【文章內(nèi)容簡介】 河和棠下，有大型網(wǎng)點 5 個，總營業(yè)面積 88000 平方米，分布于中山大道、沙和路、麓景路、車陂路等處。排第三的是白云區(qū)南部，共有 3 個大型零售網(wǎng)點，總營業(yè)面積 55979 平方米，分布于廣源中路、機(jī)場路、三元里等處。并列排第四的黃埔區(qū)（除了南崗片）和芳村區(qū)各有 2 個，黃埔區(qū)營業(yè)面積為 24000 平方米，分布集中于大沙地。芳村區(qū)營業(yè)面積 41000 平方米，集中于花地灣， （見表2－2－3，圖 222226） 。 外圈層 外圈層大型零售網(wǎng)點最少，只 11 個，占全市大型零售網(wǎng)點總數(shù)的 ％，總營業(yè)面積 126100 平方米，占全市大型零售網(wǎng)點營業(yè)面積總數(shù)的 ％。平均9 / 37每個網(wǎng)點營業(yè)面積 11464 平方米，在三個圈層中末位。這一圈層大型商業(yè)網(wǎng)點的分布更不均衡，花都區(qū)有 5 個，都集中在新華鎮(zhèn)；從化市 2 個，都位于街口鎮(zhèn)；增城市有 4 個，都集中于新塘鎮(zhèn)。番禺區(qū)南部、白云區(qū)北部和黃埔區(qū)南崗片 1 個也沒有（見表 2－2－3，圖 222226） 。表 22 2022 年廣州市大型零售網(wǎng)點圈層分布表地 區(qū)網(wǎng)點數(shù)量（個）占總數(shù)（％）總營業(yè)面積（㎡）占總面積（％）平均每個網(wǎng)點營業(yè)面積（㎡）內(nèi)圈層 44 689822 15678中圈層 18 259562 14420外圈層 11 126100 11464合 計 73 100 1075484 100 14733注：根據(jù)調(diào)研資料整理而成。由于購 物中心內(nèi)包含大型零售網(wǎng)點， 為 避免重復(fù)計算，此表中不計入購物中心的個數(shù)和面積。圖 22 廣 州 市 大 型 商 業(yè) 網(wǎng) 點 數(shù) 量 圈 層 分 布 圖（ 單 位 ： 個 ）數(shù) 量 ： 18比 例 ： % 數(shù) 量 ： 44比 例 ： %數(shù) 量 ： 11比 例 ： %內(nèi) 圈 層 中 圈 層 外 圈 層圖 23 廣 州 市 大 型 商 業(yè) 網(wǎng) 點 營 業(yè) 面 積 圈 層 比 較 圖（ 單 位 ： 平 方 米 ）面 積 ： 689822比 例 ： %面 積 ： 259562比 例 ： %面 積 ： 126100比 例 ： %內(nèi) 圈 層 中 圈 層 外 圈 層10 / 37表 2－3 2022 年廣州市大型零售商業(yè)網(wǎng)點地區(qū)分布表地 區(qū) 網(wǎng)點數(shù)量（個）占總數(shù)（％）總營業(yè)面積（㎡）占總面積（％）平均每個網(wǎng)點營業(yè)面積（㎡）越秀區(qū) 7 167430 23919荔灣區(qū) 5 64637 12927東山區(qū) 7 89000 12714海珠區(qū) 14 162200 11586天河區(qū) 16 294555 18410白云區(qū) 3 55979 18660芳村區(qū) 2 41000 2050015678 1442011464020224000600080001000012022140001600018000內(nèi) 圈 層 中 圈 層 外 圈 層圖 24 廣 州 市 大 型 零 售 商 業(yè) 網(wǎng) 點 各 圈 層 平 均 每 網(wǎng) 點 營 業(yè) 面 積 比 較 圖 （ 單 位 ： 平 方 米 ）11 / 37黃埔區(qū) 2 24000 12022番禺區(qū) 6 50583 8431花都區(qū) 5 53100 10620增城市 4 62022 15500從化市 2 11000 5500合 計 73 100 1075484 100 14733注：根據(jù)調(diào)研資料整理而成。由于購 物中心內(nèi)包含大型零售網(wǎng)點， 為 避免重復(fù)計算，此表中不計入購物中心的個數(shù)和面積。