【文章內(nèi)容簡介】 主要區(qū)域商圈（2）次要區(qū)域商圈（3）邊緣區(qū)域商圈（4）人口因素(人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等)（5）收入狀況（6）購物規(guī)律城市性質(zhì)交通設(shè)施商業(yè)建筑特點居住分布特點居民生活狀況消費特點品牌偏好流動范圍人口規(guī)律分析5．購物方式的調(diào)查與分析（1）顧客來源（2）附加顧客來源（3）汽車購物人的狀況（4）自行車購物人的狀況（5）公交車購物人的狀況（6）步行購物人的狀況（7）正常工作購物狀況（8）節(jié)假日購物的狀況（9）購物觀念的變化情況6．外部環(huán)境的調(diào)查與分析商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研（1）商業(yè)街的長度、寬度（2）商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)（3）地勢與氣候特點（4）當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向（5）擬建項目的朝向（6）比鄰項目的衛(wèi)生狀況、照明狀況（7）廣告位置公共設(shè)施的調(diào)研與分析（1）公交車?？空荆?）街道指示牌（3）廣告牌（4）電話亭（5）綠化（6）噴泉（7）小品（8）消防（9）垃圾箱城市文脈的調(diào)研與分析（1）商業(yè)街名稱（2）歷史文化特點（3）地域特色（4）周邊人口特色（5）家庭特征（6）環(huán)境狀況 商鋪投資人調(diào)查 (1) 投資類型 (2) 收入 (3) 投資方向 (4) 投資經(jīng)驗 (5) 職業(yè) (6) 教育狀況 (7) 社會階層 (8) 投資能力 (9) 價格認知度 (10) 區(qū)域投資狀況分析 商鋪租賃人(或經(jīng)營者)調(diào)查 (1) 單位、個人 (2) 面積 (3) 租金 (4) 類型 (5) 經(jīng)營品類 (6) 經(jīng)營經(jīng)驗 (7) 周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析 (8) 各租賃人支付能力與方式 (9) 租賃需求分析 項目位置調(diào)查 (1) 人流量、人流分布商業(yè)街吸引客流的策略探討 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的確立，供求關(guān)系發(fā)生了很大變化。目前，我國已經(jīng)結(jié)束了短缺經(jīng)濟，進入了買方市場，消費已從供給約束型轉(zhuǎn)向市場約束型。在這種條件下，研究商業(yè)客流減少的原因，并探索吸引商業(yè)客流的途徑就顯得日益重要。本文將主要就商業(yè)街的客流進行分析和探討?！　∫?、客流減少的原因　　 近幾年來，全國各主要商業(yè)街都出現(xiàn)客流減少的現(xiàn)象，就連頗有名氣的王府井商業(yè)大街都出現(xiàn)了這種情況。筆者認為，出現(xiàn)這種情況的原因有以下幾個方面：　 ?。保┻^于求的局面已經(jīng)形成，市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)移，商業(yè)處于被動地位。據(jù)有關(guān)部門近幾年對四五百種工業(yè)消費品的分析結(jié)果表明，沒有供不應(yīng)求的商品，而均為供過于求和供求基本平衡的商品?！　?２．購買力分流。主要表現(xiàn)在兩個方面：一是購買力在渠道上的分流。非商業(yè)性消費增長很快。包括現(xiàn)實的住房、醫(yī)療保健、保險、子女教育、旅游等；投資支出亦有較快增長，主要是居民在股票、債券等方面的投資；遠期消費積累量大，主要指居民為購買商品房、汽車和預(yù)備子女遠期需要而進行的貨幣積累。二是客流在空間上的分流。每新增一個商業(yè)網(wǎng)點就要分流一部分購買力，隨著城市人口逐步向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，其結(jié)果是市中心客流量減少，購買力分流；郊區(qū)、農(nóng)村小城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展，又奪走了部分農(nóng)民的進城購買力?！　?３．各商業(yè)街經(jīng)營雷同，沒有特色，缺乏對顧客的吸引力。據(jù)有關(guān)部門對消費者的購買意向調(diào)查顯示：居民普遍反映商業(yè)街經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)趨同化，商品的擺設(shè)，經(jīng)營布局都大同小異，沒有自己的特色?！　