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【正文】 本項(xiàng)目商業(yè)配套將利用開發(fā)商的背景，引進(jìn)國際化管理。 建筑的高度同時(shí)決定了生活的高度，高級(jí)產(chǎn)權(quán)公寓住宅將湛江的生活水平提升到一個(gè)全新的高度。 第六章 可持續(xù)發(fā)展三步曲：項(xiàng)目的開發(fā)、招商與經(jīng)營 項(xiàng)目 的發(fā)展按“開發(fā)、招商、經(jīng)營”三步進(jìn)行。 一、開發(fā) —— 筑巢引鳳 項(xiàng)目按豪布斯卡的規(guī)劃意念進(jìn)行開發(fā)，計(jì)劃引進(jìn)世界知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，按他們的要求度身定做。 二、招商 —— 主力招商 引進(jìn)一至二家國際性或全國性知名大、中型零售商場(chǎng)作為本項(xiàng)目的龍頭商貿(mào)企業(yè)。 本項(xiàng)目將利用旺地的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)，引進(jìn)北京華聯(lián)或百盛等一流主力商家，帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)氣氛的快速成型 促成省級(jí)以上如全國工商聯(lián)旅游業(yè)商會(huì)、廣東省商業(yè)聯(lián)合會(huì)等作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)和參與單位。 促使成本項(xiàng)目成為上述協(xié)會(huì)綜合開發(fā)規(guī)劃的示范定點(diǎn)。 促成行業(yè)協(xié)會(huì)主辦或協(xié) 辦的全國性商業(yè)機(jī)構(gòu)至少一個(gè)進(jìn)入本項(xiàng)目，作為二級(jí)招商核心項(xiàng)目。 引進(jìn)培訓(xùn)、會(huì)員店、休閑娛樂、服務(wù)等不同環(huán)節(jié)的企業(yè)，力爭(zhēng)把服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈做強(qiáng)做大，使本項(xiàng)目成為在粵西地區(qū)獨(dú)樹一幟，具有強(qiáng)大影響力的主題商業(yè)中心。 三、經(jīng)營 —— 塑造湛江現(xiàn)代都市名片 本項(xiàng)目依托政府的支持，充足的資金與先進(jìn)技術(shù)資源，將引入專業(yè)的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，以主題商業(yè)進(jìn)行主題整體經(jīng)營，并進(jìn)行統(tǒng)一宣傳推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目集貿(mào)易、觀光、商務(wù)、休閑娛樂于一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，塑造湛江經(jīng)濟(jì)的一張亮麗名片。 第七章 市場(chǎng)前景 一、打造國際化商務(wù)寫字樓，促進(jìn)湛江區(qū)域總 部經(jīng)濟(jì)發(fā)展 結(jié)合湛江區(qū)位、交通等諸多優(yōu)勢(shì)以及化工、物流等支柱產(chǎn)業(yè)，打造集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部樓群，擴(kuò)大湛江在粵西乃至整個(gè)華南地區(qū)的輻射力和影響力。 ? 成為城市新的增長點(diǎn)，推動(dòng)城市持續(xù)發(fā)展 通過聚集各類企業(yè)總部，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，為粵西的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展提供了一條比較成功的模式。 ? 帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí) 形成較為完整的商務(wù)體系，即金融、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、法律、信息咨詢、研發(fā)與技術(shù)服務(wù)等的發(fā)展，帶動(dòng)周邊餐飲、商業(yè)、物流、娛樂等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)成了所附帶的一系列的產(chǎn)業(yè)體系的升級(jí)。 ? 