【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層（磚混）商業(yè)（框架）館所（屋頂網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，層高6—10米）托幼（磚混）小學(xué)（磚混）物業(yè)樓（磚混）容積率按1：按1：1算按1：按1：1算按1：1算按1：按1：1算征地費(fèi)用254127181127127181127各種規(guī)費(fèi)、雜費(fèi)5050經(jīng)營(yíng)費(fèi)用80808080808080財(cái)務(wù)費(fèi)用100100100100100100100建安費(fèi)（含水電暖路）60660611001500656656656合計(jì)1090963146116279631017963二、投資回收預(yù)計(jì)（較高期待值）出租效益分析1）臨街商用建筑開(kāi)工四個(gè)月即建成，用于招商、出租，預(yù)計(jì)年租金收入4萬(wàn)平方米40元/平方米12月，總計(jì)為1920萬(wàn)元2）綜合教學(xué)樓建成后，可采取租賃經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)年租金收入：4萬(wàn)平方米40元/平方米12個(gè)月，年總計(jì)為1920萬(wàn)元3）各體育場(chǎng)館建成后，可直接接待國(guó)內(nèi)、外體育比賽及各種規(guī)模運(yùn)動(dòng)會(huì)預(yù)計(jì)該收入按年達(dá)標(biāo)接待量的60 ，一年按10 個(gè)月計(jì)算：160萬(wàn)元10個(gè)月總計(jì)收入1600萬(wàn)元4）社會(huì)綜合教育：招收、培訓(xùn)各類(lèi)體育人材，預(yù)計(jì)：人40元/人，總計(jì)收入80萬(wàn)元5）健身俱樂(lè)部：全部實(shí)行會(huì)員制管理，按設(shè)計(jì)達(dá)標(biāo)量的60 計(jì)算預(yù)計(jì)：9000人3000元/人，年總計(jì)收入：2700萬(wàn)元6）樓體戶(hù)外廣告收入，按每平方米年發(fā)布費(fèi)3000元計(jì)算，預(yù)計(jì)：1萬(wàn)平方米3000元，總計(jì)收入3000萬(wàn)元以上各項(xiàng)滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年收入為12900萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)1） 住宅銷(xiāo)售收益一期工程：首先在大李莊西側(cè)征用400畝作為首期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，周邊土地以租用或以承包荒山的名義進(jìn)行控制，為后期開(kāi)發(fā)進(jìn)行土地儲(chǔ)備。首期工程占地400畝,。 其中別墅區(qū)占地200畝，按每棟300 m2計(jì)算，可建355棟，100棟為靠鴛鴦山和人工湖的單體花園別墅，其余為聯(lián)體別墅。多層住宅占地200畝，，按每棟4000平方米，可建40棟樓。二期工程占地400畝, 。 其中別墅區(qū)占地200畝，按每棟300 m2計(jì)算，可建355棟，100棟為靠望月山和人工湖的單體花園別墅，其余為聯(lián)體別墅。多層住宅占地200畝，，按每棟4000平方米，可建40棟樓。價(jià)格：多層計(jì)劃售價(jià)按每銷(xiāo)售總面積的1/4遞增為１、989元/ m2，1089元/ m2，1189元/ m2，1289別墅售價(jià)按：每銷(xiāo)售總面積的1/4遞增為1）1589元/ m2，2）1689元/ m2，3）1898元/ m2，4）2189元/ m2，部份單體概念型別墅以套來(lái)單獨(dú)定價(jià)，在120萬(wàn)元150萬(wàn)元/套。 兩期別墅銷(xiāo)售收入明細(xì)表序號(hào)總面積銷(xiāo)售周期面積比率面積單價(jià)銷(xiāo)售額213400m21/453350m21589元/ m28472萬(wàn)元1/453350m21689元/ m29005萬(wàn)元1/453350m21899元/ m210072萬(wàn)元1/453350m22189元/ m211672萬(wàn)元合計(jì)銷(xiāo)售收入39221萬(wàn)元兩期多層銷(xiāo)售收入明細(xì)表序號(hào)總面積銷(xiāo)售周期面積比率面積單價(jià)銷(xiāo)售額320160 m21/480040m2989元/ m27908萬(wàn)元1/480040m21089元/ m28708萬(wàn)元1/480040m21189元/ m29445萬(wàn)元1/480040m21289元/ m210309萬(wàn)元地下室53360 m2600元/ m23201萬(wàn)元合計(jì)銷(xiāo)售收入39571萬(wàn)元銷(xiāo)售總收入為：78792萬(wàn)元利潤(rùn)率: 公益成本： 土地成本：400畝2＝3400萬(wàn)2=7800萬(wàn)元 別墅成本：836元/ m22＝2=多層住宅：809元/m22＝2=25900萬(wàn)元總成本：54810萬(wàn)元（7879254810）247。