75714163 2 26 54202468101214161820越 秀 荔 灣 東 山 海 珠 天 河 白 云 芳 村 黃 埔 番 禺 花 都 增 城 從 化圖 25 廣 州 市 各 地 區(qū) 大 型 零 售 網(wǎng) 點 數(shù) 量 比 較 圖（ 單 位 ： 個 ）12 / 37167430646378900016220029455555979 410002400050583 531006202211000050000100000150000202200250000300000越 秀 荔 灣 東 山 海 珠 天 河 白 云 芳 村 黃 埔 番 禺 花 都 增 城 從 化圖 26 廣 州 市 各 地 區(qū) 大 型 零 售 網(wǎng) 點 營 業(yè) 面 積 比 較 圖（ 單 位 ： 平 方 米 ） 大型零售網(wǎng)點存在問題 大型網(wǎng)點布局不夠合理現(xiàn)行大型零售網(wǎng)點的開辦基本失去規(guī)劃導(dǎo)引和宏觀調(diào)控，對大型網(wǎng)點的布局缺乏科學(xué)有效的方法，導(dǎo)致許多大型零售網(wǎng)點的選址布局不合理，引起對交通、環(huán)境等不良影響，也在一定程度上影響了商業(yè)企業(yè)的正常經(jīng)營，導(dǎo)致市場秩序的混亂。如廣州市大型零售網(wǎng)點過于集中分布在內(nèi)圈層，共有 44 個，占了總數(shù)的％。由于大型網(wǎng)點集中分布，商圈對網(wǎng)點的平均支撐力減弱，導(dǎo)致局部地區(qū)市場競爭加劇，使得不少大型零售網(wǎng)點經(jīng)濟(jì)效益下滑，甚至于無法經(jīng)營下去。 大型網(wǎng)點購物環(huán)境亟需改善不少大型零售網(wǎng)點地處鬧市區(qū)，交通條件欠佳，停車設(shè)施嚴(yán)重不足，疏導(dǎo)人流的空間也十分缺乏，致使消費(fèi)人群的可進(jìn)入性和可疏導(dǎo)性受到嚴(yán)重制約。許多與大型網(wǎng)點相連接道路的車流量已超出理論通行能力。人民路上的高架路建成后，箱體特征特別突出，環(huán)境污染超標(biāo) 倍，購物環(huán)境質(zhì)量的下降直接影響了人民路一帶商業(yè)的發(fā)展。重點商業(yè)街農(nóng)林下路的路面不寬，卻是南北通行的交通要道，并設(shè)有多路電車共用的電車總站，極大地影響了該路段的商業(yè)氛圍。13 / 37 大型零售網(wǎng)點缺乏特色廣州市大型商業(yè)網(wǎng)點大多數(shù)在定位上沒有明顯的品牌差異和特色差異，有百店一面的雷同化現(xiàn)象，如百貨商店，銷售的商品和經(jīng)營手法差別不大，難以吸引更多的消費(fèi)者光顧。導(dǎo)致大型商業(yè)網(wǎng)點在較低的層面上進(jìn)行價格競爭，大打價格戰(zhàn)，致使企業(yè)積累減少，缺乏發(fā)展后勁。還有一些企業(yè)不具備進(jìn)行零售業(yè)經(jīng)營的條件和經(jīng)驗，更不用說具備經(jīng)營特色和絕招，又未對市場和環(huán)境進(jìn)行充分的調(diào)查論證，憑著一股熱情倉促開辦大型商場，結(jié)果只能敗下陣來。 第三章 大中型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展趨勢 大中型商業(yè)網(wǎng)點布局的主要因素 人口變化人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)是大型零售網(wǎng)點布局首先考慮的因素。當(dāng)?shù)鼐用駱?gòu)成網(wǎng)點的核心商圈，人口重心與商業(yè)重心呈明顯的正相關(guān)系。在人口密度高的地方，商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量多且規(guī)模大，人口密度低，則影響了大型商業(yè)網(wǎng)點的布局。表 3－1 廣州市人口規(guī)模和密度變化1990 年 1995 年 2022 年 2022 年人口數(shù)量（萬人） 人口密度（人/km2） 847 1092 1337 135914 / 37資料來源：廣州市統(tǒng)計局 2022 年數(shù)據(jù) 629994381171009942022 101062290202200040000006000000800000010000000120220001990年 1995年 2022年 2022年圖 31 廣 州 市 人 口 規(guī) 模 變 化 圖（ 單 位 ： 人 ）84710921337 1359020040060080010001200140016001990年 1995年 2022年 2022年圖 32 廣 州 市 人 口 密 度 變 化 圖（ 單 位 ： 人 /km2）從時間序列上看，廣州市總?cè)丝?2022 年比 1990 年第四次人口普查凈增15 / 37 萬人，人口密度因而呈上升趨勢，由 1990 年的每平方公里 847 人增加到2022 年每平方公里 1377 人，增加幅度達(dá)到 ％。