【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大項(xiàng)目，吸收外資共同投資是一個(gè)大的發(fā)展方向。在國(guó)際合作投資基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目中，最為流行的是BOT（建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和移交）方式，目前這種方式已經(jīng)在國(guó)內(nèi)推廣。口岸公司在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)可以在BOT上做文章，開(kāi)展國(guó)際投資合作。（二） 項(xiàng)目戰(zhàn)略措施一、 公路（基礎(chǔ)設(shè)施）公路等基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)該都是政府負(fù)責(zé)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的社會(huì)事業(yè)。但是，由于資金短缺等原因，政府也開(kāi)始采取優(yōu)惠措施鼓勵(lì)非公有制企業(yè)在這些領(lǐng)域投資。公路投資是長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，主要是通過(guò)設(shè)關(guān)收費(fèi)的方式回收投資，其特點(diǎn)是投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)。凡是非政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上都是在采取一種BOT形式（不管是否將其稱(chēng)為BOT）。因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施（特別是重要的設(shè)施）的所有者是政府，而經(jīng)營(yíng)者是在取得政府的特許后在一定的年限內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)，以期獲得投資的回收和利潤(rùn)。近年來(lái)，在我國(guó)沿海地區(qū)和內(nèi)地，已有公路和電廠(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的項(xiàng)目在采用BOT形式，最早也最成功的例子是香港商人以BOT方式組織投資的廣州——深圳高速公路。如有規(guī)模較大、條件又比較完備的公路項(xiàng)目，口岸公司也可考慮這種投資經(jīng)營(yíng)形式。就具體項(xiàng)目而言，為了避免失誤，在公路投資決策之前應(yīng)注意如下問(wèn)題： 可行性研究報(bào)告要新，各種數(shù)據(jù)要新、準(zhǔn)確、全面，投資預(yù)算（總投資額）和預(yù)期收益應(yīng)盡量準(zhǔn)確，不要出現(xiàn)大的缺口。 投資回收期最好應(yīng)在7年左右，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不少于15%；如能在1015年收回投資，則屬于中好項(xiàng)目；超過(guò)15年期的項(xiàng)目一般不要考慮。政府特許投資經(jīng)營(yíng)年限在20年以上較為理想。 應(yīng)由當(dāng)?shù)卣雒?，并和?dāng)?shù)卣毓苫蛑睂俚墓窘M成投資集團(tuán)，一起投資，將口岸公司的利益和政府的利益綁在一起，保證在項(xiàng)目投資、融資和運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程中得到政府的支持。 應(yīng)該做好資金安排方面的準(zhǔn)備，尤其是項(xiàng)目所投入的第一筆資金，應(yīng)能滿(mǎn)足項(xiàng)目征地拆遷、項(xiàng)目前期費(fèi)用支付和工程預(yù)付款的需要，其余資金則按合同中規(guī)定的項(xiàng)目進(jìn)度分批支付。 關(guān)于車(chē)流量的推測(cè)以及逐年增長(zhǎng)率是收費(fèi)公路投資回報(bào)的主要依據(jù)，方法一定要科學(xué)可靠。與當(dāng)?shù)卣暮献鲬?yīng)以協(xié)議或合同的形式固定下來(lái)。由于政府不允許直接出面與投資公司組成投資集團(tuán)，它只能指派政府直屬公司或控股公司和口岸公司一起組成項(xiàng)目公司。聯(lián)合投資是指各股東通過(guò)訂立股東和聯(lián)合投資協(xié)議，來(lái)確立投資的目的和各方的權(quán)利和義務(wù)。口岸公司作為控股的投資股東，應(yīng)該充分考慮項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)： 不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。這是國(guó)際慣例，有專(zhuān)門(mén)的約束和規(guī)定，需要在協(xié)議文本中載明，口岸公司在投資經(jīng)營(yíng)收費(fèi)公路時(shí)不能例外。界定這個(gè)問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目公司的負(fù)債十分重要。 政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。盡管現(xiàn)在的國(guó)內(nèi)政治局面和各項(xiàng)政策比較穩(wěn)定，但是收費(fèi)公路的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期限一般在20年左右，應(yīng)該對(duì)多年后可能會(huì)發(fā)生的政策變化做好思想準(zhǔn)備。 收益期內(nèi)的通貨膨脹或貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在，因此應(yīng)該搞好投資和收益的預(yù)算，充分考慮通貨膨脹和貨幣貶值的因素。 運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。這屬于公路運(yùn)營(yíng)維護(hù)公司的管理范疇，將直接影響到投資的回收。 