54810100％＝23982247。54810100％＝％第四章：訓(xùn)練基地基本經(jīng)營(yíng)管理方案經(jīng)營(yíng)管理方案管理組織結(jié)構(gòu)圖一、管理方案體育訓(xùn)練基地由房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、省體育學(xué)院及國(guó)家體育訓(xùn)練中心聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。1）體育訓(xùn)練區(qū)：健身俱樂(lè)部、籃球館、排球館、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、網(wǎng)球、足球、乒乓球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)臺(tái)球、保齡球等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目以承辦重大體育比賽，接待社會(huì)團(tuán)體體育娛樂(lè)活動(dòng)為主，出租或出售給體育項(xiàng)目俱樂(lè)部、專(zhuān)業(yè)院校及體工大隊(duì)等單位長(zhǎng)期使用。2）行政綜合辦公大樓、教學(xué)樓、體育科研中心、食堂、宿舍、洗浴、體育康復(fù)中心主要以教學(xué)、科研、管理與服務(wù)為職能，以出租或承包給專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)為主要方式推向市場(chǎng)。3）市政等綜合公益設(shè)施由湖商業(yè)中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，節(jié)約資源，避免重復(fù)建設(shè)。4）行政綜合辦公大樓為經(jīng)營(yíng)管理中心，負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作的管理與協(xié)調(diào)。5）商業(yè)、休閑娛樂(lè)中心將采取銷(xiāo)售、出租、承包經(jīng)營(yíng)等形式推向市場(chǎng)。二、經(jīng)營(yíng)方案從網(wǎng)上和訪問(wèn)調(diào)查了解到國(guó)內(nèi)一些體育健身娛樂(lè)場(chǎng)所存在許多的問(wèn)題。數(shù)量多、規(guī)模小、項(xiàng)目單一、組織松散，整體經(jīng)濟(jì)效益不佳是該行業(yè)的通病。如何有效的增加利潤(rùn)將直接影響我公司在健身行業(yè)的投資與發(fā)展。為了達(dá)到吸引消費(fèi)者，提高效益，增加利潤(rùn)的目的，特制定如下方案：優(yōu)于省內(nèi)目前的健身場(chǎng)館，獲得較高的市場(chǎng)占有率，建設(shè)一個(gè)規(guī)模最大，內(nèi)部設(shè)施最全面、專(zhuān)業(yè)，經(jīng)營(yíng)科目多元化，緊跟市場(chǎng)潮流，吸引消費(fèi)者的綜合健身項(xiàng)目。以較低廉的價(jià)格吸引顧客。①由于土地成本、規(guī)費(fèi)等總成本相對(duì)低廉，使以較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)成為可能。②盡量購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)質(zhì)量較好、功能齊全的健身器械，維護(hù)保養(yǎng)便捷，降低硬件投入。③合理制定組織結(jié)構(gòu)，根據(jù)實(shí)際需要定崗定員，避免人力資源浪費(fèi)，減少人力開(kāi)支。④合理劃分功能區(qū)，避免造成資源浪費(fèi)。⑤加強(qiáng)物業(yè)管理，降低內(nèi)耗。擴(kuò)展服務(wù)范圍，通過(guò)經(jīng)常舉辦體育賽事制造聲勢(shì)，激發(fā)群眾參與的積極性。