【文章內容簡介】 安房地產市場，特別是經歷了一個政策出臺的短期震蕩和短期的這種小幅的讓利情況的個案出現(xiàn)之后，對于后半年，或者說下半年以及長期的西安的房地產走勢，我依然持非常樂觀的態(tài)度，當然這種樂觀還有很多，比如說國際化大都市的定位，包括軌道交通的建成，包括西安的核心地位，包括成都、重慶、南京這些二線城市對比當中，可以看到西安的房價上升趨勢很明確?！　≡僬勔徽劷裉斓诙€論題，因為今天做了這么多房地產企業(yè)的高管，我是班門弄斧了，聊一聊限購令之下的房企應對策略，我談幾點。我覺得在這種情況下，購房者買房的時候態(tài)度更謹慎了，因為他的權限受到了限制，他會珍惜手中僅有的購房機會，他們的心態(tài)需要購房企業(yè)的認真細致的研究，以前大家會發(fā)現(xiàn)很多樓盤特別喜歡打概念牌，比如說高科技、綠色、低碳、環(huán)保等等，在此前的情況下，可能大家更需要研究客戶他們到底需求什么，而不是我們想打什么牌。其次，我覺得健康的心態(tài)非常重要，這一點是我們媒體必須去做的，因為在現(xiàn)在限購令出臺的背景之下，難免購房者的心態(tài)會由政策導致一些輕度的扭曲，我們要拋棄推高的心態(tài)，更加追求一個高性價比。還有第三點，關于配套的問題，因為我每天都會介紹新樓盤，說到配套，我有時候不知道怎么面對聽眾，因為每個樓盤給我的資料，我分不清是甲樓盤還是乙樓盤，就購物、教育、生活場所等等，但是分不清是誰家的樓盤，打不動消費者?！∽詈缶褪顷P于調整產品結構的問題，前一陣子我通過我的節(jié)目了解聽眾的需求，他們對小三房比較青睞，因為每個人僅有一次購房機會，甚至他只有能力購買一次，他認為這種房源適合我未來家庭的變動等等。　　接下來我接著付總聊那句，我們一定要善待這個行業(yè)，這個行業(yè)非常好，我也很幸運在07年的時候有幸進入房地產媒體行業(yè)，而且在這不是自夸，我是03年開始進入主播工作領域的，但是從07—2010年三四年時間，我們做了十佳主持人評選，我是唯一的專業(yè)節(jié)目的主持人，因為專業(yè)節(jié)目意味著它的受眾比較窄，但是榮獲了十佳的稱號，我就覺得我進入這個行業(yè)非常幸運，不是因為我有多優(yōu)秀，是因為這個行業(yè)受關注度高，所以使得摘等這個榮幸?！　∥蚁胗形覀儽舜说恼湎?，有我們共同秉持著一種健康、樂觀的心態(tài)，我想這個行業(yè)沒理由不好，所以套用溫總理的一句話，信心比黃金更重要，我想健康的市場觀念更重要。謝謝各位！[20110322 11:40:00][ 西安房地產信息網副總經理杜雪梅]謝謝付總，下面請景琦談一下。[20110322 11:25:00][ 三秦房產網總經理付士山]解釋一下，我已經從去年11月份脫離新浪樂居的板塊，我是負責新浪世園頻道在西安的運作。我自己在房產這塊只代表我們現(xiàn)在三秦房產網跟大家聊幾句?！　∈紫冗@么來講，目前我們對限購令，包括國家一系列宏觀調控政策的理解，我覺得我們在消費者層面上有一個很明顯的誤區(qū)，就是說大家認為國家在調控是調房間，包括剛才賈總也在解釋，國家為了調控部分地區(qū)房價過快上漲，而不是說它要把房價調下來。所以我們現(xiàn)在很多消費者在持續(xù)觀望，包括在猶豫，我覺得這是很不理智的看法，包括我們在市場上有幾年經驗的業(yè)內人士來說，房地產從調控開始到現(xiàn)在這么多年，房價并沒有被調下來，很多人一直在觀望，在等待，包括我們前兩年搞萬人購房團的時候，很多人跟著我們買房子，跑了兩年，房價上了兩千多塊。不管怎么來看，給消費者一個正確的信號，該買的時候還是要買?！　∠旅嫖艺f一下我們對調控政策的解讀。從正面和負面兩個方面看。