提升城市的聚集力與輻射力，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)功能 大力匯集與豐富湛江科技、信息等資源，并與整個(gè)粵西各產(chǎn)業(yè)基地相聯(lián)系，突破傳統(tǒng)的合作模式，降低成本，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共贏。提升城市的聚集力與輻射力，使得湛江成為總部聚集的核心。 ? 提升湛江整體形象和經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力 本項(xiàng)目以雄渾的建筑群體優(yōu)化湛江的城市天際線，展示湛江向國際化、開放型現(xiàn)代都市邁進(jìn)的現(xiàn)代形象，改變湛江的城市面貌。 二、依托城市商業(yè)規(guī)劃，打造標(biāo)志性商業(yè)中心 根據(jù)《湛江市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 20202020 年）》的規(guī)定，湛江商業(yè)規(guī)劃的總體目標(biāo)是：構(gòu)筑以市級(jí)、區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí) 3級(jí) 商業(yè)中心體系為核心，以商業(yè)街、專業(yè)特色街為骨架，以大型零售網(wǎng)點(diǎn)、餐飲酒店和旅游賓館為重要節(jié)點(diǎn)，以批發(fā)市場(chǎng)和物流基地為依托，以連鎖經(jīng)營網(wǎng)為脈絡(luò)，充分體現(xiàn)湛江市地域文化特色的現(xiàn)代化商業(yè)格局。 項(xiàng)目臨近的菉塘路將規(guī)劃成為以飲食、酒吧、旅游休閑、文化娛樂、商業(yè)購物功能為主題的特色街、步行街。 依托城市商業(yè)和菉塘路的具體規(guī)劃，本項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)： ? 依據(jù)商業(yè)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)升級(jí) 作為該區(qū)域大型的城市現(xiàn)代建筑綜合體，本項(xiàng)目依靠主力店、特色步行街等組合，發(fā)揮以點(diǎn)帶線的作用，將全面拉動(dòng)地區(qū)商業(yè)蓬勃發(fā)展。而本項(xiàng)目也將成為該商 業(yè)圈中的標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)地區(qū)商業(yè)龍頭作用，大力促進(jìn)地區(qū)商業(yè)、商務(wù)氣氛的提升，促成湛江和菉塘路商業(yè)規(guī)劃的早日實(shí)現(xiàn)。 ? 定位明確，主題鮮明，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)合理配置 針對(duì)目前湛江商業(yè)發(fā)展存在經(jīng)營檔次低，同質(zhì)化嚴(yán)重，專業(yè)化和個(gè)性化不強(qiáng)等缺陷，本項(xiàng)目將打造成為高檔次、多業(yè)態(tài)，集商貿(mào)、休閑、購物、娛樂、辦公為一體的建筑綜合體，以明確的定位，鮮明的主題，合理的業(yè)態(tài)配置為本項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)湛江地區(qū)整體商業(yè)升級(jí)。 ? 合理布局，科學(xué)規(guī)劃 通過科學(xué)的布局與規(guī)劃，本項(xiàng)目將充分體現(xiàn)出人性化設(shè)計(jì)，為消費(fèi)者提供一個(gè)舒適的購物環(huán)境。針對(duì)一些購物商場(chǎng)出現(xiàn)車位不足、消防設(shè)施不足等制約因素，本項(xiàng)目將按照國際標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格設(shè)計(jì)與實(shí)施，為商業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。 三、發(fā)揮集聚效應(yīng)，實(shí)質(zhì)性拉動(dòng)湛江經(jīng)濟(jì)增長 項(xiàng)目的形成，將改變湛江目前資源、資金相對(duì)分散的局面，充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，以點(diǎn)帶面，從而全面提升湛江經(jīng)濟(jì)發(fā)展面貌，充分拉動(dòng)湛江經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。 ? 形成宏觀產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)效應(yīng) 國內(nèi)國際同類模式的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)現(xiàn)代化商業(yè)綜合體的投入產(chǎn)出比為 1： 8，即投入 1 元將帶來 8 元的收益，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯。本項(xiàng)目這一現(xiàn)代化的商貿(mào)平臺(tái)的開發(fā)，將整體優(yōu)化湛江的投資環(huán)境，形成湛江招商引資 的窗口，直接帶動(dòng)投資，為湛江的經(jīng)濟(jì)增長提供新興基地，為湛江GDP 增長作貢獻(xiàn)。 ? 形成穩(wěn)定稅源，促進(jìn)財(cái)稅增長 通過優(yōu)化招商、主題經(jīng)營引進(jìn)的大批商家、優(yōu)質(zhì)企業(yè)，可以為湛江創(chuàng)造豐富的稅源。 ? 帶動(dòng)其他行業(yè)，促進(jìn)湛江 GDP 總量增長 利用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的中心效應(yīng) —— 提供現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)公寓、商貿(mào)平臺(tái)，提供政策、交通環(huán)境等便利，本項(xiàng)目將為現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)軟、硬條件，為湛江在新一輪“區(qū)域經(jīng)濟(jì)”全區(qū)大布局中占得先機(jī)，創(chuàng)造更多的龍頭型企業(yè)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)勃興，間接推動(dòng)湛江經(jīng)濟(jì)。 ? 創(chuàng)造就業(yè)，促進(jìn)社會(huì)和諧 預(yù)計(jì)項(xiàng)目主導(dǎo)開發(fā)的服務(wù)密 集型商業(yè)，將創(chuàng)造吸納大量的就業(yè)人口，為當(dāng)?shù)亟鉀Q勞動(dòng)力出路問題，亦為湛江的就業(yè)人口提供素質(zhì)培訓(xùn)基地。 ? 增加商業(yè)繁榮，提高市民生活質(zhì)量 以現(xiàn)代化的商業(yè)綜合體，優(yōu)化湛江的商業(yè)環(huán)境，為湛江市民提供一個(gè)購物、休閑、觀光、娛樂的好去處。 四、發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造商貿(mào)旅游強(qiáng)力平臺(tái) 通過對(duì)湛江現(xiàn)在及未來龐大的商業(yè)機(jī)會(huì)進(jìn)行現(xiàn)代化的資源整合，隨著本項(xiàng)目的建立以及眾多國內(nèi)外商貿(mào)企業(yè)的進(jìn)駐，本項(xiàng)目必然會(huì)引發(fā)城市商貿(mào)發(fā)展熱潮。 ? 本項(xiàng)目成為幅射兩廣的商貿(mào)集約型管理示范項(xiàng)目 本項(xiàng)目將按粵西地區(qū)商業(yè)、貿(mào)易的發(fā)展需要，聘請(qǐng)專業(yè)商用物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營管理，使項(xiàng)目成為集約經(jīng)營與管理的典范。 ? 形成粵西地區(qū)商貿(mào)旅游的創(chuàng)業(yè)航母 本項(xiàng)目的規(guī)?；图s化管理平臺(tái)，將引導(dǎo)國內(nèi)外商貿(mào)旅游業(yè)人流、物流、商流、資金流向集聚轉(zhuǎn)移，強(qiáng)力的政策扶持，將極大發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新潛力，最終奠定粵西地區(qū)商貿(mào)旅游中心基地的地位，并最終輻射海南、西南、廣東中西部等地。 ? 成為中國商貿(mào)旅游的戰(zhàn)略平臺(tái) 本項(xiàng)目的創(chuàng)新經(jīng)營模式、現(xiàn)代化資訊服務(wù)、體驗(yàn)式營銷環(huán)境，是對(duì)國內(nèi)商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的有效示范，以本項(xiàng)目為中心形成的周邊經(jīng)濟(jì)區(qū)動(dòng)力型商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)主題 CBD，將形成強(qiáng)大的產(chǎn)品貿(mào)易和消費(fèi)能力，產(chǎn)生吸納 新興財(cái)富、引導(dǎo)國內(nèi)外資本市場(chǎng)投資的聚寶盆效應(yīng)。 第八章 項(xiàng)目借鑒的成功范例 案例 1：樂山時(shí)代廣場(chǎng) —— 復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典范 ? 