比賽要定時(shí)、定點(diǎn)，堅(jiān)持長(zhǎng)期舉辦，深入民心，使人銘記“運(yùn)動(dòng)在，美體在，娛樂(lè)在”的經(jīng)營(yíng)理念。提供桑拿、康復(fù)理療按摩、健身咨詢(xún)、美容美體、棋牌室、咖啡廳、游藝廳、網(wǎng)吧等。開(kāi)發(fā)新的健身娛樂(lè)項(xiàng)目，購(gòu)買(mǎi)新穎的健身器材，如攀巖、陽(yáng)光機(jī)。屋頂設(shè)有花園、小型網(wǎng)球場(chǎng)、露天酒吧，咖啡廳等。建筑風(fēng)格定位于現(xiàn)代化體育模式，建有標(biāo)致性雕塑，墻壁繪制奧林匹克浮雕，圖騰。突出基地檔次高、配套齊全、運(yùn)動(dòng)文化氣氛濃郁的特點(diǎn)。在這里可以隨著流行音樂(lè)跳健美操，在教練的指導(dǎo)下進(jìn)行有氧和力量器械練習(xí)，鍛煉之余可以享用淋浴設(shè)備、按摩、理療，也可以舒適地在咖啡廳小坐。經(jīng)營(yíng)管理方面。健身教練及服務(wù)人員具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)，憑證上崗，統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)致性徽章，使用規(guī)范服務(wù)用語(yǔ)。進(jìn)行多方位廣告宣傳，擴(kuò)大影響力。如與“勇者勝”欄目合作，使用基地場(chǎng)地作為固定比賽場(chǎng)所。在308國(guó)道及水上娛樂(lè)中心入口處制造大量廣告牌，廣告圖文并貌，充分顯示體育健身中心的新、奇、特、專(zhuān)、全的特點(diǎn)。倡導(dǎo)全民健身新方式。大型競(jìng)技項(xiàng)目將以專(zhuān)業(yè)俱樂(lè)部或國(guó)家專(zhuān)業(yè)隊(duì)租用為主，并承攬舉辦大型體育賽事。三、管理組織結(jié)構(gòu)圖管理組織結(jié)構(gòu)圖 體育訓(xùn)練基地總經(jīng)理 體育學(xué)院 體育訓(xùn)練中心 行政中心 經(jīng)營(yíng)部 財(cái)務(wù)部 第五章：市場(chǎng)預(yù)測(cè)：基本市場(chǎng)環(huán)境、形勢(shì)分析，市場(chǎng)定位競(jìng)爭(zhēng)狀況（附市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析基本市場(chǎng)環(huán)境、形勢(shì)分析該項(xiàng)目功能結(jié)構(gòu)合理、完善，環(huán)境宜人、交通發(fā)達(dá)，非常適合舉辦大型體育賽事，運(yùn)動(dòng)員長(zhǎng)期訓(xùn)練、體育科研、運(yùn)動(dòng)康復(fù)娛樂(lè)等體育活動(dòng)。而湖商業(yè)中心、游樂(lè)園及望月山莊住宅項(xiàng)目的落成無(wú)疑給了中心有力的市場(chǎng)保障。幾個(gè)項(xiàng)目相互依托，共同發(fā)展。完善的功能吸引不同層次的消費(fèi)者，滿足了市場(chǎng)的需求，存在廣闊的市場(chǎng)前景，同時(shí)有著公司雄厚的資金與科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念可保證項(xiàng)目投資建設(shè)順利進(jìn)行。 競(jìng)爭(zhēng)者狀況（附市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）， 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1）位置優(yōu)勢(shì)：湖位于鹿泉市南2公里。緊鄰石太高速南側(cè)及307國(guó)道，未來(lái)的青銀高速有項(xiàng)目東側(cè)穿過(guò)使得這里交通發(fā)達(dá)，貫穿各地。2）自然條件：湖地形150－180米坡地構(gòu)成，南側(cè)有海拔500余米的玉寨山，植被良好，山前引崗渠橫貫湖項(xiàng)目群，東側(cè)則為建設(shè)中的南水北調(diào)線，無(wú)工業(yè)污染。3)概念優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目依山傍水，環(huán)境宜人、生態(tài)健康、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚消費(fèi)、度假、運(yùn)動(dòng)健身、獨(dú)一無(wú)二絕無(wú)僅有。4)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目