【正文】 面向粵西地區(qū)、兩廣市場，以主題商業(yè)為主體進行經(jīng)營，實現(xiàn)項目開發(fā)、招商與經(jīng)營一體化，塑造湛江城市與經(jīng)濟的一張亮麗名片。 項目將以主題商業(yè)為依托；以主題商業(yè)、餐飲、購物、休閑娛樂為載體；高檔住宅、公寓配合，形成一個完善的“ 現(xiàn)代城市主題商業(yè)綜合體 ”。 項目將成為湛江招商引資的窗口，為湛江 GDP 增長、稅收、擴大就業(yè) 作出實質(zhì)貢獻，以“湛江一顆最璀燦的商業(yè)明珠”形象，帶動湛江商業(yè)向現(xiàn)代升級，營造新經(jīng)濟局面下湛江的新都市面貌。 2. 以項目的招商與經(jīng)營的良性循環(huán)，帶動湛江商業(yè)、服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級。 4. 加強湛江在廣東經(jīng)濟中的分量，大幅度提升湛江的市場知名度。發(fā)展區(qū)域輻射型商業(yè)中心、正當其時！以項目為龍頭帶動湛江走向現(xiàn)代商業(yè)，將成為湛江改變傳統(tǒng)經(jīng)濟形象 的范例；項目的高品質(zhì)、現(xiàn)代化、國際化開發(fā)經(jīng)營，將使湛江經(jīng)濟影響力的深度與廣度獲得質(zhì)的提升。 ? 形成產(chǎn)業(yè)龍頭，帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 本項目將通過迅速開發(fā)形成區(qū)域 性商業(yè)中心，帶動商貿(mào)、旅游等行業(yè)的發(fā)展，使區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展快速成型，著眼于粵西市場產(chǎn)業(yè)升級的需要，為湛江的產(chǎn)業(yè)升級提供突破口。憑借資金與技術(shù)，政府的積極引導(dǎo)，項目將形成優(yōu)越的經(jīng)營環(huán)境與消費環(huán)境，在湛江樹立現(xiàn)代商業(yè)的標桿，為湛江市民創(chuàng)造一個真正現(xiàn)代化、休閑購物環(huán)境，為湛江經(jīng)濟的和諧發(fā)展作出貢獻。 （四）整合資源，實現(xiàn)湛江商業(yè)圈價值最大化 ? 實現(xiàn)“國家產(chǎn)業(yè)、政府政績、地方經(jīng)濟發(fā)展、開發(fā)者與經(jīng)營者利益、消費者”的多贏局面。 （五）為湛江城市建設(shè)增加國際化內(nèi)涵 ? 直接推動招商引資，加強湛江在中國經(jīng)濟格局的影響力。努力增進與中央、省、市、部隊駐霞山單位的相互了解和信任，較好地營造出一個“大霞山”的氛圍，形成了經(jīng)濟部門唱主角、駐霞山單位牽線搭橋、全民參與的招商引資新格局。 第二章 項目背景 一、宏觀經(jīng)濟 美麗的海濱 城區(qū)霞山作為沿海開放城市湛江市的中心城區(qū)，集湛江市的工業(yè)、商貿(mào)、交通、文化中心于一體，是湛江市最具優(yōu)勢的區(qū)域之一。全區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展呈現(xiàn)出增長較快、效益較好、活力增強 的良好態(tài)勢。 廣東實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃培育湛江成為省域副中心城市。這對加快湛江城市建設(shè)步伐，提升城市核心地位，增強城市綜合競爭力，促進湛江經(jīng)濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展，努力把湛江建設(shè)成為現(xiàn)代化新興港口工業(yè)城市和美麗的南方海濱城市將起到重要的作用。近期重點培育湛江市為區(qū)域性中心城市，帶動周邊區(qū)域及城鎮(zhèn)發(fā)展 。 三、工業(yè)情況 依托湛江港的地緣優(yōu)勢，霞山區(qū)發(fā) 展成為湛江市的工業(yè)重地。近幾年，霞山區(qū)借助臨港型工業(yè)的強勁輻射，得到了眾多中外企業(yè)的青睞。 2020 年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值增長 %，規(guī)模以下工業(yè)產(chǎn)值增長 %。