?４．外資零售業(yè)的挑戰(zhàn)。面對中國潛力巨大的市場，各境外零售商正全力開拓市場、不斷進入我國的零售領(lǐng)域。它們以自身的管理優(yōu)勢、資金與規(guī)模優(yōu)勢、價格與質(zhì)量優(yōu)勢、經(jīng)營機制等優(yōu)勢吸引了部分客流，對我國零售業(yè)提出了嚴峻的挑戰(zhàn)?！　?５．服務(wù)質(zhì)量參差不齊。如今，服務(wù)競爭已成為繼質(zhì)量競爭之后的第二競爭內(nèi)容，大型商業(yè)街在保證商品質(zhì)量的前提下，盡可能地為顧客提供盡善盡美的全方位服務(wù)已勢在必行。然而，服務(wù)意識淡薄，服務(wù)質(zhì)量低下，服務(wù)項目欠缺是一些商業(yè)街普遍存在的癥結(jié)，最基本的“三包”在許多地方流于形式，僅停留在口頭承諾上，事實上卻未做到或做得不好?！　?６．競銷手段落后。面對激烈的市場競爭，相當(dāng)一部分商場采取低價競銷的方法，努力保持或擴大市場份額，迫使同一商業(yè)街的其他商場也采取低價促銷這種低級的競爭方式。低價促銷是一種短期行為，大幅的降低價格只能造成購買力的提前轉(zhuǎn)移。同時一方面導(dǎo)致眾多商場在保本和虧損的邊緣上經(jīng)營，無法生存和發(fā)展，一方面給消費者帶來錯覺，以為降價前商場利潤過高，而影響到正常的消費心理和消費行為，造成商業(yè)客流的減少?！　?二、商業(yè)街吸引客流的策略　　 根據(jù)上述對商業(yè)客流減少原因的分析，并借鑒國外的先進經(jīng)驗，筆者認為商業(yè)街要吸引商業(yè)客流，需從以下幾方面著手：　　 １．科學(xué)定位，特色經(jīng)營　　 ①科學(xué)定位。商業(yè)街一般采取“剖析商業(yè)客流——市場細分——確定目標市場——按目標公眾特征組合４Ｐ營銷手段”的策略。但由于市場需求和競爭狀況的不斷變化，商業(yè)街要隨機應(yīng)變，采取新的、科學(xué)的市場定位。根據(jù)西方的“第三空間理論”，即人們生存空間有三個，第一個是家庭，第二是工作場所，第三是進行休閑、娛樂、觀光、購物、社交的場所。第三空間在人們生活中的重要性在于提供了相互交流的場所，也把人們從緊張和繁瑣的家庭生活中解放出來。商業(yè)街是第三空間的主要部分。國際上不少商業(yè)街紛紛重新定位，改變原來單純的購物場所的形象，朝著購物、娛樂、餐飲、文化交流、觀光等多功能方向發(fā)展。到２０００年，我國已基本實現(xiàn)小康，小康型消費和溫飽型消費不同。從國外情況來看，人均年收入５００－８００美元是家庭社會服務(wù)化的急劇擴張期。目前，我國人均年收入已達到５００美元左右，有的城市已經(jīng)超過１０００美元，進入了從溫飽型向小康社會的過渡。在這個階段，人們對提高生活質(zhì)量的要求日益旺盛，老百姓逐步成為服務(wù)消費的主體。勞動力本身的再生產(chǎn)成本要增加，而這種增加主要是提高人們的生活質(zhì)量，包括教育、保健、餐飲、旅游的支出。因此，目前我國的商業(yè)街應(yīng)密切把握目標顧客的需求發(fā)展趨勢，由單一功能向多功能方向發(fā)展?！　?②特色經(jīng)營。由于商業(yè)街上商場數(shù)量多， 且定位趨同化，只有各商場之間. 商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營管理 我國目前社會分工和專業(yè)化程度仍然比較低，現(xiàn)有的商業(yè)管理經(jīng)驗主要是從百貨商店的管理模式中演變而來。黃巖商業(yè)街區(qū)如何體現(xiàn)商業(yè)管理的優(yōu)勢，杜絕所有者、經(jīng)營者、管理者各司其職，全面導(dǎo)入規(guī)范操作手段和專業(yè)管理模式。在參考了眾多商業(yè)街的經(jīng)營管理和我司多年的經(jīng)驗積累后，我們提出如下幾條經(jīng)營管理策略：　　一、規(guī)范商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營方向　　規(guī)范經(jīng)營方向?qū)嵸|(zhì)是規(guī)范商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營業(yè)態(tài)，原則是，既要保證經(jīng)營檔次的統(tǒng)一性，又要保持商品及服務(wù)的多樣性，保證消費者有足夠購物或消費的選擇空間，這也是商業(yè)街區(qū)商業(yè)物業(yè)持久旺場的有力保證。