【文章內(nèi)容簡介】 流，但其經(jīng)營模式、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)比例尚存在一定的缺陷，例如： ? 整體規(guī)劃不夠合理，內(nèi)部布局較為混亂，缺乏大面積公共空間，購物環(huán)境不十分理想 ? 硬件設(shè)施不夠齊全，綠化、休閑設(shè)施缺乏，例如車位、消防等因素制約了商場的發(fā)展 ? 體量不足，不利于應(yīng)對節(jié)假日大規(guī)模購物人流，經(jīng)營品類不全，限制了消費(fèi)者選擇的空間 ? 業(yè)態(tài)層次單一、經(jīng)營檔次低，難以吸引高端客戶群體前來消費(fèi)，未能占領(lǐng)城市的高端消費(fèi)市場 ? 商業(yè)經(jīng)營中的同質(zhì)化嚴(yán)重，專業(yè)化和個性化不強(qiáng)，市場定位不明確，經(jīng)營特色不鮮明，業(yè)態(tài)重復(fù)必將降低經(jīng)營者的利潤 由于以上條件的制約，使得目前的湛江商業(yè)發(fā)展勢頭有所減緩。但隨著城市、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及人民生活需求的日益提高，湛江勢必會出現(xiàn)更加現(xiàn)代化、都市化，集娛樂、購物、休閑、旅游、觀光、餐飲于一體的新型購物中心，其也將促進(jìn)湛江城市、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的迅猛發(fā)展，成為新的城市經(jīng)濟(jì)增長極。 業(yè)態(tài) 業(yè)種 檔次 目標(biāo)客戶 主要商家 功能組合 零售 超市、電器商場、專賣店、通訊商場、電腦城、攝影、士多店等多種業(yè)態(tài)共存 日用百貨、服飾、鞋類、家居、電子、電器、通訊、珠寶、音像、書刊、婚紗攝影等 中偏低檔為主，其他檔次為 輔 市區(qū)及周邊地區(qū)居民 廣百百貨、國美電器、沃爾瑪購物中心、友誼城、好世界商場、屈臣氏、怡福國際廣場、中域通訊等。 商業(yè)街情況： 人民大道南商業(yè)功能組合表 人民大道南： 人民大道南是商業(yè)街，主要經(jīng)營中、低檔商品，人流量大，各類 業(yè)態(tài)商品混合經(jīng)營，適合各個階層消費(fèi)者及各消費(fèi)年齡段。 菉塘路： 菉塘路多為單位、工廠的宿舍，居住為主，也是以臨街商鋪、批發(fā)市場為主導(dǎo)消費(fèi)的商業(yè)街，主要有粵海建材批發(fā)市場。目前缺乏大中型購物場所。 主要商業(yè)街橫向?qū)Ρ龋? 餐飲 娛樂 國際餐飲連鎖店、影院城 洋快餐、小型飲食店、數(shù)碼影院、電玩 高檔為主 區(qū)域內(nèi)居民、學(xué)生、其他消費(fèi)者等。 麥當(dāng)勞、肯德基、旺記燉品快餐城、大地?cái)?shù)碼影院城 批發(fā) 建材批發(fā)市場、水果批發(fā)市場 建材、水果批發(fā) 中低檔為主 市內(nèi)及周邊地區(qū) 粵海建材市場、粵西水果批發(fā)市場 道路名稱 主要業(yè)態(tài) 租金（元 /月㎡） 人民大道南 零售、品牌服裝、電器、科技產(chǎn)品、照相攝影、酒店、藥店、日用品、餐飲、茶藝、娛樂等 寫字樓： 30 商鋪： 60120 菉 塘路 小型商店、建材批發(fā)市場 商鋪： 3065 總結(jié)： 人民南路、國貿(mào)路段被稱為湛江市的商業(yè)大峽谷，商 業(yè)相對比較繁華。 湛江城市建設(shè)快速 ,初步構(gòu)筑了海濱城市的框架。 霞山城區(qū)建設(shè)及商業(yè)配套已逐步完善。 隨著湛江城市的發(fā)展，寫字樓需求也逐步增加。 菉 塘路靠近人民大道南，也是城市發(fā)展需要改造的區(qū)域，商業(yè)發(fā)展有巨大潛力。 住宅情況： 樓盤情況一覽表 樓盤名稱 價(jià)格 (元 /㎡ ) 戶型 面積（㎡） 住宅類型 檔次 翠綠花園 27002900 一房一廳一衛(wèi) ,兩房兩廳兩衛(wèi) ,三房兩廳兩衛(wèi) ,四房兩廳兩衛(wèi) 普通住宅 中低檔 容基翠堤灣 30003500 四房兩廳兩衛(wèi) ,五房二廳三衛(wèi) 商住 中高檔 龍泉灣 3400 一房一廳一衛(wèi) ,兩房兩廳兩衛(wèi) ,三房兩廳兩衛(wèi) ,四房兩廳兩衛(wèi) 普通住宅 中高檔 匯景名都 33004000 三房兩廳兩衛(wèi) ,四房兩廳兩衛(wèi) ,復(fù)式 商住 高檔 城市假日花園 36004500 兩房二廳一衛(wèi) ,兩房兩廳兩衛(wèi) ,三房兩廳兩衛(wèi) ,四房兩廳兩衛(wèi) 住宅 中高檔 金沙灣 5000 以上 基本賣完，樓盤品質(zhì)較好 —— —— 中高檔 總結(jié)： 湛江商品 房價(jià)格主要集中在 3000— 3600 元 /㎡。 