【正文】 值得國(guó)家各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、地方政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，投資商愿意與各界人士攜手合作，全力以赴，為國(guó)家、為湛江建設(shè)地標(biāo)性的商業(yè)地產(chǎn)杰作。 本項(xiàng)目將通過引進(jìn)世界 500強(qiáng)或者全國(guó)知名的大型連鎖零售企業(yè)百盛百貨、華聯(lián)超市等主力店，以帶動(dòng)主題商業(yè)中心的整體運(yùn)營(yíng)，提升湛江地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。投資商實(shí)力強(qiáng)大，具備投資建設(shè)大型項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源和操控能力，配合信譽(yù)卓著的市場(chǎng)背景，規(guī)劃、推廣與管理 團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)操作豐富，本項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)極大。 第九章 結(jié)論 綜上所述，海港城項(xiàng)目 立意高遠(yuǎn)、理念先進(jìn)、目標(biāo)明確、意義深遠(yuǎn)、選址得當(dāng)、定位準(zhǔn)確、規(guī)劃合理、預(yù)期效益良好。 1997 年， SOHO 中國(guó)預(yù)見到中小公司的迅速崛起以及他們對(duì)居住和工作空間混合的需求越來越大，便首 次向市場(chǎng)推出“小型辦公，居家辦公”（ SOHO）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。 案例 2： soho 現(xiàn)代城 項(xiàng)目位于北京中央商務(wù)區(qū)，中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心的東面。 ? 成為中國(guó)商貿(mào)旅游的戰(zhàn)略平臺(tái) 本項(xiàng)目的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式、現(xiàn)代化資訊服務(wù)、體驗(yàn)式營(yíng)銷環(huán)境，是對(duì)國(guó)內(nèi)商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的有效示范，以本項(xiàng)目為中心形成的周邊經(jīng)濟(jì)區(qū)動(dòng)力型商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)主題 CBD，將形成強(qiáng)大的產(chǎn)品貿(mào)易和消費(fèi)能力，產(chǎn)生吸納 新興財(cái)富、引導(dǎo)國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)投資的聚寶盆效應(yīng)。 ? 本項(xiàng)目成為幅射兩廣的商貿(mào)集約型管理示范項(xiàng)目 本項(xiàng)目將按粵西地區(qū)商業(yè)、貿(mào)易的發(fā)展需要，聘請(qǐng)專業(yè)商用物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，使項(xiàng)目成為集約經(jīng)營(yíng)與管理的典范。 ? 增加商業(yè)繁榮，提高市民生活質(zhì)量 以現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體，優(yōu)化湛江的商業(yè)環(huán)境，為湛江市民提供一個(gè)購(gòu)物、休閑、觀光、娛樂的好去處。 ? 帶動(dòng)其他行業(yè)，促進(jìn)湛江 GDP 總量增長(zhǎng) 利用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的中心效應(yīng) —— 提供現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)公寓、商貿(mào)平臺(tái)，提供政策、交通環(huán)境等便利，本項(xiàng)目將為現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)軟、硬條件，為湛江在新一輪“區(qū)域經(jīng)濟(jì)”全區(qū)大布局中占得先機(jī)，創(chuàng)造更多的龍頭型企業(yè)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)勃興，間接推動(dòng)湛江經(jīng)濟(jì)。本項(xiàng)目這一現(xiàn)代化的商貿(mào)平臺(tái)的開發(fā)，將整體優(yōu)化湛江的投資環(huán)境，形成湛江招商引資 的窗口，直接帶動(dòng)投資，為湛江的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供新興基地，為湛江GDP 增長(zhǎng)作貢獻(xiàn)。 三、發(fā)揮集聚效應(yīng)，實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)湛江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 項(xiàng)目的形成，將改變湛江目前資源、資金相對(duì)分散的局面，充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，以點(diǎn)帶面，從而全面提升湛江經(jīng)濟(jì)發(fā)展面貌，充分拉動(dòng)湛江經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。 ? 合理布局，科學(xué)規(guī)劃 通過科學(xué)的布局與規(guī)劃，本項(xiàng)目將充分體現(xiàn)出人性化設(shè)計(jì)，為消費(fèi)者提供一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。而本項(xiàng)目也將成為該商 業(yè)圈中的標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)地區(qū)商業(yè)龍頭作用，大力促進(jìn)地區(qū)商業(yè)、商務(wù)氣氛的提升，促成湛江和菉塘路商業(yè)規(guī)劃的早日實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目臨近的菉塘路將規(guī)劃成為以飲食、酒吧、旅游休閑、文化娛樂、商業(yè)購(gòu)物功能為主題的特色街、步行街。 ? 提升湛江整體形象和經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力 本項(xiàng)目以雄渾的建筑群體優(yōu)化湛江的城市天際線，展示湛江向國(guó)際化、開放型現(xiàn)代都市邁進(jìn)的現(xiàn)代形象，改變湛江的城市面貌。 ? 提升城市的聚集力與輻射力，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)功能 大力匯集與豐富湛江科技、信息等資源，并與整個(gè)粵西各產(chǎn)業(yè)基地相聯(lián)系，突破傳統(tǒng)的合作模式，降低成本，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共贏。 ? 成為城市新的增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)城市持續(xù)發(fā)展 通過聚集各類企業(yè)總部，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為粵西的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展提供了一條比較成功的模式。 三、經(jīng)營(yíng) —— 塑造湛江現(xiàn)代都市名片 本項(xiàng)目依托政府的支持，充足的資金與先進(jìn)技術(shù)資源，將引入專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，以主題商業(yè)進(jìn)行主題整體經(jīng)營(yíng)，并進(jìn)行統(tǒng)一宣傳推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目集貿(mào)易、觀光、商務(wù)、休閑娛樂于一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，塑造湛江經(jīng)濟(jì)的一張亮麗名片。 促成行業(yè)協(xié)會(huì)主辦或協(xié) 辦的全國(guó)性商業(yè)機(jī)構(gòu)至少一個(gè)進(jìn)入本項(xiàng)目，作為二級(jí)招商核心項(xiàng)目。 本項(xiàng)目將利用旺地的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)，引進(jìn)北京華聯(lián)或百盛等一流主力商家，帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)氣氛的快速成型 促成省級(jí)以上如全國(guó)工商聯(lián)旅游業(yè)商會(huì)、廣東省商業(yè)聯(lián)合會(huì)等作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)和參與單位。 一、開發(fā) —— 筑巢引鳳 項(xiàng)目按豪布斯卡的規(guī)劃意念進(jìn)行開發(fā)，計(jì)劃引進(jìn)世界知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，按他們的要求度身定做。 建筑的高度同時(shí)決定了生活的高度，高級(jí)產(chǎn)權(quán)公寓住宅將湛江的生活水平提升到一個(gè)全新的高度。以滿足由對(duì)外貿(mào)易、旅游業(yè)活動(dòng)需要的商務(wù)活動(dòng)空間、居住空間需要，以及周邊發(fā)展人群的就近居住和就近打理生意的住宅以及食、行配套。 商業(yè)參考意象圖 商業(yè)參考意象圖 商業(yè)參考意象圖 商業(yè)內(nèi)庭增加現(xiàn)代氣氛，實(shí)現(xiàn)全天候經(jīng)營(yíng) 商業(yè)參考意象圖 寬敞的商業(yè)中庭，增加體驗(yàn) 式購(gòu)物的感受 感受 中心設(shè)置大型購(gòu)物中心 SHOPPINGMALL 商業(yè)參考意象圖 裝飾別致的店面，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單 商業(yè)參考意象圖 統(tǒng)一使用簡(jiǎn)約、現(xiàn)代的店面設(shè)計(jì) 寬敞華麗的購(gòu)物環(huán)境 Ⅱ、高級(jí)公寓 ? 其它商業(yè)配套及高尚住宅 本項(xiàng)目 18 萬平方米左右的建筑面積，在滿足商務(wù)、旅游、購(gòu)物功能的前提下，相應(yīng)派生出強(qiáng)勁的上下游商業(yè)配套。 ? 現(xiàn)代化主題購(gòu)物中心 設(shè)置主題購(gòu)物中心，引進(jìn)功能互補(bǔ)的超市。 規(guī)劃方案一： 方案一意象圖 拔地而起的高級(jí)寫字樓建筑采用全隱框玻璃幕墻設(shè)計(jì)，采光性和科技化并重。 建立市民活動(dòng)空間 方案將建筑的部分功能，如服務(wù)商業(yè)、娛樂、停車 等放入地下或半地下空間，從而將寶貴的地面空間最大地留給市民和游客。 考慮到項(xiàng)目所處地理位置和周邊環(huán)境資源，方案在以下二個(gè)方面作了重點(diǎn)研究： 整合城市空間 以弧形伸展，商業(yè)街在奠定景觀軸線基礎(chǔ)的同時(shí)，大大加強(qiáng)該項(xiàng)目在湛江城市商業(yè)空間的地位。 第四章 項(xiàng)目概況 第五章 項(xiàng)目初步規(guī)劃 概念構(gòu)想 標(biāo)志性開發(fā) 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成為湛江商業(yè)的地標(biāo)性項(xiàng)目，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)將嚴(yán)格遵循主題統(tǒng)轄的開發(fā)思路，將 項(xiàng)目 打造為地標(biāo)性的“湛江最璀璨的商業(yè)明珠”， 在建筑形制上，以組團(tuán)有機(jī)聯(lián)結(jié)的建筑群，奠定項(xiàng)目現(xiàn)代建筑 群體的形象基調(diào)。本項(xiàng)目配套高檔住宅、商務(wù)公寓、酒店，并配備相應(yīng)的商務(wù)、休閑、娛樂場(chǎng)所空間，滿足商務(wù)活動(dòng)空間、居住空間的需要，提供廠商及員工就近居住和就近打理生意的住宅、以及日常食、行配套。 ? 