正面，我們這次宏觀調控動用了各方面的手段，包括新政、金融、市場，對這個層面涉及的比較廣，包括針對開發(fā)商，對政府、銀行，也包括針對我們有投機意向的這些消費者，跟原來對比，原來的調控板子老打在消費者的屁股上，現(xiàn)在各方面各負其責，把這個事情做好。包括這次政策各自歸位，包括政府把經濟適用房這些應該承擔的責任承擔起來，把市場這塊，當然也有一些誤傷，比如王會長說調控政策的整體趨勢還是在堵，限來限去還是堵的辦法，而不是疏導這個市場的良性需求，或者剛性需求。而且從我的判斷，市場堵的辦法也不是長期的，王會長說半年到一年，我估計也就是這個時間段，就是說它是一個階段性的政策，至于下一步怎么樣，國家多年出臺一系列政策不是很準很穩(wěn)切中要害，要么是一刀切，要么是吃錯藥，這個市場問題也比較多，國家宏觀政策這塊我們不做過多的評價。　　具體到西安來說，用兩個字總結西安對市場調控的評價——“溫和”，它沒有超過新國八條的范圍，而且西安跟其他的城市比，可能也是迫于無奈，不溫不火。怎么評價西安的調控政策？它做盤不是很細，不像長沙或者成都那樣有一些策略的出臺調控政策。但是也還是給我們的開發(fā)企業(yè)，給我們的市場留下了一些空間，包括我們各地企業(yè)也想法設法，想自己的對策，很多企業(yè)其實已經突破了政策的限制，具體怎么做，可能大家心里都非常清楚。　　回到我們房地產行業(yè)來說，其實目前大家從數(shù)字來看，房地產市場的價格，包括銷量稍微有一些波動，對開發(fā)商來說，有的對這個事情看的有點過重，比如潘石屹就說有一半的企業(yè)半年一年要淘汰出局，這些大腕往往會說一些危言聳聽的話吸引大家關注，我們完全不必在意它。我想說的是我們在這個行業(yè)從事房地產開發(fā)也好，還是代理也好，還是我們媒體人也好，這個行業(yè)是非常非常不錯的行業(yè)，我們一定要善待這個行業(yè)，相比較IT、醫(yī)藥、百貨其它一些利潤空間在不斷縮水的行業(yè)來說，我們房地產市場發(fā)展的前景，包括潛力，包括我們現(xiàn)在即使在宏觀調控政策之下，我們各個企業(yè)應該說情況還都是很不錯的，包括西安，現(xiàn)在房價也還是在6000、7000塊錢的區(qū)域范圍內，我們各個企業(yè)前兩年打的“糧食”還攢的比較足，還在不斷的拿地。　　實際上對比我們各個企業(yè)對國家的貢獻，昨天郎咸平在他的微博里面說我們房地產企業(yè)，包括一些大的行業(yè)給國家繳的稅并不比街邊擺攤買貨的小百貨給國家繳的稅的貢獻更大，就是說我們這個行業(yè)應該給我們每一個從業(yè)者帶來的利益還是很豐厚的，所以我們要善待這個行業(yè)，要有一種感恩的心理做好我們自己的產品，做好我們自己的品牌。我說的這個“善待”，我覺得作為我們企業(yè)來說，善待我們的員工，善待我們的合作伙伴，善待我們的業(yè)主，甚至包括善待給我們做過貢獻的每一個農民工。我們在這個行業(yè)有一份付出，必然有一份回報，市場給我們帶來的機遇我們一定要珍惜，我們一定要珍惜時代給我們帶來的發(fā)展機會，作為開發(fā)企業(yè)，我覺得能在這個城市，按自己的理想建起一棟高樓，這是很值得自豪的事情，如果說我們建好了，這將成為我們我們的企業(yè)，我們人生的豐碑，如果建的不好，這可能會成為我們的一個“墓碑”。 我簡單的說這些。謝謝。[20110322 11:18:00][ 西安房地產信息網副總經理杜雪梅]因為我們也請到了媒體的朋友，在2009年初，新浪的新聞總監(jiān)就提到了，他說今天的媒體已經不是昨天的媒體了，因為我們可能從話語權的斟酌要向解釋權的發(fā)布來過渡了，所以我們今天也想請三秦房產網的總經理付總談一下限購令下市場老百姓或者一線的聲音。[20110322 10:59:00][ 富力地產西安公司副總經理劉小平]首先謝謝八百家和天朗地產舉辦的這次研討會，作為富力地產來說，我們也是在2月26號限購以后3月6號推出了整個富力城的組團，我結合一下我們最近整個的銷售情況談一下我們企業(yè)的一些看法?！　