【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。具體是引進(jìn)一家市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，全面責(zé)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，并向業(yè)主支付固定的租金，即“返租回報(bào)”方式?！胺底饣貓?bào)”啟動(dòng)市場(chǎng)的銷(xiāo)售方式與傳統(tǒng)銷(xiāo)售方式的比較：（以100平方米商鋪為例）對(duì)比內(nèi)容“先銷(xiāo)售后承租回報(bào)”方式傳統(tǒng)銷(xiāo)售方式市場(chǎng)形成確保市場(chǎng)的啟動(dòng)和形成，第一年向社會(huì)招商免租金，市場(chǎng)迅速形成，第二年和第三年收取租金合計(jì)收18000元（保守）。自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房?jī)r(jià)偏低。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同，在800元/平方米左右相同，在800元/平方米左右定價(jià)1750元/平方米1600元/平方米總售價(jià)175000元160000元額外回報(bào)帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報(bào)31500元無(wú)銷(xiāo)售速度快，資金迅速回籠慢，且無(wú)法預(yù)料價(jià)值分析收入：房?jī)r(jià)差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。結(jié)論采用“先銷(xiāo)售后承租”方式，以啟動(dòng)市場(chǎng)促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售的方式，銷(xiāo)售利潤(rùn)基本是相同的，如果根據(jù)市場(chǎng)反映及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格和租金收入兩個(gè)敏感點(diǎn)，將獲得意外收獲，具體運(yùn)作方式和價(jià)格根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。產(chǎn)權(quán)式海鮮市場(chǎng)的銷(xiāo)售銷(xiāo)售策略采取“先出售產(chǎn)權(quán)、后整體租賃”的運(yùn)作模式，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一對(duì)外招商招租。適用于大型封閉市場(chǎng)，操作方法是將市場(chǎng)按區(qū)域劃分為10——50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售，回收大量資金，然后通過(guò)返租的方法從購(gòu)房者手中取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。其返租利率一般定在總投資的5％7％。市場(chǎng)整租模式對(duì)中小投資者具有極大的誘惑力，他們購(gòu)得海鮮市場(chǎng)小戶產(chǎn)權(quán)，由專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)公司（開(kāi)發(fā)商控股）返租整體經(jīng)營(yíng)，降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，將大大提高項(xiàng)目銷(xiāo)售速度。“漁人之家”公寓的銷(xiāo)售“漁人之家”住宅項(xiàng)目的劣勢(shì)在于緊靠海鮮批發(fā)市場(chǎng)，周?chē)h(huán)境嘈雜，優(yōu)勢(shì)在于“雙水景”的獨(dú)特景觀，一面看海，另一面看湖。為促進(jìn)其銷(xiāo)售，可以先期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的需求，然后采取先預(yù)定后銷(xiāo)售的方式對(duì)外銷(xiāo)售。 酒店的開(kāi)發(fā)酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)為時(shí)尚早。（三）市場(chǎng)啟動(dòng)與招商招租成立專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，可在省外注冊(cè)，如浙江某某漁產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，名義上是與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)的外來(lái)公司，實(shí)際上由開(kāi)發(fā)商控股，該公司負(fù)責(zé)與投資業(yè)主的具體接洽，簽定三年租賃協(xié)議，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)。政府優(yōu)惠政策。向政府爭(zhēng)取凡是來(lái)此經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶享受減免相關(guān)稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手續(xù)辦理的相關(guān)優(yōu)惠政策。招商招租政策。為便于招商和啟動(dòng)，第一年房租免房費(fèi)，第二年、第三年均以?xún)?yōu)惠價(jià)格面向經(jīng)營(yíng)業(yè)戶招商招租?？蛇m當(dāng)收取少量履約保證金（如5000元），約定經(jīng)營(yíng)業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。招商對(duì)象：經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶乃至有意投資的大財(cái)團(tuán)；招商范圍：全國(guó)沿海省份，河北省內(nèi)各城市，秦皇島市海港區(qū)及周邊縣區(qū)；招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所發(fā)放宣傳單，重點(diǎn)大客戶當(dāng)面洽談；在秦皇島市召開(kāi)招商大會(huì)，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營(yíng)業(yè)戶入住，迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。其他建議：為帶動(dòng)市場(chǎng)的快速形成，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司可率先選擇優(yōu)越位置開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛，等招租完成，市場(chǎng)形成后，根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或?qū)ν獬邪?（四）價(jià)格定位及策略定價(jià)方法主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價(jià)。突出項(xiàng)目“賣(mài)點(diǎn)”和項(xiàng)目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購(gòu)房因素的差異。