萬國(guó)特色餐飲中心 本項(xiàng)目餐館中心將開發(fā)為萬國(guó)美食城、引進(jìn)國(guó)內(nèi)甚至是國(guó)際名菜大系，使本項(xiàng)目成為集衣食住行于一體的復(fù)合體，最終達(dá)成聚集、滯留人群、并轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)消費(fèi)力的目標(biāo)。 ● 電子商務(wù)、全面解決 ： 提供全面的電子商務(wù)平臺(tái)解決方案，展示、垂詢、支付、結(jié)算、物流一站式服務(wù)，推進(jìn)企業(yè)電子商務(wù)實(shí)施。 本項(xiàng)目信息平臺(tái)將按以下要求配置： ● 快速傳輸，寬帶服務(wù) ：提供多種接入速率與接入方式，包括：光纖因特網(wǎng)、微波傳輸、 ATM， 適應(yīng)用戶需求，速率可在 2M— 155M 范圍調(diào)整，并符合升級(jí)需要。 ? 信息平臺(tái) 配合本項(xiàng)目成為獨(dú)立商業(yè)中心的需要，本項(xiàng)目?jī)?nèi)八大結(jié)構(gòu)將納入一個(gè)完整的信息平臺(tái)。 ? 現(xiàn)代化主題購(gòu)物中心 本項(xiàng)目將建立總面積達(dá) 3 萬平方米的商業(yè)，將設(shè)置大中型購(gòu)物中心，引進(jìn)功能互補(bǔ)的超市 如生活類超市與專業(yè)類超市的結(jié)合，一方面充分滿足新站區(qū)逐步成型后帶來的人口遷移的需要，另一方面亦增加項(xiàng)目對(duì)湛江高消費(fèi)人群的吸引力，加強(qiáng)湛江的區(qū)域輻射作用，徹底改變湛江無大型國(guó)際性商業(yè)中心的局面。 ? 內(nèi)外貿(mào)易需要的相關(guān)海關(guān)、金融、工商、稅務(wù)等綠色通道服務(wù)網(wǎng)。 ? 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布與展示廳。 本項(xiàng)目將配備展貿(mào)功能區(qū)，使項(xiàng)目超越傳統(tǒng)的購(gòu)物中心概念。 本項(xiàng)目總建筑面積為 18 萬平方米，由： 大型購(gòu)物中心 商業(yè)街 休閑娛樂中心 酒店或酒店式公寓 高級(jí)寫字樓 構(gòu)成完整的主題商業(yè)生態(tài)圈。 本項(xiàng)目的開發(fā)順應(yīng)這一消費(fèi)趨勢(shì)，發(fā)展商按國(guó)際慣例管理和操作，為目前相對(duì)混亂的湛江商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來新局面，為湛江的商業(yè)秩序提供一個(gè)規(guī)范，營(yíng)造一個(gè)國(guó)際氣 氛濃郁的商業(yè)文化中心，讓消費(fèi)者在現(xiàn)代的體驗(yàn)氣氛中以優(yōu)惠的價(jià)格得到優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為和諧社會(huì)添磚加瓦。 海港城作為新型的復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目，將產(chǎn)生巨大的龍頭帶動(dòng)作用，促成湛江商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)代化升級(jí)。同時(shí)，總部經(jīng)濟(jì)加速知識(shí)型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動(dòng)，加快這個(gè)城市的國(guó)際化步伐。同時(shí)，通過產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，包括知識(shí)型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供就業(yè)崗位。 ? 消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng) 總部的商務(wù)活動(dòng)、研發(fā)活動(dòng)以及保障商務(wù)活動(dòng)和研發(fā)活動(dòng)所必須的各種配套消費(fèi)；總部高級(jí)白領(lǐng)的個(gè)人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購(gòu)物等等 ，這種消費(fèi)對(duì)于推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。 ? 產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng) 制造業(yè)總部所在的區(qū)域，知識(shí)型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達(dá)，形成為制造業(yè)總部服務(wù)的知識(shí)型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀行、證券、信托、保險(xiǎn)、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)；由會(huì)計(jì)、審計(jì)、評(píng)估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由教育培訓(xùn)、會(huì)議展覽、國(guó)際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。二是公司總部員工的個(gè)人稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)。這種總部經(jīng)濟(jì)模型稱為 “三贏模型 ”。 和欠發(fā)達(dá)地區(qū)的常規(guī)資源，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)不同區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源在同一個(gè)企業(yè)的集中配置。 購(gòu)物中心： 7200 元 /m2(只賣 1F、 2F)；必須返租，前五年回報(bào)率 6％，第六年后匯報(bào)率按每年 10％遞增。 購(gòu)物中心： 1F ～ 2F：超級(jí)市場(chǎng)（未營(yíng)業(yè)）；3 ～ 4F：美容美體、餐飲娛樂（已營(yíng)業(yè)）。 總部經(jīng)濟(jì)的 “三贏模型 ”： 企業(yè)按照總部 購(gòu)物中心情況 物業(yè)名 康