【文章內(nèi)容簡介】 企業(yè)，要深入研究我市物業(yè)服務市場的商機和問題，不斷學習和借鑒外省市先進的服務理念和成功的管理經(jīng)驗，強隊伍，精業(yè)務，優(yōu)服務，上高度，要緊緊抓住首都建設發(fā)展時機，積極作為，做強做大，樹立品牌。要全面加強職業(yè)道德教育和業(yè)務素質(zhì)教育，建立健全企業(yè)章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務，逐步完成企業(yè)精神的沉淀積累，認真打造誠信、規(guī)范、負責、友善的企業(yè)文化，形成具有首都特色的物業(yè)服務行業(yè)新風。同志們，物業(yè)管理工作千頭萬緒，矛盾和問題很多，我們要站在以人為本、構建和諧社會的高度，盡職盡責地開展工作。相信在全社會的理解和支持下，通過大家銳意進取，同舟共濟，創(chuàng)新發(fā)展，扎實工作，我市的物業(yè)管理工作一定會有新的起色，一定會創(chuàng)造出讓政府放心、讓社會滿意的物業(yè)管理新局面。新春佳節(jié)即將來臨，我代表市住房和城鄉(xiāng)建設委向辛勤工作在物業(yè)管理與服務工作崗位上的全體同志拜個早年，祝大家新春快樂，闔家幸福！附件2在全市物業(yè)管理工作會議上的報告市住房城鄉(xiāng)建設委副主任 張農(nóng)科（2010 年2 月7 日）各位領導，同志們：今天，我們在這里召開全市物業(yè)管理工作會議，主要任務是貫徹落實市委、市政府決策部署，動員全市物業(yè)管理行業(yè)以及相關職能部門，著眼建設世界城市的戰(zhàn)略目標，進一步加強和改進城市物業(yè)管理工作，盡快建立與現(xiàn)代城市管理要求相適應的物業(yè)管理新體制，努力打造物業(yè)管理行業(yè)服務城市兩個文明建設的新形象，促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。過一會兒，振江主任還要做重要講話，希望各單位一定要認真抓好落實。一、2009 年主要工作情況2009 年，全市物業(yè)管理工作，在市委、市政府的正確領導下，按照“保增長、保民生、保穩(wěn)定”和“構建宜居物業(yè)”的總體要求，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，圍繞完善物業(yè)管理政策法規(guī)、健全物業(yè)管理工作機制、加強物業(yè)服務市場監(jiān)管和強化物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制等方面積極開展工作，取得了一定成效。（一）積極推動體制機制創(chuàng)新。去年，我們緊密結合我市實際，積極探索物業(yè)管理新模式，推動物業(yè)管理體制機制的創(chuàng)新。按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）》的要求，不斷擴大物業(yè)管理覆蓋面，逐步建立條塊結合、以塊為主、納入社區(qū)統(tǒng)一管理的物業(yè)管理新體制。繼續(xù)推動物業(yè)管理納入社區(qū)建設，推動街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對業(yè)主大會的指導、監(jiān)督職能的落實。社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“三位一體”的管理模式，充分顯示了互為一體、各司其職、互為補充、互相促進的機制體制優(yōu)勢，朝陽、豐臺、順義、懷柔等區(qū)政府把物業(yè)管理工作納入了年度工作考核，納入了社區(qū)建設的整體目標，切實調(diào)動了街道辦事處和居委會在社區(qū)管理中的積極性，有效促進了和諧社區(qū)的建設。同時，按照事權下放、屬地管理的原則，將維修資金的劃轉、使用環(huán)節(jié)審批權限下放到區(qū)縣，提高了行政效率，形成了市住房城鄉(xiāng)建設委、市財政局、市審計局、市資金中心共同決策，市資金中心日常管理的住宅專項維修資金管理體制，初步構建了科學、高效的管理工作機制。各區(qū)縣也在物業(yè)管理體制和機制上進行了積極探索。懷柔區(qū)選擇兩個街道建立了物業(yè)管理科，將物業(yè)管理的職能直接建立在基層。密云縣建立了物業(yè)項目的預警機制，對重點項目密切關注，快速反應，確保了物業(yè)項目交接工作的及時協(xié)調(diào)和順利完成。（二）著力完善政策法規(guī)體系。2009 年，針對物業(yè)管理出現(xiàn)的新情況、新問題，注重加強了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和相關政策法規(guī)的研究工作。通過提高立法規(guī)格，更好地指導物業(yè)管理工作，強化住宅區(qū)的管理。按照市政府的立法計劃，起草完成了《北京市物業(yè)管理辦法》（草案），重點明確了前期物業(yè)管理、業(yè)主大會的成立和運作、物業(yè)服務交接以及培育物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機制等問題；為加強物業(yè)服務市場監(jiān)管，完善物業(yè)服務市場準入和清出機制，推進全市物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設，印發(fā)了《北京市物業(yè)服務動態(tài)監(jiān)管暫行辦法》；針對住宅專項維修資金管理中的熱點和難點問題，印發(fā)了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，在維修資金交存標準、使用程序、續(xù)交補建和應急支用等方面進行了調(diào)整和完善。