優(yōu)惠條款1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)一次性購(gòu)買(mǎi)五戶以上可視為集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，給予一定優(yōu)惠3選擇購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)或購(gòu)買(mǎi)偏僻位置的客戶給予相應(yīng)優(yōu)惠4特殊消費(fèi)對(duì)象重點(diǎn)客戶、關(guān)系客戶等5其他措施展銷(xiāo)會(huì)期間優(yōu)惠促銷(xiāo)價(jià)6變相優(yōu)惠鑒于秦皇島市海港區(qū)距離東西城位置較遠(yuǎn)的實(shí)際情況，對(duì)于一次性購(gòu)買(mǎi)300平方米商鋪或400平方米市場(chǎng)攤位的業(yè)主，可以贈(zèng)送一輛價(jià)值25000元左右的微型車(chē)等價(jià)格分期策略?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間屬于期房，此時(shí)房?jī)r(jià)不宜定高，從建筑成本和現(xiàn)在秦皇島市海港區(qū)房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價(jià)為1600元/平方米，市場(chǎng)攤位定價(jià)為1300元/平方米較為合適。入市價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一個(gè)月內(nèi)，為吸引客戶，商鋪價(jià)格上浮到16501700元/平方米，市場(chǎng)攤位上浮到13501400元/平方米。價(jià)格浮動(dòng)策略為體現(xiàn)房產(chǎn)升值，增強(qiáng)投資者信心，吸引更多客戶購(gòu)房，在銷(xiāo)售擴(kuò)張期建議每?jī)蓚€(gè)月上浮20元，爭(zhēng)取在預(yù)定銷(xiāo)售期內(nèi)，商鋪價(jià)格上浮到1800元/平方米以上，市場(chǎng)攤位價(jià)格上浮到1500元/平方米以上。 附表1：項(xiàng)目銷(xiāo)售前準(zhǔn)備工作進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)工作事項(xiàng)時(shí)間負(fù)責(zé)部門(mén) 備注1銷(xiāo)售部門(mén)組建項(xiàng)目公司與策劃商合作2銷(xiāo)售人員招聘、培訓(xùn)和專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)銷(xiāo)售部3銷(xiāo)售接待中心設(shè)置項(xiàng)目公司沙盤(pán)、模型、展板4宣傳單頁(yè)印刷項(xiàng)目公司項(xiàng)目形象、賣(mài)點(diǎn)5樓書(shū)設(shè)計(jì)制作銷(xiāo)售部項(xiàng)目形象、賣(mài)點(diǎn)展示6排號(hào)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)策劃銷(xiāo)售部7廣告營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃銷(xiāo)售部8宣傳單頁(yè)派送銷(xiāo)售部9銷(xiāo)售價(jià)格表制定項(xiàng)目公司10東西城售樓處設(shè)置項(xiàng)目公司11廣告計(jì)劃實(shí)施12樓書(shū)派送銷(xiāo)售部包括講解銷(xiāo)售部13物業(yè)管理的制定項(xiàng)目公司14銷(xiāo)售文件準(zhǔn)備項(xiàng)目公司認(rèn)購(gòu)書(shū)、五證二書(shū)、合同等15銷(xiāo)售物品計(jì)劃和準(zhǔn)備銷(xiāo)售部16業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)策劃銷(xiāo)售部購(gòu)房知識(shí)、項(xiàng)目介紹17施工圍墻、現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造銷(xiāo)售部18胸卡、名片、手提袋銷(xiāo)售部19銷(xiāo)售環(huán)境布置銷(xiāo)售部旗幟、導(dǎo)視牌等20服裝選型、定做銷(xiāo)售部統(tǒng)一服裝21業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)實(shí)施銷(xiāo)售部22銷(xiāo)售要點(diǎn)、統(tǒng)一說(shuō)辭的培訓(xùn)銷(xiāo)售部23銷(xiāo)售收款計(jì)劃項(xiàng)目公司24銷(xiāo)售人員安排銷(xiāo)售部25按揭銀行及方式確定項(xiàng)目公司26樣板房裝修項(xiàng)目公司銷(xiāo)售建議附表2：銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備序 號(hào)資料分類(lèi)詳細(xì)資料1批文公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程開(kāi)工證《房屋質(zhì)量保證書(shū)》商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證2項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞項(xiàng)目平面圖交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物業(yè)管理內(nèi)容3價(jià)格體系價(jià)目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合同文本預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個(gè)人商品房抵押合同個(gè)人商品房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書(shū)經(jīng)濟(jì)效益篇 概述：本篇由項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四部分組成，并綜合考慮市場(chǎng)多方面因素，通過(guò)價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度等的不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨在通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、投資與收益的分析等，測(cè)算出各投資期產(chǎn)品的不同價(jià)格、不同銷(xiāo)售進(jìn)度情況下項(xiàng)目的盈虧保本點(diǎn)，從而幫助企業(yè)進(jìn)行正確的資金運(yùn)作，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地獲得既得利益。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目借款程序和有關(guān)說(shuō)明。一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 該項(xiàng)目工程施工準(zhǔn)備分為四期進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總建設(shè)期為兩年半，合計(jì)30個(gè)月，工期從2006年3月開(kāi)始，至2009年12月底結(jié)束。