規(guī) 模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅 萬元，增長 %；經(jīng)濟效益綜合指數(shù) %，比上年提高 個百分點，其他經(jīng)濟 主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量增長較快，其中食用植物油 萬噸 ,增長 %；家具 萬件，增長 70%；水產(chǎn)品加工 萬噸，增長 %；塑料制品 萬噸，增長 %；飼料 ，增長 %。作為我市 6大重點稅源行業(yè)之一的商業(yè)，近年來發(fā)展速度迅猛，稅收不斷增長。 目前已經(jīng)搶灘登陸湛江的商界“巨鱷”有世界第一大零售商 ——— 美國沃爾瑪，世界第二大零售商 ——— 法國家樂福，廣東本土最大零售企業(yè) ——— 廣百百貨，中國最大的電器連鎖企業(yè) ——— 國美，華人首富李嘉誠旗下的屈臣氏等。沃爾瑪、家樂福、吉之島、百佳等這些過去似乎離湛江人很遠的商界“大腕”有的已經(jīng)落戶，有的積極前來考察，它們均對湛江商業(yè)的巨大市場和美好前景給予了極高評價。湛江正處于國家擴大開放、西部大開發(fā)、泛珠三角合作發(fā)展的戰(zhàn)略結(jié)合地，是中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的橋頭堡，更加有利于集聚各種優(yōu)勢，接受產(chǎn)業(yè)和資本轉(zhuǎn)移，吸納生產(chǎn)要素，擴大市場輻 射，拓展發(fā)展空間，真正成為商業(yè)寶地！ 湛江近年來社會消費品零售總額迭創(chuàng)新高，在《福布斯》中國商業(yè)城市排行榜上不斷上升，充分展示了湛江的商業(yè)都市魅力和城市經(jīng)濟活力。 2020 年 — 2020 年，湛江成為《福布斯》中文版中國商業(yè)城市排行榜中連續(xù)三年上百強榜的粵西唯一城市，并且排名由第 72 位逐年上升到第 45位、第 41 位。按用途劃分的完成開發(fā)投資當中，住宅投資的增長幅度與總投資的增長幅度基本相同，但商業(yè)用房投資同比大幅度增長，表明投資者對商業(yè)用房的開發(fā)投資有較高的回報預(yù)期，這是湛江粵西地區(qū)商業(yè)中心地位得以鞏固的重要體現(xiàn)。 第三章 項目概況 一、地理位置 項目位于湛江市霞山區(qū)菉塘路與椹川東二路交界處，東至國土局宿舍，北臨菉塘路，西抵椹川東二路。 二、地塊現(xiàn)狀 地塊總占地 29608 ㎡ ，呈長方形，目前該地塊為一個鋼材批發(fā)市場和部分民房。 2020 年前三季度，全市社會消費品零售總額增幅創(chuàng) 11 年來同期新高，實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，再度高于全國、全省平均水平。 2020 年前11個月實現(xiàn)入庫商業(yè)增值稅 42511萬元，同比增長 ％。各大零售商也紛紛入駐湛江，其中包括沃爾瑪、家樂福、廣百百貨、國美等大型知名企業(yè)。這些商場以零售業(yè)態(tài)為主，主要經(jīng)營餐飲、書城、美容纖體、健身、金銀珠寶、化妝品、休閑男女裝、皮鞋皮具、品牌折扣店、床上用品、母嬰用品、內(nèi)衣等品類。但隨著城市、經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及人民生活需求的日益提高，湛江勢必會出現(xiàn)更加現(xiàn)代化、都市化，集娛樂、購物、休閑、旅游、觀光、餐飲于一體的新型購物中心，其也將促進湛江城市、經(jīng)濟、商業(yè)的迅猛發(fā)展，成為新的城市經(jīng)濟增長極。 商業(yè)街情況： 人民大道南商業(yè)功能組合表 人民大道南： 人民大道南是商業(yè)街，主要經(jīng)營中、低檔商品，人流量大，各類 業(yè)態(tài)商品混合經(jīng)營，適合各個階層消費者及各消費年齡段。目前缺乏大中型購物場所。 麥當勞、肯德基、旺記燉品快餐城、大地數(shù)碼影院城 批發(fā) 建材批發(fā)市場、水果批發(fā)市場 建材、水果批發(fā) 中低檔為主 市內(nèi)及周邊地區(qū) 粵海建材市場、粵西水果批發(fā)市場 道路名稱 主要業(yè)態(tài) 租金（元 /月 湛江城市建設(shè)快速 ,初步構(gòu)筑了海濱城市的框架。 隨著湛江城市的發(fā)展，寫字樓需求也逐步增加。 住宅情況： 樓盤情況一覽表 樓盤名稱 價格 (元 /㎡ ) 戶型 面積（㎡） 住宅類型 檔次 翠綠花園 27002900 一房一廳一衛(wèi) ,兩房兩廳兩衛(wèi) ,三房兩廳兩衛(wèi) ,四房兩廳兩衛(wèi) 普通住宅 中低檔 容基 戶型面積重要集中在 130— 150 ㎡。 