【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 企業(yè)，要深入研究我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的商機(jī)和問(wèn)題，不斷學(xué)習(xí)和借鑒外省市先進(jìn)的服務(wù)理念和成功的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)隊(duì)伍，精業(yè)務(wù)，優(yōu)服務(wù)，上高度，要緊緊抓住首都建設(shè)發(fā)展時(shí)機(jī)，積極作為，做強(qiáng)做大，樹(shù)立品牌。要全面加強(qiáng)職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，建立健全企業(yè)章程和各項(xiàng)管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務(wù)，逐步完成企業(yè)精神的沉淀積累，認(rèn)真打造誠(chéng)信、規(guī)范、負(fù)責(zé)、友善的企業(yè)文化，形成具有首都特色的物業(yè)服務(wù)行業(yè)新風(fēng)。同志們，物業(yè)管理工作千頭萬(wàn)緒，矛盾和問(wèn)題很多，我們要站在以人為本、構(gòu)建和諧社會(huì)的高度，盡職盡責(zé)地開(kāi)展工作。相信在全社會(huì)的理解和支持下，通過(guò)大家銳意進(jìn)取，同舟共濟(jì)，創(chuàng)新發(fā)展，扎實(shí)工作，我市的物業(yè)管理工作一定會(huì)有新的起色，一定會(huì)創(chuàng)造出讓政府放心、讓社會(huì)滿(mǎn)意的物業(yè)管理新局面。新春佳節(jié)即將來(lái)臨，我代表市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委向辛勤工作在物業(yè)管理與服務(wù)工作崗位上的全體同志拜個(gè)早年，祝大家新春快樂(lè)，闔家幸福！附件2在全市物業(yè)管理工作會(huì)議上的報(bào)告市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委副主任 張農(nóng)科（2010 年2 月7 日）各位領(lǐng)導(dǎo)，同志們：今天，我們?cè)谶@里召開(kāi)全市物業(yè)管理工作會(huì)議，主要任務(wù)是貫徹落實(shí)市委、市政府決策部署，動(dòng)員全市物業(yè)管理行業(yè)以及相關(guān)職能部門(mén)，著眼建設(shè)世界城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)城市物業(yè)管理工作，盡快建立與現(xiàn)代城市管理要求相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制，努力打造物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)城市兩個(gè)文明建設(shè)的新形象，促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。過(guò)一會(huì)兒，振江主任還要做重要講話，希望各單位一定要認(rèn)真抓好落實(shí)。一、2009 年主要工作情況2009 年，全市物業(yè)管理工作，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”和“構(gòu)建宜居物業(yè)”的總體要求，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，圍繞完善物業(yè)管理政策法規(guī)、健全物業(yè)管理工作機(jī)制、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管和強(qiáng)化物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制等方面積極開(kāi)展工作，取得了一定成效。（一）積極推動(dòng)體制機(jī)制創(chuàng)新。去年，我們緊密結(jié)合我市實(shí)際，積極探索物業(yè)管理新模式，推動(dòng)物業(yè)管理體制機(jī)制的創(chuàng)新。按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）》的要求，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，逐步建立條塊結(jié)合、以塊為主、納入社區(qū)統(tǒng)一管理的物業(yè)管理新體制。繼續(xù)推動(dòng)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，推動(dòng)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督職能的落實(shí)。社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的管理模式，充分顯示了互為一體、各司其職、互為補(bǔ)充、互相促進(jìn)的機(jī)制體制優(yōu)勢(shì)，朝陽(yáng)、豐臺(tái)、順義、懷柔等區(qū)政府把物業(yè)管理工作納入了年度工作考核，納入了社區(qū)建設(shè)的整體目標(biāo)，切實(shí)調(diào)動(dòng)了街道辦事處和居委會(huì)在社區(qū)管理中的積極性，有效促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。同時(shí)，按照事權(quán)下放、屬地管理的原則，將維修資金的劃轉(zhuǎn)、使用環(huán)節(jié)審批權(quán)限下放到區(qū)縣，提高了行政效率，形成了市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、市審計(jì)局、市資金中心共同決策，市資金中心日常管理的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理體制，初步構(gòu)建了科學(xué)、高效的管理工作機(jī)制。各區(qū)縣也在物業(yè)管理體制和機(jī)制上進(jìn)行了積極探索。懷柔區(qū)選擇兩個(gè)街道建立了物業(yè)管理科，將物業(yè)管理的職能直接建立在基層。密云縣建立了物業(yè)項(xiàng)目的預(yù)警機(jī)制，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目密切關(guān)注，快速反應(yīng)，確保了物業(yè)項(xiàng)目交接工作的及時(shí)協(xié)調(diào)和順利完成。（二）著力完善政策法規(guī)體系。2009 年，針對(duì)物業(yè)管理出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，注重加強(qiáng)了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策法規(guī)的研究工作。通過(guò)提高立法規(guī)格，更好地指導(dǎo)物業(yè)管理工作，強(qiáng)化住宅區(qū)的管理。按照市政府的立法計(jì)劃，起草完成了《北京市物業(yè)管理辦法》（草案），重點(diǎn)明確了前期物業(yè)管理、業(yè)主大會(huì)的成立和運(yùn)作、物業(yè)服務(wù)交接以及培育物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制等問(wèn)題；為加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管，完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出機(jī)制，推進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，印發(fā)了《北京市物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)管暫行辦法》；針對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，印發(fā)了《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，在維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)、使用程序、續(xù)交補(bǔ)建和應(yīng)急支用等方面進(jìn)行了調(diào)整和完善。