融資不能到位的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是指，若投資伙伴或貸款銀行因各種原因包括項(xiàng)目達(dá)不到要求等原因時(shí)，不能使融資計(jì)劃按期執(zhí)行，將會(huì)對(duì)控股的口岸公司所產(chǎn)生的負(fù)面影響。 法律風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要是指公路施工建設(shè)過(guò)程中質(zhì)量問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)，而工程質(zhì)量問(wèn)題在法律上具有追溯性。如果將工程施工委托給專(zhuān)門(mén)的施工單位，應(yīng)通過(guò)仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。但如果口岸公司自己承攬工程施工，一定要認(rèn)真關(guān)注施工過(guò)程的質(zhì)量，將法律風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的程度上。為了保護(hù)投資者的利益，可以考慮多種對(duì)策，以協(xié)議或合同條款的方式固定下來(lái)。在考慮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策時(shí)，應(yīng)重視并盡可能爭(zhēng)取解決如下幾個(gè)問(wèn)題： 成立有限責(zé)任的公路項(xiàng)目公司，由它作為收費(fèi)公路的業(yè)主，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在有限責(zé)任范圍之內(nèi)。 為了彌補(bǔ)口岸公司沒(méi)有公路建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的缺陷，聯(lián)合投資的政府公司最好是有從事類(lèi)似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)或是交通系統(tǒng)的公司，擁有項(xiàng)目所需要的組織和人員以及為工程項(xiàng)目籌資的能力。 業(yè)主們的投資框架為部分出資、部分融資。在一般情況下，投資集團(tuán)在項(xiàng)目上的出資應(yīng)不少于項(xiàng)目總投資的30%，其余部分資金由公路項(xiàng)目公司通過(guò)銀行系統(tǒng)融資解決。 由項(xiàng)目公司組織工程承包、施工。口岸公司可考慮如何在項(xiàng)目承建的招標(biāo)工作中承攬工程（也可作為總承包人，再分包給工程公司）。 各種車(chē)輛通行公路的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及往后的逐步提高的幅度應(yīng)符合政府的有關(guān)文件規(guī)定，在正式實(shí)施投資之前，應(yīng)得到當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局的文字批準(zhǔn)。為了避免地方政府的批文與以后中央政府的文件精神有不相符合之處，在可能的情況下，應(yīng)把收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和逐漸提高的幅度列入上報(bào)中央政府批準(zhǔn)的文件中，以求中央政府部門(mén)的批準(zhǔn)。 征地拆遷和工程建設(shè)最好采用固定價(jià)格合同的形式。 全部征地拆遷及現(xiàn)存設(shè)施的協(xié)調(diào)，由當(dāng)?shù)卣M織進(jìn)行。但在可能的情況下，口岸公司可以參與或承包拆遷工程。 參加工程設(shè)計(jì)和施工的承包商，可由公路項(xiàng)目公司采取議標(biāo)或經(jīng)當(dāng)?shù)卣庥身?xiàng)目公司指定的方式選定，并以此委托建立公司來(lái)控制工程質(zhì)量、工期和造價(jià)?？诎豆緫?yīng)該爭(zhēng)取成為工程建設(shè)的承包商，由自己組織項(xiàng)目的建設(shè)施工，或者將工程的全部或部分再分包給其它工程建設(shè)公司。 以項(xiàng)目公司的名義或新成立公路運(yùn)營(yíng)維護(hù)公司，承包公路竣工投入使用后的運(yùn)營(yíng)（主要是公路維修和收費(fèi)管理，承包維修可從收費(fèi)中規(guī)定一個(gè)固定的百分比）。 以上投資的操作程序?qū)嶋H上是一種BOT的方式，但是如果沒(méi)有外資參加，程序可以簡(jiǎn)單些。如果有外資參加，則應(yīng)采用嚴(yán)格的BOT方式。1 由于公路建設(shè)是政府行為，在組成項(xiàng)目公司前，應(yīng)與政府簽定類(lèi)似《特許權(quán)協(xié)議》之類(lèi)的文件，保證得到政府的授權(quán)和承諾。從法律上說(shuō)，政府是真正的公路業(yè)主，是它邀請(qǐng)或特許口岸公司等實(shí)體來(lái)投資公路，它肯定會(huì)先做過(guò)一份可行性研究報(bào)告?？诎豆究梢愿鶕?jù)該報(bào)告中提供的效益推算（如車(chē)流量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)定等），要求政府在《特許權(quán)協(xié)議》中承諾：若達(dá)不到測(cè)定的目標(biāo)致使投資者利益受損，可通過(guò)政府行為來(lái)保護(hù)投資者的利益，如優(yōu)惠批準(zhǔn)沿公路線(xiàn)獲取地產(chǎn)房產(chǎn)等相關(guān)的開(kāi)發(fā)權(quán)等。1 對(duì)于一些特殊的地段，如平原面積較大和沿線(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)，投資者還應(yīng)要求政府做出承諾，若干年內(nèi)不批準(zhǔn)建設(shè)可能會(huì)與這一公路競(jìng)爭(zhēng)的平行的公路，以保證投資者的利益。 當(dāng)然，以上這些對(duì)政府的要求是否可行，取決于公路項(xiàng)目的供求規(guī)律：政府對(duì)好項(xiàng)目不會(huì)同意這些“額外”的要求，而對(duì)不好的項(xiàng)目則會(huì)給予投資者若干承諾，以吸引投資、堅(jiān)定投資者的信心。二、 房地產(chǎn)在我國(guó)，房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展是在1990年代初期。