（具體的業(yè)態(tài)、業(yè)種的確定詳見市場調(diào)研部分）　　二、統(tǒng)一開業(yè)計劃　　商業(yè)街區(qū)的開業(yè)計劃主要包括開業(yè)時間的確定、試營業(yè)時間的確定、工程計劃、商業(yè)物業(yè)裝修完成計劃、商場推廣計劃幾方面組成，制定統(tǒng)一的商業(yè)街區(qū)開業(yè)時間，道理是顯而易見的，通過統(tǒng)一各種業(yè)態(tài)、業(yè)種的開業(yè)時間來制造規(guī)模效應(yīng)，擴大商業(yè)街區(qū)在先期的影響，樹立商業(yè)街區(qū)的形象，吸引消費者前來消費，否則，即使大部分商業(yè)設(shè)施能夠投入使用，也會因少部分商業(yè)物業(yè)沒有開門營業(yè)或正在裝修而另消費者對本項目的感覺打折扣?！　∪⒔y(tǒng)一商業(yè)街區(qū)的招商工作　　大型商業(yè)項目通過采取前期招商的策略，引進有品牌的商家，可以先租后售、連租約發(fā)售的銷售方法，按照開業(yè)計劃和商業(yè)街區(qū)經(jīng)營方向計劃有效的引進商場、超市、書店、電影超市、大型專業(yè)餐飲等大型經(jīng)營商家，帶動整個商業(yè)街區(qū)的人氣，創(chuàng)造一定的商業(yè)氛圍；拆零銷售的商鋪可采取包租策略收回其經(jīng)營權(quán)，在統(tǒng)一引進商家經(jīng)營；商業(yè)街區(qū)邊緣和住宅底樓商業(yè)裙房則可以相應(yīng)放松，允許一些中低檔的商業(yè)存在，對商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)業(yè)種起到一個補充的作用?！　∷摹⒔M織宣傳統(tǒng)一的推廣活動　　為了維護商業(yè)街區(qū)的形象，提高商業(yè)街區(qū)同椒江解放南路、開發(fā)區(qū)商業(yè)街的競爭能力，商業(yè)街區(qū)在開業(yè)之后必須經(jīng)常性地進行宣傳推廣，第一通過推廣可以吸引更多消費者前來光顧；第二通過宣傳可以營造和活躍商業(yè)氛圍；第三通過向外傳播可以建立商業(yè)街區(qū)的品牌形象。因為開業(yè)初期人山人海并不代表以后就可以長久贏利，保持人氣長久旺盛才是商業(yè)街區(qū)的長治久安之道。宣傳推廣費用可以由開發(fā)商投入或按照商家的營業(yè)面積或營業(yè)額安一定的標準提取，集中收取、專項開支，用于商業(yè)街區(qū)對外的廣告推廣，更好地扶持商家的經(jīng)營。商業(yè)運營之規(guī)劃與招商 來源：互聯(lián)網(wǎng) 時間：20090422 作者：秩名 　　商業(yè)地產(chǎn)與住宅最大的區(qū)別就是涉及的面較廣，不僅僅考慮到消費者的問題，更多的是站在未來經(jīng)營的立場上考量多方的利害關(guān)系。因此在全盤運作中，前期完美的規(guī)劃與中后期的良性招商是未來順利運營的基礎(chǔ)?！　】茖W(xué)嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查　　房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的是對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析，并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究。但是，從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)?！　『侠頊蚀_的選址要求　　國外MALL一般選址郊區(qū)，其原因是：首先，市中心地價昂貴；其次，市中心物業(yè)大多屬于私人所有（系永久產(chǎn)權(quán)），拆遷賠償?shù)姆烧系K和經(jīng)濟成本令人生畏；再次，人們已經(jīng)完全接受了在市區(qū)工作、在郊區(qū)生活的模式；此外，極高的私車擁有率和四通八達的路網(wǎng)為郊區(qū)MALL提供了巨大客流?！　〉珖鴥?nèi)的情況則完全不一樣，以廈門來說，現(xiàn)有的MALL包括世貿(mào)商城、SM商業(yè)城，正在開發(fā)中的明發(fā)商業(yè)廣場和即將開發(fā)的羅賓森廣場無一例外均設(shè)在市區(qū)，真正的郊區(qū)MALL極為少見?！　】梢哉f，在國內(nèi)MALL的選址往往必須同時具備以下三個條件，一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢，最好處于新城區(qū)與老城區(qū)的過渡區(qū)域；二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費群體；三是交通便利，有充足的停車位?！　