（三）努力規(guī)范主體行為。狠抓了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）》的貫徹落實(shí)，與市社建辦、市民政局、市規(guī)劃委聯(lián)合召開(kāi)了宣貫大會(huì)，制定下發(fā)了《貫徹落實(shí)＜北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）＞工作計(jì)劃》，并進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)。印發(fā)了《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案》三個(gè)配套示范文本，對(duì)首次業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)委會(huì)委員選舉程序、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。西城區(qū)專(zhuān)門(mén)召開(kāi)全區(qū)各部門(mén)參加的貫徹落實(shí)會(huì)議，積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作納入社區(qū)建設(shè)。豐臺(tái)區(qū)兩次組織召開(kāi)了貫徹落實(shí)動(dòng)員會(huì)和培訓(xùn)會(huì)，并就成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作對(duì)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)一些問(wèn)題比較突出的街道專(zhuān)門(mén)進(jìn)行“上門(mén)服務(wù)”。平谷區(qū)政府高度重視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的推動(dòng)工作，在三個(gè)街道各選三個(gè)住宅小區(qū)做試點(diǎn)推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。西城、大興、通州等區(qū)還會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)，使其掌握物業(yè)管理基本政策，提高業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理政策水平和管理能力。（四）切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。為確保物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展，堅(jiān)持不斷對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，積極營(yíng)造“公開(kāi)平等，誠(chéng)實(shí)守信”的良好市場(chǎng)環(huán)境，有效地促進(jìn)了物業(yè)管理市場(chǎng)的良性發(fā)展。圍繞企業(yè)接受行政監(jiān)管、經(jīng)營(yíng)服務(wù)、內(nèi)部管理等方面，開(kāi)展了全市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專(zhuān)項(xiàng)檢查。結(jié)合2008 年物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)的實(shí)際情況，將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化活動(dòng)的期限延長(zhǎng)至2009 年8 月。各區(qū)、縣建委（房管局）結(jié)合轄區(qū)實(shí)際開(kāi)展檢查活動(dòng)，取得了良好的社會(huì)效果。截至2009 年8 月底，各區(qū)縣共對(duì)1536 個(gè)， 億平方米的住宅物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了檢查，檢查覆蓋率達(dá)49%。其中，崇文區(qū)、宣武區(qū)、通州區(qū)、平谷區(qū)、密云縣、懷柔區(qū)、順義區(qū)、延慶縣和開(kāi)發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目檢查覆蓋率達(dá)到100%。順義區(qū)還按照住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)全區(qū)106 個(gè)物業(yè)居住小區(qū)進(jìn)行了巡查。全市檢查活動(dòng)共發(fā)出99 份責(zé)令改正通知書(shū)，被責(zé)令整改項(xiàng)目建筑面積815 萬(wàn)平方米。通過(guò)檢查，增強(qiáng)了物業(yè)企業(yè)責(zé)任意識(shí)，進(jìn)一步改進(jìn)了物業(yè)服務(wù)工作，排查治理并消除了一批安全隱患。為凈化物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，在2009 年5 月和7 月，分兩批次共注銷(xiāo)了54 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)。（五）充分發(fā)揮示范項(xiàng)目的引導(dǎo)作用。物業(yè)項(xiàng)目的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)是行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性活動(dòng)，社會(huì)關(guān)注、企業(yè)關(guān)注、業(yè)主關(guān)注。2009 年，我們?nèi)娓母镂飿I(yè)管理項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)的組織方式，把服務(wù)型企業(yè)的服務(wù)水平交給業(yè)主和專(zhuān)家來(lái)評(píng)判，取得了比較好的社會(huì)效果。一方面由政府主導(dǎo)改為物業(yè)協(xié)會(huì)組織評(píng)定，同時(shí)邀請(qǐng)媒體全程參與監(jiān)督；另一方面強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的最終評(píng)判權(quán)，要求參評(píng)的項(xiàng)目在申報(bào)前，必須經(jīng)過(guò)過(guò)半數(shù)業(yè)主的同意，其中五星級(jí)住宅項(xiàng)目還引入了公開(kāi)答辯機(jī)制，由參評(píng)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接受隨機(jī)抽取的業(yè)主代表和專(zhuān)家的提問(wèn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯。不僅通過(guò)增加透明度，大大提高了社會(huì)對(duì)考評(píng)活動(dòng)的認(rèn)知度，還通過(guò)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，大幅提高了考評(píng)質(zhì)量。155 個(gè)項(xiàng)目獲得市優(yōu)稱(chēng)號(hào)，其中推薦11 個(gè)項(xiàng)目參加國(guó)優(yōu)評(píng)比，一次全部通過(guò)，受到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中物協(xié)及外地專(zhuān)家的好評(píng)。（六）及時(shí)化解物業(yè)矛盾糾紛。去年，在物業(yè)管理矛盾糾紛的處理上，我們堅(jiān)持按照“發(fā)現(xiàn)得早、控制得住、處置得好”的總體目標(biāo)，扎實(shí)細(xì)致地做工作?！鞍l(fā)現(xiàn)得早”：在加強(qiáng)對(duì)區(qū)縣物業(yè)管理工作指導(dǎo)的同時(shí)，及時(shí)監(jiān)測(cè)媒體對(duì)物業(yè)管理工作的反映，編制《今日物