∵@次我們推出了160多套房，銷售金額達到8000萬。從這次的解說來看，我們第一次的限購令出臺以后，對自己產品的一次檢驗。我首先認為政府通過這次限購令，已經把一個大的蛋糕切掉了一塊，可能對我們整個的開發(fā)企業(yè)來說，在未來的一段時間競爭會加劇，包括整個產品線，包括我們自己的營銷服務理念，包括我們自己服務產品的一些調整，可能在近一段時間，對整個開發(fā)企業(yè)來說，競爭會加劇?！　×硗?，包括這次限購令出臺以后，主要針對的還是我們的住宅產品。像寫字樓、公寓、商業(yè)地產，并沒有列入我們的限購范圍之內，可能也會對我們的開發(fā)企業(yè)提出一個新的要求，而不僅僅像過去把所有的雞蛋放在一個籃子里面。剛才講到了萬科產品抗風險的能力相對來說要強。作為我們企業(yè)來說，也在未來一段時間，可能這種綜合性的地產，包括一些商業(yè)，包括一些公寓，包括整個住宅，也會有一些適當產品上的調整，來適應整個的市場環(huán)境。實際上在這種環(huán)境之下，我認為作為開發(fā)企業(yè)來說，我們并不是說僅僅等待政府調控政策什么時候收回去，或者是消極的等待我們的政策有什么松動，作為開發(fā)企業(yè)來說，我們更應該積極的面對政策，針對這種政策，從我們整個產品線的調整，從我們自己營銷手段的更新，到我們后續(xù)自己客戶的維護也是一次大的考驗?！　⊥瑫r目前購房者最關心的是房價會不會降，這可能是目前我們所有的開發(fā)企業(yè)，或者是待購的客戶最關心的問題。目前從我們整個企業(yè)發(fā)展來看，昨天集團也在開會，從整個房價的發(fā)展過程一直是持續(xù)上漲的，包括2011年，大家也都清楚的看到我們的建筑材料，我們的整個人工成本也都呈上漲的趨勢，短時間，從八百家剛才李總這邊公布的數(shù)據來看，房價確實是受到的一定的抑制，但是從長遠來說，隨著城市化進程的發(fā)展，我想房價還會平穩(wěn)的有一個過渡的過程。很奇怪的現(xiàn)象，因為我回老家鄂爾多斯看到一個很奇怪的現(xiàn)象，我們旗里面的人都要到市里面去，而下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的人它又愿意到旗里面買房子，所以逐步的大量的城市化進程的發(fā)展，對房屋的需求量還是相當大的。　　我們目前整個新的限購政策，這次可能也主要是針對像目前我們西安市周邊的高陵、藍田，甚至包括咸陽都沒有列入限購范圍，而西安整個天水和關中一體化經濟區(qū)域的發(fā)展，它也是城市化進程不斷擴大，到2020年西安市人口可能要達到將近一千萬的國際化大都市，這樣來說，作為我們房地產市場的開發(fā)企業(yè)來說，我們還是看到很大希望的。謝謝大家。[20110322 10:49:00][ 西安房地產信息網副總經理杜雪梅]謝謝賈總，給我們帶來了市場的聲音和觀點，也回答了兩個問題，我們能不能仿照蘇州的模式，或者新加坡的模式，它把房地產分成兩個主線，一個是對小戶型和低價格的保障性住房，另外一方面對于大戶型和商品房市場的大力扶持和支持。再次感謝賈總給我們帶來的觀點，下面有請富力地產的劉總，因為富力地產多年一直在國內穩(wěn)扎穩(wěn)打，做大做強，應該說富力地產帶來了房地產調控政策帶來的影響和調控的反映，請劉總為我們帶來富力地產的觀點。[20110322 10:34:00][ 世聯(lián)代理營銷總監(jiān)賈波]我們再聊一聊大的限購政策這塊，剛剛王會長所講的一樣，實際上我們限購政策也是國家首次在這么大的范圍、這么大的強度來推行這種政策，包括政策也不是完全的理想，可能有一些值得商榷的地方，有些地方還需要后續(xù)的研究，才能講這次對于限購是不是真正的合理或者是更合適?！　