一期開(kāi)發(fā)分成兩部分同時(shí)進(jìn)行。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“漁港船歌”及市場(chǎng)進(jìn)口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同時(shí)建設(shè)售樓接待中心、開(kāi)展大規(guī)模的宣傳炒作。另一部分為海鮮美食休閑街－－“漁舟唱晚”的開(kāi)發(fā)建設(shè)。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2006年3月動(dòng)工至2006年9月結(jié)束。二期為10000－30000平方米海鮮批發(fā)市場(chǎng)－－“漁家賣(mài)場(chǎng)”的建設(shè)。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2007年3月動(dòng)工至2007年9月結(jié)束。三期為建設(shè)四棟住宅樓－－“漁人之家”?？紤]到資金狀況，住宅樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)可在二期海鮮批發(fā)交易市場(chǎng)啟動(dòng)后鋪開(kāi)。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2007年6月動(dòng)工至2007年12月結(jié)束。四期為“鑫奧特海洋渡假村”的開(kāi)發(fā)建設(shè)。工期預(yù)計(jì)為12個(gè)月，2008年1月動(dòng)工至2008年12月結(jié)束。 二、項(xiàng)目資金投入與資金籌措一期工程初步估算靜態(tài)投資為1740萬(wàn)元，其中第一部分工程總投資約為200萬(wàn)元。第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬(wàn)元。二期工程靜態(tài)投資為700－2100萬(wàn)元?？紤]到該部分如果全部建為批發(fā)交易市場(chǎng)投資額較大（按700元/平方米計(jì)算，60000平方米需要投資4200余萬(wàn)元），且按一個(gè)出售單位50平方米計(jì)算，將有1200余個(gè)經(jīng)營(yíng)攤位，這樣大的規(guī)模不但秦皇島市場(chǎng)一時(shí)難以消化，即使再向周邊輻射，也一時(shí)難以做到，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此按照審慎的原則，擬先期進(jìn)行試探性建設(shè)，即可先期建設(shè)200個(gè)－600個(gè)單位的攤位，建筑面積為10000－30000平方米。該部分計(jì)劃投資700－2100萬(wàn)元 三期工程靜態(tài)投資為700萬(wàn)元。計(jì)劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。該部分按每平方米700元建筑成本計(jì)算，需投入資金700萬(wàn)元。四期工程靜態(tài)投資為2000萬(wàn)元。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬(wàn)元。（需要說(shuō)明的是，該項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。） 總投資估算表如下：總投資估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“漁港船歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門(mén)的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設(shè)和大規(guī)模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開(kāi)發(fā)建設(shè)海鮮批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)住宅建設(shè)“海鮮大酒店”的開(kāi)發(fā)建設(shè)建設(shè)時(shí)間2006年2006－2007年2007年2007年2008年投資額2001540700－21007002000總投資5140－6540該項(xiàng)目靜態(tài)總投資為5140－6540萬(wàn)元。資金投入計(jì)劃與資金籌措方式： 　　該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷(xiāo)售的關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。具體工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 　　公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車(chē)場(chǎng)、“海港之歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門(mén)的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同時(shí)建設(shè)售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬(wàn)元，由公司自有資金解決。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開(kāi)發(fā)建設(shè)，公司自籌資金投入300萬(wàn)元及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至商鋪封頂，約1540萬(wàn)元。由于一期工程所需資金量較大，建設(shè)單位如墊資300－500萬(wàn)元，加上內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的部分資金（暫定為100萬(wàn)元）可以全部投入，則還有將近700－900萬(wàn)元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。 二期工程： 　　此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設(shè)200個(gè)交易攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建設(shè)600個(gè)攤位，建筑面積30000平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險(xiǎn)但不容易形成規(guī)模，后者容易形成規(guī)模但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，資金需求量也較大。在此分別進(jìn)行估算。首先計(jì)算10000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來(lái)源。資金投入：700元/平方米10000平方米＝700萬(wàn)元資金籌措：上述700萬(wàn)元可由一期工程建設(shè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)解決，按照慣例，700萬(wàn)元