戶型面積重要集中在 130— 150 ㎡。 目前開發(fā)樓盤檔次比較高，銷售情況良好。 五、 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） 區(qū)位較好，道路寬闊，距離主干道較近。 W（劣勢） 周邊的商業(yè)等配套尚未成型，人流量較少。 目前本地塊周邊人口少，市場不成熟，在開發(fā)初期，嚴(yán)重依賴于外來人口與資金的支持。 O（機(jī)會） 湛江商業(yè)發(fā)展正處于一個快速發(fā)展時期，需要一個現(xiàn)代化的中心型商業(yè)，帶動湛江商業(yè)環(huán)境的整體提升。 T（威脅） 湛江零售商業(yè)市場接近飽和，中小型商業(yè)密集，低端競爭激烈，大項(xiàng)目開 發(fā)面臨培育市場的挑戰(zhàn)。 第四章、項(xiàng)目總體定位 海港城（以下簡稱“本項(xiàng)目”）將建設(shè)成一個 以知名大型企業(yè)連鎖主力店為主導(dǎo)，集商業(yè)貿(mào)易、休閑、購物、旅游、娛樂、 依托大型購物中心，引入知名大型連鎖零售企業(yè)為主力店， 以主題商業(yè)、主題餐飲、購物、休閑娛樂為載體，高檔 住宅區(qū)為配套的 城市現(xiàn)代建筑綜合體 辦公、居住等功能為一體的 城市現(xiàn)代建筑綜合體 。 一、領(lǐng)先概念，創(chuàng)新商業(yè)模式 項(xiàng)目的經(jīng)營將引進(jìn)多個創(chuàng)新概念，為湛江新經(jīng)濟(jì)格局作出創(chuàng)新性變革。 ? 第五代主題式專門店 ? 展貿(mào)中心 ? 豪布斯卡（ HOPSCA） ? 區(qū)域總部經(jīng)濟(jì) ? 一站式消費(fèi) 第五代主題專門店 與第五代城市商業(yè)綜合體對應(yīng)的第五代主題專門店，將會在海港城中閃亮登場，突破行業(yè)營銷方式的瓶 頸，進(jìn)行價(jià)值渠道的創(chuàng)新和變革。 它具有以下特征： 1）環(huán)境優(yōu)雅，舒適寬敞， 使顧客身心愉悅，有高檔品牌的形象價(jià)值，具備新型品牌旗艦店的硬件條件。 2）交通便利，四通八達(dá) ，通過現(xiàn)代交通動線規(guī)劃，形成停車步行皆宜的環(huán)境。 3） ERP 平臺功能強(qiáng)大，具備信息化優(yōu)勢 。 4）網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)鏈完整， 以基地的強(qiáng)大實(shí)力作后盾。 5）營銷理念先進(jìn)，統(tǒng)一品牌廣告宣傳。 6）強(qiáng)勢營銷團(tuán)隊(duì)，注重服務(wù)創(chuàng)新。 7）價(jià)格優(yōu)勢， 通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低營運(yùn)成本，創(chuàng)造明顯的價(jià)格優(yōu)勢。 8）產(chǎn)品優(yōu)勢， 以產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，形成設(shè)計(jì)、品種、數(shù)量、質(zhì)量多方面領(lǐng)先 局面。 注：前四代專業(yè)店?duì)I銷模式 第一代專業(yè)店（商）：作坊式經(jīng)營模式 第二代專業(yè)店（商）：推銷式經(jīng)營模式 第三代專業(yè)店（商）：街鋪店經(jīng)營模式 第四代專業(yè)店（商）：連鎖店經(jīng)營模式 展貿(mào)中心：第五代現(xiàn)代商業(yè)模式 定義： 展貿(mào)中心是中國新興的行業(yè)專業(yè)平臺，是以主題行業(yè)營銷為主的時尚發(fā)布、品牌展示中心，通過品牌旗艦店、形象店的產(chǎn)品陳列、品牌文化展示，使經(jīng)營商和買家從一個個具體品牌形象的展賣場，把握品牌深層次的內(nèi)涵，感受產(chǎn)品文化的巨大魅力。 