由于盲目上馬和投資規(guī)模過(guò)大，房地產(chǎn)行業(yè)從1990年代中期開(kāi)始出現(xiàn)全國(guó)性的疲軟。在新舊世紀(jì)交替的時(shí)候，經(jīng)過(guò)持續(xù)幾年的經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)熱又開(kāi)始興起。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)門(mén)的有關(guān)執(zhí)照?？诎豆究梢岳煤献鲉挝滑F(xiàn)成的執(zhí)照從事房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。目前，全國(guó)房地產(chǎn)有如下幾個(gè)走勢(shì)： 正在從賣(mài)方市場(chǎng)走向買(mǎi)方市場(chǎng)，對(duì)消費(fèi)者有利。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，高額利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和投資風(fēng)險(xiǎn)從無(wú)到有、從小到大，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)呈現(xiàn)由高向低和平均利潤(rùn)化的趨勢(shì)。 在住房、寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房四大類(lèi)房地產(chǎn)中，住房的購(gòu)銷(xiāo)將保持房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)銜地位。最近幾年，商品住宅的竣工面積占整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)總銷(xiāo)售量的85%左右。 寫(xiě)字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供大于求：一方面是它們的投資規(guī)模近年來(lái)以300400%的速度遞增，大大高過(guò)住宅開(kāi)發(fā)的150%的遞增率；另一方面，在一些大城市，寫(xiě)字樓和商業(yè)用房已開(kāi)始出現(xiàn)出租難、招商難的問(wèn)題，空房率逐漸上升。 新的房改政策提出要建立、完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的供應(yīng)體系，政府出臺(tái)的鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策主要有四個(gè)方面的內(nèi)容：土地劃撥（不同于以往的土地批租，政府免收土地出讓金）；政策扶持（用地、計(jì)劃、貸款等方面給予支持，行政性收費(fèi)減半等）；保本微利（七項(xiàng)成本因素相加不超過(guò)3%的利潤(rùn)）；銷(xiāo)售對(duì)象是中低收入的階層。 購(gòu)房主體從單位、集團(tuán)變成個(gè)人。全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配后，1999年將有一年的“雙軌制”過(guò)渡期，即1998年開(kāi)工、1999年竣工的住房可以直接賣(mài)給職工，也可繼續(xù)賣(mài)給單位（單位以房改成本價(jià)賣(mài)給職工，但是不能無(wú)償分配）。從2000年開(kāi)始，新建成的經(jīng)濟(jì)適用住房都要由個(gè)人直接購(gòu)買(mǎi)，單位不得購(gòu)買(mǎi)。 市場(chǎng)對(duì)名牌精品的需求逐漸增大。1980年代蓋的住房現(xiàn)已落后：套型面積小、功能布局不合理，特別是廚房、衛(wèi)生間不能滿(mǎn)足現(xiàn)代生活的需要?，F(xiàn)代的住房概念，不僅是一套住房的概念，也不僅是一棟樓的概念，而是應(yīng)該擴(kuò)大到一個(gè)社區(qū)的概念。從社區(qū)的角度看，住房產(chǎn)品的更新?lián)Q代，應(yīng)注意和提高住房的4個(gè)方面的質(zhì)量——工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和管理質(zhì)量。 物業(yè)管理對(duì)售房的影響越來(lái)越大。城鎮(zhèn)居民自有住房的比例逐漸增大，對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理的要求越來(lái)越迫切。住房的銷(xiāo)售將受到物業(yè)管理水平的影響。因而，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的配套行業(yè)大有作為。 住房金融將迅速發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家在住房金融方面有兩個(gè)“三七開(kāi)”：一是在銀行發(fā)放的貸款中，房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)貸款之外的商業(yè)貸款之比為3:7；二是在房地產(chǎn)貸款中，發(fā)放給開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)性貸款與發(fā)放給個(gè)人的消費(fèi)性貸款之比為3:7。也就是說(shuō)，個(gè)人住房合同貸款占整個(gè)銀行發(fā)貸總額的20%之多。而我國(guó)1998年的這個(gè)比例還不到1%。房改的到位，必將要求個(gè)人金融的大發(fā)展。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，是個(gè)具有很大贏利潛力的行業(yè)。但是，伴隨著高利潤(rùn)而來(lái)的往往是高風(fēng)險(xiǎn)。在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，應(yīng)考慮如下風(fēng)險(xiǎn)： 投資風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是指在取得土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中所支出的各種費(fèi)用成本。區(qū)位的