蚀_的定位　　SHOPPINGMALL最顯著的特征一是大，占地面積和建筑面積大，建筑格局大；二是多，行業(yè)多，店鋪多，功能多，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度齊全；三是廣，商品組合的廣、寬、深度都極高，其中商品寬度主要靠大賣場來實現(xiàn)，深度主要靠專賣店來實現(xiàn)。　　為了實現(xiàn)“全員、一站式、一次性購足”的目標，MALL需通過設(shè)置大型百貨、超市及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂場所、文化廣場、餐飲店等覆蓋各個層次不同類型的顧客，再輔以專業(yè)店針對消費者各色需求，其間穿插各類特色店以吸引旅游購物者。正緣于這些特點，容易讓人產(chǎn)生“無主題經(jīng)營”的感覺。從營銷的角度講，主題是一種基于STP（特定目標市場）選擇后的特色定位，由于對商圈內(nèi)消費者進行了細分，它必然會排斥一部分消費者，這似乎與MALL的消費者全覆蓋特征相悖。　　事實上，MALL的一些基本特征無法容忍對特定商圈內(nèi)消費者做過多的排斥。以一座20萬m2的MALL為例，要維持其商業(yè)經(jīng)營每平方米需要大約10000元的銷售額，這樣一年就是20億元，每天平均500萬元以上，如果單客交易金額為100元，則每天需要客流量5萬人以上！如果對商圈消費者細分過度，是難以支撐MALL這個龐然大物的。而缺乏主題，又難以產(chǎn)生足夠的吸引力，難以將自身與競爭對手區(qū)隔開來。在主題的選擇上，兩種極端路徑間必然有一個適宜的權(quán)衡。MALL的STP目標市場選擇，其主力的核心目標顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費能力較強、容量較大的消費板塊上。一個區(qū)域的消費層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，中間消費群才是支撐區(qū)域消費的主力，他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價值取向構(gòu)成了MALL主題的內(nèi)涵?！　∪怯行蛄己玫恼猩坦ぷ鳌　≡谕瓿闪隧椖空w的規(guī)劃后，當(dāng)經(jīng)過準確的市場調(diào)查，進而確立了項目的選址和恰當(dāng)又有自身特色的定位后，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營就開始在有步驟地具體工作中得到落實，項目整體的運營便在 “統(tǒng)一”中得以保障。統(tǒng)一的招商能夠協(xié)調(diào)好開發(fā)商、投資者與經(jīng)營者三者之間的關(guān)系，通過招商及承租戶結(jié)合來為后期項目的運營奠定基礎(chǔ)?！　≡谝粋€成功的MALL，每個承租戶的成功都是互相依賴的，而且會引導(dǎo)其他承租戶的成功的，這就是共生原理。為了維系這種共生關(guān)系，明發(fā)MALL必須整合各商家的事業(yè)項目，猶如經(jīng)營一家事業(yè)體。所以，各商店是不能被分割出租的，必須整合為一，以免在經(jīng)營管理上失去掌控的，要有如首席指揮家在編寫交響樂曲般地計劃各商店的配置?！　〕晒Φ恼凶?，對業(yè)主及管理者而言，其表現(xiàn)的是穩(wěn)定的收入來源。未出租空間對業(yè)主及管理者來說是沒有任何生產(chǎn)力的，而且還會影響整個項目的凝聚力。愈少的店鋪，表示愈少的消費者會被吸... 詳細 查看原文 評論：0條 閱讀：75次 商業(yè)項目與住宅項目運作的區(qū)別 20091202 21:08 第一部分：商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目區(qū)別很大　　商業(yè)地產(chǎn)項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。Shopping Mall即購物中心，全國各地到處都有打著Shopping Mall的幌子進行宣傳推廣的，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。　　這中間反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏經(jīng)驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項目的開發(fā)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規(guī)劃設(shè)計，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會一呼百應(yīng)，實際上存在很大的問題?！　槭裁凑f商業(yè)