展貿(mào)中心的發(fā)展源流： 第一代商業(yè)模式： 工匠、作坊式商業(yè)， 是最原始的商業(yè)形式。 第二代商業(yè)模式： 推銷式商業(yè)，以個別店鋪為表現(xiàn)形式。 第三代商業(yè)模式： 傳統(tǒng)商鋪，典型方式為商業(yè)街鋪。 第四代商業(yè)模式： 連鎖店中店模式，典型方式為購物中心。 第五代商業(yè)模式： 以現(xiàn)代科技為手段，以網(wǎng)絡(luò)、信息平臺為支持，集展示、體驗(yàn)、交流、貿(mào)易為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，成為城市經(jīng)濟(jì)龍頭。 豪布斯卡（ HOPSCA） 什么是豪布斯卡？ 一種綜合性的現(xiàn)代城市中心區(qū)規(guī)劃模式。（ hotel\office\parking\shopping\convention\apartment 的英文縮寫） 其 意義是，良性發(fā)展的現(xiàn)代城市中心區(qū)應(yīng)由一極向多極發(fā)展，模式是傳統(tǒng)的純商務(wù)辦公區(qū)向商業(yè) —商務(wù) —賓館 —休閑 —公寓綜合區(qū)模式演變，這個也就稱為 HOPSCA 模式。 Hotel：星級酒店 Office：高檔寫字樓 Parking：城市景觀公園 Shopping：商業(yè)街區(qū) Convention：休閑娛樂集會 Apartment：街區(qū)公寓組團(tuán) 總部經(jīng)濟(jì) 定義： 是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 總部經(jīng)濟(jì)的 “三贏模型 ”： 企業(yè)按照總部 購物中心情況 物業(yè)名 康盛商貿(mào)中心 稱 物業(yè)類別 批發(fā)、購物中心 物業(yè)地址 臺山市僑光大道 經(jīng)營范圍 服裝批發(fā)、零售、購物中心、酒店等 經(jīng)營方式 獨(dú)立商鋪 +統(tǒng)一經(jīng)營 經(jīng)營面積 約 22 萬多㎡ 經(jīng)營檔次 裝修檔次中 配套設(shè)施 觀光電梯、手扶電梯、 中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng) 樓層分布 批發(fā)市場：商鋪獨(dú)棟兩層，二層為倉庫。（一期已營業(yè)）。 購物中心： 1F ～ 2F：超級市場（未營業(yè)）；3 ～ 4F：美容美體、餐飲娛樂（已營業(yè)）。 租金情況 批發(fā)市場： 1F、 2F 均為 3180 元 /m2(兩層一起賣 )；租金 10 元 /月 *m2。 購物中心： 7200 元 /m2(只賣 1F、 2F)；必須返租，前五年回報(bào)率 6％，第六年后匯報(bào)率按每年 10％遞增。 項(xiàng)目點(diǎn)評 項(xiàng)目于 05 年開業(yè)，其經(jīng)營者，是從舊城區(qū)批發(fā)市場統(tǒng)一搬遷到此，所以延續(xù)了舊的客戶資源，還有當(dāng)?shù)卣闹С?，但人流量?，且目前周邊商業(yè)氛圍尚未形成，經(jīng)營情況不容樂觀。 和欠發(fā)達(dá)地區(qū)的常規(guī)資源，實(shí)現(xiàn)兩個不同區(qū)域優(yōu)勢資源在同一個企業(yè)的集中配置。 總部經(jīng)濟(jì)是一種能夠?qū)崿F(xiàn) 企業(yè)、總部所在區(qū)域、生產(chǎn)加工基地所在區(qū)域 “三方 ”利益都得到增進(jìn)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。這種總部經(jīng)濟(jì)模型稱為 “三贏模型 ”。 總部經(jīng)濟(jì)的五種效應(yīng)： ? 稅收貢獻(xiàn)效應(yīng) 一是企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)。二是公司總部員工的個人稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)。在總部工作的高級白領(lǐng)，其豐厚的個人收入，必然要通過個人所得稅形式為總部所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。