〗鹑诠ぞ哌@塊的調整，我們從內部的研究來看，我們一直把它當做整個這三大調控方向的最具有深遠影響的一條，就是關于金融工具的應用，包括信貸、利率，甚至于包括開發(fā)商的開發(fā)貸這些條件，致使很多客戶在進入門檻的時候，很難再進入到市場之內，同時在一些細微的操作方法上，比如說認房不認貸，一些細的政策調控方面，也是對這些細微的操作方面造成了比較大的影響。金融工具實際上對我們這次整個市場的成交，包括市場未來深遠的影響還是比較大。實際上在08年的時候，因為當時我還在深圳，從07年的9月份開始，整個深圳市場開始走入大的往下落的低谷，到08年走的非常艱難，在08年年底的時候，國家出臺了四萬億，我們當時聊四萬億應該是救房地產市場，而不應該是救開發(fā)商，很有意思的一句話，當然是玩笑。為什么這么說呢？當時這部分錢沒有流入國家的實業(yè)部門，而最終流入到房地產的投資市場，很多人拿這些錢買地、屯地了，這些地又推高了房價。因為08年下半年09年上半年的時候，大家應該有所了解，是各地地王倍出。09年上半年對于地王出的特別多，就造成了09—2010年的房價，實際上它也對整個09年、2010年整個房價的推動作用比較突出。08年出臺的政策，國家也是缺乏經驗的，以至于造成02010年很多市場處于一種失控的狀態(tài)，所以從整個市場長遠的發(fā)展來看，我覺得這次調控勢在必行，是一定要做的。而且我覺得這次的調控政策對于整個市場的規(guī)范，以及對于未來整個市場的前景來看也是具備非常好的保障作用，使我們整個房地產發(fā)展可以在一個合理的范疇之內，合理的增長幅度之內，平穩(wěn)的向前去走。所以我覺得從整個這次的政策層面來說，我們一定非常支持?！　〗酉聛碓倭囊涣脑谶@種政策之下，我們發(fā)展商到底該怎么做，包括我們相關的行業(yè)應該怎么做。實際上從去年年底，世聯(lián)一直在各種行業(yè)的研究上，包括一些媒體上也在講這些問題，首先可能對于我們來講，我們整個的供應結構的調整，對于整個向中小戶型，主流戶型這塊開發(fā)的擴大，這可以講一下萬科，其實萬科在這塊做的相對比較先進一些，在萬科所開發(fā)的所有項目中，市場的主流產品占了70%，70%以上基本上都是主流產品，只有30%才是改善性住房。我們發(fā)現(xiàn)萬科的產品在全國范圍來講，在政策的調控之下，依然還能夠相對走的比較好的一個原因，就是它本身產品的供應結構是比較合理的，抗風險的能力特別大。所以我覺得在這種政策下面，或者在未來長遠的階段之內，我們整個結構的調整會變成大家要著重研究的方向?！　∥覀儗τ诤侠韮r格的穩(wěn)定，實際上我們會發(fā)現(xiàn)，包括我們的總理在幾次政府的工作會和報告會當中，從來沒有說過要遏制房地產市場的上漲，他講的是“防止過快的上漲”。實際上隨著整個經濟的運行，隨著國家的強省，人民的富裕，房地產向上走是一個必然的趨勢，國家最主要防止的是過快的上漲，所以我覺得接下來的一段時間對房價合理的判研是我們重點研究的方向，就是怎么樣保證我們房價處于一個合理的增長幅度，這是一點。另外一點，對于一些相對可能資金鏈比較緊張的企業(yè)，一些合理的價格調整也是勢在必行，這一點是支持企業(yè)良好發(fā)展的基礎。這些會成為我們未來著重要關注的方面，在這三點之下，相對于一些市場普遍的做法，比如說促銷，一些新的營銷手法等等的運用更加細微，今天在這里不多講。　　接著聊一聊我們整個城西。其實我剛剛進入西安的時候是08年年底09年年初，當時在整個西安熟悉過程的時候，也了解了整個西安的發(fā)展過程，它的發(fā)展歷程大家都非常清楚，簡單說一下西安首先城內，大家都清楚，接著高新，再接著城南、曲江，接著下來政府大力搞浐灞，接著是我們整個城西，下一步可能就是灃渭、涇渭。實際上在2010年之前，主要的四大