人口數(shù)量和人口密度的增加，意味著廣州大型零售網(wǎng)點仍有較大的發(fā)展空間（見表 3－1，圖 332） 。從空間結(jié)構(gòu)上看，人口密度具有明顯的圈層結(jié)構(gòu)。內(nèi)圈層的老城區(qū)荔灣、越秀、東山區(qū)人口密度最高，分別達(dá)到每平方公里 4 萬人、 萬人和 萬人。海珠區(qū)和天河區(qū)則低些，分別達(dá)到 萬人和 萬人。中圈層人口密度每平方公里低于萬人，有芳村區(qū)、黃埔區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)，分別為每平方公里 7600人、3200 人、1677 人和 1241 人。外圈層人口密度每平方公里不足千人，有花都區(qū)、增城市和從化市，分別為每平方公里 742 人、517 人和 262 人。值得注意的是，與第四次人口普查相比，內(nèi)圈層中的越秀區(qū)、荔灣區(qū)的人口密度開始出現(xiàn)負(fù)增長，分別下降了 ％和 ％，東山區(qū)微增 ％。內(nèi)圈層中的新城區(qū)天河區(qū)和中圈層白云區(qū)、番禺區(qū)、黃埔區(qū)的人口增長都超過 100％，分別為％、％、％和 ％。其他區(qū)的人口密度也有較明顯的增加，預(yù)示著大型商業(yè)網(wǎng)點空間布局的未來趨勢。 集聚效應(yīng)零售網(wǎng)點在空間的集中往往帶來聚集經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。大型零售網(wǎng)點選址十分注重集聚效應(yīng)，以利于形成網(wǎng)點的強(qiáng)大凝聚力和影響力。北京路大型網(wǎng)點聚集，形成繁榮的商業(yè)景象就是證明。天河一帶大型商業(yè)網(wǎng)點紛紛崛起，也是廣州市城市中心東移導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)區(qū)位結(jié)構(gòu)變化引起的。舊的商業(yè)集聚區(qū)飽和，勢必促進(jìn)新的商業(yè)聚集區(qū)的產(chǎn)生，因此新的商業(yè)聚集區(qū)將會吸引更多的大型商業(yè)網(wǎng)點。 交通條件大型零售網(wǎng)點由于規(guī)模大、人流多，特別需要良好交通條件，包括暢通的道路、快速的公共交通工具、足夠的停車場等。廣州新的大型零售網(wǎng)點除了考慮人口因素外，將根據(jù)交通要素進(jìn)行布局，如地鐵和輕軌沿線站點、交通干道交匯處等將是大型商業(yè)網(wǎng)點布局的理想地段。 消費(fèi)行為城市整體消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民消費(fèi)習(xí)慣直接影響大型零售商店的發(fā)展，16 / 37經(jīng)濟(jì)水平提高居民的消費(fèi)能力，起到支撐大型零售網(wǎng)點的購買力基礎(chǔ)。消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)結(jié)構(gòu)影響著商店經(jīng)營定位和商品品種的選擇。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，個性化的消費(fèi)和高檔次消費(fèi)逐漸升溫，文化消費(fèi)和休閑娛樂消費(fèi)比例上升，需要適應(yīng)相應(yīng)需求的零售網(wǎng)點的發(fā)展。大型零售商店在信譽(yù)、商品鏈、整體購物環(huán)境和綜合服務(wù)等方面具有優(yōu)勢，因此有著較大的發(fā)展空間。 大型零售網(wǎng)點發(fā)展趨勢 大型零售網(wǎng)點業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢■ 大型百貨店發(fā)展不容樂觀 廣州的大型百貨店整體數(shù)量趨于飽和，今后在老城區(qū)主要發(fā)展方向是改造升級，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新經(jīng)營方式、突出特色和品牌。大型百貨店在新城區(qū)仍有一定的發(fā)展空間，將依托商業(yè)街、購物中心，成為其中的核心商業(yè)機(jī)構(gòu)，以利于產(chǎn)生復(fù)合業(yè)態(tài)的良好效應(yīng)?！?