（三）努力規(guī)范主體行為。狠抓了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）》的貫徹落實，與市社建辦、市民政局、市規(guī)劃委聯(lián)合召開了宣貫大會，制定下發(fā)了《貫徹落實＜北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（試行）＞工作計劃》，并進行相關業(yè)務的培訓。印發(fā)了《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《首次業(yè)主大會會議召開方案》三個配套示范文本，對首次業(yè)主大會成立、業(yè)委會委員選舉程序、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運作等進行了詳細規(guī)定。西城區(qū)專門召開全區(qū)各部門參加的貫徹落實會議，積極推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作納入社區(qū)建設。豐臺區(qū)兩次組織召開了貫徹落實動員會和培訓會，并就成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作對街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行指導，對一些問題比較突出的街道專門進行“上門服務”。平谷區(qū)政府高度重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的推動工作，在三個街道各選三個住宅小區(qū)做試點推動成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。西城、大興、通州等區(qū)還會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)加強對業(yè)主委員會委員的培訓，使其掌握物業(yè)管理基本政策，提高業(yè)主委員會物業(yè)管理政策水平和管理能力。（四）切實加強行業(yè)監(jiān)管。為確保物業(yè)管理市場健康發(fā)展，堅持不斷對市場進行規(guī)范，積極營造“公開平等，誠實守信”的良好市場環(huán)境，有效地促進了物業(yè)管理市場的良性發(fā)展。圍繞企業(yè)接受行政監(jiān)管、經(jīng)營服務、內(nèi)部管理等方面，開展了全市物業(yè)服務標準化專項檢查。結合2008 年物業(yè)服務標準化專項活動的實際情況，將物業(yè)服務標準化活動的期限延長至2009 年8 月。各區(qū)、縣建委（房管局）結合轄區(qū)實際開展檢查活動，取得了良好的社會效果。截至2009 年8 月底，各區(qū)縣共對1536 個， 億平方米的住宅物業(yè)項目進行了檢查，檢查覆蓋率達49%。其中，崇文區(qū)、宣武區(qū)、通州區(qū)、平谷區(qū)、密云縣、懷柔區(qū)、順義區(qū)、延慶縣和開發(fā)區(qū)住宅項目檢查覆蓋率達到100%。順義區(qū)還按照住宅小區(qū)物業(yè)服務一級標準對全區(qū)106 個物業(yè)居住小區(qū)進行了巡查。全市檢查活動共發(fā)出99 份責令改正通知書，被責令整改項目建筑面積815 萬平方米。通過檢查，增強了物業(yè)企業(yè)責任意識，進一步改進了物業(yè)服務工作，排查治理并消除了一批安全隱患。為凈化物業(yè)服務市場，強化物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理，根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理的相關規(guī)定，在2009 年5 月和7 月，分兩批次共注銷了54 家物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)。（五）充分發(fā)揮示范項目的引導作用。物業(yè)項目的創(chuàng)優(yōu)達標是行業(yè)發(fā)展的標志性活動，社會關注、企業(yè)關注、業(yè)主關注。2009 年，我們?nèi)娓母镂飿I(yè)管理項目創(chuàng)優(yōu)達標活動的組織方式，把服務型企業(yè)的服務水平交給業(yè)主和專家來評判，取得了比較好的社會效果。一方面由政府主導改為物業(yè)協(xié)會組織評定，同時邀請媒體全程參與監(jiān)督；另一方面強調(diào)了業(yè)主的最終評判權，要求參評的項目在申報前，必須經(jīng)過過半數(shù)業(yè)主的同意，其中五星級住宅項目還引入了公開答辯機制，由參評物業(yè)項目負責人接受隨機抽取的業(yè)主代表和專家的提問，進行現(xiàn)場答辯。不僅通過增加透明度，大大提高了社會對考評活動的認知度，還通過嚴格標準，大幅提高了考評質(zhì)量。155 個項目獲得市優(yōu)稱號，其中推薦11 個項目參加國優(yōu)評比，一次全部通過，受到住房和城鄉(xiāng)建設部、中物協(xié)及外地專家的好評。（六）及時化解物業(yè)矛盾糾紛。去年，在物業(yè)管理矛盾糾紛的處理上，我們堅持按照“發(fā)現(xiàn)得早、控制得住、處置得好”的總體目標，扎實細致地做工作。“發(fā)現(xiàn)得早”：在加強對區(qū)縣物業(yè)管理工作指導的同時，及時監(jiān)測媒體對物業(yè)管理工作的反映，編制《今日物