòng)，應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個(gè)方向。 完香港物業(yè)怎么管 在香港，物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務(wù)，香港政府還沒有對(duì)管理公司采取發(fā)牌制度（類似我們的資質(zhì)證書）。因此，物業(yè)管理企業(yè)在香港數(shù)量非常多。 物業(yè)公司的權(quán)力來源于大廈公契或物業(yè)管理委托合同。發(fā)展商賣房時(shí)，必須起草制定大廈公契，并報(bào)政府登記備案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒絕備案。購房人在簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)書面承諾遵守公契。 委員會(huì)成立后，業(yè)主立案法團(tuán)通過招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司。 香港的物業(yè)管理費(fèi)用模式主要是代理人制。即管理費(fèi)用成本支出＋酬金，酬金可以按固定數(shù)額提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10至15％。另外，物業(yè)管理費(fèi)也有采用包干制的，這一點(diǎn)與北京市普通居住小區(qū)的收費(fèi)方式相似。 香港是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相當(dāng)發(fā)達(dá)和完善的地方，物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈，大到管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購，均廣泛采用物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制。 香港的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟，法制健全，一切均有章可循。香港在物業(yè)管理方面的根本大法是《香港建筑物業(yè)管理?xiàng)l例》，此外還有一系列條例來規(guī)范大廈及小區(qū)的物業(yè)管理，如《保安及護(hù)衛(wèi)員條例》、《噪音管制條例第327章》、《空氣管制條例第435章》、《少額錢債條例第338章》等，清楚地規(guī)定了在物業(yè)管理中業(yè)主、物業(yè)管理公司、租戶各自的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理中發(fā)生的任何問題，均能在法律條文上找到答案。如開發(fā)商的空置房是否要交納物業(yè)管理費(fèi)的問題，在《香港建筑物管理?xiàng)l例》上就有明確的規(guī)定：開發(fā)商必須與其他業(yè)主一樣，交納管理費(fèi)。而北京物業(yè)管理政策沒有這方面的明確規(guī)定，在執(zhí)行過程中五花八門，有的開發(fā)商不交任何物業(yè)管理費(fèi)，有的承擔(dān)50％的管理費(fèi)，導(dǎo)致了業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間大量糾紛的產(chǎn)生。再如，對(duì)于業(yè)主欠費(fèi)的處理，在香港，物業(yè)公司對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主，除采取催交等方式外，還可以采取上小額法庭追討的方式，只要事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿，小額法庭能夠當(dāng)庭判決。如不執(zhí)行判決，法院可以拍賣業(yè)主房產(chǎn)用于還債。在北京，物業(yè)管理費(fèi)用的官司往往需要幾個(gè)月，甚至半年才能判下來，有的物業(yè)公司由于打官司成本太高，干脆不打了；在示范效應(yīng)作用下，不交費(fèi)問題越來越嚴(yán)重。另外，在水電費(fèi)的收繳方式上，香港和北京的差別也很大。香港水電費(fèi)的收繳都由自來水、電力公司自行收??；而在北京，許多小區(qū)的水電費(fèi)收繳任務(wù)均由物業(yè)管理完成，收不上來的費(fèi)用，物業(yè)公司還得墊付。由于沒有法律規(guī)定來保護(hù)物業(yè)公司的權(quán)益，物業(yè)公司得罪不起專業(yè)部門，只得忍氣吞聲；同時(shí)，這也在一定程度上損害了其他業(yè)主的權(quán)益。 完第二版 企業(yè)絮語▲ 想想怎么搜集信息，需要哪些信息，比思考如何賺錢更重要。▲ 假如有人告訴你，有單生意錢很好賺，你聽后越快忘掉越好，世上沒有一分錢是容易賺的，要吃餡餅自己做?！?沒有目標(biāo)等于虛度光陰，神話是謊言的翻版?！?庸才、蠢材和英才都是人才，所以，他們沒有固定的區(qū)別，事實(shí)如此?！?信用，就是你在人生銀行的存款，當(dāng)你要作出承諾時(shí)，切記：千萬不要透支。 返回 第三版 行業(yè)新聞 8月9日，上海市物業(yè)管理與文明小區(qū)創(chuàng)建現(xiàn)場(chǎng)交流會(huì)在虹口區(qū)建設(shè)新村小區(qū)召開，市委副書記龔學(xué)平到會(huì)講話，市文明辦的領(lǐng)導(dǎo)也出席了現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，龔學(xué)平副書記指出：物業(yè)管理要進(jìn)一步改革創(chuàng)新，要提高市民素質(zhì)和城市文明程度與加強(qiáng)城市管理和環(huán)境建設(shè)緊密結(jié)合起來，以社區(qū)為載體，理順居委會(huì)、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)三者之間的關(guān)系，形成合力，共同建設(shè)。本月建設(shè)部出臺(tái)了全國物業(yè)管理示范小區(qū)、大廈新的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。江蘇省出臺(tái)了物業(yè)管理?xiàng)l例。