購物中心（MALL）具有發(fā)展優(yōu)勢 購物中心是目前最先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)，由百貨店、大型綜合超市、各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂等設(shè)施等構(gòu)成，其中百貨店、大型綜合超市為核心店。購物中心功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能為一體，購物環(huán)境符合都市生活的節(jié)奏和現(xiàn)代消費(fèi)的需求，具有較好的發(fā)展前景和較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。將成為現(xiàn)有大型零售網(wǎng)點改造升級的方向和建設(shè)商業(yè)功能區(qū)大型零售網(wǎng)點的選擇。購物中心的發(fā)展將打破綜合型一統(tǒng)天下的局面，主題型購物中心將會很快崛起?！?倉儲式商場具有一定的發(fā)展空間 倉儲式商場具有低成本競爭優(yōu)勢，符合居民“一站式購足”的消費(fèi)需求。廣州目前雖然只有正大萬客隆一家倉儲式商場，但今后將會有更多國外品牌企業(yè)以跨區(qū)域連鎖經(jīng)營的方式進(jìn)入廣州。■ 大型專業(yè)店具有較好的發(fā)展空間 專業(yè)店避開了百貨店面面俱到的“大而全”負(fù)擔(dān)，且空間布局較為靈活，市場導(dǎo)向強(qiáng)，顧客層面豐富，具有較好的發(fā)展空間。廣州各式各樣的專業(yè)店雖然很多，但大型專業(yè)店只有廣州購書中心、聯(lián)邦家居廣場、東澤電器昌崗店、金海馬家居中心等四家。隨著廣州經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展，今后以家具家居用品、醫(yī)藥醫(yī)療康體用品、家電五金等為代表的大型專業(yè)店17 / 37會越開越多?！?大型綜合超市成為主力業(yè)態(tài) 由于超市具有貼近居民生活的特點，因此超市（包括大型超市）成為近些年來廣州發(fā)展最快的業(yè)態(tài)。目前廣州大型綜合超市占大型零售網(wǎng)點的比重已經(jīng)占據(jù) 52％，預(yù)計今后大型綜合超市數(shù)量仍有較大的增長，成為大型零售網(wǎng)點的主力業(yè)態(tài)。 大型零售網(wǎng)點空間發(fā)展趨勢原來的自然條件、歷史淵源、人口分布、交通格局、行政計劃等形成了廣州大型零售網(wǎng)點的現(xiàn)有格局。隨著廣州城市發(fā)展進(jìn)入一個新的時期，將加快舊城改造和地鐵建設(shè)，城區(qū)中心人口進(jìn)一步外遷，購買力向城市外圍分散，中、外圈層具有相對低廉的地價優(yōu)勢，這些因素綜合起來，成為零售業(yè)向外擴(kuò)張的動力。因此，城市化和城市結(jié)構(gòu)的變化推動了廣州人口格局的變動和用地結(jié)構(gòu)的變化，將促成大中型零售網(wǎng)點由內(nèi)圈層向中圈層、外圈層擴(kuò)散及整體布局均衡化的發(fā)展趨勢。第四章 大型零售網(wǎng)點布局和發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃目標(biāo)科學(xué)規(guī)劃和合理確定各類大型零售網(wǎng)點的數(shù)量結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)類型和空間布局。對現(xiàn)有大型零售網(wǎng)點進(jìn)行改造升級，根據(jù)城市發(fā)展要求和居民生活需要，合理布局和新建大型零售網(wǎng)點。規(guī)劃到 2022 年，廣州各種大型零售網(wǎng)點發(fā)展到 152 個，使大型零售網(wǎng)點成為 “四線三圈、兩軸一帶” 現(xiàn)代都市商業(yè)格局的重要節(jié)點，成為商業(yè)發(fā)展的有力支撐。從而提升零售商業(yè)水平，將廣州打造成為現(xiàn)代化大商都。 大型零售網(wǎng)點布局和發(fā)展導(dǎo)引18 / 37廣州大型零售網(wǎng)點的布局，需要通過規(guī)劃協(xié)調(diào)空間的均衡布局和推進(jìn)區(qū)域的重點發(fā)展，使大型零售網(wǎng)點在各自的商圈范圍和市場層面上發(fā)揮良好的作用。 大型零售業(yè)態(tài)發(fā)展與提升導(dǎo)引大型零售網(wǎng)點要注重結(jié)合商業(yè)功能區(qū)、商業(yè)街，依托快速軌道和快速干道