公共空間、商業(yè)與住宅均衡開發(fā)，促成樂山新城市中心在三年內(nèi)，完全憑借民間資本，實(shí)現(xiàn)西移的規(guī)劃目標(biāo) ? 以大手筆現(xiàn)代公共空間優(yōu)化新區(qū)商業(yè)與居住整體形象，奠定新中心區(qū)的開發(fā)基礎(chǔ) ? 興建現(xiàn)代化寫字樓形成新興都市商務(wù)區(qū)，徹底轉(zhuǎn)化市民居住觀念 ? 引入華聯(lián)超市等大商業(yè)，帶動(dòng)商圈迅速成熟，項(xiàng)目正式成為樂山新城中心區(qū)核心 樂山時(shí)代廣場(chǎng)：以大手筆現(xiàn)代公共空間優(yōu)化新區(qū)商業(yè)與居住生活環(huán)境，形成新中心形象 樂山時(shí)代廣場(chǎng)：以現(xiàn)代化寫字樓優(yōu)化新興都市商務(wù)區(qū)環(huán)境，徹底轉(zhuǎn)化市民居住觀念 ? 樂山時(shí)代廣場(chǎng)：引進(jìn)華聯(lián)超市等大商業(yè)，帶動(dòng)商圈整體興旺 ? 2020 年開發(fā)初期，項(xiàng)目所在還是一塊偏僻白地，到 2020 年 1 月，已經(jīng)發(fā)展為樂山新城中心。 案例 2： soho 現(xiàn)代城 項(xiàng)目位于北京中央商務(wù)區(qū)，中國國際貿(mào)易中心的東面。該項(xiàng)目總建筑面積為 48 萬平米，它擁有 48 家店鋪， 283 套辦公室， 1897 套公寓。 1997 年， SOHO 中國預(yù)見到中小公司的迅速崛起以及他們對(duì)居住和工作空間混合的需求越來越大，便首 次向市場(chǎng)推出“小型辦公，居家辦公”（ SOHO）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。該項(xiàng)目于 1998年正式銷售，其銷售總額約 40 億人民幣，并且連續(xù)兩年（ 1999， 2020）獲得北京市房地產(chǎn)單體項(xiàng)目的銷售冠軍。 第九章 結(jié)論 綜上所述，海港城項(xiàng)目 立意高遠(yuǎn)、理念先進(jìn)、目標(biāo)明確、意義深遠(yuǎn)、選址得當(dāng)、定位準(zhǔn)確、規(guī)劃合理、預(yù)期效益良好。 加上項(xiàng)目可獲得當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策扶持；有國內(nèi)外類似成功經(jīng)驗(yàn)做借鑒 。投資商實(shí)力強(qiáng)大，具備投資建設(shè)大型項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源和操控能力，配合信譽(yù)卓著的市場(chǎng)背景，規(guī)劃、推廣與管理 團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)操作豐富，本項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)極大。 本項(xiàng)目在運(yùn)營方面能夠滿足所在行業(yè)、所在城市的發(fā)展要求，具備建立新型主題商業(yè)中心的成功可行性。 本項(xiàng)目將通過引進(jìn)世界 500強(qiáng)或者全國知名的大型連鎖零售企業(yè)百盛百貨、華聯(lián)超市等主力店，以帶動(dòng)主題商業(yè)中心的整體運(yùn)營，提升湛江地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。 因此本項(xiàng)目占天時(shí)、地利、人和，是氣勢(shì)宏偉、把握性大，不可多得的優(yōu)良項(xiàng)目。值得國家各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、地方政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，投資商愿意與各界人士攜手合作，全力以赴，為國家、為湛江建設(shè)地標(biāo)性的商業(yè)地產(chǎn)杰作。 參 考 文 獻(xiàn) . .湛江市統(tǒng)計(jì)公報(bào) .房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法 .北京：電子工業(yè)出版社，2020 .城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 .上海：三聯(lián)出版社，2020 .人居文化 .上海：復(fù)旦大學(xué)出版社， 2020 ，林秋瑾（臺(tái)） .房地產(chǎn)景氣與總體經(jīng)濟(jì)景氣關(guān)系之研究 .國科會(huì)計(jì)書編號(hào) NSC840301H004001,1995 .城市學(xué) .哈爾濱：哈爾濱工業(yè)大學(xué)出版社，2020