五、 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） 區(qū)位較好，道路寬闊，距離主干道較近。 目前本地塊周邊人口少，市場不成熟，在開發(fā)初期，嚴重依賴于外來人口與資金的支持。 T（威脅） 湛江零售商業(yè)市場接近飽和，中小型商業(yè)密集，低端競爭激烈，大項目開 發(fā)面臨培育市場的挑戰(zhàn)。 一、領(lǐng)先概念，創(chuàng)新商業(yè)模式 項目的經(jīng)營將引進多個創(chuàng)新概念，為湛江新經(jīng)濟格局作出創(chuàng)新性變革。 它具有以下特征： 1）環(huán)境優(yōu)雅，舒適寬敞， 使顧客身心愉悅，有高檔品牌的形象價值，具備新型品牌旗艦店的硬件條件。 3） ERP 平臺功能強大，具備信息化優(yōu)勢 。 5）營銷理念先進，統(tǒng)一品牌廣告宣傳。 7）價格優(yōu)勢， 通過規(guī)模經(jīng)濟降低營運成本，創(chuàng)造明顯的價格優(yōu)勢。 注：前四代專業(yè)店營銷模式 第一代專業(yè)店（商）：作坊式經(jīng)營模式 第二代專業(yè)店（商）：推銷式經(jīng)營模式 第三代專業(yè)店（商）：街鋪店經(jīng)營模式 第四代專業(yè)店（商）：連鎖店經(jīng)營模式 展貿(mào)中心：第五代現(xiàn)代商業(yè)模式 定義： 展貿(mào)中心是中國新興的行業(yè)專業(yè)平臺，是以主題行業(yè)營銷為主的時尚發(fā)布、品牌展示中心，通過品牌旗艦店、形象店的產(chǎn)品陳列、品牌文化展示，使經(jīng)營商和買家從一個個具體品牌形象的展賣場，把握品牌深層次的內(nèi)涵，感受產(chǎn)品文化的巨大魅力。 第二代商業(yè)模式： 推銷式商業(yè)，以個別店鋪為表現(xiàn)形式。 第四代商業(yè)模式： 連鎖店中店模式，典型方式為購物中心。 豪布斯卡（ HOPSCA） 什么是豪布斯卡？ 一種綜合性的現(xiàn)代城市中心區(qū)規(guī)劃模式。 Hotel：星級酒店 Office：高檔寫字樓 Parking：城市景觀公園 Shopping：商業(yè)街區(qū) Convention：休閑娛樂集會 Apartment：街區(qū)公寓組團 總部經(jīng)濟 定義： 是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟形態(tài)。（一期已營業(yè)）。 租金情況 批發(fā)市場： 1F、 2F 均為 3180 元 /m2(兩層一起賣 )；租金 10 元 /月 *m2。 項目點評 項目于 05 年開業(yè)，其經(jīng)營者，是從舊城區(qū)批發(fā)市場統(tǒng)一搬遷到此，所以延續(xù)了舊的客戶資源，還有當?shù)卣闹С?，但人流量?，且目前周邊商業(yè)氛圍尚未形成，經(jīng)營情況不容樂觀。 總部經(jīng)濟是一種能夠?qū)崿F(xiàn) 企業(yè)、總部所在區(qū)域、生產(chǎn)加工基地所在區(qū)域 “三方 ”利益都得到增進的經(jīng)濟形態(tài)。 總部經(jīng)濟的五種效應(yīng)： ? 稅收貢獻效應(yīng) 一是企業(yè)的稅收貢獻效應(yīng)。在總部工作的高級白領(lǐng)，其豐厚的個人收入，必然要通過個人所得稅形式為總部所在區(qū)域經(jīng)濟做出貢獻。通過制造業(yè)總部這種 “乘數(shù)效應(yīng) ”可以擴大一個區(qū)域的經(jīng)濟總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟競爭力。 ? 勞動就業(yè)效應(yīng) 總部經(jīng)濟的發(fā)展本身會充分利用的智力人才優(yōu)勢，帶來大量高智力就業(yè)崗位。 ? 社會資本效應(yīng) 一個區(qū)域聚集了大批的企業(yè)總部，說明這個區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升這個地區(qū)的知名度、美譽度和國際地位，促使這個區(qū)域的地產(chǎn)升值。 二、新經(jīng)營模式帶動湛江商業(yè)升級，滿足 市場增長需要 ? 改變目前湛江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展